Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Спиридоновой Юлии Юрьевны к Управлению Росреестра по Московской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Московской области Жижиной С.В. об оспаривании решения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, просит суд признать незаконным, недействительным уведомление о приостановлении государственной регистрации от 07 декабря 2018 г. № Росреестра за подписью государственного регистратора Жижиной С.В., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести регистрацию перехода права собственности долей земельного участка в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 21.11.2018г. в соответствии с описью от 29.11.2018г. №, №.

Свои требования истец мотивирует тем, что 29.11.2018г. Спиридонова Ю.Ю., действующая в своих интересах и в интересах покупателя по договору купли-продажи от 21.11.2018г. обратилась в МФЦ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости: земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, кадастровый № на землях сельскохозяйственного назначения площадью 25 000 кв. м по адресу: АДРЕС 07.12.2018г. истец получил от ответчика уведомление о приостановлении государственной регистрации прав общей долевой собственности в отношении земельного участка. В обосновании произведенных действий ответчик сослался на необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи от 21.11.2018г. Истец считает, что данное требование противоречит закону, в соответствие с которым не требуется обязательного удостоверения сделок по отчуждению земельных долей.

Представитель истца, представляющий также интересы заинтересованного лица Иванова К.В., настаивал на удовлетворении иска, считал отказ в проведении государственной регистрации договора купли-продажи земельных долей незаконным.

Ответчик государственный регистратор – главный специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Жижина С.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена в установленном порядке.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Иванова Т.Н. в судебном заседании возражала по заявленным исковым требованиям, пояснив, что в противоречие нормам действующего законодательства представленный истцом договор купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок не удостоверен нотариально. Положениями ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей в одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению земельных долей. При этом, как указывает ответчик, законодательное определение земельной доли не обладает достаточно четкой правовой регламентацией, поэтому при проведении правовой экспертизы представленных административным истцом документов, ответчик был вынужден обратиться в законодательству, действующему в период приватизации земельного участка с кадастровым номером № Земельный участок с кадастровым номером №, доли в праве общей долевой собственности на который отчуждаются по договору, не был образован путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а поступил в собственность в порядке приватизации для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, что не позволяет отнести отчуждаемые доли в праве общей долевой собственности к числу земельных долей. Также ответчик указывает, что учитывая специальный нормы Закона о крестьянском фермерском хозяйстве, режим общей долевой собственности на земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливается соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства, но не договорами об отчуждении.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу требований ч.9, ч.11 ст.226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как установлено судом, 21.11.2018г. между Спиридоновой Ю.Ю., являющейся продавцом, и Ивановым К.В., являющимся покупателем, заключен договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 25 000 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира: АДРЕС, земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

По условиям договора покупатель приобретает 800/25000 долей в праве общей долевой собственность на земельный участок в общую долевую собственность. Указанные доли в праве общей собственности на земельный участок принадлежат Спиридоновой Ю.Ю. на основании договора дарения от 10.11.2015г., совершенного в простой письменной форме, о чем в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.11.2015г. сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 19.11.2015г. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, бланк №

Договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 21.11.2018г. с приложенными правоустанавливающими документами передан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области 29.11.2018г. №

По результатам правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором С.В. Жижиной принято решение о приостановлении государственной регистрации прав от 07.12.2018г. (л.д. 11-16).

Положениями ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей в одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению земельных долей.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав ответчик указывает, что в противоречие приведенной норме Закона о регистрации представленный договор купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок не удостоверен нотариально, что в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации является основанием для приостановления регистрации.

Понятие земельной доли определено в ст. 15 ФЗ № 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом ответчик указывает, что отчуждаемая доля в праве общей собственности на земельный участок земельной долей не является.

Закон РСФСР от 23.11.1990г № 374-1 «О земельной реформе» установил, что Колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также гражданам для ведения коллективного садоводства и огородничества земельные участки могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность.

Земельные участки могли принадлежать гражданам на праве коллективной совместной собственности без определения для каждого из них конкретной земельной доли.

Детальный порядок расчета и предоставления земельных долей был определен Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев». Размер земельной доли в балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия) на число лиц, имеющих право на получение земельной доли (пункт 11 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи).

Согласно абзацу 1 п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Ввиду того, что на сегодняшний день число участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не превышает пять, ответчик считает, что к сделке по продаже долей в праве общей собственности применяются правила ГК РФ, в том числе правила ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки), без учета особенностей, установленных статьями 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Также ответчик указывает, что в соответствии с картой градостроительного зонирования сельского поселения АДРЕС земельный участок с кадастровым номером № предположительно расположен в зоне сельскохозяйственных угодий.

Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой вид деятельности, которую должен осуществлять правообладатель земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 86.1 ГК РФ крестьянским (фермерским) хозяйством, создаваемым в соответствии с настоящей статьей в качестве юридического лица, признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, основанной на их личном участии и объединении членами крестьянского (фермерского) хозяйства имущественных вкладов.

Ответчик считает, что с учетом специфики сложившихся правоотношений по поводу спорного земельного участка, речь о ведении фермерского хозяйства индивидуальным предпринимателем единолично либо юридическим лицом не идет.

В отличие от ГК РФ ФЗ от 11.06.2003г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» устанавливает, что граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение (ст. 4).

Ответчик пришел к выводу, что режим общей долевой собственности на земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливается соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства, но не договором об отчуждении.

Однако суд не может согласиться с данным утверждением ответчика по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Иванов К.В. является членом крестьянского фермерского хозяйства на основании заявления от 01.08.2018г., представленного также в Росреестр.

Кроме того, 01.08.2018г. между Спиридоновой Ю.Ю., являющейся арендодателем, и Ивановым К.В., являющимися арендатором, заключен договор аренды 800/25000 долей земельного участка с кадастровым номером № площадью 25 000 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира: АДРЕС, земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Утверждение ответчика о том, что согласно нормам действующего законодательства режим общей долевой собственности на земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливается соглашением между членами КФХ, противоречит ст. 47 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Суд приходит к выводу, что истцом предоставлен требуемый в соответствии с действующим законодательством и установленный п. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ исчерпывающий пакет документов, согласно предъявляемым ст. 21 Закона № 218-ФЗ требованиям.

С учетом изложенного исковые требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В целях восстановления нарушенного права суд обязывает Управление Росреестра по Московской области произвести регистрацию перехода права собственности долей земельного участка в праве общей долевой собственности на основании представленных 29.11.2018г. документов.

Просьба административного истца, изложенная в иске, о вынесении частного определения в отношении государственного регистратора Жижиной С.В. не подлежит удовлетворению, т.к. предусмотренных статьей 200 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для вынесения такого определения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Спиридоновой Юлии Юрьевны - удовлетворить.

Признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации от 07 декабря 2018 года №, государственного регистратора Управления Росреестра по Московской области С.В. Жижиной.

Обязать Управление Росреестра по Московской области произвести регистрацию перехода права собственности долей земельного участка в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 21.11.2018г., заключенного между Спиридоновой Юлией Юрьевной и Ивановым Константином Васильевичем, представленного на регистрацию, в соответствии с описями от 29.11.2018 года №

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Миронова Т.В.