Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Пензенского района Пензенской области об оспаривании отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указывая на то, что владеет на правах аренды смежными земельными участками: с кадастровым № площадью <...> кв.м, по адресу: <...>, с кадастровым №, площадью <...> кв.м, по адресу: <...>, с кадастровым №, площадью <...> кв.м, по адресу: <...>. 11 августа 2017 г. он обратился с заявлением в администрацию Пензенского района Пензенской области о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью <...> кв.м, образуемого путем объединения трех названных выше земельных участков с разрешенным использованием «культурное развитие», «общественное питание», «гостиничное обслуживание», что соответствует актуальной редакции правил землепользования и застройки муниципального образования – Алферьевский сельсовет Пензенского муниципального района Пензенской области. 11 сентября 2017 г. администрация Пензенского района Пензенской области направила в его адрес отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка, указав, что земельный участок расположен в зоне рекреации и объединение земельных участков повлечет за собой изменение вида разрешенного использования, а также, по мнению ответчика, в данном случае действующим законодательством предусмотрено предоставление земельного участка исключительно на торгах. Полагает отказ незаконным. Указал, что отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка препятствует его праву на эффективное и целесообразное использование арендуемых земель в соответствии с утвержденными территориальными зонами. Просил признать незаконным отказ администрации Пензенского района в предварительном согласовании предоставления земельного участка, устранить нарушение его прав путем предварительного согласования предоставления земельного участка площадью <...> кв.м, категория земель – «земли населенных пунктов», виды разрешенного использования «культурное развитие», «Общественное питание», «гостиничное обслуживание».

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своим заявлением просил рассмотреть дело в отсутствие административного истца.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, просила вывести из числа ответчиков ФИО3 Указала, что административный истец в настоящее время не может реализовать свое право на объединение земельных участков, он не может соблюдать требования градостроительного регламента из-за разницы в указании вида разрешенного использования. Полагает, что отказ должен содержать основания, а отказ административного ответчика не основан на нормах действующего законодательства.

Представитель административного ответчика по доверенности ФИО4 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что отказ был вынесен на законном основании, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Представитель заинтересованного лица – ООО «Пензенский центр землеустройства и кадастра «Атлас» - по доверенности ФИО5 с требованиями ФИО1 согласился, пояснил, что, обратившись в администрацию Пензенского района Пензенской области за получением решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью <...> кв.м истец хотел реализовать свои права на предоставление земельного участка, вновь образуемого из трех земельных участков, находящихся у него в аренде на 49 лет. Право на получение земельного участка, образованного из арендуемых земельных участков, без проведения торгов прямо предусмотрено п.п. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ. При этом отказ администрации Пензенского района не соответствует ст. 39.14 и ст. 39.15 ЗК РФ, поскольку не является обоснованным и не содержит все основания отказа. Полагает, что ссылка администрации района на судебную практику несостоятельна ввиду того, что данная судебная практика касается случаев изменения видов разрешенного использования не связанных со строительством на виды разрешенного использования, связанные со строительством. В данном случае, в отношении земельных участков, арендуемых административным истцом, особо следует отметить, что они были предоставлены для целей, связанных со строительством, и каких-либо необоснованных преимуществ в силу образования одного нового участка вместо трех, административный истец не получает. Отметил, что в рассматриваемом по заявлению ФИО1 случае речь идет об установлении (а не изменении) вида разрешенного использования вновь образованного земельного участка. Разграничение этих понятий следует из официальной позиции Министерства экономического развития, выраженной в письме от 20 февраля 2017 г. В силу того, что образуется новый земельный участок, разрешенное использование должно соответствовать действующему градостроительному регламенту – Правилам землепользования и застройки в актуальной редакции. Это предусматривается как нормами земельного законодательства, так и нормами градостроительного законодательства. В существующем положении административный истец отказом администрации в предварительном согласовании предоставления земельного участка фактически лишен возможности реализовать свое право на объединение земельных участков с целью эффективного их использования в соответствии с установленным градостроительным регламентом.

Представитель заинтересованного лица – Управления Росреестра по Пензенской области – в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своим заявлением представитель по доверенности ФИО6 просила рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Пензенской области, при вынесении решения судом полагается на его усмотрение.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 46 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В силу пункта 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суды в порядке, предусмотренном данным кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Положения части 1 статьи 218 КАС РФ предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если он полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или незаконно возложены какие-либо обязанности.

Таким образом, для признания решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствия решения, действия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушения решением, действиями государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу п. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, а также сроков обращения в суд, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 ЗК РФ субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу статьи 10.1 ЗК РФ полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Пунктом 1 статьи 39.14 ЗК РФ установлено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 данного Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с пунктом 17 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях.

В судебном заседании установлено, что по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (Дата)Ф.И.О.8 уступила, а ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора № от (Дата), дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от (Дата)№ от (Дата) Предмет договора аренды: земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, категория земли – земли поселений. Арендодателем по договору аренды является администрация Пензенского района Пензенской области. Срок договора аренды указанного земельного участка до 31.03.2056 г. Договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области 8.05.2013 г.

