Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком полномочий до ДД.ММ.ГГГГФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1479/17 по административному исковому заявлению ФИО2, Общества с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике <адрес> о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

ФИО2 и Общество с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг» (далее по тексту - ООО «РосИталЛизинг») обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее по тексту - Управление Росреестра по КБР) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование заявленных исковых требований административные истцы указали, что между ФИО2 (Инвестор) и ООО «РосИталЛизинг» (Организатор проекта) был заключен инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по созданию сторонами объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома (объекта) по адресу: КБР, <адрес>.

Согласно условиям указанного договора, стороны условились, что инвестор осуществляет финансирование первого этапа строительства объекта до 25 % готовности, а организатор вносит в совместный проект свои права на земельный участок, а также нематериальный актив в виде разрешения градостроительного органа на строительство объекта.

Также согласно условиям договора, организатор проекта с использованием своих и привлеченных мощностей и возможностей осуществляет строительство объекта до завершения первого этапа - достижения 25 % готовности. Стороны инвестиционного проекта условились, что по достижении 25 % готовности объекта, создаваемого в результате реализации проекта, застройщик ООО «РосИталЛизинг» обязуется произвести государственную регистрацию прав на объект и в месячный срок после регистрации прав за застройщиком, передать 50 % в праве общей долевой собственности на объект инвестору.

На момент заключения инвестиционного договора ООО «РосИталЛизинг» располагало разрешением Местной администрации городского округа Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство по адресу: КБР, <адрес> многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями.

ДД.ММ.ГГГГ Местная администрация городского округа Нальчик выдала ООО «РосИталЛизинг» разрешение № на строительство по адресу: КБР, <адрес> многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями.

Согласно кадастровому паспорту № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на дату выдачи паспорта, степень готовности объекта достигла 27 %.

В связи с завершением этапа строительства, после которого стороны инвестиционного договора обязались произвести регистрацию прав на объект на условиях, предусмотренных договором, у ООО «РосИталЛизинг», как непосредственного застройщика и обладателя разрешения на строительство объекта, возникла необходимость в первичной регистрации права на возведенный объект. Отсутствие такой регистрации препятствовало Организатору проекта в последующем передать часть доли в праве на объект Инвестору.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «РосИталЛизинг» обратилось в Управление Росреестра по КБР с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 27 %, площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>.

Решением регистрирующего органа от ДД.ММ.ГГГГ№ государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано в Решении о приостановлении регистрации, оно мотивировано отсутствием либо недостатками документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав:

Оспариваемым Решением Управления Росреестра по КБР осуществление действий по регистрации приостановлено до 10.05.2017 года. При этом, в тексте уведомления о приостановлении регистрации указано, что обжалование указанного приостановления в судебном порядке возможно только после его обжалования в апелляционную комиссию в соответствии с ч. 1 ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Оспариваемое Решение Управления Росреестра по КБР о приостановлении государственной регистрации является, по мнению административных истцов, незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

В качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор аренды земельного участка от 01.03.2011 года, заключенный сроком на 11 месяцев. В соответствии с законодательством, данный договор аренды не требовал государственной регистрации. В соответствии с п. 1.3 договора аренды, если после истечения срока действия договора Арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считался перезаключенным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный пункт договора и фактически сложившиеся правоотношения сторон не противоречат действующему законодательству. Так, п. 2 ст. 621 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации подлежат только те договоры аренды, регистрация которых прямо предусмотрена законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат. То же относится и к договорам, заключаемым на неопределенный срок (п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Вопреки изложенному, Управление Росреестра по КБР пришло к необоснованному выводу о том, что на момент обращения за государственной регистрацией права собственности на незавершенный строительством жилой дом срок действия договора аренды истек, а сам договор не имеет силы, поскольку не прошел государственную регистрацию. Содержащийся в решении о приостановлении вывод о том, что данный договор аренды по форме и содержанию не соответствует требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также, по мнению истцов, является необоснованным. Во-первых, договор аренды, представленный в качестве подтверждения прав заявителя на пользование земельным участком под построенным объектом, не является документом, на основании которого у заявителя возникло право, за регистрацией которого ООО «РосИталЛизинг» обратилось в регистрационный орган - право собственности на незавершенный строительством объект. Во-вторых, требования к договорам, представляемым в Росреестр для осуществления регистрационных действий в отношении прав на недвижимое имущество, установлены ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 02.01.2017 года. Поскольку договор аренды был заключен до вступления указанного Закона в силу, положения данного нормативно-правового акта на указанный договор не распространяются. Договор не оспорен, не признан недействительным, содержит все существенные положения, а также сведения, достаточные для идентификации сторон сделки. Таким образом, вывод Управления Росреестра по КБР о непредставлении надлежаще оформленного и соответствующего законодательству правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не соответствует действительности.
Одним из оснований приостановления государственной регистрации в обжалуемом Решении названо непредставление документа об отмене обеспечительных мер, о которых по данным Единого государственного реестра недвижимости имеется запись о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома на основании определения Арбитражного суда КБР от 08.10.2015 года по делу № №. Однако, при этом регистрирующий орган не учел, что ООО «РосИталЛизинг» обратилось в Росреестр за регистрацией прав не в отношении объекта недвижимости, на который наложено ограничение (земельный участок), а в отношении другого объекта (незавершенного строительством здания), в отношении которого никаких ограничений не установлено. Как это следует из самого определения Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, обеспечительные меры приняты в виде запрета Управлению Росреестра по КБР осуществлять все регистрационные действия в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего ООО «Дэлис». При этом определение не содержит каких-либо ограничений в виде запрета Управлению Росреестра по КБР осуществлять регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 27 %, площадью № кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, принадлежащего ООО «РосИталЛизинг». По мнению административных истцов, разница между земельным участком и объектом незавершенного строительства очевидна, очевидно и то, что каждый из них является самостоятельным объектом, в отношении которых производятся регистрационные действия и в отношении которых принимаются самостоятельные обеспечительные меры, что в данном случае означает, что административный ответчик вышел за пределы принятых судом обеспечительных мер, позволив себе расширительное их толкование, распространяя ограничения на объект, в отношении которого таковые судом не принимались. Таким образом, поскольку ООО «РосИталЛизинг» не обращалось в Управление Росреестра по КБР с заявлением о проведении регистрационных действий в отношении земельного участка, на котором располагается принадлежащий административным истцам объект незавершенного строительства, требовать предоставления документов, не имеющих отношения к объекту, в отношении которого запрошены регистрационные действия, Управление Росреестра по КБР права не имело.
Управление Росреестра по КБР в Решении о приостановлении государственной регистрации указало, что доверенность представителя ООО «РосИталЛизинг» не соответствует требованиям действующего законодательства, так как не содержит полномочий по представлению интересов в Управлении Росреестра по КБР по вопросу государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Однако, обращаясь в Управление Росреестра по КБР с заявлением о регистрации права на объект, представитель заявителя представил заверенную нотариально доверенность от ДД.ММ.ГГГГ. В указанной нотариально удостоверенной доверенности оговорено право представителя обращаться от имени доверителя в Управление Росреестра по КБР без каких-либо изъятий по полномочиям. Доверенность составлена и оформлена в соответствии с требованиями законодательства. При этом, Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит каких-либо специальных требований к нотариальным доверенностям представителей при сдаче документов на государственную регистрацию права (специальные требования предусмотрены лишь п. 14 ст. 29 Закона согласно которой, если правообладателем является юридическое лицо, подлежащие выдаче после осуществления государственной регистрации прав документы выдаются представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов). Таким образом, основание для приостановления регистрации, заключающееся в том, что доверенность представителя не содержит полномочий по представлению интересов в Управлении Росреестра по КБР по конкретному вопросу государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, не является основанным на законе.
В числе прочего основанием для приостановления регистрации административный ответчик посчитал отсутствие в представленных документах подтверждения наличия в случаях, предусмотренных Федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из Федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (согласие залогодержателя на государственную регистрацию права собственности на заявленный объект недвижимого имущества). Данный вывод аргументирован тем, что по данным Единого государственного реестра недвижимости имеется запись о государственной регистрации договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ№.2, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Дэлис» и ОАО «Россельхозбанк». Далее Управление Росреестра по КБР ссылается на ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой, якобы, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. При этом, в данном случае ст. 65 названного Закона, не может быть применена, поскольку уже из её наименования и правового смысла следует, что она регламентирует правоотношения, связанные с возведением на заложенном участке зданий или сооружений залогодателем (в данном случае ООО «Дэлис»), а не третьими лицами (в данном случае ООО «РосИталЛизинг»), при ипотеке земельных участков, когда таковые выступают самостоятельными (основными) предметами ипотеки. И в ст. 64, и в ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» речь идет о случаях, когда строительство осуществляется залогодателем земельного участка. В том же случае, когда строительство на земельном участке осуществляется не залогодателем, ипотека в силу закона на возводимые на данном участке здания не распространяется. При этом право на земельный участок, принадлежащее застройщику (в данном случае - право аренды), не прекращается в связи с передачей участка в ипотеку. В рассматриваемом случае, по мнению административных истцов, применению подлежат нормы ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на основании следующего.

Действительно вышеуказанный земельный участок после его сдачи в аренду без ведома арендатора был заложен собственником (арендодателем) ООО «Дэлис» в ОАО «Россельхозбанк» по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ. Как это следует из указанного договора ипотеки, в залог предоставлены здания административного корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м., весовой, площадью <данные изъяты> кв.м., и склада-цеха с пристройками, площадью <данные изъяты> кв.м.

Кроме того, по этому же договору ипотеки, в соответствии с требованиями ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в залог предоставлен земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №.

Из содержания вышеуказанного договора, поименованного сторонами как «Договор об ипотеке недвижимости (с одновременной ипотекой земельного участка)», и по смыслу главы XII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», земельный участок был предоставлен в залог не как самостоятельный (основной) предмет ипотеки, а в силу требований законодательства (абз. 2 ст. 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). То есть, в рассматриваемом случае земельный участок был обременен ипотекой лишь в силу императивной нормы, которая допускает ипотеку здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, и земельный участок не является единственным предметом ипотеки и закладывается одновременно со зданиями или сооружениями. При этом, правоотношения, возникающие в связи с ипотекой земельных участков, выступающих в качестве самостоятельного (основного) предмета залога, урегулированы нормами, содержащимися в главе XI Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, положения ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на которые ссылается в своем решении о приостановлении регистрации регистрирующий орган, не относятся к ситуациям, когда в залог передаются принадлежащие залогодателю здания, сооружения и принадлежащий залогодателю земельный участок, на котором они расположены, а распространяются лишь на договоры ипотеки, в которых земельный участок, принадлежащий залогодателю, выступает основным предметом залога, а право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащие залогодателю, в силу закона (ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В настоящее время никаких договоров ипотеки по обязательствам ООО «Дэлис» между АО «Россельхозбанк», как залогодержателем, и ООО «РосИталЛизинг», как залогодателем, не заключено и заключено быть не может, поскольку ООО «Дэлис» признано несостоятельным (банкротом) ввиду его неплатежеспособности, и никакой экономической или иной целесообразности у ООО «РосИталЛизинг» для заключения указанного договора ипотеки не имеется.

Вышеизложенная позиция подтверждается обширной судебной практикой, сложившейся по данному вопросу, в том числе: постановлением ФАС Волго-Вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, постановлением 18-го Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № и многими другими судебными постановлениями.

Все вышеперечисленные судебные акты вступили в законную силу и основаны, в том числе, на пунктах 4 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», в которых разъяснено, что положения Главы XI Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяют особенности ипотеки земельных участков и распространяются на те случаи ипотеки права на земельный участок, когда оно является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки.

Таким образом, по мнению административных истцов, Решение о приостановлении регистрации прав на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ№ является незаконным и необоснованным.

Другие основания для приостановления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, создаваемый ООО «РосИталЛизинг» и ФИО2 по инвестиционному договору, отсутствуют, так как в регистрирующий орган представлено разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ООО «РосИталЛизинг» в порядке, установленном градостроительным законодательством Местной администрацией городского округа Нальчик взамен ранее выданного тем же органом Разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ.

В качестве разрешенного вида использования земельного участка, арендуемого застройщиком у ООО «Дэлис», согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ№ указано «под многоквартирный жилой дом», разрешенное использование участка установлено постановлением Главы местной администрации городского округа Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется уполномоченным органом в соответствии с законом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Права на имущество, подлежащие регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 года) «О государственной регистрации недвижимости» приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно ч. 1 ст. 4 Кодекса административного судопроизводства РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 219 КАС РФ, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ вручено представителю ООО «РосИталЛизинг» ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок на обжалование решения о приостановлении регистрации не истек.

В соответствии со ст. 41 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд совместно несколькими административными истцами или к нескольким административным ответчикам (процессуальное соучастие).

Процессуальное соучастие допускается, если: предметом спора, возникшего из административных или иных публичных правоотношений (административного спора), являются общие права и (или) обязанности нескольких административных истцов либо нескольких административных ответчиков; права и (или) обязанности нескольких субъектов административных или иных публичных правоотношений (нескольких административных истцов либо нескольких административных ответчиков) имеют одно основание.

Обязательный досудебный порядок урегулирования споров по делам данной категории действующим законодательством не предусмотрен.

Однако, приостановив осуществление действий по регистрации права собственности до 10 мая 2017 года, Управление Росреестра по КБР в обжалуемом решении указало, что обжалование указанного приостановления в судебном порядке, согласно тексту уведомления о приостановлении, возможно только после его обжалования в апелляционную комиссию (ч. 1 ст. 26. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

В этой части решение о приостановлении регистрации также является незаконным и необоснованным, как не основанное на законе и вводящее заявителя в заблуждение относительно порядка его обжалования.

Так, п. 9 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» во взаимосвязи с п. 1 ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», на которые ссылается регистрирующий орган, в данном случае применены им неверно, поскольку п. 1 ст. 26.1 Закона «О кадастровой деятельности», в административном порядке заявителем или его представителем могут быть обжалованы лишь решение о приостановлении осуществления кадастрового учета (в случаях, если Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» допускает возможность осуществления кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (далее - решение о приостановлении), а в данном случае заявление было подано только о регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, на момент подачи заявления уже прошедшего кадастровый учет, ввиду чего решение о приостановлении регистрации заявителем и иными заинтересованными лицами может быть обжаловано лишь в судебном порядке.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на ст.ст. 4, 41, 125, 126, 219 Кодекса административного судопроизводства РФ, административные истцы ФИО2 и ООО «РосИталЛизинг» просили суд:

- признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике от ДД.ММ.ГГГГ№ о приостановлении государственной регистрации права на объект незавершенного строительства незаконным;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике зарегистрировать за Обществом с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг» (ОГРН №, ИНН/КПП №/№) право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 27 %, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.

Определением судьи Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке подготовки дела к судебному разбирательству, на основании ч. 2 ст. 221 КАС РФ, к участию в деле в качестве второго административного ответчика, была привлечена государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике ФИО13

Определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве заинтересованного лица, была привлечена Местная администрация городского круга Нальчик.

Административный истец ФИО2, представитель административного ответчика Управления Росреестра по КБР и административный ответчик - государственный регистратор Управления Росреестра по КБР ФИО4 С.А., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, их явка в судебное заседание не признана судом обязательной.

Представитель заинтересованного лица ООО «Дэлис» - конкурсный управляющий ФИО11, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «РосИталЛизинг» по доверенности ФИО6 поддержал доводы и основания административного искового заявления, просил суд удовлетворить заявленные административные исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснил, что возражения АО «Россельхозбанк» на административное исковое заявление фактически основаны на доводах Управления Росреестра по КБР, изложенных в решении от 10.02.2007 года о приостановлении регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства. В данном случае они ссылаются на наличие ипотеки (залога) земельного участка под объектом незавершенного строительства в пользу АО «Россельхозбанк». Однако данная позиция не основана на законе, поскольку ипотека установлена на земельный участок, а не на объект незавершенного строительства, который свободен от каких-либо обременений. Никакого договора ипотеки (залога недвижимости) между ООО «РосИталЛизинг» (Застройщиком) и АО «Россельхозбанк» не существует, поэтому ссылки на наличие ипотеки несостоятельны. Пояснил, что доказательства финансирования инвестором ФИО2 строительства многоквартирного жилого дома по адресу: КБР, <адрес> рамках инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ не представлены административными истцами в рамках настоящего судебного процесса не потому, что они отсутствуют, как полагает представитель АО «Россельхозбанк», а потому, что данные обстоятельства не являются предметом административного судебного разбирательства в рамках проверки законности действий Управления Росреестра по КБР по приостановлению государственной регистрации права. Договор аренды земельного участка 2014 года, заключенный между ООО «Дэлис» (Арендодатель) и ООО «РосИталЛизинг» (Арендатор), был признан недействительным определением Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № о банкротстве ООО «Дэлис» и является недействительным с момента его заключения и не влечет никаких правовых последствий. Таким образом, ввиду недействительности договора аренды 2014 года договор аренды земельного участка 2011 года возобновляется автоматически и является действующим по настоящее время, так как расторгнут или прекращен сторонами не был.

Представитель заинтересованного лица АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО7 административные исковые требования ФИО2 и ООО «РосИталЛизинг» не признал, просил в административном иске отказать. Дополнительно пояснил, что между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Дэлис» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ипотеки №.2 в качестве обеспечения кредитных обязательств ООО «Дэлис» перед ОАО «Россельхозбанк». Предметом указанного договора ипотеки были 3 объекта недвижимости и земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ООО «Дэлис». Договор ипотеки был заключен в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства и зарегистрирован Управлением Росреестра по КБР ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Необходимо принять во внимание тот факт, что предметом договора ипотеки помимо земельного участка и были 3 объекта недвижимости (строения), из которых впоследствии 2 объекта были снесены ООО «Дэлис» без согласования с залогодержателем - ОАО «Россельхозбанк», то есть имело место прямое нарушение закона и ненадлежащее исполнение условий договора ипотеки со стороны залогодателя ООО «Дэлис». Административные истцы утверждают, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был впоследствии пролонгирован бессрочно и в соответствии с ним они имели право распоряжаться этим земельным участком. Однако это не так. В 2014 году между теми же сторонами ООО «Дэлис» и ООО «РосИталЛизинг» был заключен 2-й договор аренды на этот же самый земельный участок, впоследствии по иску ОАО «Россельхозбанк» признанный Арбитражным судом КБР недействительным в силу того, что стороны не вправе были заключать договор аренды, так как на тот момент уже было возбуждено дело о банкротстве ООО «Дэлис», поэтому без согласования с арбитражным управляющим подобная сделка не могла быть совершена. Есть соответствующее решение арбитражного суда, вступившее в законную силу. Таким образом, и первоначальный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не являлся бессрочным. Обратил внимание суда, что в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие финансирование в соответствии с инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ инвестором ФИО2 строительства объекта недвижимости - 9-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, до степени готовности 25 %. Поэтому у АО «Россельхозбанк» есть большие вопросы относительно того, финансировались ли ФИО2 данные строительные работы. Никаких документов по данному вопросу не представлено. Считает, что земельный участок, находящийся в залоге у ОАО «Россельхозбанк», не мог быть предметом сделок подобного характера. На основании изложенного, АО «Россельхозбанк» считает, что действия регистрирующего органа в лице Управления Росреестра по КБР по приостановлению государственной регистрации права являлись законными, обоснованными, в связи с чем просит отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель заинтересованного лица Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности ФИО8 просила разрешить административные исковые требования ФИО2 и ООО «РосИталЛизинг» на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством. Дополнительно пояснила, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было выдано Местной администрацией городского округа Нальчик ООО «РосИталЛизинг» после предоставления застройщиком полного пакета документов, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: КБР, <адрес> выдано законно, никем не оспорено и действует по настоящее время.

Заслушав объяснения представителя административного истца ООО «РосИталЛизинг» по доверенности ФИО6, возражения представителя заинтересованного лица АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО7, позицию представителя заинтересованного лица Местной администрации городского округа Нальчик по доверенности ФИО8, исследовав письменные материалы административного дела №, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО2 и ООО «РосИталЛизинг» по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с п. 1 ст. 219 КАС РФ, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ вручено представителю ООО «РосИталЛизинг» ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок на обжалование решения о приостановлении регистрации не истек.

В силу ст. ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Однако в силу положений ч. 2 ст. 62 КАС РФ (в ред. Федерального закона от 15.02.2016 года № 18-ФЗ), распределяющей бремя доказывания по административным делам, обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но обязаны:

1) указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие);

2) подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения;

3) подтверждать иные факты, на которые административный истец, прокурор, органы, организации и граждане ссылаются как на основания своих требований.

В процессе рассмотрения административного дела судом достоверно установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Инвестор) и ООО «РосИталЛизинг» (Организатор проекта) был заключен инвестиционный договор, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по осуществлению Сторонами деятельности по инвестированию средств для строительства объекта недвижимого имущества, создаваемого в результате реализации инвестиционного проекта. Характеристики объекта, создаваемого в результате реализации инвестиционного проекта согласно проектной документации:

- наименование: первая очередь (до 25 % готовности) строительства девятиэтажного 154-х квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями;

- планируемая площадь застройки: <данные изъяты> кв.м.;

- планируемая площадь квартир: <данные изъяты> кв.м.;

- планируемая площадь встроено-пристроенных помещений: <данные изъяты> кв.м.

Характеристики земельного участка, на котором осуществляется реализация инвестиционного объекта:

- адрес (местоположение): КБР, <адрес>;

- кадастровый №;

- дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ;

- категория земель: земли населенных пунктов;

- площадь: <данные изъяты> кв.м.;

- находится: у Организатора проекта на праве аренды.

Согласно п.п. 2.1, 2.4 инвестиционного договора, Инвестор обязуется обеспечивать финансирование первого этапа строительства до достижения 25 % готовности объекта. Организатор проекта обязуется предоставить в целях реализации инвестиционного проекта свои права пользования земельным участком, проектную и иную имеющуюся у него документацию, необходимую для осуществления проекта, а также нематериальный актив в виде разрешения градостроительного органа на строительство объекта.

Также согласно п. 2.3 инвестиционного договора, Организатор проекта обязуется реализовать инвестиционный проект, осуществив строительство объекта до завершения первого этапа - достижения 25 % готовности с использованием своих и привлеченных производственных мощностей и возможностей.

Стороны инвестиционного проекта в п.п. 6.1, 6.2 договора условились, что после завершения первого этапа строительства объекта до 25 % степени готовности, Организатор проекта ООО «РосИталЛизинг» обязуется произвести государственную регистрацию прав на возведенный объект незавершенного строительства и после регистрации за ООО «РосИталЛизинг» права собственности на объект, Организатор проекта в месячный срок обязуется передать 50 % доли в праве общей долевой собственности на объект Инвестору.

В соответствии с актом о результатах реализации инвестиционного проекта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного Сторонами инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству первой очереди (до 25 % готовности) строительства девятиэтажного 154-х квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, Стороны договора: Организатор проекта - ООО «РосИталЛизинг» и Инвестор ФИО2 согласно настоящему акту подтверждают следующее:

1. Во исполнение условий договора Инвестор осуществил финансирование инвестиционного проекта по строительству объекта в полном объеме.

2. Степень готовности объекта составляет 27 %, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по КБР.

3. Объект поставлен на кадастровый учет с номером №.

