Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Лемешко О.В., с участием представителя истца – Липка М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Любовь и Вера» к государственному регистратору Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Норбоевой О. Д., Ялтинскому городскому управлению Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, с участием заинтересованного лица – Недопекиной О.А. о признании незаконным решения и обязанности совершить определенные действия,

у с т а н о в и л :

ООО «Консалтинговая компания «Любовь и Вера» обратилась в суд с иском о признании незаконными сообщений государственного регистратора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Норбоевой О.Д.№ от 30.11.2016 года и № от 30.11.2016 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на 1/6 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и 1/6 долю земельного участка, расположенного в городе <адрес> на основании договоров купли – продажи долей дома и земельного участка, удостоверенных 02.06.2016 года нотариусом Ялтинского городского нотариального округа.

Исковые требования мотивированы тем, что 02.06.2016 года, на основании нотариально удостоверенных договоров купли – продажи, заключенных с Недопёкиной О.А., истец приобрел в собственность 1/6 долю дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанным адресам. На момент заключения договоров домовладение и земельный участок принадлежали на праве общей долевой собственности Недопёкиной О.А. и ФИО 3, от которой был получен отказ от права преимущественной покупки, о чем указано в самих договорах. В связи с заключением договоров истец обратился в Госкомрегистр за регистрацией перехода права собственности, в проведении которой было отказано сообщениями госрегистратора от 30.11.2016 года. Основанием отказа в регистрации перехода права собственности указано непредоставление документов, подтверждающих соблюдение права преимущественной покупки ФИО 4, ФИО 1, ФИО 5, которые являются долевыми совладельцами дома и земельного участка согласно сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Считает отказы незаконными, поскольку на момент заключения договоров вышеперечисленные лица совладельцами объекта общей долевой собственности не являлись, соответственно не обладали правом его преимущественной покупки. Кроме того, основанием для регистрации перехода права собственности являлись нотариальные сделки, в связи с чем государственный регистратор не был уполномочен на проведение правовой экспертизы представленных договоров.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик – Государственный регистратор Норбоева О.Д., представитель ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

От Госкомрегистра поступили письменные возражения, в которых представитель просит рассмотреть дело без его участия.

В письменных возражениях указал, что 27.10.2016 года в Госкомрегистр поступили документы на регистрацию перехода права собственности на 1/6 долю дома и земельного участка, в качестве правоустанавливающих документов представлены договора купли – продажи от 02.06.2016 года. Поскольку в силу действующего законодательства государственный регистратор обязан проверить законность сделки независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная), считает доводы истца об отсутствии полномочий на проведение экспертизы нотариальной сделки необоснованными. Статьи 251,564 ГК РФ связывают момент перехода права собственности на объекты недвижимого имущества с моментом государственной регистрации этого права. По сведениям Единого государственного реестра прав указанное имущество на момент обращения истца за регистрацией перехода права собственности принадлежало на праве общей долевой собственности следующим лицам: 1/5 доля – ФИО 4, 7/30 – ФИО 1, 1/6 – Недопекиной О.А., 1/5 – ФИО 5, 1/5 – ФИО 3 Поскольку государственному регистратору не были предоставлены документы, подтверждающие соблюдение истцом нормы статьи 250 ГК РФ в отношении вышеперечисленных граждан, в проведении государственной регистрации перехода права собственности было отказано. Считает, что из представленных истцом документов не усматривается, каким образом Госкомрегистром нарушены законные права и интересы заявителя, в связи с чем в удовлетворении требований о понуждении Госкомрегистр к совершению действий по регистрации права собственности просит отказать.

Заинтересованное лицо – Недопёкина О.А. в судебное заседание не явилась, была извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 02 июня 2016 года между Недопёкиной О.А. (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Любовь и Вера» (Покупатель) был заключен договор купли – продажи 1/6 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, к.н. №. Договор удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО 2

В пункте 2 Договора указано, что 4/5 доли жилого дома принадлежит Продавцу на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на 01.06.2016 года право общей долевой собственности на <адрес> было зарегистрировано за ФИО 3 (1/5 доля) и Недопёкиной О.А. (4/5 доли).

