Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию.

Требования административного истца мотивированы тем, что решением Октябрьского районного суда г. Саратова был признан заключенным договор долевого участия в строительстве жилого дома № от <дата> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между Фондом жилищного строительства и ФИО4 в отношении однокомнатной квартиры по предварительному плану № проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на восьмом этаже в строящемся объекте: <данные изъяты> этажном жилом доме по адресу: пересечение <адрес> Данное решение вступило в законную силу.

<дата> административный истец обратился в Управление Росреестра по Саратовской области о регистрации указанного договора на основании решения суда. Однако регистрация договора долевого участия в строительстве не осуществлена и сами регистрационные действия приостановлены.

В качестве оснований для приостановления государственной регистрации договора указано в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости об аресте в виде запрета распоряжаться путём заключения сделок, предметом которых является отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами №, наложенными постановлениями Волжского районного суда г. Саратова, вынесенными в рамках уголовного дела по признакам совершения преступления, предусмотренного ч. 4
ст. 159 УК РФ.

Полагая указанные действия регистрирующего органа, не позволяющие административному истцу реализовать свое право на регистрацию договора долевого участия в строительстве, ФИО3 просит суд признать незаконным решение Управление Росреестра по Саратовской области по регистрационному делу № об отказе в снятии приостановления государственной регистрации сделки от <дата> договора долевого участия в строительстве жилого домка № от <дата>, а также обязать Управление Росреестра по Саратовской области осуществить государственную регистрацию данного договора.

Административный истец в судебное заседание не явился, предоставил заявление с просьбой об его отложении. Данное ходатайство судом оставлено без удовлетворения в связи с отсутствием доказательств уважительности причин неявки.

Представитель административного ответчика, действующий и в качестве представителя заинтересованного лица главного специалиста-эксперта (государственного регистратора) Управления Росреестра по Саратовской области ФИО5, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований и пояснила, что Едином государственном реестре недвижимости содержится информация об аресте в виде запрета распоряжаться путём заключения сделок, предметом которых является отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами №, наложенными постановлениями Волжского районного суда г. Саратова. Арест продлен сроком до <дата>.

ФИО3 обратился в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации сделки договора долевого участия в строительстве жилого дома. Уведомлением от <дата> государственная регистрация сделки приостановлена до <дата> на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 данного закона – до снятия вышеуказанных запретов.

Уведомлением от <дата> ФИО2 отказано в снятии приостановления государственной регистрации права на основании п.п. 5, 7, 37 ч. 1 ст. 26 указанного закона.

Наличие в настоящее время акта уполномоченного органа об аресте не позволяет осуществить государственную регистрацию права.

Заинтересованные лица главный специалист-эксперт (государственный регистратор) Управления Росреестра по Саратовской области ФИО5 и Фонд жилищного строительства в лице конкурсного управляющего ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Суд с учетом положений ч. 6 ст. 226 КАС РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Всеобщая Декларация прав человека, принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 года, установила, что каждый человек имеет право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему конституцией и законом. Право на судебную защиту закрепляется также в статье 14 Международного пакта о гражданских и политических правах и части 1 статьи 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Глава 22 КАС РФ предполагает возможность оспаривания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению, если гражданин, организация, иные лица полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Установлено, что решением Октябрьского районного суда г. Саратова от
<дата> рассмотрено по существу гражданское дело по иску ФИО2 к Фонду жилищного строительства в лице конкурсного управляющего ФИО7 о признании договора заключенным. Данным решением признан заключенным договор долевого участия в строительстве жилого дома № от <дата> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между Фондом жилищного строительства и ФИО4 в отношении однокомнатной квартиры по предварительному плану № проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже в строящемся объекте: <данные изъяты> этажном жилом доме по адресу: пересечение <адрес> (л.д. 18-21). Указанное решение вступило в законную силу <дата>.

<дата> ФИО3 в лице своего представителя обращался в адрес Управления Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации договора долевого участия № от <дата>, заключенного между ним и Фондом жилищного строительства.

Уведомлением от <дата>№ была приостановлена государственная регистрация сделки, в том числе и в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости сведений об аресте об аресте в виде запрета распоряжаться путём заключения сделок, предметом которых является отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами №, наложенными постановлениями Волжского районного суда г. Саратова.

