Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, государственному регистратору Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО4 об оспаривании бездействия,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с требованиями о признании незаконным с 30.07.2018 бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по переносу записи об ипотеке № на земельный участок по адресу: ...., на образованную в результате преобразования (ввода в эксплуатацию) .... по адресу: ...., возмещении расходов по оплате государственной пошлины за подачу административного иска.

В обоснование требований административный истец указал, что 16.05.2018 заключил с ООО «Строй Инвест» договор №395 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого выступило строительство однокомнатной квартиры со строительным номером 229, расположенной по .... в ..... По указанному договору административным истцом полностью оплачена цена в размере 1 677 900 руб. 28.06.2018 ФИО2 заключил с ФИО3 договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве №395, согласно которому за уступленное право требования к застройщику ФИО3 уплачивает ему 1 535 000 руб. в следующем порядке: 1 235 000 руб. при подписании договора, 300 000 руб. в срок до 30.09.2018, до полного расчета по договору квартира находится в залоге у ФИО2 Договор и ипотека в силу закона зарегистрированы в ЕГРН. В установленный договором срок ФИО2 полного расчета за уступленное право не получил и, обратившись в регистрирующий орган, узнал, что ФИО3 после сдачи дома в эксплуатацию зарегистрировал за собой право собственности на .... (после уточнения номера) и продал ее иному лицу, при этом обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2 в ЕГРН зарегистрировано не было.

Административный истец полагает, что со стороны административного ответчика допущено незаконное бездействие, поскольку обязанность регистрирующего органа по переносу записи об ипотеке при регистрации права собственности дольщика на завершенный объект долевого строительства прямо предусмотрена действующим законодательством. В результате бездействия нарушены права административного истца, поскольку ФИО3 расчет по договору не произведен в полном объеме, при взыскании с него задолженности ФИО2 имел бы право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, однако в настоящее время такого права не имеет, поскольку ипотека не зарегистрирована.

В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении требований настаивал по основаниям, изложенным в административном иске, пояснил, что о нарушении права административному истцу стало известно 25.08.2018, когда он приехал в квартиру и обнаружил, что в ней проживает не ФИО3, а иное лицо, которое пояснило, что является собственником квартиры. После этого административный истец обратился в регистрирующий орган и узнал о том, что квартира продана иному лицу, ипотека в его пользу не зарегистрирована. Первоначально административный истец с настоящим административным иском обратился в Октябрьский районный суд г.Барнаула, который его вернул в связи с неподсудностью. Полагает, что в связи с изложенными обстоятельствами срок для обращения в суд не является пропущенным.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебном заседании в удовлетворении административного иска просили отказать по основаниям письменного отзыва, пояснили, что административным истцом пропущен срок на обращение в суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Кроме того, полагали, что административным истцом неправильно истолкованы нормы материального права. Поскольку ипотекой была обременена не квартира, а право требования на нее, при регистрации права собственности на квартиру не преобразуется ранее существовавший объект, а возникает новый, и применению подлежат общие нормы, которые предполагают наличие заявлений от сторон обязательства, в данном случае от ФИО2 или ФИО3 Поскольку с заявлениями о регистрации ипотеки никто не обратился, зарегистрирована она не была. На момент заключения договора уступки права требования многоквартирный жилой дом уже был введен в эксплуатацию, в связи с чем административный истец должен был предполагать, что право требования по договору «трансформируется» в конкретный объект недвижимости – квартиру, и ФИО3 зарегистрирует на нее право собственности, однако никаких мер к подаче заявления о регистрации ипотеки административный истец не принял. Полагаю также, что права ФИО2 нарушены ФИО3, который не рассчитался с ним по договору, удовлетворение настоящего административного истца его права не восстановит.

Привлеченная к участию в деле в качестве административного ответчика государственный регистратор ФИО1, административный истец нематов Ш.Н., заинтересованные лица ФИО3, ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. ФИО9 ранее при рассмотрении дела требования административного истца поддержал, представил отзыв, в котором указал, что является добросовестным приобретателем квартиры.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч.8 ст.226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В силу ч.9 ст.226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из ч.10 ст.226 КАС РФ, в случае, если по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, федеральными законами ограничены основания для оспаривания таких решений, действий (бездействия) (в частности, в отношении некоторых решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей и экзаменационных комиссий), суд выясняет обстоятельства, указанные в пунктах 1 и 2, подпунктах "а" и "б" пункта 3 части 9 настоящей статьи. Если установленные федеральными законами основания для оспаривания действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, не вошли в число этих обстоятельств, суд проверяет эти основания.

В соответствии с ч.2 ст.227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В судебном заседании установлено, что 16.05.2018 между ООО «Строй Инвест» (застройщик) и ФИО2 (дольщик) заключен договор №395 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого дольщик обязуется принять участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по .... и уплатить обусловленную настоящим договором стоимость строительства ...., а застройщик обязуется построить дом за счет средств участников долевого строительства с привлечением для строительства дома иных лиц и после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику квартиру.

Цена договора составляет 1 677 900 руб., оплата произведена полностью, что подтверждается справкой от 12.11.2018, выданной ООО «Строй Инвест» ФИО2

28.05.2018 произведена государственная регистрация договора, а также ипотеки земельного участка в силу закона в пользу ФИО2

28.06.2018 между ФИО2 (цедент) и ФИО3 (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту как дольщику долевого строительства по договору №395 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 16.05.2018. На момент заключения договора цедентом обязанность по уплате стоимости долевого строительства перед застройщиком исполнена. Цессионарий обязан произвести расчет с цедентом за передачу прав (цессии) денежными средствами либо иными способами, не противоречащими действующему законодательству РФ, в размере 1 535 000 руб. в следующем порядке: 1 235 000 руб. в день подписания договора уступки права требования (цессии), 300 000 руб. в срок до 30.09.2018. До полного расчета квартира будет находиться в залоге у цедента.

06.07.2018 произведена государственная регистрация договор и ипотеки в силу закона.

30.07.2018 произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на квартиру по .... (до перенумерации номер квартиры - 229).

29.08.2018 произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру ФИО7 на основании договора купли-продажи от 27.08.2018, заключенного с ФИО3

Из представленных материалов регистрационных дел следует, что какие-либо обременения в отношении указанной квартиры в пользу ФИО2 не зарегистрированы и не были зарегистрированы при регистрации права собственности ФИО3 30.07.2018.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения; 2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю); 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 утвержден Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (далее - Порядок).

В соответствии со ст.136 Порядка в целях государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в реестр прав на недвижимость вносится запись о вещном праве - государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

При этом в записи о вещном праве в отношении документов-оснований указываются:

реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются;

реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства (например, наследник), то в записи о вещном праве в отношении документов-оснований дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).

При наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом "актуальная", записи об ипотеке переносятся в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости, при этом в записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются:

в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства;

номер государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства и дата ее государственной регистрации.

Анализ приведенных положений федеральных законов и подзаконного нормативно-правового акта позволяют прийти к выводу о том, что при регистрации права собственности ФИО3 на квартиру запись об ипотеке его права требования к застройщику в пользу ФИО2 должна была быть перенесена в запись о праве собственности ФИО3 на квартиру. При этом общие правила о наличии заявления залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки, на которые ссылается административный ответчик, в данном случае не применяются, поскольку ипотека права требования уже зарегистрирована, Порядок в данном случае предусматривает перенос записи, а не государственную регистрацию ипотеки квартиры как вновь возникшую.

Поскольку при регистрации права собственности ФИО3 на квартиру 30.07.2018 перенос записи об ипотеке осуществлен не был, со стороны регистрирующего органа допущено незаконное бездействие.

Согласно разъяснениям, данным в п.56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из представленного скрин-шота программы «Юстиция-Пользователь» следует, что государственную регистрацию права собственности ФИО3 на квартиру осуществляла государственный регистратор ФИО1, в связи с чем именно ее бездействие и подлежит признанию незаконным.

Доводы административного ответчика о том, что права административного истца в данном случае нарушены ФИО3, суд не принимает, поскольку отсутствие записи об ипотеке позволило ФИО3 распорядиться принадлежащим ему имуществом без согласия залогодержателя, что безусловно нарушает его право. Вопрос материальных претензий административного истца, которые могут последовать за признанием бездействия незаконным, к регистрирующему органу или к ФИО3 находится за рамками настоящего административного спора.

Поскольку запись об ипотеке должна была быть перенесена при регистрации права собственности ФИО3 на квартиру 30.07.2018, бездействие не является длящимся, в связи с чем требование о признании его незаконным с 30.07.2018 не подлежит удовлетворению.

При установленных обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению в части.

В соответствии со ст.111 КАС РФ с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю как органа, в котором исполняет свои должностные обязанности государственный регистратор в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить в части.

Признать незаконным бездействие государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО4, выразившееся в непереносе записи об ипотеке права требования ФИО3 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 16.05.2018 №395 в пользу ФИО2 при регистрации 30.07.2018 права собственности ФИО3 на квартиру по .....

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение одного месяца после составления решения в окончательной форме.

Судья М.Ю.Овсянникова