Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, и о возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок за плату,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным иском к Комитету по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений по Бирскому району и г.Бирск Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование требований указал, что он обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность за плату (заключить договор купли-продажи) земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 5485 кв.м.

11.05.2021 года получил ответ № о том, что КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г. Бирск отказывает в заключении договора купли-продажи земельного участка в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка является явно несоразмерной площади объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного на нем.

Административный истец просил признать незаконным отказ КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирску в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

02 декабря 2021 года ФИО1 уточнил исковые требования, в связи с реорганизацией КУС МЗИО по Бирскому району и г.Бирску Республики Башкортостан к МЗИО Республики Башкортостан, просил признать незаконным отказ КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирску в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Возложить обязанность на МЗИО Республики Башкортостан предоставить ФИО1 в собственность за плату (заключить договор купли-продажи) земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования поддержала по изложенным в административном иске основаниям, просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного ответчика МЗИО по РБ ФИО3 с административным иском не согласилась, просила в удовлетворении требований истцу отказать. Пояснила, что площадь испрашиваемого истцом земельного участка 5485 кв.м. не соразмерна площади расположенного на нём объекта недвижимого имущества площадью 42 кв.м. истцом не предоставлены доказательства о том, что объект недвижимого имущества овощехранилище зарегистрирован как единый комплекс.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, выслушав пояснения эксперта, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 07.12.2021 года №№ административный истец ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 42 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, приобретенного по договору купли-продажи арестованного имущества, реализованного на торгах. Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ФИО1 на праве аренды по договору аренды №зем от 25.09.2017 года. Земельный участок имеет площадь 5485 кв.м. Срок аренды установлен с 25.09.2017 года по 13.02.2066 год.(л.д.139-142).

22.04.2021 года ФИО1 обратился в МЗИО Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату, принадлежащий ему на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 5485 кв.м.(л.д.10).

Письмом от 11.05.2021 года за исх. № КУС МЗИО РБ по Бирскому району и г.Бирску отказано ФИО1 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка является явно несоразмерной площади объекта недвижимости с кадастровым номером №, распложенного на нём.(л.д.11).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 02.12.2021 №№ правопреемником КУС МЗИО по РБ с 13.09.2021 года является МЗИО Республики Башкортостан.

В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа: 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из существа рассматриваемого спора, с учетом предмета и основания заявленных требований, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию является размер земельного участка, в отношении которого истец мог реализовать предусмотренное ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право выкупа земельного участка как собственник находящегося на этом земельном участке объекта недвижимости.

Для установления соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, определением суда от 20.08.2021 года по данному делу была назначена комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. определить размер (площадь) земельного участка необходимого для обслуживания и использования по целевому назначению объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: электроцех, площадью 42 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <адрес>.

2. соразмерна ли площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равная 5485 +/-26 кв.м., для обслуживания и использования по целевому назначению объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: электроцех, площадью 42 кв.м.

Проведение экспертизы поручено экспертам АНО «ЭСО «РЦЭ-Уфа».

Согласно экспертному заключению № от 22.11.2021 года следует и отражено в исследовательской части экспертного заключения, что согласно данным кадастрового учета, изначально земельный участок с кадастровым номером № был образован из земельного участка с кадастровым номером № (образование участка путем выдела с сохранением в измененных границах). То есть, изначально участок по адресу: <адрес>, был единым участком и использовался под овощехранилище с размещением зданий литера А площадью 257,6 кв.м., литера Б площадью 1222,5 кв.м., литер В площадью 153,2 кв.м., литер Д площадью 42,0 кв.м. (электроцех), литер Е площадью 31,6 кв.м., и дополнительных пристроев литера а, а1,в, Г, Г1, I.

При оформлении исходного земельного участка с кадастровым номером № размер участка был сформирован согласно его фактического использования с условием единства в использовании по назначении всех вышеперечисленных зданий. Это подтверждается предоставленным для исследования техническим паспортом на 2005 год на комплекс зданий и сооружений по адресу: <адрес>. Вышеприведенные здания эксплуатировались в обслуживании овощехранилища (литера А и Б) по назначению и по всем характеристикам являются составной частью сложного комплекса или по другому единого недвижимого комплекса.

По причине единства по назначению спорного строения с кадастровым номером № (электроцех литер Д) с другими строениями и сооружениями, ранее располагающихся на территории исходного земельного участка с № и вовлеченности в производственный процесс, определение необходимой площади для обслуживания и эксплуатации под исследуемым отдельно стоящим строением является некорректным. В данном случае необходимую площадь под эксплуатацию и обслуживание необходимо рассчитывать для всего имущественного комплекса – овощехранилища.

В соотношении вместимости к размеру участков, следует, что необходимый размер участка для эксплуатации единого комплекса овощехранилища в состав которого и входило изначально нежилое здание электроцеха с кадастровым номером №, составляет не менее 35 632 кв.м. (ответ на первый вопрос).

Площадь земельного участка с кадастровым номером № по данным ГКН изначально была равна 11 721 кв.м., а площадь участка с кадастровым номером № равна 5485 кв.м. Следовательно, данная площадь недостаточна для эксплуатации единого комплекса овощехранилища в состав которого и входило изначально нежилое здание электроцеха с кадастровым номером №.

Существующая площадь земельного участка с кадастровым номером № является минимально необходимой площадью для эксплуатации единого недвижимого комплекса в состав которого входит и нежилое здание электроцех площадью 42 кв.м. Расчетная необходимая площадь равна 35 632 кв.м.

Таким образом, эксперт делает о выводы о необходимости рассматривать здание электроцеха в едином комплексе овощехранилища, для использования которого необходима площадь всего исходного земельного участка с кадастровым номером № площадью 35 632 кв.м. В судебном заседании эксперт ФИО дала соответствующие пояснения, какие изложены в исследовательской части экспертного заключения. При этом также пояснила, что, если рассматривать здание электроцеха как самостоятельный объект недвижимого имущества, то площадь земельного участка с кадастровым номером № - 5485 кв.м. не соразмерена площади здания электроцеха с кадастровым номером № площадью 42 кв.м., поскольку для использования указанного здания электроцеха необходима площадь земельного участка меньшего размера, чем земельный участок площадью 5485 кв.м.

При этом, суд принимает во внимание, что в настоящее время здание овощехранилища, как единый объект недвижимого имущества не существует, согласно Выписки из ЕГРН от 14.10.2020 года здание овощехранилище с кадастровым номером №, снят с кадастрового учета 14.10.2020 года. Согласно Выписки из ЕГРН от 07.12.2021 года №№ у административного истца ФИО1 в собственности имеется только одно здание электроцеха с кадастровым номером № площадью 42 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Таким образом, исходя из установленных судом обстоятельств дела, анализируя выводы эксперта в экспертном заключении № и также пояснения эксперта в судебном заседании, суд приходит к выводу, что истцом в соответствии с положениями п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ не представлено доказательств, что испрашиваемая площадь земельного участка с кадастровым номером № - 5485 кв.м. необходима для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости здания электроцеха с кадастровым номером № площадью 42 кв.м. При указанных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований административного истца, в связи с чем, в удовлетворении требований истцу следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, ст.227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, и о возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок за плату – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение составлено 14 декабря 2021 года.

Председательствующий судья подпись О.А. Коровина

Копия верна. Судья: О.А. Коровина

Подлинник решения находится в деле

№ 2а-1097/2021 Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан