Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Саровского городского суда Нижегородской области административное дело по административному иску ФИО1 к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области о признании решения об отказе во включении в реестр пострадавших граждан от 15 мая 2019 года незаконным и обязании включить в реестр,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области о признании решения об отказе во включении в реестр пострадавших граждан от 15 мая 2019 года незаконным и обязании включить в реестр.

В обоснование требований административный истец указала, что 22 августа 2014 года между ФИО1 и ООО «ВсеДомСтрой» был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости № Г1ДКП 14/77 (далее - договор). Предметом договора была подготовка и заключение в последующем основного договора купли-продажи недвижимости - обособленного жилого помещения - квартиры, общей площадью 45,6 кв.м, со строительным номером 77, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ... со строительным номером 14 на 5 этаже, состоящей из одной комнаты, проектной площадью 23,01 кв.м, в том числе 1,36 кв. - площадь балкона, и чердачного помещения, расположенного над комнатой, проектной площадью 22,05 кв.м. Согласно п. 4.2 вышеуказанного договора заключение основного договора должно было произойти не позднее 31 декабря 2015 года, а фактическая передача квартиры должна была состояться не позднее 30 декабря 2015 года (п. 6.1 договора) в случае своевременной и полной оплаты стоимости квартиры (п. 3.1.1 договора) в размере 1 635 336 рублей (п. 2.1 договора). В соответствии с п. 2.2 Договора и п. 2.1 Соглашения № СГП/14/77 от 22 августа 2014 года покупатель (административный истец) должен был в обеспечение своих обязательств внести гарантийный платеж в размере 1 585 336 (один миллион пятьсот восемьдесят пять тысяч триста тридцать шесть) рублей в срок не позднее 29 августа 2014 года. 27 августа 2014 года административный истец исполнил свои обязательства по Договору, перечислив продавцу денежные средства в размере 1 585 336 рублей (платежное поручение № 576) и оставшуюся сумму в размере 50 000 рублей (платежное поручение № 384), оплатив тем самым полностью стоимость квартиры. Кроме того, 25 августа 2014 года между административным истцом и ООО «Управляющая компания «Деметра» был заключен договор на оказание услуг № ПШ/14/77, суть которых заключалась в оказании услуг в виде организации работ по подведению коммуникаций в многоквартирном доме номер 14. По нему административный истец заплатил 195 000 рублей (платежное поручение № 742 от 27.08.2014 года).

Однако, несмотря на полное исполнение покупателем своих обязательств, основной договор так и не был заключен по причине злостного неисполнения своих обязательств продавцом - ни в указанный в Договоре срок, ни позднее, дом так и не был построен. На данный момент Застройщик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. 03 марта 2016 года по факту хищения денежных средств путем обмана и злоупотребления доверием у участников долевого строительства многоквартирного жилого комплекса по адресу: ..., СО по городу Солнечногорск ГСУ СК РФ по Московской области в отношении застройщиков и аффилированных лиц было возбуждено уголовное дело №1160145020000115 по ч. 4 ст. 159 УК РФ. 18 марта 2019 года в рамках данного уголовного дела административный истец был признан потерпевшим.

Министерством регионального развития РФ утвержден Приказ от 20.09.2013 № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены", которым установлены критерии признания граждан обманутыми дольщиками, а также порядок включения указанных граждан в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, чьи права нарушены.

В соответствии с действующим законодательством, с целью защиты своих прав административным истцом было подано в Главное управление государственного строительного надзора Московской области заявление о включении ФИО1 в реестр обманутых дольщиков.

Главным управлением государственного строительного надзора Московской области направлено административному истцу Уведомление об отказе во включении в реестр пострадавших граждан от 15 мая 2019 года, согласно которому ФИО1 отказано в связи с несоответствием одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к Приказу: - привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ; - надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта. Административный истец считает, что данное решение является незаконным и необоснованным, поскольку между истцом и застройщиком был заключен договор, сутью которого в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве и к сделке, соответственно, применяются положения этого закона, истцом были выполнены все обязательства в соответствии с данным договором. Действующий застройщик признал права истца на оплаченную ранее квартиру.

