Гражданский кодекс часть 1

Шурышкарский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Балакиной С.В., при секретаре Кректуновой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2а-115/2016 г. по административному исковому заявлению ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на жилое помещение,

У с т а н о в и л:

Административный истец ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО (далее Управление Росреестра) в регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, <адрес>. В обоснование заявленного требования указала, что она обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру. Сообщением Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в регистрации права собственности было отказано. Отказ мотивирован ссылкой на п.1 ст. 20 Закона о регистрации. Административный истец считает данный отказ незаконным, поскольку признание сделки незаконной принадлежит только суду. Просила признать отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности незаконным и обязать ответчика зарегистрировать в общую долевую собственность жилое помещение.

В судебное заседание административный истец ФИО3, представитель административного ответчика – Управления Росреестра по ЯНАО, извещенные о дате и времени слушания административного дела надлежащим образом не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Из административного искового заявления ( <данные изъяты>), материалов дела, следует, что <адрес> была построена для семьи истца за счет средств социальной поддержки в виде социальной выплаты, в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем молодых семей и молодых специалистов участников ФЦП «Социальное развитие села до 2012 года». ФИО3 являлась участником указанной программы и её семье была выделена выплата в сумме 2 524 770 рублей на строительство жилого помещения. С учетом несовершеннолетних детей был заключен договор инвестирования с ООО «СМУ-95» (далее Застройщик), который обязался построить и передать семье жилое помещение, стоимостью в сумму предоставленной социальной выплаты. Сумма указанной выплаты была перечислена Застройщику, срок сдачи объекта недвижимости был определен до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГКамина приняла спорное жилое помещение по акту приема-передачи <адрес>, ее семья стала проживать в ней. В сообщении о приостановлении и об отказе в государственной регистрации её права было указано, что заключенный ими договор инвестирования заключен в нарушение Закона о долевом участии в строительстве. Данное истец считает незаконным, так как данный договор заключался между ней и Застройщиком в соответствии с нормами ГК, все обязательства по нему выполнены. Отказ в госрегистрации квартиры, нарушает жилищные права ее семьи, просила об удовлетворении административного искового заявления, и в случае признания отказа незаконным, возложении на Управление Росреестра обязанности осуществить регистрацию права собственности на спорное жилое помещение.

Исследовав материалы дела, в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями.

Судом установлено, что Камина обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>.

Сообщением Управления Росреестра № от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права указанной квартиры была приостановлена до 03.03. 2016 года, в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы документов государственным регистратором ФИО1 ( <данные изъяты>) было установлено, что представленный договор инвестирования заключен в нарушение требований Закона об участии в долевом строительства для физических лиц и по смыслу является договором долевого участия в строительстве. У регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, что явилось основанием для приостановления регистрации. Также в данном сообщении было указано, что государственная регистрация права может возобновиться в случае прекращения обстоятельств (причин), послуживших основанием для ее приостановления, в частности при получении дополнительных доказательств(сведений, документов), устраняющих сомнения регистратора. Однако в сообщении не указывалось, какие именно необходимы документы для устранения сомнений регистратора.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 было отказано в государственной регистрации прав на указанное недвижимое имущество (<данные изъяты>), поскольку не предоставлены документы, необходимые для регистрации права (без указания конкретных документов). По выводам, изложенным регистратором в отказе, следовало, что договор инвестирования заключен в нарушение Закона об участии в долевом строительстве для физических лиц, по смыслу является договором о долевом участия в строительстве, что и явилось основанием для отказа в регистрации.

На основании ч.1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

По смыслу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный недвижимый объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество указаны в ст. 17 Закона о регистрации, к которым, в том числе, относятся, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, вступившие в законную силу судебные акты, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с пунктом 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).

В силу положений ст. ст. 12, 19 Закона о регистрации в ЕГРП подлежат внесению только достоверные сведения.

Пунктом 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что обязательным этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов.

В ходе проведения правовой экспертизы изучаются представленные для государственной экспертизы документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия перехода, прекращения, обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания в месте издания.

При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. При этом необходимо принимать во внимание то, что согласно п. 1 ст. 19 Закона представление дополнительных доказательств наличия у заявителя (заявителей) оснований для государственной регистрации (в том числе недостающих документов), а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений является правом заявителя. Из чего следует, что регистратором в своем решении о приостановлении, либо об отказе в регистрационных действиях должно быть конкретно указано какие необходимо заявителю предоставить документы, то есть толкование сомнений регистратора не должны иметь двоякий смысл.