После предоставления в адрес регистрирующего органа копии решения Октябрьского районного суда г. Саратова от <дата> уведомлением от <дата>№ административному истцу отказано в снятии приостановления государственной регистрации сделки, в том числе и в связи с наличием ареста, который явился основанием для первоначальной приостановки государственной регистрации. В качестве оснований для вынесения уведомления государственный регистратор отметил, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится информация об истечении <дата> срока аренды земельного участка с кадастровым № по адресу:
<адрес>, №, переданного в аренду Фонду жилищного строительства. Данные обстоятельства свидетельствуют о трансформированности арендных правоотношений на неопределенный срок в силу
п. 2 ст. 621 ГК РФ. Однако регистрация договора аренды земельного участка на неопределенный срок законом не предусмотрена.

Также на момент регистрации договора истек срок разрешения на строительство многоквартирного дома, выданного на имя Фонда жилищного строительства, а также истек срок на передачу участнику долевого строительства объекта – квартиры, предусмотренный договором долевого участия в строительстве (не позднее <дата>).

Отсутствует заявление о государственной регистрации договора долевого строительства второй стороны по сделке, а именно Фонда жилищного строительства.

Повторно государственный регистратор также указал на наличие ареста в отношении земельных участков, наложенных постановлениями Волжского районного суда г. Саратова (л.д. 14-17).

Полагая указанное уведомление незаконным, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пп. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 2 указанного закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшей в момент заключения спорного договора, государственная регистрация прав проводится на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Из анализа норм действующего законодательства, а также исходя из положений Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, следует, что договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок и особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства определен статьей 48 Закона о государственной регистрации.

Так, согласно п. 4 данной статьи орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

В силу п. 10 ст. 48 Закона о государственной регистрации государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены положением ст. 26 Закона о государственной регистрации права.

Как усматривается из оспариваемого уведомления, в качестве оснований для приостановления государственной регистрации договора долевого участия государственном регистратором указано на положения пп. 5 и 37 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации, а именно на то, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Приостановление государственной регистрации договора долевого участия в строительстве по основанию наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о наложении ареста на земельные участки, на которых ведется строительство много квартирного дома, произведено до момента снятия указанных запретов.

Судом также постановлением Волжского районного суда г. Саратова от <дата> в рамках возбужденного уголовного дела № от <дата> по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, продлена мера процессуального принуждения в виде ареста на имущество, находящееся в собственности НО «Фонд жилищного строительства», а именно в отношении земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, а также установлен запрет распоряжаться имуществом путём заключения сделок, предметом которых является отчуждение имущества, сроком до <дата>.

Постановлением Волжского районного суда г. Саратова от <дата> срок действия меры процессуального принуждения продлен до <дата>, а на основании постановления от <дата> – до <дата>.

На момент рассмотрения спора уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области от <дата>№ ФИО8. отказано в снятии приостановления государственной регистрации сделки в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости сведений об аресте, принятых судом (на основании указанных постановлений).

Как пояснила в судебном заседании представитель административного ответчика, невозможность осуществить регистрацию договора долевого участия в строительстве в отношении административного истца связана с наличием сведений в Едином государственном реестре недвижимости об аресте имущества застройщика, а именно земельных участков, на которых осуществляется строительство многоквартирного дома.

Давая оценку указанным обстоятельствам и учитывая вышеназванные положения закона, суд приходит к выводу о том, что государственный регистратор обоснованно не осуществляет государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, поскольку наличие сведений об ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимости (земельный участок, на котором ведется строительство) является препятствием для осуществления регистрационных действий и основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Исходя из положений названной нормы Закона о государственной регистрации права, а также ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание то, что на заявленный административным истцом к регистрации объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись об аресте на основании постановлений Волжского районного суда г. Саратова и учитывая, что в период действия такой меры исключается возможность осуществления государственной регистрации сделок в отношении спорного имущества, суд не усматривает оснований для признания незаконным решения административного ответчика о приостановления государственной регистрации прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-177, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Саратова.

Судья /подпись/ А.А. Ершов

Мотивированный текст решения изготовлен 04 апреля 2019 года.