Гражданский кодекс часть 1

Кычаков А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением о частичном признании незаконным ответа заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области, указав при этом следующее.

Административный истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

На протяжении длительного времени в квартире истца в одной из комнат периодически имеются протечки потолочного покрытия. Они связаны с тем, что над комнатой, в которой имеются протечки, располагается открытая терраса.

Истец полагал, что рассматриваемая терраса относится к общему имуществу многоквартирного дома, ввиду чего ответственным лицом за поддержание надлежащего состояния террасы является действующее товарищество собственников жилья, которое занимается управлением и обслуживанием всего многоквартирного дома, - ТСЖ «Городок».

07.05.2021 истец обратился в Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области с жалобой на бездействие ТСЖ «Городок», просил проверить факт выполнения работ по починке террасы, установить, какие меры предпринимаются по поддержанию ее технического состояния.

В ответ на жалобу административного истца Государственной жилищной инспекцией Новосибирской области была проведена внеплановая проверка деятельности ТСЖ «Городок», по результатам проверки в ответе сообщено, что спорная терраса не относится к общему имуществу многоквартирного дома, является личной собственностью административного истца.

Административный истец с указанным ответом административного ответчика не согласен, полагал, что терраса является общим имуществом всего многоквартирного дома, в связи с чем считает ответ на его жалобу незаконным, основанным на неверном понимании норм материального права в силу нижеизложенных обстоятельств.

В выписке из ЕГРН отражается площадь квартиры без площади, которую занимает спорная терраса.

В оспариваемом ответе административный ответчик мотивировал свой вывод о том, что спорная терраса не относится к общему имущества многоквартирного дома на основании сведений, отраженных в экспликации к техническому паспорту здания, в котором находится квартира истца.

Между тем, необходимо учитывать, что административным ответчиком была неверно истрактована информация, отраженная в указанной экспликации: за истцом было зарегистрировано право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.2006.

В указанном свидетельстве отражено, что площадь принадлежащей истцу квартиры составляет 299,7 кв. метров.

Это означает, что в представленной экспликации отражены все характеристики принадлежащего истцу помещения.

При этом указано, что жилая площадь без учета балконов и террас составляет 299,7 кв.м. (310,9 кв.м. - 299,7 кв.м.).

Именно эту площадь необходимо учитывать при разграничении личного и общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, государственный регистратор, проанализировав предоставленные ему сведения о многоквартирном доме, его технические характеристики, пришел к выводу о регистрации за истцом права собственности в отношении 299,7 кв.м., посчитав при этом, что площадь нескольких балконов и террасы, не относится к единоличному имуществу административного истца.

Также, при голосовании по вопросам содержания и управления многоквартирным домом истец голосует как собственник 299,7 кв.м. с момента приобретения жилого помещения в собственность – с 2006 г., что свидетельствует о том, что ТСЖ «Городок» своими действиями на протяжении 15 лет признавало за истцом право собственности только в отношении 299,7 кв.м.

В ситуации, когда потребовалось нести ответственность за содержание общего имущества, террасы, ТСЖ «Городок» заняло противоположную позицию, решив отнести террасу к личному имуществу административного истца, что является недобросовестным поведением.

Также на протяжении 15 лет истец осуществляет оплату за содержание и ремонт жилого помещение из того расчета, что площадь личной собственности истца составляет 299,7 кв.м.

К примеру, в платежной квитанции на июнь 2021 г. истцу выставлена оплата за содержание имущества площадью 602,3 кв.м.: в собственности истца помимо жилого помещения - упомянутой квартиры, находятся 2 мансарды площадью 211,2 кв.м. и 91,4 кв.м., соответственно 602,3 кв.м. - 211,2 кв.м. - 91,4 кв.м.(площадь мансард) = 299,7 кв.м.

Из указанного расчета следует, что на протяжении 15 лет (с 2006 г. по 2021 г.) истец оплачивает плату за содержание имущества только в отношении собственной квартиры из расчета площади 299,7 кв.м.

Истец полагал, что так как на протяжении длительного времени ему не выставлялось к оплате содержание спорной террасы, значит она относилась к общему имуществу многоквартирного дома.

Следовательно, плата за содержание террасы включалась в плату, причитающуюся за содержание мест общего пользования.

Также, терраса относится к категории ограждающих конструкций многоквартирного дома, ввиду чего является общим имуществом многоквартирного дома.

Пункт 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ относит к общему имуществу в многоквартирном доме крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Понятие термина «конструкция» отражено в п. 24 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Разделом 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, предусмотрено, что балконы, крыши отнесены к строительным конструкциям.

Указанные правила определяют необходимые требования и порядок обслуживания и ремонта всего жилищного фонда, что отражено в преамбуле.

Также ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Для выполнения указанных целей Правительством РФ устанавливается минимальный перечень, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»).

В указанном Постановлении Правительства РФ в разделе 1 предусматривается минимальный перечень работ обязательных к выполнению по содержанию общего имущества в МКД, в том числе предусматриваются работы в отношении несущих элементов крыш.

Из представленных положений законодательства следует, что имущество в многоквартирном доме является общим, если оно выполняет функцию, в том числе несущей и ограждающей конструкции.

В частности, к таковому относятся балконы и крыши в многоквартирных домах.

Из представленных фотографий видно, что спорная терраса одновременно выполняет 2 функции: является крышей помещения, которое находится снизу, то есть несет функцию несущей и ограждающей конструкции, т.к. нижнее помещение не сможет существовать без крыши; является аналогией балкона (фактически терраса выполняет функцию балкона, только отличается большей площадью).

Балконы в силу прямого указания п. 4.2.4 указанных выше Правил и норм эксплуатации жилищного фонда относятся к строительным конструкциям.

В силу изложенного, истец полагает, что спорная терраса является общим имуществом многоквартирного дома, является ограждающей и несущей конструкцией, конструктивной частью здания, обеспечивающей его прочность и устойчивость.

Административный истец полагает, что оспариваемый ответ нарушает его права, т.к. в настоящий момент времени спорная терраса протекает, ввиду чего имущество истца подвергается существенному нарушению, спорная терраса является общим имуществом многоквартирного дома, ввиду чего управляющая компания ТСЖ «Городок» обязана обеспечить ремонт имущества, а также возместить ущерб, причиненный истцу ввиду возникновения периодических протечек, возместить полагающийся моральный вред ввиду оказания некачественной услуги по управлению многоквартирным домом.

Однако в оспариваемом ответе административный ответчик отнес спорное имущество к личной собственности истца, ввиду чего в настоящий момент ТСЖ «Городок» отказывается производить ремонтные работы и возмещать истцу возникший ущерб.

Оспариваемый ответ не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а именно административным ответчиком не проверен правоустанавливающий документы на квартиру истца, не исследован вопрос о том, какая площадь отнесена непосредственно к личной собственности истца.

Административный истец Кычаков А.А. просил суд признать незаконным ответ заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области от 01.06.2021 № в части указания Государственной жилищной инспекцией Новосибирской области на отнесение террасы к части квартиры, расположенной по адресу: <адрес>: «Поскольку терраса является частью Вашей квартиры и в соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 № 49, не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, устранение описанных протечек не входит в обязанности ТСЖ «Городок».

В судебное заседание административный истец Кычаков А.А. не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя Новокшанова К.Ю., который исковые требования поддержал в полном объеме.

Административный ответчик заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Коновалов Л.Г. о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Журавлева Л.П., представитель заинтересованного лица ТСЖ «Городок» Якубовская А.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Кычакова А.А.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, Государственной жилищной инспекцией Новосибирской области по обращению Кычакова А.А. от 07.05.2021 была проведена внеплановая выездная проверка деятельности ТСЖ «Городок» по вопросу, в том числе ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по результатам которой заместителем начальника Государственной жилищной инспекции <адрес>Коноваловым Л.Г.Кычакову А.А. был дан ответ от 01.06.2021 №

В указанном ответе заявителю сообщено, что «в ходе визуального осмотра помещения гостиной квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, на поверхности верхнего откоса окна и гипсокартонной поверхности потолка выявлены следы протекания в виде сухих серо-желтых пятен и повреждений отделочного слоя.

ТСЖ «Городок» представлены следующие документы:

- технический паспорт здания (строения) от 17.12.2004;

- заключение экспертной организации «Т Эксперт» по обследованию эксплуатируемой кровли здания, террасы квартиры № от 15.07.2018.

Согласно техническому паспорту в состав квартиры № входит гостиная площадью 33,3 кв.м., расположенная на втором этаже здания, и терраса площадью 5,4 кв.м., расположенная над гостиной на третьем этаже здания.

Согласно экспертному заключению протекание в гостиной является следствием нарушения строительных норм и правил при производстве ремонтных работ на террасе, принадлежащей Вам как собственнику квартиры №.

Поскольку терраса является частью Вашей квартиры и в соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 № 491, не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, устранение описанных протечек не входит в обязанности ТСЖ «Городок».».

Согласно ч. 11 ст. 226 КАС РФ на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие), возлагается обязанность доказать соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

На лицо, обратившееся в суд, возлагается обязанность доказать: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, соблюдены ли сроки обращения в суд.

Согласно п.п. 2,3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 № 491, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

При разрешении обращения Кычакова А.А. Государственная жилищная инспекция Новосибирской области ссылается на п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 № 491, а также на технический паспорт здания (строения) от 17.12.2004 и заключение экспертной организации «Т Эксперт» по обследованию эксплуатируемой кровли здания, террасы квартиры № от 15.07.2018.

Вместе с тем, в указанных документах отсутствует выводы о том, что спорная терраса не относится к крыше, к ограждающей несущей конструкции многоквартирного дома (включая плиты перекрытий, балконные и иные плиты, иные ограждающие несущие конструкции) или к ограждающей ненесущей конструкции многоквартирного дома, обслуживающей более одного жилого и (или) нежилого помещения.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, гостиная, принадлежащая административному истцу, располагается на втором этаже здания, под гостиной истца на первом этаже располагаются иные помещения, которые административному истцу не принадлежат, спорная терраса находится над гостиной истца.

Согласно п. 12 Положения о Государственной жилищной инспекции Новосибирской области, утвержденной постановлением Правительства Новосибирской области от 23.04.2012 № 208-п, инспекция для реализации своих полномочий имеет право привлекать в установленном законодательством Российской Федерации порядке к проведению проверок экспертов, экспертных организаций для проведения обследования, исследования, испытания, расследования, экспертизы и других мероприятий по контролю, а должностные лица инспекции, являющиеся государственными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право проводить обследования, исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю в помещениях общего пользования многоквартирных домов.

Как следует из пояснений Государственной жилищной инспекции Новосибирской области, какие-либо экспертизы при рассмотрения обращения Кычакова А.А. органом государственной власти не проводились, фактически не устанавливалось относится ли спорная терраса к крыше многоквартирного дома, к ограждающей несущей конструкции многоквартирного дома или к ограждающей ненесущей конструкции многоквартирного дома, обслуживающей более одного жилого и (или) нежилого помещения.

Само по себе наличие выхода на указанную террасу из жилого помещения, принадлежащего административному истцу, не означает, что данная терраса является личным имуществом Кычакова А.А. и не относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Вопрос же о том, каковы причины протечки террасы, в том числе действия административного истца в отношении террасы, к юридически значимым обстоятельствам при разрешении настоящего административного дела не относится.

Как определено ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В силу прямого указания закона терраса не включается в площадь жилого помещения - квартиры.

Таким образом, вывод административного ответчика в ответе от 01.06.2021 № о том, что терраса является частью квартиры истца и в соответствии с 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 №, не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, является преждевременным, не основанным на полном и объективном рассмотрения обращения, в связи с чем суд признает незаконным ответ заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области от 01.06.2021 № в части указания Государственной жилищной инспекцией Новосибирской области на отнесение террасы к части квартиры, расположенной по адресу: <адрес>: «Поскольку терраса является частью Вашей квартиры и в соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 № 49, не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, устранение описанных протечек не входит в обязанности ТСЖ «Городок».

Одновременно с целью устранения нарушения прав истца суд возлагает на Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области обязанность повторно рассмотреть обращение Кычакова А.А., по результатам которого был дан ответ от 01.06.2021 №

Руководствуясь ст. ст. 218-228 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Кычакова А.А. удовлетворить.

Признать незаконным ответ заместителя начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области от 01.06.2021 № в части указания Государственной жилищной инспекцией Новосибирской области на отнесение террасы к части квартиры, расположенной по адресу: <адрес>: «Поскольку терраса является частью Вашей квартиры и в соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.06.2006 № 49, не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, устранение описанных протечек не входит в обязанности ТСЖ «Городок».

Обязать Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области повторно рассмотреть обращение Кычакова А.А., по результатам которого был дан ответ от 01.06.2021 №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в срок один месяц с момента изготовления решения суда в мотивированной форме.

Судья Е.А. Дузенко

Мотивированное решение изготовлено 17.03.2022.