Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к администрации сельского поселения «Чикичейское» муниципального района «Сретенский район» о признании решения об отказе в продаже нежилого помещения незаконным, обязании заключения договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что он является индивидуальным предпринимателем, разрешенный вид деятельности - розничная торговля смешанными товарами.

С 14 мая 2002 года он арендует нежилое помещение под магазин, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 29, 00 кв.м. Последний договор аренды помещения в административном здании был заключен 01 января 2017 года, срок аренды до 31 декабря 2017 года. 07 сентября 2017 года он подал заявление ответчику с просьбой продать ему нежилого помещения, которое он арендует с 2002 года. 06 октября 2017 года ему было отказано в продаже нежилого помещения, в связи с тем, что, данное помещение, находящееся в здании администрации не может быть продано, так как арендуемое имущество включено в утвержденный перечень муниципального имущества, согласно Постановлению № 23 а от 01.08.2017 «Об утверждении порядка формирования, ведении, обязательного опубликования перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) пользовании субъектами малого и среднего предпринимательства», предназначенного для передачи во владении и (или) пользовании субъектами малого и среднего предпринимательства», предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства только на праве аренды. Данное Постановление № 23 а от 01.08.2017 года глава сельского поселения «Чикичейское» ФИО4 предоставить ему отказался, на сайте администрации также отсутствует данный документ. На основании вышеизложенного, считает, что администрация сельского поселения «Чикичейское» муниципального района «Сретенский район» Забайкальский край нарушило нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В связи с этим, просил признать незаконным решение администрация сельского поселения «Чикичейское» муниципального района «Сретенский район» Забайкальский край № 137 от 06.10.2017 года об отказе в продаже ему нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 29,00 кв.м.; обязать администрацию сельского поселения «Чикичейское» муниципального района «Сретенский район» Забайкальский край устранить в полном объеме допущенное нарушение его прав и свобод, заключив с ним, с ФИО1, договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 29,00 кв.м.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от 10.12.2017, административные исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Представитель административного ответчика – глава администрации сельского поселения «Чикичейское» муниципального района «Сретенский район» ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать.

Представитель административного ответчика – ФИО5, действующий на основании доверенности от12.12.2017, просил в удовлетворении требований отказать, согласно представленному отзыву на иск в котором указал, что арендуемое истцом помещение является частью здания расположенного по адресу: <адрес> в котором также располагается администрация сельского поселения «Чикичейское» и МУК БИКДО сельского поселения «Чикичейское» при этом из помещения арендуемого истцом имеются выходы как в помещение занимаемое администрацией сельского поселения «Чикичейское» так и МУК БИКДО сельского поселения «Чикичейское», то есть названное помещение является смежным. При этом в отношении помещения кадастровый учёт не осуществлялся. Объектом договора купли - продажи может быть только имущество, в отношении которого осуществлён государственный кадастровый учёт, и право на которое подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Суд не может обязать орган местного самоуправления принять решение о проведении технической инвентаризации арендуемой части помещения с целью обособления арендуемого объекта для дальнейшей приватизации в упрощённом порядке поскольку Законом об особенностях отчуждения имущества не установлена безусловная обязанность уполномоченного органа по проведению специальных мероприятий, в том числе технической инвентаризации, с тем, чтобы заинтересованное лицо впоследствии имело возможность реализовать преимущественное право в отношении обособленного помещения. Кроме того, выделение арендуемой площади в самостоятельный объект недвижимости может повлечь снижение покупательской ценности вновь образованного объекта. Субъект малого или среднего предпринимательства может реализовать преимущественное право выкупа арендованного имущества, только в случае принятия собственником имущества решения на совершение данной сделки, поскольку это является правом, а не обязанностью собственника. Требование об обязании администрации сельского поселения «Чикичейское» муниципального района «Сретенский район» Забайкальского края к заключению договора купли-продажи спорного помещения не подлежит удовлетворению, поскольку администрация не принимала решение о продаже помещения, такое решение является правом, а не обязанностью администрации. В данном случае решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принималось, перечень имущества подлежащего приватизации Советом сельского поселения «Чикичейское» не утверждался.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого существа по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является индивидуальным предпринимателем (л.д. ).

Согласно представленных договоров на аренду помещения, в административном здании по адресу: <адрес>, заключенных между администрацией сельского поселения «Чикичейское» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) от 14.05.2002, 16.03.2009, 13.01.2010, 13.01.2011, 01.01.2012, 01.01.2013, 01.01.2014, 01.01.2015, 01.01.2016, 01.01.2017 арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает в аренду помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 18,5 кв.м., для использования под магазин, 15,6 кв.м. - под подсобное помещение. В расчете арендной платы площадь арендуемого помещения указана 29,2 кв.м. (л.д. ).

В судебном заседании установлено, что арендная плата вносилась арендатором в установленные сроки и надлежащим образом, что подтверждается платежными документами за период с 2014 года по январь 2018 года включительно (л.д. 9, 12, ).

