Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Котельниковой Т.Б. к администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании действий (бездействия), предписания, акта проверки муниципального контроля, признании недействительными результатов межевания земельных участков, проектов границ земельных участков и красной линии, возложении обязанности по уточнению границ земельного участка с учетом фактического землепользования, признании объектов общим имуществом собственника квартир в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

Котельникова Т.Б. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом неоднократных уточнений административных исковых требований указала, что она является собственником квартир № и № в двухквартирном жилом доме <данные изъяты> с 2004 и 1997 года соответственно. Этот дом со стороны <адрес> огражден ранее забором и зеленой изгородью из деревьев и кустарников. Дом не подключен к централизованным сетям водоотведения, в связи с чем оборудован септиком, надземная часть которого расположена около забора со стороны <адрес>. Аналогичным образом обустроены септики в домах по всей улице. В ноябре 2006 года она обратилась в администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлением о формировании земельного участка под существующий многоквартирный жилой дом. Комитетом муниципального имущества был подготовлен проект границ земельного участка, которым предусматривалось образование земельного участка под индивидуальным жилым домом административного истца площадью <данные изъяты> кв.м, распоряжением комитета муниципального имущества от 13 марта 2007 года № 487 утвержден проект границ земельного участка, после чего на основании землеустроительного дела по заявлению комитета муниципального имущества 17 октября 2007 года поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. 25 июня 2008 года между администрацией городского округа «Город Калининград» и административным истцом был подписан договор купли-продажи данного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. 30 апреля 2009 года в государственной регистрации права собственности на земельный участок ей было отказано по мотиву учета в государственном кадастре недвижимости двух квартир, а не индивидуального жилого дома. Распоряжением комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 01 июня 2010 года № 70-1029/р установлен вид разрешенного использования земельного участка по <адрес> – под существующий многоквартирный жилой дом. На основании заявления комитета муниципального имущества о государственном учете изменений объекта недвижимости от 02 июня 2010 года и упомянутого распоряжения от 01 июня 2010 года в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № 10 августа 2010 года были внесены изменения и до настоящего времени земельный участок учтен как предназначенный под существующий многоквартирный жилой дом. В ноябре 2017 года была проведена проверка муниципального контроля и в соответствии с актом проверки от 30 ноября 2017 года № 415 земельный участок с кадастровым номером № используется Котельниковой Т.Б. в соответствии с видом разрешенного использования, однако при этом она использует часть смежного земельного участка с кадастровым номером № площадью около <данные изъяты> кв.м., которая находится в едином ограждении с земельным участком с кадастровым номером № и на которой расположены бетонное ограждение с воротами и калиткой, возведенное со слов Котельниковой Т.Б. в 2000 году взамен ограждения, пришедшего в негодность и отображенного в техническом паспорте на жилой дом по состоянию на 1975 год, а также надземная часть подземного сооружения – септик. 30 ноября 2017 года комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» выдал предписание № ОПЗК-180/п об устранении административным истцом в срок до 19 января 2018 года нарушения, допущенного в отношении объектов земельных отношений, путем прекращения пользования частью земельного участка с кадастровым номером № площадью около <данные изъяты> кв.м, обеспечения беспрепятственного доступа на указанную территорию и демонтажа ограждения, находящегося за северной границей земельного участка с кадастровым номером № (то есть со стороны <адрес>). Только из акта проверки и предписания административному истцу стало известно о том, что границы ее земельного участка определены без учета фактического землепользования и за их пределами расположены ограждение и септик, которые являются общим имуществом многоквартирного дома и без которых эксплуатация жилого дома невозможна. О формировании в 2014 году земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование – газификация микрорайона «Северная гора» (2 очередь), ей тоже стало известно только из акта проверки и предписания при том, что с нею как со смежным землепользователем и собственником ограждения и септика, включенных в границы указанного земельного участка, такие границы не согласовывались. Ее заявление об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером № с целью их определения с учетом фактического землепользования в декабре 2017 года комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов оставлено без удовлетворения.

