Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шакировой Г.Р., при ведении протокола помощником судьи Шангуровой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ДНТ «Ветеран», Вольской Л.Г. к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, государственным регистраторам Гулаевой Г.С., Москвину А.С. о признании решения незаконным,

установил:

ДНТ «Ветеран», Вольская Л.Г. обратились в суд с приведённым административным иском.

В обоснование требований указано, что Вольская Л.Г. с 2014 года является членом ДНТ «Ветеран», председателем его правления. Постановлением администрации ГО <адрес> РБ № от 04.09.2014г. ДНТ «Ветеран» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 287 698 кв.м сроком 10 лет. Во исполнение данного постановления между Управлением по земельным ресурсам администрации ГО <адрес> РБ и ДНТ «Ветеран» заключен договор аренды земельного участка № от 12.09.2014г. ДД.ММ.ГГГГ ДНТ «Ветеран» в Управление Росреестра по РБ подано заявление о государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок, на что получило отказ от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что постановление администрации ГО <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ в части отмены постановления № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ДНТ «Ветеран» земельного участка действует и является препятствием для осуществления государственной регистрации права аренды, Управление по <адрес> земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – МЗИО РБ) не может подтвердить подлинность договора в связи с отсутствием актуальной базы данных по <адрес>. Указанный отказ является незаконным, поскольку между ДНТ и администрацией на основе договора аренды возникли гражданские правоотношения, которые не могут быть прекращены постановлением органа местного самоуправления. Решений судов о расторжении договора аренды не принималось, договор является действующим. В регистрационном деле имеется также письмо МЗИО РБ о подлинности и действительности договора аренды.

Административные истцы просят признать незаконным уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2021-26497685/25 об отказе в государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 287 698 кв.м, обязать Управление Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 287 698 кв.м на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель административного истца ДНТ «Ветеран» Нуруллин Д.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Указал, что ДНТ «Ветеран», в отличие от ДНТ «Весна», не успело оспорить постановление администрации № от ДД.ММ.ГГГГ об отмене постановления № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ДНТ «Ветеран» земельного участка. Сами сомнения в подлинности договора аренды не могут быть основанием отказа в регистрации права аренды. Уведомление о расторжении договора они не получали. Соглашение о расторжении между сторонами не заключалось. Договор аренды арендатором исполнен, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка. Арендные платежи не осуществлялись, поскольку право аренды не зарегистрировано. Решений суда о признании договора незаключенным, недействительным не имеется.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>Мугутдинова У.К. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что подлинность договора аренды ими не оспаривается. ДНТ «Ветеран» несколько раз обращались за регистрацией права аренды, но забирали заявление обратно. У государственного регистратора возникли сомнения в действительности арендных правоотношений, поскольку постановлением администрации № постановление о предоставлении ДНТ земельного участка отменено. Имеется спор о праве. ДНТ «Ветеран» постановление № не оспорено.

Представитель Управления земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ Горбатова Е.С. просила в удовлетворении иска отказать, указав, что постановление о предоставлении ДНТ земельного участка в аренду отменено постановлением администрации №. Стороны к исполнению договора не приступили, земельный участок не используется, арендные платежи не вносятся. ДНТ было направлено уведомление о расторжении договора аренды, договор считается расторгнутым.

Ранее в суде представитель МЗИО РБ Шагиева С.Ф. просила в иске отказать, указав, что постановление администрации № является правоустанавливающим документом, волеизъявление сторон на прекращение аренды изложено в данном постановлении.

Административный истец Вольская Л.Г., административные ответчики государственные регистраторы Гулаева (Хусаинова) Г.С., Москвин А.С., представитель заинтересованного лица МЗИО РБ, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав в судебном заседании материалы дела, оценив в совокупности все доказательства, имеющие юридическую силу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) должностного лица, государственного служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено, что сроки обращения в суд, предусмотренные статьей 219 КАС РФ, административным истцом соблюдены.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются положениями этого федерального закона.

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон N 218-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (часть 1 статьи 2 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Пункт 5 статьи 8.1 ГК РФ устанавливает, что уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 данной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся среди прочего проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (часть 3 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлением администрации ГО <адрес> РБ № от 04.09.2014г. ДНТ «Ветеран» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 287 698 кв.м сроком 10 лет.

Во исполнение данного постановления между Управлением по земельным ресурсам администрации ГО <адрес> РБ и ДНТ «Ветеран» 04.09.2014г. заключен договор аренды земельного участка № от 12.09.2014г. сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации ГО <адрес> РБ от 19.09.2014г. № признано недействующим и не подлежащим применению в том числе постановление администрации ГО <адрес> РБ № от 04.09.2014г. «О предоставлении земельного участка ДНТ «Ветеран» в <адрес> в аренду».

ДД.ММ.ГГГГ ДНТ «Ветеран» в Управление Росреестра по РБ подано заявление о государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок, приложены документы: заявление, квитанции, доверенность, договор аренды земельного участка № от 12.09.2014г., информационное письмо заявителя от 29.06.2021г.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> приостановило государственную регистрацию права. Основанием указано, что при проведении правовой экспертизы возникли сомнения в подлинности и действительности договора аренды. В деле имеется ответ на запрос из УЗИО администрации ГО <адрес>, из которого следует, что согласно постановлению администрации ГО <адрес> РБ № от 19.09.2014г. постановление администрации о предоставлении земельного участка признано недействующим и не подлежащим применению, а договор аренды - подлежащим расторжению в установленном законом порядке; подтвердить подлинность и действительность договора аренды невозможно.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-№ отказано в государственной регистрации аренды, где дополнительно сообщено, что согласно ответу МЗИО РБ от 02.08.2021г. договор аренды в Управление по <адрес> МЗИО РБ не передавался, сведений об участке в базе данных Управления не имеется. Письмом МЗИО РБ от 23.07.2021г. сообщено о подлинности и действительности договора аренды № от 12.09.2014г. Решением Арбитражного суда РБ от 03.06.2016г. №А07-652/2016 признано недействительным постановление администрации № в части признания недействующим и не подлежащим применению постановления № (в отношении ДНТ «Весна»). Согласно письму МЗИО РБ от 27.09.2021г. ранее МЗИО РБ ошибочно подтвердило подлинность и действительность договора аренды в связи с отсутствием актуальной базы данных по <адрес>. Сведения о наличии договорных отношений на земельный участок отсутствуют.

В силу норм статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В соответствии со статьей 27 указанного закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Как усматривается из материалов дела, основанием приостановления государственной регистрации послужило наличие сомнений в подлинности и действительности представленных на регистрацию документов, а именно договора аренды № от 12.09.2014г.

Указанное сомнение возникло в связи с поступлением противоречивых ответов МЗИО РБ о подлинности договора, который впоследствии признан им ошибочным, а также наличием у регистрирующего органа постановления администрации ГО <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ, которым признаны недействующими и не подлежащими применению постановления администрации ГО <адрес> РБ № от 04.09.2014г. «О предоставлении земельного участка ДНТ «Весна» в аренду» и № от 04.09.2014г. «О предоставлении земельного участка ДНТ «Ветеран» в аренду». УЗР администрации ГО <адрес> РБ поручено расторгнуть договоры аренды в установленном законом порядке.

В обоснование своих возражений УЗИО администрации ГО <адрес> РБ представлено письмо УЗР администрации ГО <адрес> РБ от 03.10.2014г. в адрес ДНТ «Ветеран», что на основании постановления администрации № от 19.09.2014г. подготовлено соглашение о расторжении договора аренды № от 12.09.2014г. земельного участка с кадастровым номером №. Для подписания и получения соглашения о расторжении предложено подойти в Управление в приемные часы. К письму приложен проект соглашения о расторжении. Доказательств его направления не представлено, со слов представителя УЗИО, ввиду истечения давности срока хранения реестров, их уничтожения.

Согласно нормам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из договора аренды, арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка (п.6.5).

Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (п.6.6).

В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть договор, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом (п.6.7).

Установлено, что соглашение о расторжении договора стороны не заключали, решения суда о расторжении договора не имеется, что не оспаривается сторонами, подтверждается ответом на запрос суда из УЗИО от 02.03.2022г. Как не имеется решений суда о признании договора аренды незаключенным либо недействительным. Срок аренды не истек. Следовательно, вывод регистрирующего органа о недействительности арендных отношений не обоснован. Сторона ответчика в суде подлинность договора не оспаривает.

Довод стороны ответчика о действительности постановления администрации № о признании недействующим постановления № о предоставлении истцу земельного участка в аренду, ввиду чего договорные отношения прекратились, основан на ошибочном толковании норм права.

Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда РБ от 03.03.2016г. №А07-652/2016 по иску ДНТ «Весна» признано недействительным постановление администрации ГО <адрес> РБ от 19.09.2014г. № в части признания недействующим и не подлежащим применению постановления администрации ГО <адрес> РБ № от 14.09.2014г. «О предоставлении земельного участка ДНТ «Весна» в <адрес> в аренду».

Рассматривая указанные требования, руководствуясь нормами Федерального закона от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», арбитражный суд пришел к выводу, что муниципальные правовые акты могут быть отменены в порядке самоконтроля органами местного самоуправления, принявшими соответствующий правовой акт, в случае принятия ненормативного правового акта с нарушением или в противоречие с действующим законодательством. Полномочия администрации по самоконтролю, установленные ч.1 ст.48 указанного закона, в виде отмены, прекращения действия или приостановления принятого ею ненормативного акта не могут распространяться на неограниченный период времени, если такой ненормативный акт породил соответствующие права и обязанности у лица, в отношении которого он был принят.

По смыслу положений статей 29, 34 Земельного кодекса Российской Федерации и особенностей правового статуса земель, находящихся в публичной собственности, договор аренды таких земель имеет сложный юридический состав, включающий ненормативный правовой акт уполномоченного на распоряжение землей органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) и соглашение сторон (договор), заключаемое на основании этого акта.

Принятие соответствующего акта является необходимым условием возникновения правоотношений по предоставлению земельного участка и предшествует заключению договора аренды. В свою очередь заключение договора аренды на основании акта уполномоченного на распоряжение публичными землями органа свидетельствует об исполнении данного акта.

Постановление администрации о предоставлении ДНТ земельного участка было направлено на возникновение гражданских прав заявителя. Заключенный в соответствии с постановлением договор аренды повлек возникновение для ДНТ право аренды земельного участка. Договор заключен на срок более года и подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован. Однако указанное обстоятельство не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды.

Решение Арбитражного Суда РБ от 03.03.2016г. №А07-652/2016 вступило в законную силу.

Кассационная жалоба ДНТ «Ветеран», в которой заявитель просил изменить решение суда первой инстанции, признать постановление администрации № недействительным полностью, в отношении обоих ДНТ, оставлена без удовлетворения постановлением Арбитражного суда <адрес> от 16.12.2016г. по процессуальным основаниям, поскольку ДНТ «Ветеран» с самостоятельными требованиями о признании недействительным постановления администрации ГО <адрес> РБ от 19.09.2014г. № в части признания недействующим и не подлежащим применению постановления администрации ГО <адрес> РБ № от 14.09.2014г. «О предоставлении земельного участка ДНТ «Ветеран» в <адрес> в аренду» не обращалось.

Согласно статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 части 2).

ДНТ «Ветеран» на государственную регистрацию представлен среди прочего подлинник договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Подлинник указанного договора также представлен на обозрение суда при настоящем рассмотрении дела.

При таких обстоятельствах выводы регистрирующего органа о наличии вышеприведенных оснований отказа нельзя признать правильными. Следовательно, регистрирующий орган неправомерно приостановил регистрационные действия по заявлению ДНТ «Ветеран», а впоследствии отказал ему в государственной регистрации права.

Довод заинтересованного лица УЗИО о неиспользовании истцом земельного участка на законность и обоснованность оспариваемого решения не влияет.

На основании изложенного, требования иска подлежат удовлетворению, ответчика надлежит обязать рассмотреть повторно заявление ДНТ «Ветеран» о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 287 698 кв.м в соответствии с действующим законодательством.

В удовлетворении требования об обязании ответчика осуществить регистрацию договора аренды надлежит отказать, поскольку судебный контроль ограничен принципом разделения властей (статья 10 Конституции РФ), который препятствует вмешательству в сферу исключительной компетенции соответствующих органов и должностных лиц.

Разрешение вопроса государственной регистрации права относится к исключительной компетенции Управления Росреестра по РБ, соответственно, суд не вправе предрешать результат рассмотрения уполномоченным органом заявления.

В связи с этим права административного истца подлежат защите в соответствии положениями п. 1 ч. 3 ст. 227, 309 КАС РФ, согласно которой в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

требования ДНТ «Ветеран», Вольской Л.Г. к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, государственным регистраторам Гулаевой Г.С., Москвину А.С. о признании решения незаконным удовлетворить частично.

Признать незаконным уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-№ об отказе в государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 287 698 кв.м.

Обязать Управление Росреестра по Республике Башкортостан повторно рассмотреть заявление ДНТ «Ветеран» о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 287 698 кв.м в соответствии с действующим законодательством.

В удовлетворении требования об обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения через Октябрьский районный суд <адрес> Республики Башкортостан.

Судья Шакирова Г.Р.