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доводы представителя административного ответчика о том, что с 2013 года по 2015 год действует один договор аренды, так как договор аренды от 01.01.2014 был заключен между главой администрации ФИО6, а подписан бывшим главой администрации ФИО7 суд считает несостоятельными, поскольку из пояснений истца установлено, что с 2002 года он фактически занимал нежилое помещение и у него находился там магазин, ежегодно заключал договор аренды помещения и вносил арендную плату. Доказательств обратного суду не представлено.

Из материалов дела следует, что ФИО1 07.09.2017 обратился с заявлением в администрацию сельского поселения «Чикичейское» с просьбой о продаже ему в собственность нежилого помещения, которое он арендует с 2002 года по адресу: <адрес> (л.д. 21).

Из ответа администрации сельского поселения «Чикичейское» от 06.10.2017 № 137 на обращение ФИО1 следует, что данное помещение, находящееся по адресу: <адрес> в здании администрации не может быть продано, так как арендуемое имущество включено в утвержденный перечень муниципального имущества, согласно Постановлению № 23 а от 01.08.2017 «Об утверждении порядка формирования, ведении, обязательного опубликования перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) пользовании субъектами малого и среднего предпринимательства», предназначенного для передачи во владении и (или) пользовании субъектами малого и среднего предпринимательства», предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства только на праве аренды (л.д. 22).

Согласно Постановлению № 23 а от 01.08.2017 «Об утверждении порядка формирования, ведении, обязательного опубликования перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) пользовании субъектами малого и среднего предпринимательства» следует, что муниципальное имущество, включенное в указанный перечень муниципального имущества, может передаваться только в аренду и не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество. В данный перечень включено здание администрации (за исключением ФАП) по адресу: <адрес> (л.д. ).

Постановлением № от 27.10.2017 главы сельского поселения «Чикичейское» ФИО4 Постановление № 23 а от 01.08.2017 «Об утверждении порядка формирования, ведении, обязательного опубликования перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) пользовании субъектами малого и среднего предпринимательства» отменено. Постановление вступило в силу со дня его подписания и обнародования (л.д. ).

Учитывая, что решение об отказе в продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, вынесено на основании Постановления № 23 а от 01.08.2017, которое в последующем было отменено 27.10.2017, суд приходит к выводу, что на момент обращения истца с административным иском в суд его права не были нарушены в силу следующего.

В судебном заседании установлено, что на основании распоряжения № 522-р от 11.11.2005 года администрации муниципального района «Сретенский район» «О разграничении имущества муниципального района «Сретенский район» между муниципальным районом и сельским поселением «Чикичейское» утвержден перечень имущества муниципального района «Сретенский район», подлежащего передаче в муниципальную собственность сельского поселения «Чикичейское», согласно приложению. Право собственности на передаваемое имущество переходит к сельскому поселению «Чикичейское» с 01.01.2016 года. Администрации сельского поселения «Чикичейское» поручено сформировать реестр муниципальной собственности (л.д. ).

Согласно акту приема-передачи муниципальных учреждений, муниципальных унитарных предприятий, иного муниципального имущества, подлежащих безвозмездной передачи в собственность сельского поселения «Чикичейское» от 15.11.2015 года, поселению согласно приложению к акту передано имущество, в том числе и здание дома культуры, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. ).

Согласно справке главы администрации сельского поселения «Чикичейское» от 18.12.2017 года следует, что Советом сельского поселения «Чикичейское» решение о перечне имущества подлежащего приватизации не принималось.

В судебном заседании установлено, что сведения об объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес> государственном реестре недвижимости отсутствуют, что подтверждается уведомлением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Забайкальскому краю от 23.04.2018 (л.д. ).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.03.2018 следует, что земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, присвоен 03.05.2006 года кадастровый №, общая площадь участка составляет 690 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации здания администрации, статус записи об объекте недвижимости: сведения об объекте недвижимости имеют статус актуальные, ранее учтенные. Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют (л.д. ).

Таким образом, в отношении недвижимого имущества – здания, расположенного по адресу: <адрес>, государственный кадастровый учет не осуществлен.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В судебном заседании установлено, что администрацией поселения решение о приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, не принималось.

Кроме того, суд полагает, что спорное помещение, не может являться самостоятельным объектом купли-продажи, поскольку входит в состав другого помещения, не имеющего иных самостоятельных выходов, является проходным, не изолировано и не обособлено от иных помещений, что подтверждается схемой расположения помещений в здании администрации сельского поселения «Чикичейское» (л.д. ).

В абзацах 6, 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено следующее.

При применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Проанализировав представленные по делу письменные доказательства, в совокупности с приведенными нормами закона, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 ФИО9 к администрации сельского поселения «Чикичейское» муниципального района «Сретенский район» о признании решения об отказе в продаже нежилого помещения незаконным, обязании заключения договора купли-продажи нежилого помещения, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Сретенский районный суд Забайкальского края.

Судья Шокол Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 28.04.2018