Административный истец просила признать решение Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 15 мая 2019 года № 2733/0 об отказе во включении в реестр пострадавших граждан незаконным, обязать Главное управление государственного строительного надзора Московской области включить в реестр пострадавших граждан ФИО1

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причин неявки не сообщила.

Представитель административного ответчика Главного управления государственного строительного надзора Московской области (далее Главное управление) по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщила, представил отзыв на иск, согласно которому административный ответчик возражает против удовлетворения административных исковых требований, поскольку полномочия Главного управления по ведению реестра пострадавших граждан прекращены, требования основаны на утратившей силу норме закона.

В силу положений ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее административное дело без участия не явившихся лиц.

Изучив административное дело и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

ФИО1 обжалует решение, принятое Главным управлением 15 мая 2019 года. В суд с данным административным иском ФИО1 обратилась 22 августа 2019 года. Таким образом, срок для обращения в суд заявителем не нарушен.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено, что 22 августа 2014 года между ФИО1 и ООО «ВсеДомСтрой» был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости № Г1ДКП 14/77 (далее - договор). Предметом договора была подготовка и заключение в последующем основного договора купли-продажи недвижимости - обособленного жилого помещения - квартиры, общей площадью 45,6 кв.м, со строительным номером 77, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ... со строительным номером 14 на 5 этаже, состоящей из одной комнаты, проектной площадью 23,01 кв.м, в том числе 1,36 кв. - площадь балкона, и чердачного помещения, расположенного над комнатой, проектной площадью 22,05 кв.м.

Согласно п. 4.2 вышеуказанного договора заключение основного договора должно было произойти не позднее 31 декабря 2015 года, а фактическая передача квартиры должна была состояться не позднее 30 декабря 2015 года (п. 6.1 договора) в случае своевременной и полной оплаты стоимости квартиры (п. 3.1.1 договора) в размере 1 635 336 рублей (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.2 Договора и п. 2.1 Соглашения № СГП/14/77 от 22 августа 2014 года покупатель (административный истец) должен был в обеспечение своих обязательств внести гарантийный платеж в размере 1 585 336 (один миллион пятьсот восемьдесят пять тысяч триста тридцать шесть) рублей в срок не позднее 29 августа 2014 года.

27 августа 2014 года административный истец перечислила ООО «ВсеДомСтрой» денежные средства в размере 1 585 336 рублей (платежное поручение № 576 от 27 августа 2014 года) и 50 000 рублей (платежное поручение № 384 от 27 августа 2014 года).

ООО «ВсеДомСтрой» обязательства по договору не исполнило.

18 марта 2019 года постановлением следователя по особо важным делам следственного отдела по городу Солнечногорск Главного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Московской области ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу о хищении денежных средств путем обмана и злоупотребления доверием у участников долевого строительства многоквартирного жилого комплекса по адресу: ....

Согласно частям 1, 2, 4, 7 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее Закона № 214-ФЗ) государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (контролирующий орган).

Уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.

Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

На территории Московской области уполномоченным органом государственной власти области в сфере защиты прав обманутых дольщиков является Главное управление государственного строительного надзора Московской области (постановление Правительства Московской области от 12 декабря 2017 года № 1049/45 «О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Московской области в связи с передачей полномочий по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости»).

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации издан Приказ от 12.08.2016 № 560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан", которым установлены критерии признания граждан обманутыми дольщиками, а также порядок включения указанных граждан в реестр пострадавших граждан.

Как видно из материалов дела, административным истцом было подано в Главное управление государственного строительного надзора Московской области заявление о включении ФИО1 в реестр обманутых дольщиков.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом № 214-ФЗ, статьей 23 которого предусмотрено государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 названной статьи установлено, что такое регулирование осуществляется в соответствии с поименованным выше законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Уполномоченный орган в соответствии с частью 4 той же статьи осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.

30 июня 2017 года вступил в силу приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 года N 560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан" (далее - Приказ N 560/пр, Критерии, Правила ведения реестра).