Просит суд признать факт незаконного действия (бездействия) администрации городского округа «Город Калининград» по определению границы земельного участка под обслуживание многоквартирного жилого дома в 2007-2010 году, в отношении северо-западной границы фактического использования земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома № по <адрес> с объектами и сооружениями, обслуживающими дом, а именно: выгребной ямой и ограждением 18 п.м вдоль <адрес>; признать ограждение 18 п.м, установленное по северо-западной границе земельного участка вдоль <адрес>, имуществом многоквартирного дома, так как оно установлено в 2000 году на месте старого пришедшего в негодность, существовавшего на данном месте несколько десятилетий, расположенного на одной линии ограждений вдоль всей <адрес>, соответствует требованиям, предъявляемым к внешнему виду ограждений по Правилам благоустройства г. Калининграда № 161 от 20.05.2015 года, отображено на топографическом плане 2006 года и существовало на момент формирования земельного участка под обслуживание многоквартирного дома в 2007-2010 году; признать акт проверки муниципального контроля № 415 от 30.11.2017 года недействительным в силу того, что кадастровая выписка о земельном участке № 39/ИСХ/17-676719 ль 10.11.2017 года, на основании которой составлен акт, является недостоверной, акт содержит недостоверную информацию о собственнике земельного участка, а также составлен неполно, без описания всех имеющихся на участке объектов, зафиксированных на фото (дренажного колодца и кирпичного строения); признать незаконным и не подлежащим исполнению предписание № ОПЗК-180/п от 30.11.2017 года; признать недействительной «линию» на расстоянии 2,3 м от стены дома как объект для определения северо-западной границы земельного участка с кадастровым номером № в связи с отсутствием документов, утверждающих данную линию, что привело к неправильному определению северо-западной границы данного земельного участка, в размерах меньше необходимых для обслуживания дома; признать результаты межевания земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № недействительными, проекты границ данных земельных участков незаконными; обязать административного ответчика провести новое межевание и определить границы земельного участка для обслуживания многоквартирного дома № по <адрес> с учетом фактического использования в существующей застройке с учетом расположения выгребной ямы, ограждения, зеленых насаждений.

Административный истец Котельникова Т.Б. в судебном заседании поддержала административные исковые требования с учетом уточнений по основаниям, изложенным в уточненном административном исковом заявлении и письменных пояснениях. Дополнительно указала, что проект газификации микрорайона «Северная гора» (2 очередь) был разработан в 2012 году, однако и в 2019 году не будет реализован. Она не могла предполагать, что газопровод планируется провести в двух метрах от стены дома, где располагается надземная часть септика, который затем попадет в охранную зону газопровода. О неправильном определении границ земельного участка ей стало известно только при проведении проверки, срок на обращение в суд с административными исковыми требованиями ею не пропущен. Межевание земельного участка с кадастровым номером № проводилось по ее обращению, однако с результатами ее не ознакомили. Землеустроительное дело ей передали в 2011-2012 году, когда поводилась реорганизация администраций районов. О площади образованного земельного участка она знала, но замерами не занималась. Ремонт забора был ею произведен в 2001-2002 году за счет администрации района. СНиП, на который ссылается административный ответчик, применим только при новом строительстве. Административный ответчик при формировании земельного участка в 2007 году проигнорировал требования ст. 36 ЖК РФ, которые не предусматривали предельных параметров при формировании земельного участка под многоквартирный дом. Акт проверки муниципального контроля необходимо отменить, так как в случае ликвидации Росреестра либо иных форс-мажорных обстоятельств сведения возможно будет получить из недостоверного акта.

Представитель административного ответчика администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности Шефер В.А. возражал против удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений. Поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на административное исковое заявление. Дополнительно пояснил, что поскольку участок административного истца являлся уточненным, а не декларативным, администрация могла без информирования и получения согласия смежного землепользователя сформировать участок под газопровод. В оспариваемом акте муниципального контроля допущена техническая ошибка в части указания даты постановки земельного участка на кадастровый учет, однако правовые последствия данный акт повлечь не может. Предписание является законным, так как факт выявленного в ходе проверки нарушения имел место. Административный истец вправе требовать выдачи разрешения на использование земель, но не образования самостоятельного земельного участка. Требование о признании ограждения имуществом многоквартирного дома вытекает из гражданских правоотношений и подлежит рассмотрению в порядке особого производства. Остальные требования административного истца не подлежат удовлетворению. Право административного истца на земельный участок в силу закона возникло с момента изменения вида разрешенного использования. В отсутствие правил землепользования и застройки и градостроительного регламента администрация руководствовалась СНиП «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поседений», который распространяет свое действие на все вновь образуемые земельные участки. Решение суда по соседнему кадастровому кварталу не распространяет свое действие на территорию кадастрового квартала, на которую не утвержден проект межевания. Какими нормами законодательства руководствовались сотрудники администрации в 2007 году, когда отводили земельный участок, ему не известно. Административным истцом пропущен срок для обращения в суд, который начал течь с момента ознакомления с землеустроительным делом. В удовлетворении уточненного административного иска просил отказать.