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (Дата)Ф.И.О.9 уступила, а ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора № от (Дата), дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от (Дата)№ от (Дата) Предмет договора аренды: земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <...>, категория земли – земли поселений. Арендодателем по договору аренды является администрация Пензенского района Пензенской области. Срок договора аренды указанного земельного участка до 31.03.2056 г. Договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области 17.12.2014 г.

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (Дата)Ф.И.О.10 уступила, а ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора № от (Дата), дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от (Дата)№ от (Дата) Предмет договора аренды: земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, категория земли – земли поселений. Арендодателем по договору аренды является администрация Пензенского района Пензенской области. Срок договора аренды указанного земельного участка до 31.03.2056 г. Договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области 11.12.2015 г.

Регистрация вышеуказанных договоров в ЕГРН подтверждается соответствующими выписками, имеющимися в материалах гражданского дела.

11 августа 2017 г. ФИО1 обратился в администрацию Пензенского района Пензенской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, предоставив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласие арендатора на объединение земельных участков, выписки из ЕГРН на исходные земельные участки.

11 сентября 2017 г. администрация Пензенского района в лице первого заместителя главы администрации ФИО3 на данное заявление ФИО1 вынесла отказ, сославшись на то, что в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях. Однако, согласно Правилам землепользования и застройки территории Алферьевского сельсовета образуемый земельный участок расположен в зоне рекреации и объединение земельных участков повлечет за собой изменение вида его разрешенного использования. Кроме того, действующим законодательством предусмотрено предоставление земельного участка для испрашиваемой цели использования земельного участка исключительно на торгах. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельного участка для тех или иных целей.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что вновь образуемый земельный участок площадью 21363 кв.м действительно состоит из арендуемых административным истцом трех земельных участков, находящихся у него в аренде на 49 лет.

При этом право на получение земельного участка, образованного из арендуемых земельных участков, без проведения торгов прямо предусмотрено пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Так, в соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка.

В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях.

Вместе с тем, использовать арендуемые земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (для индивидуального жилищного строительства) административный истец не может, поскольку как образуемый земельный участок, так и арендуемые земельные участки расположены в зоне рекреации.

В силу ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно ч. 2 ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 2, ч. 3 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ч. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Согласно ч. 2, ч.2.1, ч. 3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Так, стороной административного ответчика не оспаривалось, что Решением Комитета местного самоуправления Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области шестого созыва № 210-40/6 от 14.11.2016 г. утверждены Правила землепользования и застройки Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области (в новой редакции), в соответствии с которым изменилось разрешенное использование данных участков с «индивидуальное жилищное строительство» на «культурное развитие», «общественное питание», «гостиничное обслуживание».

В существующем положении административный истец отказом администрации в предварительном согласовании предоставления земельного участка фактически был лишен возможности реализовать свое право на объединение земельных участков с целью эффективного их использования в соответствии с установленным градостроительным регламентом, что создает препятствия к осуществлению административным истцом прав и свобод, нарушает его права и свободы.

При этом отказ администрации Пензенского района не соответствует ст. 39.14 и ст. 39.15 ЗК РФ, поскольку не является обоснованным и не содержит основания для отказа, предусмотренные п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 31 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (в редакции от 29.07.2017) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьями 39.15 и 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

Однако ответ администрации Пензенского района не содержит также ссылки на другие основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или его предоставления без проведения торгов, наряду с основаниями ст. 39.15 ЗК РФ.

Ссылка администрации района на судебную практику нельзя признать состоятельной ввиду того, что данная судебная практика касается случаев изменения видов разрешенного использования не связанных со строительством на виды разрешенного использования, связанные со строительством. В данном случае, земельные участки, арендуемые административным истцом, были предоставлены для целей, связанных со строительством, и каких-либо необоснованных преимуществ в силу образования одного нового участка вместе трех, административный истец не получает.

Более того, как было отмечено представителем ООО «Пензенский центр землеустройства и кадастра «Атлас» по доверенности ФИО5 в связи с изменением разрешенного использования земельных участков значительно повысится кадастровая стоимость, что повлечет значительное повышение арендной платы.

При таких обстоятельствах отказ администрации нельзя признать законным и обоснованным, в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку образуется новый земельный участок, разрешенное использование которого будет соответствовать действующему градостроительному регламенту – Правилам землепользования и застройки Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области в новой редакции.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Руководствуясь ст. ст. 175-177 КАС РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации Пензенского района Пензенской области об оспаривании отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Пензенского района Пензенской области от 11 сентября 2017 г. в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Обязать администрацию Пензенского района в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить нарушение прав ФИО1 путем предварительного согласования предоставления земельного участка площадью <...> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования «культурное развитие», «общественное питание», «гостиничное обслуживание», образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами №.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд <...> в течение месяца с момента принятия в окончательной форме.

Председательствующий: