Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № по административному исковому заявлению ФИО2 к МУ «Администрация городского поселения <адрес> муниципального района <адрес> о признании решения незаконным и обязании перевести жилое помещение в нежилое,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском к МУ «Администрация городского поселения <адрес> муниципального района <адрес>, в котором просит признать решение от <дата> об отказе в переводе принадлежащего ей жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> из жилого в нежилое незаконным и необоснованным, обязании перевести указанное жилое помещение в нежилое.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что с <дата> является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. На протяжении нескольких лет она пытается перевести вышеуказанную квартиру в нежилое помещение для офиса. С этой целью она обратилась в администрацию, где ей было предложено собрать необходимый пакет документов, что ею и было сделано, а именно: проект перепланировки квартиры, технический паспорт жилого помещения, согласование проекта перепланировки квартиры с собственниками жилого помещения ЖСК «<данные изъяты>». Обжалуемым решением, оформленным в форме уведомления, административному истцу было отказано в переводе принадлежащей ей квартиры из жилого помещения в нежилое, поскольку Проект перепланировки квартиры не согласован с Правлением ЖСК «<данные изъяты>», а также с собственниками помещений многоквартирного дома. Оспариваемый отказ административный истец считает незаконным и необоснованным, поскольку ею в администрацию были представлены все необходимые документы, в том числе, и выписка из протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений ЖСК «<данные изъяты>» от <дата>, где было постановлено не согласовывать проект перепланировки принадлежащей ей квартиры. Административный истец полагает, что ею были выполнены все необходимые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Кроме того, административный истец считает, что согласовывать проект перепланировки квартиры не должна, поскольку каких-либо присоединений к квартире части общего имущества многоквартирного дома не произойдет. Полагая оспариваемое решение незаконным и необоснованным, так как оно не соответствует действующему законодательству, ФИО2 обратилась в суд с настоящим административным иском.

В судебное заседание административный истец ФИО2 явилась, на поданном административном иске настаивала, просила его удовлетворить. Пояснила, что реконструкция и перепланировка – это разные понятия. Полагая, что ею будет произведена не реконструкция, а перепланировка квартиры, считает, что согласие собственников на нее не нужно. Проектировщиком изготовлен проект еще в <дата> г., в нем есть указание на согласование с ЖСК «<данные изъяты>», но поскольку в данный момент не сформирован земельный участок, считает, что согласие собственников не нужно.

В судебное заседание представитель административного истца – адвокат ФИО4, действующий на основании ордера и доверенности, явился, на административных исковых требованиях настаивал. Пояснил, что перепланировка и реконструкция – равные понятия. В данном случае, перепланировка помещения квартиры заключается в том, что заделывается входная дверь, часть оконного проема будет заложена и навес на стене со ступеньками, входная дверь будет в самом оконном проеме. Отдельный вход в помещение с торца жилого дома. Демонтаж внутренних перегородок произведен не будет. В ст. 40 ЖК РФ говорится о том, что согласие всех собственников необходимо, но в данном случае не требуется. Согласование было, но собственники отказались подписывать. В качестве обязательного условия не требуется согласие всех собственников многоквартирного дома на перевод квартиры в нежилое помещение, поскольку нет присоединения части имущества. Согласно проекту, будет производится устройство отдельного входа в помещение - с торца жилого дома планируется возвести крыльцо. Также пояснил, что административный истец никаких территорий, площадей земельного участка иных собственников при реконструкции не затрагивает. Однако, в судебном заседании <дата> представитель административного истца, задавая вопрос представителю административного ответчика, указал, что административный истец захватывает часть общего имущества. Это часть, где будет располагаться крыльцо.

Представитель административного ответчика ФИО5, копию диплома, доверенности представившая, в судебное заседание явилась, поддержала ранее поданные возражения. Просила отказать в удовлетворении административного иска. Пояснила, что согласно п. 3.1.5 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального образования «Городское поселение <адрес>», утвержденного Постановлением № от <дата>, Проект подготавливается специализированными проектными организациями. Проект должен быть согласован не только с организацией, осуществляющей функции по управлению многоквартирным домом, но и с собственниками помещений данного многоквартирного дома. Из представленных административным истцом документов следует, что организуется выход с использованием общего имущества, переделывается из окна дверь, возводится крыльцо, под которым будет задействована часть общего имущества – земельного участка. С ЖСК «<данные изъяты>», с собственниками дома Проект не согласован. Ст. 24 ч. 1 п. 4 ЖК РФ - это основание отказа Администрации, так как заявителем не был предоставлен документ, а именно согласие собственников и ЖСК «<данные изъяты>» по переводу квартиры в нежилое помещение. Проект административного истца подразумевает использование в одностороннем порядке части общего имущества – земельного участка под крыльцом. Земельный участок является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Наличие согласия собственников на использование части земельного участка необходимо.

Председатель правления ЖСК «<данные изъяты>» ФИО6 (л.д. 85-89), привлеченного судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в судебное заседание явилась, поддержала поданные ранее возражения на административный иск. Просила отказать в удовлетворении административного иска. Пояснила, что на протяжении 10 лет собственники выступают против перевода квартиры в нежилое помещение, согласие которых необходимо. Это повредит зданию и повлечет разрушения. Возведение крыльца с торца дома затрагивает права собственников многоквартирного дома, так как оно будет находиться на земельном участке, который им также принадлежит. Кроме того, при возведении железобетонного крыльца с торцевой стороны дома, будет повреждение дома, так как он <дата> года постройки, очень старый, поэтому с технической стороны это не приемлемо. Ранее земельный участок, являющийся придомовой территорией, стоял на кадастровом учете, за него уплачивался налог. В настоящее время земельный участок оформляется ЖСК в собственность. Территория, где административный истец хочет возвести крыльцо, это торцевая сторона дома, там отмостка и придомовая территория, на которой растут насаждения. Кроме того, на собрании собственников предлагалось после оформления земельного участка сделать ограждение дома забором в том числе с торцевой стороны дома, где предполагается крыльцо.

Суд, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Пунктом 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата>№, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от <дата> № 189-ФЗ (ред. от <дата> с изменениями от <дата>) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N № от <дата> (ред. от <дата>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В приведенных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит двухкомнатная <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на первом этаже по адресу: <адрес> (л.д. 13-14, 18-21).

<дата>ФИО2 обратилась к Председателю ЖСК «<данные изъяты>» с заявлением, содержащим просьбу о проведении внеочередного собрания с повесткой: согласование проекта перепланировки принадлежащей ей квартиры с последующим переводом в нежилое помещение под офис (л.д. 17).

<дата>ФИО2 обратилась к руководителю администрации «Городское поселение <адрес>» с заявлением о переводе принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> нежилое помещение с целью размещения офиса, со входом со стороны улицы (л.д. 49). К заявлению были приложены: технический паспорт, поэтажный план дома, проект перепланировки помещения (л.д. 52-61).

Протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, проведенного в форме очного голосования, оформлено решение собственников не согласовывать проект перепланировки <адрес>, с последующим переводом в нежилое помещение (л.д. 73-77).

Протоколом № заседания комиссии по рассмотрению вопросов о выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение от <дата> оформлено решение о выдаче ФИО2 уведомления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение. Принятым на основании п.4 ч.1 ст. 24 ЖК РФ, п.5 ст. 4.1 Положения «О порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального образования «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>», утв. Постановлением № от <дата> решением было установлено несоответствие проекта требованиям законодательства, а именно не согласование проекта Правлением ЖСК «<данные изъяты>». Кроме того, проектом предполагается обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, относящейся к общему имуществу, а также использование придомовой территории, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, что допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Согласно выписке из протокола общего собрания № от <дата> проект перепланировки <адрес> не был согласован общим собранием собственников жилья многоквартирного дома (л.д. 48).

<дата>ФИО2 было получено Уведомление от <дата> об отказе в переводе жилого помещения - <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> нежилое помещение на основании п.4 ч.1 ст. 24 ЖК РФ, а именно несоответствие проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Проект не согласован с Правлением ЖСК «<данные изъяты>», а также собственниками помещений многоквартирного <адрес> при оборудовании доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и с использованием элементов общего имущества многоквартирного дома (л.д. 47).

Постановлением МУ «Администрация <адрес> муниципального района <адрес>» от <дата>№ ЖСК «<данные изъяты>» была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, кадастровый квартал №, площадью <данные изъяты> кв.м. под существующим жилым домом, местонахождение: <адрес>, с целью дальнейшего предоставления в общую долевую собственность (л.д. 130). <дата> был составлен межевой план указанного земельного участка под существующим жилым домом (л.д. 131-139).

Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> был поставлен на государственный кадастровый учет <дата>, кадастровый №; разрешенное использование: под существующим жилым домом. Сведения носили временный характер (л.д. 122-124).

За <дата> годы ЖСК «<данные изъяты>» подавалась налоговая декларация по земельному налогу, уплачивался земельный налог за <дата> год (л.д. 90-97).

<дата> ЖСК «<данные изъяты>» был заключен договор на выполнение кадастровых работ по изготовлению межевого плана земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., местонахождение: <адрес> (л.д. 125-129).

Как следует из проекта перепланировки <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, выполненного <дата> МУ «<данные изъяты>», он предусматривает демонтаж внутренних перегородок, разборку подоконного простенка в наружной капитальной кирпичной стене, устройство отдельного входа в помещение с торца жилого дома путем устройства монолитных ж/бетонных ступеней. Проект согласован с Управлением архитектуры и градостроительства, не согласован с ЖСК «<данные изъяты>» (л.д. 55-61). В связи с чем пояснения представителя административного истца о планируемых работах в части закладки части оконного проема, установки входной двери в самом оконном проеме, отсутствия демонтажа внутренних перегородок не соответствуют Проекту.

То есть при обустройстве в наружной капитальной кирпичной стене жилого дома обособленного входа с установкой монолитных ж/бетонных ступеней изменится назначение ограждающей несущей конструкции дома.

Кроме того, тот факт, что в настоящее время начатая ЖСК «<данные изъяты>» процедура постановки земельного участка под многоквартирным домом на государственный кадастровый учет не завершена не освобождает ФИО2 от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение части такого земельного участка, также и учитывая, что в <дата> году земельный участок под домом был поставлен на государственный кадастровый учет, сведения о нем носили временный характер.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требования администрации об обязательности получения согласия всех собственников многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое, что также предусмотрено и п. 3.1.5 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального образования «Городское поселение <адрес>», утвержденного Постановлением № от <дата>.

Таким образом, судом установлено, что по проекту перепланировки <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, для перевода в нежилое помещение ФИО2 планируется оборудовать отдельный вход в него путем увеличения существующего оконного проема (разбирается подоконный простенок наружной стены) в наружной стене за счет уменьшения данной несущей стены дома, устройство на прилегающем к стене дома земельном участке крыльца с лестничным маршем из монолитных ж/бетонных ступеней и козырьком.

По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если они соответствуют нормативным правовым актам и не нарушают права, свободы и законные интересы административного истца (пункт 2 части 2 статьи 227 КАС РФ).

Поскольку перевод жилого помещения, принадлежащего ФИО2 в нежилое помещение повлечет за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома (разборка подоконного простенка в наружной капитальной кирпичной стене) и передачу административному истцу части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, на что в силу положений части 2 статьи 40 ЖК РФ необходимо предварительное согласие собственников помещений в этом доме, которое получено не было, суд приходит к выводу о законности обжалуемого решения, в связи с чем требование о признании незаконным решения МУ «Администрация городского поселения <адрес> муниципального района <адрес> от <дата> удовлетворению не подлежит.

При этом, указание в обжалуемом решении на п.4 ч.1 ст. 24 ЖК РФ, а не на п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ не может служить основанием к отмене правильного по существу решения, также и учитывая, что и в обжалуемом решении, и в решении заседания комиссии по рассмотрению вопросов о выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение от <дата> в качестве основания отказа указано именно - не согласование Проекта с ЖСК «<данные изъяты>», с собственниками дома, что было подтверждено представителем административного ответчика в судебном заседании.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения МУ «Администрация городского поселения <адрес> муниципального района <адрес> от <дата> незаконным, основания для удовлетворения требования об обязании перевести жилое помещение в нежилое – отсутствуют.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к МУ «Администрация городского поселения <адрес> муниципального района <адрес> о признании решения незаконным и обязании перевести жилое помещение в нежилое - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через <адрес> городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья ФИО10

Решение в окончательной форме принято: <дата>.