Как следует из материалов дела, регистрирующему органу для проведения государственной регистрации были представлены: договор инвестирования №и от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО3 с ООО «СМУ-95», акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также в распоряжение регистратора предоставлялся кадастровый паспорт многоквартирного дома, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером №, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию дома от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>

Пункт 1 ст. 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора, который относится к основным началам гражданского законодательства. Принцип свободы договора является основополагающим принципом для развития имущественного (гражданского) оборота. В соответствии с ним субъекты гражданского права свободны в заключение договора, то есть в выборе контрагента и в определении условий своего соглашения, а также в выборе той или иной модели (формы) договорных связей. Самостоятельность и независимость участников гражданского оборота по общему правилу исключают возникновение между ними каких-либо правоотношений помимо их согласованной общей воли (по воле только одного из них или по указанию органа публичной власти).

Из договора инвестирования следует, что Застройщик осуществил строительство спорного объекта на земельном участке с кадастровым номером 89:01:010803:265, на основании договора аренды земельного участка №-М от ДД.ММ.ГГГГ. Срок сдачи объекта указандо ДД.ММ.ГГГГ. Из акта приемки следует, что Камина приняла объект строительства: <адрес>. Строительство произведено на земельном участке, отведенном для этих целей. Камина участвовала в инвестировании строительства вышеуказанной квартиры, площадью 58,91 кв.м., в строящемся 12-квартирном дом капитального исполнения, за счет средств социальной выплаты, после приемки квартиры, стала проживать в ней совместно с членами своей семьи, истец изготовила технический паспорт спорного объекта ( <данные изъяты>). Разрешение на строительство объекта, на ввод его в эксплуатацию было выдано в период действия договора аренды земельного участка, выдано уполномоченным органом, никем не оспорено, недействительным не признано.

Из текста (условий) Договора, с учетом положений ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999 (ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», следует, что данный договор является инвестиционным, т.к. регулирует правоотношения субъектов инвестиционной деятельности и предполагает внесение денежных средств (инвестиций) в строительство нового объекта недвижимости.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит понятия договора инвестирования, а также не устанавливает его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применение правила ст. 431 ГК РФ.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ, с учетом п. 2 ст. 1 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности необходимо исходить из их содержания, а также тех целей, которые преследовали стороны, заключая договор.

Следовательно, ФИО3 были представлены на регистрацию документы, подтверждающие создание объекта недвижимости в соответствии с имеющейся документацией.

Из смысла ст.13, ст. 19 Закона о регистрации следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. При проверке законности сделки регистратор определяет ее соответствие действующему законодательству, следовательно, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными. Целью проведения правовой экспертизы является определение возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, передачи, прекращения), что подтверждает бесспорное основание для возникновения, наличия перехода, прекращения, обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания в месте издания.

Тем не менее, из оспариваемого акта следует, что регистрирующий орган сослался на то, что договор инвестирования по смыслу является договором долевого участия в строительстве и заключен в нарушение требований Закона о долевом участии в строительстве физических лиц, тем самым оспаривая заключенный между ФИО3 и ООО «СМУ-95» договор инвестирования, который являлся их волеизъявлением, существенные условия которого были выполнены в полном объеме, и никем не оспаривались.

Ст. 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в т.ч. судебные, в случае, если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено в их компетенции.

Согласно исследованным материалам дела, как сообщение о приостановлении государственной регистрации, так и отказ в регистрации объекта недвижимости был основан на общих нормах Закона о регистрации, без указания конкретных обстоятельств, послуживших для принятия данных решений регистратором.

В соответствии с абз. 4 п.1 ст. 20 Закона регистрации в регистрации может быть отказано, если, акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания, из абз. 10 п.1 ст. 20 Закона о регистрации следует основание отказа в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Данные основания не были отражены в сообщениях Росреестра, не нашли своего подтверждения и в судебном заседании, административным ответчиком не предоставлены доказательства, подтверждающие данные основания для отказа в регистрации жилого помещения ФИО3

Следовательно, отказ Управления Росреестра по ЯНАО в государственной регистрации права собственности, оформленный сообщением от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра по ЯНАО осуществить регистрацию права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ЯНАО.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому округу осуществить регистрацию права общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, <адрес> за ФИО3, ФИО1 и ФИО2 в установленный законом срок с момента вступления решения суда в законную силу Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Шурышкарский районный суд в течение одного месяца.

Председательствующий ( подпись) С.В.Балакина

Мотивированное решение суда составлено 20 июня 2016 года.

Копия верна:

Судья: С.В.Балакина