4. Все условия и обязательства Сторон по инвестиционному договору выполнены в полном объеме. Стороны не имеют претензий друг к другу.

5. Настоящий акт является основанием для оформления имущественных прав Инвестора на объект инвестирования в объеме, предусмотренном инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «РосИталЛизинг» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 27 %, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>.

Решением Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ№ государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес> была приостановлена, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы установлено следующее.

1. Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав: правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. В соответствии со ст. 40 Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

2. Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен договор аренды земельного участка от 01.03.2011 года, заключенный сроком на 11 месяцев. На момент обращения за государственной регистрацией права собственности на незавершенный строительством жилой дом срок действия договора аренды истек. Кроме того, данный договор аренды по форме и содержанию не соответствует требованиям законодательства РФ, что противоречит ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

3. Отсутствует документ об отмене обеспечительных мер. По данным Единого государственного реестра недвижимости имеется запись о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, на котором ведется строительство объекта на основании определения Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №.

4. Отсутствует надлежаще оформленная доверенность представителя заявителя - доверенность от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства, так как не содержит полномочий по представлению интересов в Управлении Росреестра по КБР по вопросу государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости, расположенный по адресу: КБР, <адрес>.

5. В представленных документах отсутствует согласие залогодержателя на государственную регистрацию права собственности на заявленный объект недвижимого имущества. По данным Единого государственного реестра недвижимости имеется запись о государственной регистрации договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ№.2, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Дэлис» и ОАО «Россельхозбанк». Согласно ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В связи с выявленными регистрирующим органом нарушениями, осуществление действий по регистрации права собственности (перехода права) было приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ.

Не согласившись с вышеуказанным решением Управления Росреестра по КБР ФИО2 и ООО «РосИталЛизинг» обратились в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Проверив доводы Управления Росреестра по КБР, изложенные в оспариваемом решении и послужившие основанием для приостановления государственной регистрации за ООО «РосИталЛизинг» права собственности на незавершенный строительством объект, суд считает их незаконными и необоснованными по следующим мотивам.

Довод Управления Росреестра о непредставлении заявителями правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, опровергается материалами дела, так как в качестве правоустанавливающего документа заявителем ООО «РосИталЛизинг» был представлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Дэлис» (Арендодатель) и ООО «РосИталЛизинг» (Арендатор) сроком на 11 месяцев.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, данный договор аренды не требовал государственной регистрации, так как был заключен на срок менее 1 года.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации подлежат только те договоры аренды, регистрация которых прямо предусмотрена законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, если после истечения срока действия договора Арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается перезаключенным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный пункт договора и фактически сложившиеся правоотношения сторон не противоречат п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

Вопреки вышеприведенным нормам права, Управление Росреестра по КБР пришло к необоснованному выводу о том, что на момент обращения за государственной регистрацией права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом срок действия договора аренды истек, а сам договор не имеет силы, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Довод представителя заинтересованного лица АО «Россельхозбанк» о том, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут сторонами в связи с заключением ООО «Дэлис» и ООО «РосИталЛизинг» в 2014 году нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес> на тех же условиях нельзя признать обоснованным, поскольку определением Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о банкротстве ООО «Дэлис» указанный договор аренды 2014 года был признан недействительным арбитражным судом в связи с отсутствием согласования с арбитражным управляющим ООО «Дэлис» указанной сделки, соответственно, с момента его заключения данный договор не имеет никаких правовых последствий. Таким образом, ввиду недействительности договора аренды 2014 года договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является действительным по настоящее время, так как он не был расторгнут, не признан недействительным и фактически исполнялся сторонами и после истечения 11 месяцев с момента его подписания, то есть был пролонгирован на неопределенный срок. В пользу данного вывода свидетельствует и то обстоятельство, что в п. 1.3 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «РосИталЛизинг», в качестве основания возникновения у ООО «РосИталЛизинг» прав на земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома указано, что он находится у Организатора проекта на праве аренды. Однако в ноябре 2013 года договор аренды 2014 года ещё заключен не был, соответственно, на тот момент стороны считали действующим договор аренды земельного участка 2011 года. Таким образом, вывод Управления Росреестра по КБР о том, что на регистрацию не был представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, является необоснованным.

Содержащийся в решении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ вывод о том, что договор аренды земельного участка по форме и содержанию не соответствует требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также нельзя признать обоснованным по следующим основаниям.

Во-первых, договор аренды, представленный в качестве подтверждения прав заявителя на пользование земельным участком под построенным объектом, не является документом, на основании которого у ООО «РосИталЛизинг» возникло право, за регистрацией которого оно обратилось в регистрирующий орган - право собственности на незавершенный объект строительства.