Привлеченные судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области представителей в суд не направили, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ в первоначальной редакции собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, помимо иного имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В силу п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации порядок определения размеров и установления границ земельных участков регламентировался Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» с учетом нормативного размера земельного участка.

С 01 марта 2005 года на основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства.

На основании п. 7 ст. 36 ЗК РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельного участка в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

При этом фактическое использование земельного участка не может рассматриваться как неограниченное, осуществляемое по собственному усмотрению граждан и порождающее обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома в самовольно используемых границах. Приведенными выше нормами земельного и градостроительного законодательства закреплены критерии определения размеров такого земельного участка - не только фактическое использование, но и действовавшие в период застройки градостроительные нормы и правила, а также возможность обслуживания многоквартирного жилого дома.

Из приведенных положений закона следует, что сверхнормативная территория может быть передана в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной или землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта и для обслуживания многоквартирного дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Котельникова Т.Б., являющаяся собственником квартир № и № в двухквартирном жилом доме № по <адрес> с 2004 и 1997 года соответственно, 23 ноября 2006 года обратилась в администрацию городского округа «Город Калининград» по вопросу формирования земельного участка под существующий многоквартирный жилой дом.

Согласно материалам землеустроительного дела во исполнение обращения Котельниковой Т.Б. комитетом муниципального имущества был подготовлен проект границ земельного участка, которым предусматривалось образование земельного участка под существующий индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе нормативной площадью <данные изъяты> кв.м.

Распоряжением комитета муниципального имущества № 487 от 13.03.2007 года проект границ был утвержден, после чего на основании землеустроительного дела 17 октября 2007 года земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «под индивидуальный жилой дом» с кадастровым номером №.

10 августа 2010 года на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов № 70-1029/р от 01.06.2010 года в ЕГРН в сведения о виде разрешенного использования земельного участка были внесены изменения, вид размеренного использования изменен с «под существующий индивидуальный жилой дом» на «под существующий многоквартирный дом».

Дата постановки указанного земельного участка на кадастровый учет и вид разрешенного использования по классификатору Росреестра 25 января 2018 года исправлены в общедоступных сведениях ЕГРН на публичной кадастровой карте в порядке исправления технической ошибки на «17.10.2007 года» и на «для малоэтажной застройки» соответственно.

Судом установлено и не отрицается административным ответчиком, что территория, прилегающая к северной границе земельного участка с кадастровым номером №, входит в границы земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, сформированного в 2014 году без согласия смежного землепользователя Котельниковой Т.Б., с разрешенным использованием: газификация микрорайона «Северная гора» (2 очередь).

В пределах указанной территории, используемой административным истцом с момента приобретения жилых помещений в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, располагаются в том числе ограждение, установленное вдоль дороги на одном уровне с иными имеющимися по <адрес> ограждениями (как в границах кадастрового квартала №, так и в границах кадастрового квартала №), и септик, без которого обслуживание многоквартирного жилого дома административного истца, не подключенного к централизованным сетям водоотведения, явно невозможно.

Между тем, на момент формирования земельного участка административного истца административным органом не были приняты во внимание указанные обстоятельства и границы фактического землепользования.

По результатам плановой документарной и выездной проверки муниципального контроля в отношении Котельниковой Т.Б. должностными лицами комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» установлен факт использования административным истцом части территории земельного участка с кадастровым номером № площадью приблизительно <данные изъяты> кв.м, находящейся за границей принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № и занимаемой ограждением по <адрес> и надземной частью подземного сооружения – септика, без оформления прав на землю, о чем 30 ноября 2017 года составлен акт проверки № 415.

30 ноября 2017 года по результатам проверки Котельниковой Т.Б. выдано предписание № ОПЗК-180/п об устранении в срок до 19 января 2018 года нарушения, допущенного в отношении объектов земельных отношений, путем прекращения пользования частью земельного участка с кадастровым номером № площадью около <данные изъяты> кв.м, обеспечения беспрепятственного доступа на указанную территорию и демонтажа ограждения, находящегося за северной границей земельного участка с кадастровым номером №.