Согласно пункту 2 названного приказа его действие распространяется на отношения, связанные с включением в реестр пострадавших граждан участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, возникшие после вступления в силу указанного приказа, а именно с 30 июня 2017 года.

Подпунктом 1 пункта 10 раздела III Правил ведения реестра пострадавших граждан установлено, что заявитель не подлежит включению в реестр при его несоответствии одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения N 1 к названному приказу.

Одним из критериев, перечисленных в указанном пункте, является осуществление привлечения застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - участника долевого строительства для строительства проблемного объекта на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом N 214-ФЗ (подпункт 2 пункта 2 Критериев).

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о включении в реестр пострадавших граждан, административный ответчик указал, что административным истцом договор участия в долевом строительстве с застройщиком не заключался, то ФИО1 не соответствует критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

Заключенный с целью привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением им права собственности на квартиру в построенном доме предварительный договор купли-продажи недвижимости № ПДКП 14/77 содержит все обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве условия, предусмотренные Законом N 214-ФЗ.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

Закон N 214-ФЗ допускает привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию, только определенными способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункты 1, 3 части 2 статьи 1 в редакции, действующей на момент заключения договора).

Гражданин - участник долевого строительства проблемного объекта, чьи денежные средства привлечены по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и чьи права нарушены, соответствующий критериям, установленным пунктом 2 приложения N 1, относится к числу пострадавших граждан (пункт 3 приложения N 1 к Приказу N 560/пр).

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как видно из содержания договора от 22 августа 2014 года, он фактически содержит все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. При этом суд не связан основаниями и доводами заявленных требований по административным делам, в том числе об оспаривании решений, действий (бездействия), соответственно принятых или совершенных органами государственной власти, органами местного самоуправления (часть 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований административный истец указывала, что заключенный ею с ООО «ВсеДомСтрой» договор от 22 августа 2014 года содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно требованиям Закона № 214-ФЗ, поэтому фактически является таковым.

То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения, поскольку содержащееся в Законе № 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации не может являться основанием для отказа во включении гражданина в Реестр. Иное толкование данного требования закона не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, поскольку повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что решение Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 15 мая 2019 года № 2733/0 об отказе во включении ФИО1 в реестр пострадавших граждан принято необоснованно.

Между тем, Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 27 июня 2019 года часть 7 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ признана утратившей силу.

Приказом Минстроя России от 22.08.2019 № 483/пр "О признании утратившими силу приказов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 г. N 560/пр и от 24 января 2018 г. N 37/пр" приказ от 12 августа 2016 г. N 560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан" признан утратившим силу.

В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ, введенной в действие Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ, единый реестр застройщиков является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 2 настоящего Федерального закона и соответствующих требованиям настоящего Федерального закона.

Единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - проблемные объекты).

Единый реестр застройщиков, единый реестр проблемных объектов формируются в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации.

Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, едином реестре проблемных объектов, являются открытыми, общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент обращения ФИО1 за судебной защитой нарушенные права административного истца были восстановлены путем включения многоквартирного дома по адресу: ..., в единый реестр проблемных объектов.

Требование административного истца об обязании Главного управления государственного строительного надзора Московской области включить ФИО1 в реестр пострадавших граждан не может быть удовлетворено, в связи с отсутствием в настоящее время правовых оснований для удовлетворения данного требования.

В ходе рассмотрения дела административным истцом не представлено доказательств тому, что какие права ФИО1 нарушены действиями административного ответчика.

По правилам главы 22 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) должностного лица необходимо наличие совокупности двух обстоятельств: несоответствие решений, действий требованиям законодательства и нарушение в результате этих действий прав и законных интересов заявителя.

Данной совокупности в рассматриваемом случае не имеется.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Решил :

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области о признании решения об отказе во включении в реестр пострадавших граждан от 15 мая 2019 года незаконным и обязании включить в реестр – отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 октября 2019 года.

Судья Саровского городского суда Э.В. Ковалев