Во-вторых, требования к договорам, представляемым в Росреестр для осуществления регистрационных действий в отношении прав на недвижимое имущество, установлены ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 02.01.2017 года. Поскольку договор аренды был заключен сторонами до вступления указанного Закона в силу, положения данного нормативного правового акта на указанный договор не распространяются. Указанный договор не оспорен, не признан недействительным, содержит все существенные положения, предусмотренные гражданским законодательством в отношении договоров данного вида, а также сведения, достаточные для идентификации сторон сделки. Таким образом, вывод Управления Росреестра по КБР о непредставлении надлежаще оформленного и соответствующего законодательству правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, является незаконным и необоснованным.

Также одним из оснований приостановления государственной регистрации в обжалуемом решении от ДД.ММ.ГГГГ№ Управлением Росреестра по КБР названо непредставление документа об отмене обеспечительных мер, о которых по данным Единого государственного реестра недвижимости имеется запись о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома на основании определения Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № о банкротстве ООО «Дэлис». Однако, при этом Управление Росреестра по КБР не приняло во внимание то обстоятельство, что ООО «РосИталЛизинг» обратилось в Росреестр за регистрацией прав не в отношении объекта недвижимости, на который наложено ограничение (земельный участок), а в отношении другого объекта недвижимого имущества (незавершенного строительством здания), в отношении которого никаких ограничений и обременений не установлено. Как усматривается из определения Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, обеспечительные меры приняты в виде запрета Управлению Росреестра по КБР осуществлять все регистрационные действия в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего ООО «Дэлис». При этом указанное определение Арбитражного суда КБР не содержит каких-либо ограничений в виде запрета Управлению Росреестра по КБР осуществлять регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 27 %, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, принадлежащего ООО «РосИталЛизинг». Таким образом, обеспечительные меры, установленные в отношении земельного участка, не распространяются на другой объект недвижимости - объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, так как каждый из них является самостоятельным объектом, имеющим разных собственников, в отношении которых производятся регистрационные действия и в отношении которых принимаются самостоятельные обеспечительные меры, что приводит суд к выводу о том, что в рассматриваемом случае Управление Росреестра по КБР вышло за пределы принятых арбитражным судом обеспечительных мер, распространяя ограничения на иной объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства, в отношении которого обеспечительные меры арбитражным судом не принимались. При таких обстоятельствах, поскольку ООО «РосИталЛизинг» не обращалось в Управление Росреестра по КБР с заявлением о проведении регистрационных действий в отношении земельного участка, на котором располагается объект незавершенного строительства, требование регистрирующего органа о предоставлении документа об отмене обеспечительных мер в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома, являлось незаконным и необоснованным.

Довод Управления Росреестра по КБР в решении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ о том, что доверенность представителя ООО «РосИталЛизинг» не соответствует требованиям действующего законодательства, так как не содержит полномочий по представлению интересов в Управлении Росреестра по КБР по вопросу государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> также нельзя признать обоснованным и соответствующим требованиям гражданского законодательства. Обращаясь в Управление Росреестра по КБР с заявлением о регистрации права на объект незавершенного строительства, представитель заявителя ООО «РосИталЛизинг» представил нотариально заверенную доверенность серии <данные изъяты>№ от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР ФИО9, реестровый №. В указанной нотариально удостоверенной доверенности оговорено право представителя ФИО6 обращаться от имени доверителя в Управление Росреестра по КБР без каких-либо изъятий по полномочиям. Доверенность составлена и оформлена в соответствии с требованиями гражданского законодательства РФ. При этом, суд учитывает, что Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит каких-либо специальных требований к нотариальным доверенностям представителей при сдаче документов на государственную регистрацию права. Специальные требования предусмотрены лишь п. 14 ст. 29 Закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой, если правообладателем является юридическое лицо, подлежащие выдаче после осуществления государственной регистрации прав документы выдаются представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов. Таким образом, основание для приостановления регистрации, заключающееся в том, что доверенность представителя не содержит полномочий по представлению интересов в Управлении Росреестра по КБР по конкретному вопросу государственной регистрации права собственности на незавершенный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, не является основанным на законе.

Кроме того, основанием для приостановления государственной регистрации Управление Росреестра по КБР указало отсутствие в представленных документах подтверждения наличия в случаях, предусмотренных Федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из Федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (согласие залогодержателя на государственную регистрацию права собственности на заявленный объект недвижимого имущества). Данный вывод аргументирован тем, что по данным Единого государственного реестра недвижимости имеется запись о государственной регистрации договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ№, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Дэлис» и ОАО «Россельхозбанк». При этом в обоснование своей позиции Управление Росреестра по КБР ссылается на ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Вместе с тем, Управление Росреестра по КБР не учло следующего.

В силу п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

То есть, данной нормой права предусмотрено, что ипотека в силу залога возникает только на объекты недвижимого имущества, принадлежащие залогодателю. Однако, в рассматриваемом случае, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется не за залогодателем земельного участка ООО «Дэлис», а за третьим лицом - обществом с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг», которому земельный участок был предоставлен в аренду, соответственно, положения ст. 64 Закона об ипотеке в данном случае не применимы.