Доказательства, опровергающие доводы административного истца о том, что только из акта проверки и предписания от 30 ноября 2017 года ей стало известно о невключении в границы ее участка ограждения и септика, в материалы дела не представлены и соответствующие доводы ничем не опровергнуты.

При таком положении, суд приходит к выводу, что срок на обращение в суд с административными исковыми требованиями не пропущен и административное исковое заявление подано в пределах установленного трехмесячного срока.

Независимо от того, как административный истец сформулировала административные исковые требования, они по сути направлены на исключение их государственного кадастра недвижимости сведений о границах земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № с целью последующего уточнения границ принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером № с учетом фактического землепользования.

При этом требования административного истца о признании незаконными действий (бездействия) административного ответчика по определению границ земельного участка с кадастровым номером № без учета ограждения длиной 18 п.м и септика, о признании ограждения общим имуществом, необходимым для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, о признании недействительной линии на расстоянии 2,3 м от стены дома не являются самостоятельными предметами спора, а представляют собой обоснование требований об оспаривании результатов межевания земельных участков и предписания об устранении нарушений земельного законодательства, в связи с чем не подлежат судебной защите.

Принимая во внимание, что вопреки приведенным нормам материального права, земельный участок с кадастровым номером № под существующий жилой дом был сформирован без учета фактического землепользования и объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, - ограждение и септик оказались за пределами образованного земельного участка, результаты межевания земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № подлежат признанию недействительными.

Требование о признании проектов границ указанных земельных участков незаконными по существу сводится к оспариванию результатов межевания, в связи с чем представляется суду заявленным излишне.

При разрешении административных исковых требований суд исходит из того, что проект по газификации микрорайона «Северная гора» (2 очередь) до настоящего времени не реализован и удовлетворение административных исковых требований в рассматриваемом случае не вступит в противоречие с публичными интересами.

В настоящее время красные линии по <адрес> не установлены. Генеральным планом г. Калининграда утверждение красных линий по <адрес> не предусмотрено, проект планировки, которым могли бы установить красные линии, на территорию кадастрового квартала № не разработан.

Тем самым, красные линии, отображенные на дежурной карте города, носят исключительно проектный характер, при этом на момент возникновения между сторонами спорных правоотношений и до принятия в 2009 году Правил землепользования и застройки г. Калининграда градостроительных или технических норм, устанавливающих минимальный отступ от жилого здания до красной линии, не существовало.

Последующее формирование смежного земельного участка с кадастровым номером № стало возможным ввиду допущенных при межевании земельного участка административного истца нарушений.

В целях восстановления нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца суд полагает необходимым обязать администрацию городского округа «Город Калининград» провести новое межевание земельного участка с кадастровым номером № с учетом фактического землепользования.

Предписание об устранении выявленных нарушений № ОПЗК-180/п от 30 ноября 2017 года, в основу которого положен вывод административного органа об использовании Котельниковой Т.Б. земель, прилегающих к северной границе земельного участка с кадастровым номером №, без правоустанавливающих документов и возлагающее на нее обязанность прекратить пользоваться частью смежного земельного участка и произвести демонтаж ограждения, ввиду удовлетворения судом требований, касающихся определения границ земельного участка и в отсутствие у административного истца обязанности по освобождению спорного земельного участка от общего имущества многоквартирного жилого дома, подлежит признанию незаконным.

Между тем, акт проверки муниципального контроля № 415 от 30.11.2017, вопреки доводам административного истца, фиксирует выявленные в ходе проведения проверки обстоятельства и не возлагает на проверяемое лицо никаких обязанностей, в связи с чем, не может быть признан нарушающим права Котельниковой Т.Б. В этой связи, в удовлетворении соответствующих административных исковых требований надлежит отказать. Удовлетворение административных исковых требований с целью недопущения предполагаемого нарушения прав административного истца в будущем противоречит сути административного судопроизводства.

При таком положении, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Котельниковой Т.Б. – удовлетворить в части.

Признать незаконным предписание об устранении выявленных нарушений № ОПЗК-180/п от 30 ноября 2017 года.

Признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для исключения сведений о границах земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № из государственного кадастра недвижимости.

Обязать администрацию городского округа «Город Калининград» провести новое межевание земельного участка с кадастровым номером № с учетом фактического землепользования.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2019 года.

Судья: