Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Бычек Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Никитенко ФИО9 к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Бычек ФИО10 об оспаривании решения должностного лица,

УСТАНОВИЛ:

Никитенко В.А. обратился в Белореченский районный суд Краснодарского края с административным исковым заявлением к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Бычек ФИО10 об оспаривании решения должностного лица. Требования мотивированы тем, что 03 апреля 2018 года административный истец обратился в ГАУ КК «МФЦ КК» с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года. В результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) Бычек Ю.Н. принято решение о приостановлении государственной регистрации. Уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ было получено ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 7 ст. 448 ГК РФ заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не праве уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В качестве дополнительной причины, послужившей основанием для приостановления государственной регистрации в уведомлении указано то, что договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено совершение сделок направленных на переуступку прав и обязанностей на вышеуказанный объект недвижимости. Дополнительную причину, указанную в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, считаю несостоятельной.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Кроме того запрет установленный п.7 ст.448 ГК РФ действует, если иное не установлено в соответствии с законом. А п.9 ст.22 ЗК РФ иное установлено.

В соответствии с п.7.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды заключен на 20 лет.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендатора в случае передачи прав на участок другому лицу в 10-дневный срок необходимо направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также оригиналы, либо надлежащим образом заверенные копии документов подтверждающих передачу прав.

Ссылка государственного регистратора на то, что договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено совершение сделок направленных на переуступку прав и обязанностей на вышеуказанный объект недвижимости вообще не состоятельная.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.1, п.4 ст.421 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Пункт п.4.3. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не запрещает арендатору совершать действия, направленные на передачу своих прав и обязанности по этому договору третьему лицу.

Более того, нет обязанности без связанного с ней права. Предусмотренная п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды обязанность корреспондируется с предусмотренным п.9 ст.22 ЗК РФ правом на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Вопрос, являющийся предметом данного спора в настоящее время рассматривается Министерством экономического развития РФ выводы по которому изложены в письме №ОГ-<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ№ должно содержать указание всех причин, послуживших основание для приостановления государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения п.5 ст.29 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», однако в уведомлении нет ссылки ни на один из предусмотренных п.1 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подпунктов.

Принятое государственным регистратором решение о приостановлении государственной регистрации нарушает права и законный интерес предусмотренные ст.22 ЗК РФ административного истца на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу, создает препятствие к их реализации.

Представитель административного истца Михайличенко Э.Н. в судебном заседании пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в ГАУ КК «МФЦ КК» с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) Бычек Ю.Н. принято решение о приостановлении государственной регистрации. Уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ было получено ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Запрет установленный п.7 ст.448 ГК РФ действует, если иное не установлено в соответствии с законом. А п.9 ст.22 ЗК РФ установлено иное.

В соответствии с п.7.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды заключен на 20 лет.

Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендатора в случае передачи прав на участок другому лицу в 10-дневный срок необходимо направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также оригиналы, либо надлежащим образом заверенные копии документов подтверждающих передачу прав.

Принятое государственным регистратором решение о приостановлении государственной регистрации нарушает права и законный интерес предусмотренные ст.22 ЗК РФ его доверителя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу, создает препятствие к их реализации.

Представитель истца просит суд признать уведомление о приостановлении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца и обязать административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения, необходимые для осуществления государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Никитенко В.А. и Бондаревым А.М. и передать после осуществления государственной регистрации прав документы в филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в Белореченском районе для их выдачи.

Представитель административного ответчика государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Бычек Ю.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Никитенко В.А. был заключен по итогам открытого аукциона, в связи, с чем в силу законодательного запрета Никитенко В.А. не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды Бондареву А.М. Договор перенайма, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность договора перенайма исключает возможность его государственной регистрации.

Специалист Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Харченко А.А. в судебном заседании пояснила, чтоДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в ГАУ КК «МФЦ КК» с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Нами была изучена практика по регистрации таких договоров и из администрации Белореченского городского поселения <адрес> было получено письмо с разъяснениями, что переуступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка третьему лицу запрещена.

В силу п.7 ст.448 ГК РФ заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не праве уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с п.5,7 ч.1 ст.26 ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, форма и содержание документа, представляемого для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ, в связи, с чем мы вынуждены были приостановить действия по государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, специалиста Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные административные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ административным истцом Никитенко В.А. и Бондаревым А.М. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Никитенко В.А. обязуется передать Бондареву А.М. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, который Никитенко В.А. заключил с Администрацией Белореченского городского поселения муниципального образования Белореченский район (л.д.7-9).

В соответствии с п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор аренды земельного участка был заключен по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды, что подтверждается протоколом №-т о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды и по определению победителей торгов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-13).

Согласно ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Закона № 221-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2017 года) орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, если такое приостановление допускается в соответствии с правилами настоящей статьи.

Основанием для приостановления осуществления кадастрового учета является в том числе, если заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям данного Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 26 указанного Закона).

ДД.ММ.ГГГГ в межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю обратились Никитенко В.А. и Бондарев А.М. с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей предусмотренных договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена (л.д.6), в связи с тем, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен по результатам проведенных торгов, в силу вышеуказанных норм арендатор Никитенко В.А. не вправе уступать право аренды на объект недвижимости с кадастровым номером №. Кроме того договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено совершение сделок направленных на переуступку прав и обязанностей на земельный участок. Регистратор также мотивировано и обоснованно сослался на

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Белореченский отдел) был сделан запрос в администрацию Белореченского городского поселения муниципального образования Белореченский район Краснодарского края был сделан запрос № года - № от ДД.ММ.ГГГГ о возможности переуступки прав и обязанностей по договору аренды, согласно ответа от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 30) переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ запрещена.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Никитенко В.А. был заключен по итогам открытого аукциона, в связи, с чем в силу законодательного запрета Никитенко В.А. не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды Бондареву А.М. Договор перенайма, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность договора перенайма исключает возможность его государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Федеральным законом от 08.03.2015 года №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ, вступившим в силу 01.06.2015 года, в статью 448 ГК РФ включен п. 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права о осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п.9 ст.22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящего в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п.7 ст.448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовывать договорные обязательства (Постановление от 28 июля 2017 года по делу №А32-29332016 Арбитражного суда Северо -Кавказского округа).

Согласно п.п.74,75 Постановления Пленума Верховного суда РФ №25 от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выражены запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Руководствуясь п. 9 ст. 226 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что права и законные интересы административного истца не были нарушены действиями административного ответчика, поскольку отказа в государственной регистрации сделки на день обращения в суд вынесено не было, что не лишает адм. истца в случае личного обращения в администрацию и получения какого-либо решения, повторно обратиться к административному ответчику за регистрацией необходимой сделки.

Согласно определения Верховного суда РФ от 04 декабря 2017 года №308-ЭС17-17485 право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями ст. 448 ГК РФ иного- запрета такой переуступки, в связи с чем, суд находит требования Никитенко В.А. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 226-227 Кодекса об административном судопроизводстве РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Никитенко ФИО9 к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Бычек ФИО10 об оспаривании решения должностного лица отказать.

Мотивировочная часть решения суда изготовлена 09 июня 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий: подпись.