В силу п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Из буквального смысла указанной нормы права также следует, что ипотекой обременяются объекты недвижимого имущества, возведенные самим залогодателем на заложенном земельном участке. Вывод о том, что действия указанной нормы права распространяются также на случаи, когда объекты возводятся третьим лицом в установленном законом порядке, из текста закона не следует.

В статьях 64, 65 Федерального закона от 16.07.1998 года «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» речь идет о случаях, когда строительство осуществляется залогодателем земельного участка. В том же случае, когда строительство на земельном участке осуществляется не залогодателем, ипотека в силу закона на возводимые на данном участке здания не распространяется. При этом право на земельный участок, принадлежащее застройщику (в данном случае - право аренды), не прекращается в связи с передачей участка в ипотеку.

Таким образом, положения ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на которые ссылается в своем решении о приостановлении регистрации Управление Росреестра по КБР, не относятся к случаям, когда в залог передаются принадлежащие залогодателю здания, сооружения и принадлежащий залогодателю земельный участок, на котором они расположены, а распространяются лишь на договоры ипотеки, в которых земельный участок, принадлежащий залогодателю, выступает основным предметом залога, а право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащие залогодателю, в силу закона (ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Анализ указанных норм права, как в отдельности, так и в совокупности, позволяет сделать однозначный вывод о том, что ипотека в силу закона не возникает в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке третьим лицом, не являющимся залогодателем.

При указанных обстоятельствах, доводы Управления Росреестра по КБР о необходимости представления согласия залогодержателя на государственную регистрацию права собственности на заявленный объект недвижимого имущества являются ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права. При этом, в рассматриваемом случае ст. 65 Закона об ипотеке, на которую ссылается регистрирующий орган, не может быть применена, поскольку она регламентирует правоотношения, связанные с возведением на заложенном участке зданий или сооружений залогодателем (в данном случае ООО «Дэлис»), а не третьими лицами (в данном случае ООО «РосИталЛизинг»), при ипотеке земельных участков, когда таковые выступают самостоятельными (основными) предметами ипотеки.

В силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на дату заключения договора ипотеки) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Название статьи 64 Закона об ипотеке определено законодателем как «Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю».

Земельный участок, на котором возводится многоквартирный жилой дом был заложен Банку не в качестве самостоятельного предмета залога, а в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемых к ипотеке нежилых помещений.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, а также со статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно оглавлению Закона об ипотеке статья 64 названного закона находится в главе XI, которой определяются особенности ипотеки земельных участков, в отличие от главы XII закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений и нежилых помещений, в которой находится статья 69 Закона.

Пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что нормы главы XI Закона об ипотеке распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При заключении договора № об ипотеки (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ (с одновременной ипотекой земельного участка), действительная воля сторон была направлена на оформление залога только в отношении указанных в договоре объектов нежилых помещений.

Поскольку земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки, и он передан Банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке нежилых помещений, суд приходит к выводу о том, что положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, посвященной исключительно правовому институту ипотеки земельных участков, к спорной ситуации неприменимы.

Учитывая, что в рассматриваемом случае ипотека земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой нежилых зданий и помещений, находящихся на этом участке, суд, исходя из того, что нормы главы ХI Закона об ипотеке, определяющей особенности ипотеки земельных участков (статьи 64, 64.2, 65) к такому договору не применяются, приходит к выводу, что ипотека на указанный строящийся многоквартирный жилой дом в силу закона не возникает.

Все вышеизложенное в совокупности свидетельствует о том, что решение Управления Росреестра по КБР о приостановлении регистрации прав на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ№ является незаконным и необоснованным, так как ни одно из оснований для приостановления государственной регистрации не нашло своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела. Каких-либо убедительных и бесспорных доказательств законности оспариваемых действий (решений) административным ответчиком в нарушение требований ч. 2 ст. 62 КАС РФ, обязывающей государственный орган, должностное лицо доказать законность своих действий и принимаемых решений, суду не представлено.

Суд считает, что оспариваемым решением нарушаются права административных истцов на регистрацию принадлежащего им имущества на праве собственности, соответственно, имеет место нарушение законных прав административных истцов регистрирующим органом.

В соответствии с ч. 9 ст. 227 КАС РФ, в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 16 Федерального закона РФ № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании административных исковых требований, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые требования ФИО2, Общества с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг» удовлетворить полностью.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР № от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг» на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со степенью готовностью 27 %, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу настоящего судебного акта, зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг» на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, со степенью готовностью 27 %, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР сообщить об исполнении настоящего решения суда ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «РосИталЛизинг» и в Нальчикский городской суд КБР в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 28.04.2017 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.