Гражданский кодекс часть 1

Представителя административного ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО3

при секретаре: Спесивцевой Е.С.

Рассмотрев в судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Туапсинский районный суд Краснодаркого края с административным иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1 - ФИО2 поддержала административные исковые требования, при этом пояснила, что уведомлением от 15.04.2021г. Управления Росреестра отказано ФИО1 в регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №. документы на который (которые) были представлены вместе с заявлением от 28.12 2020. Договор передачи (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 23.12.2020г. заключен между ФИО1 и ООО «БаГИ» (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47989 кв.м., расположенного в <адрес> сельского поселения <адрес>, ул. <адрес>, 19. ФИО1 обратился в Межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации соглашения. ООО «БаГИ» является арендатором названного земельного участка на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2007г. и договора о передаче прав и обязанностей от 09 04.2007г. Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи. По истечении срока действия договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что не оспаривается административным ответчиком. Запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу ООО «БаГИ» в ЕГРН не погашена. Учитывая, что договор возобновлен на неопределенный срок, стороны в соответствии со статьей 450 ГК РФ вправе внести в него изменения, не противоречащие действующему законодательству. В данном случае документами, подтверждающими право нового арендатора на землепользование, является соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора. Довод регистрирующего органа о том, что регистрации подлежат договоры аренды в пределах срока действия договора, а возобновленные на неопределенный срок сделки и допсоглашения к ним не подлежат регистрации, не основан на законе. Просит признать незаконным отказ МО по <адрес> и <адрес> Управления Росреестра по КК от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД- 001/2020-31684419/6 В регистрации договора передачи (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 23,12.2020г. заключенного между ФИО1 и ООО «БаГИ» к договору № (31) от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2007г и договора о передаче прав и обязанностей от 09.04.2007г. Обязать МО по <адрес> и <адрес> Управления Росреестра по КК в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу зарегистрировать договор передачи (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 23.12.2020г заключенного между ФИО1 и ООО «БаГИ» к договору № (31) от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:33:0104002:2 в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2007г.

Представитель административного ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, при этом пояснила, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении указанного земельного участка зарегистрировано право аренды в пользу ООО «БаГИ», срок аренды с 23.11.2000г. по 06.10.2010г. Кроме того, 26.07.2018г. на земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования Тенгинское сельское поселение <адрес>, на основании Распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом №-р от 10.07.2018г., Акта приема - передачи имущества, передаваемого из федеральной собственности в собственность Тенгинского сельского поселения <адрес> 19.07.2018г. 28.12.2020г. ФИО1 и представитель ООО «БаГИ», обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями об осуществлении государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды, представив в качестве документа-основания договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 23.12.2020г. По результатам проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию прав документов, государственным регистратором прав было установлено, что имеются основания для приостановления государственной регистрации прав, а именно: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Заявителями был представлен договор уступки прав и обязанностей от 23.12.2020г. по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, в отношении которого также были представлены документы для осуществления перехода права собственности к ФИО1, однако на момент принятия решения по обращению о регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды, государственная регистрация прав на указанное здание была приостановлена в соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с наличием в ЕГРН записи о запрещении регистрации. По сведениям ЕГРН срок действия договора аренды земельного участка № от 23.11.2000г. истек 06.10.2010г. Следовательно, права и обязанности по данному договору аренды не могут быть переданы иному правоприобретателю на основании договора уступки от 23.12.2020г. Осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ 09.02.2021г. представителем ООО «БаГИ» ФИО4 в качестве дополнительного документа было представлено письмо Департамента имущественных отношений <адрес> от 02.06.2011г. №.23 согласно которому, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р-н. Туапсинский, <адрес>, ул.<адрес>, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок. 11.02.2021г. ФИО4 был уведомлен о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав, а в дальнейшем 15.04.2021г. об отказе в государственной регистрации прав, в связи со следующим. ФИО1 и представитель ООО «БаГИ», действующий по доверенности ФИО4, обратились за государственной регистрацией соглашения об уступке прав по договору аренды, представив договор передачи прав и обязанностей по договору аренды Земельного участка от 23.11.2000г. № от ДД.ММ.ГГГГг., а также письмо Департамента имущественных отношений <адрес> от 02.06.2011г. №.23, согласно которому договор аренды земельного участка от 23.11.2000г. № является договором, заключенным на неопределенный срок. Считает, что письмо Департамента имущественных отношений <адрес> не может являться основанием для регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на сегодняшний день. Полагаем, что для возможности передачи в аренду земельного участка под зданием в соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, собственнику здания необходимо обратиться в администрацию муниципального образования Тенгинское сельское поселение <адрес>.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к выводу, что административные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Так, судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости - земельный участок площадью 47969 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, ул.<адрес>, вид разрешенного использования - размещение пляжных сооружений и объектов обслуживания пляжа. На земельном участке расположено нежилое здание (туалет, склад) площадью 250 кв.метров, с кадастровым номером №

В отношении указанного земельного участка зарегистрировано право аренды в пользу ООО «БаГИ», на основании договора аренды земельного участка № от 23.11.2000г., арендодателем по которому является субъект Российской Федерации - <адрес>, срок аренды с 23.11.2000г. по 06.10.2010г., о чем в реестре прав на недвижимость имеется запись 23-01.13-1.14.2000-106.1 от 17.12.2000г.

ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования Тенгинское сельское поселение Туапсинского района Краснодарского края, на основании Распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом №-р от 10.07.2018г., Акта приема - передачи имущества, передаваемого из федеральной собственности в собственность Тенгинского сельского поселения Туапсинского района 19.07.2018г., что подтверждается записью в ЕГРН №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и представитель ООО «БаГИ» обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями об осуществлении государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды, представив в качестве документа-основания договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 23.12.2020г. Указанное обращение было зарегистрировано за номером КУВД-001/2020-31684419.

По результатам проведения в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовой экспертизы представленных на регистрацию прав документов, государственным регистратором прав было установлено, что имеются основания для приостановления государственной регистрации прав, а именно: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

09.02.2021г. представителем ООО «БаГИ» ФИО4 в качестве дополнительного документа было представлено письмо Департамента имущественных отношений <адрес> от 02.06.2011г. №.23 согласно которому, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.

Уведомлением об отказе государственной регистрации права от 15.04.2021г. №КУВД-001/2020-31684419/6 МО по <адрес> и <адрес> Управления Росреестра по <адрес> ФИО1 отказано в регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №, документы на который (которые) были представлены вместе с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2020-31684419 в связи с тем, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает необходимость государственной регистрации договоров, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок, соответственно не подлежит государственной регистрации и соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Судом установлено, что 28.12.2020 ФИО1 обратился в Межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю за регистрацией соглашения об уступке прав по договору аренды.

ООО «БаГИ» является правообладателем (арендатором) названного земельного участка на основании договора №30 от 23.11.2000 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2007 года и договора о передаче прав и обязанностей от 09.04.2007 года. Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

По истечении срока действия договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что не оспаривается административным ответчиком (п.2 ст. 621 ГК РФ).

Запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу ООО «БаГИ» в ЕГРН не погашена.

Учитывая, что договор возобновлен на неопределенный срок, стороны в соответствии со статьей 450 ГК РФ вправе внести в него изменения, не противоречащие действующему законодательству.

Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано в силу статей 131, 433, 452, 609 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 статей 25 и 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В данном случае документами, подтверждающими право нового арендатора на землепользование, является соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора.

Довод регистрирующего органа о том, что регистрации подлежат договоры аренды в пределах срока действия договора, а возобновленные на неопределенный срок сделки и дополнительные соглашения к ним не подлежат регистрации, не основаны на законе.

Так, по правилам статьи 22 Земельного кодекса РФ, статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется

В силу ст. ст. 389, 391 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации.

Возобновление договоров на неопределенный срок не отменяет регистрацию соглашений к ним, поскольку, соглашения к зарегистрированным договорам вступают в силу и становятся обязательными для сторон таких сделок с момента регистрации. В данном случае перемена лиц в обязательстве привела к замене первоначального арендатора на нового.

При этом законодатель в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ указал, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от бессрочного договора аренды.

Из этого следует, что даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.

В силу этого не выдерживает критики довод госоргана о том, что дополнительное соглашение к зарегистрированному и возобновленному договору аренды земли, не подлежит государственной регистрации.

Статья 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно статьям 9 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке который установлен законодательством действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По смыслу статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» контроль регистрирующего органа за содержанием представляемых документов исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 20 данного Закона).

Основания для отказа в государственной регистрации прав названы в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Из изложенного следует, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации. Оспариваемый отказ в регистрации сделки противоречат закону и нарушают права заявителя, охраняемые законом.

Суд приходит к выводу, что отказ Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2020-31684419/6в регистрации договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «БаГИ» к договору № (31) от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ незаконный и подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.ст. 227-228 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление удовлетворить. Признать незаконным отказ Управления Росреестра от 15.04.2021 года № КУВД-001/2020-31684419/6 в регистрации договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 23.12.2020 года, заключенного между ФИО1 и ООО «БаГИ» к договору №30 (31) от 23.11.2000года аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2007 года и договора о передаче прав и обязанностей от 09.04.2007 года и обязать ответчика зарегистрировать указанный договор в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:________________