Также, 02 июня 2016 года между Недопёкиной О.А. (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Любовь и Вера» (Покупатель) был заключен договор купли – продажи 1/6 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, к.н. №. Договор удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО 2

В пункте 2 Договора указано, что 4/5 доли земельного участка принадлежит Продавцу на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на 01.06.2016 года право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в городе <адрес> было зарегистрировано за ФИО 3 (1/5 доля) и Недопёкиной О.А. (4/5 доли).

01 июня 2016 года ФИО 3 было выдано нотариальное согласие, в котором сообщено, что ей известно о предстоящей продаже Недопёкиной О.А. принадлежащей ей 1/6 доли дома и земельного участка, а также об условиях заключаемых договоров, и она отказывается от права преимущественной покупки согласно статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

27 октября 2016 года, нотариусом Ялтинского городского нотариального округа было передано в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым заявление от имени представителей продавца и покупателя по договорам от 02 июня 2016 года о регистрации перехода права собственности на 1/6 долю дома и земельного участка на основании нотариально удостоверенных договоров купли – продажи.

К заявлениям о государственной регистрации перехода права были представлены: договора купли – продажи 1/6 доли дома и земельного участка; выписка из ЕГРП от 01.06.2016 года; копии кадастровых паспортов дома и земельного участка; копии доверенности от Недопёкиной О.А. на Липку М.Н. на продажу; копия согласия Недопёкина А.В. его супруге Недопёкиной О.А. на продажу, отказ ФИО 3 от права преимущественной покупки; копия решения единственного учредителя ООО «Консалтинговая компания «Любовь и Вера» от 02.06.2016 года; квитанция об оплате государственной пошлины; формы заявлений о государственной регистрации права на недвижимое имущество, подписанные ФИО 2 от имени Недопёкиной О.А. и ООО «Консалтинговая компания «Любовь и Вера»; копии паспортов; документы, подтверждающие полномочия нотариуса.

30 сентября 2016 года Государственным регистратором Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Норбоевой О.Д. были вынесены сообщения № и № об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на 1/6 долю жилого дома, расположенного в городе <адрес>, к.н. № и 1/6 долю земельного участка, расположенного в городе <адрес>, к.н. № по следующим причинам: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Основанием принятого решения указано, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав указанное имущество (жилой дом и земельный участок) принадлежит на праве общей долевой собственности, а именно: 1/5 доля – ФИО 4, 7/30 – ФИО 1, 1/6 – Недопёкиной О.А., 1/5 – ФИО 5, 1/5 – ФИО 3

При этом документы, подтверждающие соблюдение права преимущественной покупки с ФИО 4, ФИО 1, ФИО 5 не представлены.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Таким образом, основанием для удовлетворения административного иска об оспаривании действий и решений органа, наделенного государственными полномочиями должна быть совокупность двух условий: не соответствие оспариваемого решения (действия) нормативному правовому акту, а также нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 июля 2014 года № 1335-р «Об утверждении Соглашения между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Советом министров Республики Крым о передаче осуществления части полномочий в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета» осуществление полномочий по государственному учету на территории Республики Крым переданы Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, созданному Постановлением Совета Министров Республики Крым от 27 июня 2014 года № 164.

Порядок и основания регистрации прав на объект недвижимого имущества, отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на день вынесения оспариваемых решений), в соответствии со ст. 2 которого государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ было установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (ч. 2 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 ст. 17 Закона № 122-ФЗ).

Таким образом, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ ограничивает пределы правовой экспертизы при государственной регистрации права на основании нотариально удостоверенной сделки.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем необходимо также учитывать, что государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Согласно абзацу 4 пункта 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с абз. 10 пункта 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, в государственной регистрации прав также может быть отказано в случае не представления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Исходя из сообщений регистратора от 30.11.2016 года об отказе в государственной регистрации, основанием для отказа послужило предоставление истцом на государственную регистрацию прав документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства, а также не предоставление документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя.

Из пунктов 1, 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1); продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 1 статьи 24 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Как установлено судом, на момент заключения 02 июня 2016 года договора купли – продажи доли дома и земельного участка между истцом и Недопёкиной О.А., согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, совладельцами данного имущества являлись продавец по договору – Недопёкина О.А. и ФИО 3, которая предоставила свое согласие на заключение договора купли – продажи по указанной в нем цене и отказалась от права преимущественной покупки.

Государственным регистратором, при проведении правовой экспертизы сделки было установлено, что собственниками дома и земельного участка согласно сведений ЕГРН также являются ФИО 4, ФИО 1 и ФИО 5, отказ которых от права преимущественной покупки истцом представлен не был.

В тоже время, судом установлено, что ФИО 1 приобрел в собственность 7/30 долей жилого дома и земельного участка на основании нотариально удостоверенных договоров купли – продажи, заключенных 20 сентября 2016 года.

ФИО 5 приобрела в собственность 1/5 долю земельного участка и жилого дома на основании нотариально удостоверенных договоров купли – продажи, заключенных 28 июля 2016 года.

ФИО 4 приобрела в собственность 1/5 долю жилого дома и земельного участка на основании нотариально удостоверенных договоров купли – продажи от 03 октября 2016 года.

В соответствии со ст. 251 Гражданского Кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Таким образом, никто из вышеперечисленных лиц не являлся участником общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок на момент заключения истцом 02.06.2016 года договоров купли – продажи с Недопёкиной О.А., а соответственно не обладал правом преимущественной покупки долей в праве.

Ссылка государственного регистратора в его сообщении на абз. 2 ст. 251 ГК РФ, согласно которой момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса является несостоятельной, поскольку договора купли – продажи долей жилого дома и земельного участка не являются договорами, подлежащими государственной регистрации.

Определенное ст. 564 ГК РФ положение, согласно которому право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, также не имеет отношения к рассматриваемому спору, поскольку истцом были приобретены доля жилого дома и земельного участка, а не предприятие.

Исходя из вышеизложенного следует вывод, что выявленное государственном регистратором в ходе правовой экспертизы наличие в ЕГРН записей о регистрации права собственности ФИО 5, ФИО 4, ФИО 1 на доли жилого дома и земельного участка не свидетельствуют о дефектах представленных на регистрацию договоров купли – продажи, об их ничтожности либо оспоримости по основаниям нарушения права преимущественной покупки; не препятствуют переходу прав на недвижимое имущество к истцу.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт представления в Госкомрегистр полного пакета документов, необходимых для осуществления государственной регистрации перехода права (договора купли-продажи недвижимости от 02.06.2016 года, кадастровые паспорта, доказательства отказа участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки), в связи с чем у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, оформленного сообщениями от 30 ноября 2016 года.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что отказ государственного регистратора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в государственной регистрации перехода права собственности истца на долю в общей собственности не соответствует требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; нарушает права, свободы и законных интересов истца, в связи с чем требования Общества о признании незаконным решений ответчика об отказе в государственной регистрации права собственности суд считает обоснованными.

В соответствии с ч. 3 ст. 227 КАС Российской Федерации, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

Поскольку основания, приведшие к отказу в регистрации Обществу перехода права собственности на долю в праве признаны судом незаконными, а иных обстоятельств, препятствующих регистрации перехода права собственности ни при проведении регистратором правовой экспертизы, ни при рассмотрении судом настоящего административного дела не установлено, суд считает, что в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов истца на Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым следует возложить обязанность провести регистрацию перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

иск Общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Любовь и Вера» удовлетворить.

Признать незаконными решения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 30 ноября 2016 года № и № об отказе в государственной регистрации.

Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности Общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Любовь и Вера» на объекты недвижимого имущества: 1/6 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, к.н.: № и 1/6 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, к.н.: №, на основании договоров купли – продажи, удостоверенных 02.06.2016 года нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО 2

Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу сообщить суду, а также ООО «Консалтинговая компания «Любовь и Вера » об исполнении решения по административному делу.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова