Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ – Мугутдиновой У.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Салахиева М. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании незаконным уведомления о приостановления государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

Салахиев М.А. обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (Управлению Росреестра по РБ) о признании незаконным уведомления от < дата > о приостановлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ..., в обоснование административного иска указав, что < дата >. административный истец приобрел на торгах указанную квартиру, являющуюся предметом залога, подписав договор купли-продажи с финансовым управляющим признанного банкротом должника Хайруллина С.Х. – Фоминых Д.Е. Оспариваемым уведомлением приостановлена регистрация прав на недвижимое имущество по основанию принадлежности части имущества несовершеннолетним детям должника и отсутствия права финансового управляющего по реализации долей в имуществе, принадлежащих несовершеннолетним детям, в том числе отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры, отсутствие в нем сведений об ипотеке в пользу Банка.

Административный истец полагает, что приостановление государственной регистрации кадастрового учета произведено незаконно и необоснованно, поскольку при обращении взыскания на предмет залога положения ч.2 ст.54 Закона об ипотеке, ст.42 Закона о государственной регистрации недвижимости по нотариальному удостоверению сделки при отчуждении долей несовершеннолетних детей в силу ст.20 Закона о попечительстве применению не подлежат, а также по основанию принудительной реализации имущества во исполнение судебного акта о признании должника банкротом.

Определением судьи от < дата >. при подготовке дела к судебному разбирательству к участию в деле привлечены в качестве административного соответчика государственный регистратор прав на недвижимое имущество Якупова Р.Н., в качестве заинтересованных лиц должник, признанный банкротом - Хайруллин С.Х., его финансовый управляющий Фоминых Д.Е., законный представитель несовершеннолетних детей Хайруллина М.Ф., взыскатель ПАО «АК Барс» Банк, отдел опеки и попечительства ... ГО ....

В судебное заседание административный истец Салахиев М.А. не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом, в административном исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ – Мугутдинова У.К. в удовлетворении административных исковых требований просила отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве административного ответчика.

Иные лица на судебное заседание, будучи надлежаще извещенными о дне, месте, времени рассмотрения дела, не явились.

Суд, признав, что явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной, руководствуясь ст.150, п.6 ст.226 КАС РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии надлежаще извещенных неявившихся лиц.

Исследовав и оценив материалы дела в их совокупности с доказательствами, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218 "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218 "О государственной регистрации недвижимости" недвижимости установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 и пункт 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ).

В силу ч.2 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218 "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216, 26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 №48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан", а также положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > по делу ...Хайруллин С. Х. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации его имущества сроком на 3 месяца, финансовым управляющим утвержден Фоминых Д. Е..

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > требования ПАО «АК БАРС» Банк в размере суммы невозвращенного кредита по договору ипотеки от 1.12.2020г. - 2657356,99 руб., процентов – 13970,85 руб., включены в третью очередь реестра требований кредиторов Хайруллина С.Х., как обеспеченное залогом имущества должника: ....

По договору купли-продажи от < дата > жилое помещение, площадью 56,5 кв.м., кадастровый номер ..., расположенное по адресу: ... финансовым управляющим Фоминых Д.Е. реализовано Салахиеву М.А.

Оспариваемым уведомлением от < дата > за №... государственным регистратором прав принято решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... связи с тем, что Хайруллину С.Х. принадлежит 86/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, остальные доли принадлежат иным лицам, в том числе несовершеннолетним детям, не представлено заявление на государственную регистрацию перехода прав от остальных собственников и нотариально удостоверенный договор, заключенный в том числе всеми собственниками недвижимого имущества, договор не содержит ограничений в виде ипотеки, устранение причин приостановления указано путем предоставления нотариального удостоверения сделки при отчуждении долей несовершеннолетних детей.

Оценивая договор купли-продажи от < дата >, его условия, предмет, государственный регистратор пришел к преждевременному выводу о приостановлении регистрации данной сделки по изложенным выше основаниям в связи со следующим.

Исходя из положений пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки является обязательным в случаях, указанных в законе, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Частью 5 статьи 74 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218 "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Тем самым законом предусмотрено исключение нотариальной формы договора ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Договор купли-продажи спорной квартиры от 2.12.2020г., заключенный между Минигалиной З.Т. и Хайруллиным С.Х., его супруги Хайруллиной М.Ф., их детьми Хайруллиным А.С., Хайруллиной Э.С. и приобретенной в том числе на кредитные денежные средства ПАО «АК Барс» Банк с обременением в пользу Банка на основании ипотеки в силу закона, не предусматривал нотариальной формы регистрации сделки (статья 10 Закона об ипотеке).

Правовой режим залогового имущества реализованного на торгах подчиняется судьбе следования первоначально заключенного договора ипотеки, при регистрации которого соблюдены положения гражданского законодательства, связанного с выделением долей и не подлежащего обязательному нотариальному удостоверению ввиду оформления залога недвижимости, в силу чего последующий договор купли-продажи недвижимого имущества в рамках банкротного дела также не подлежит нотариальному удостоверению.

Оснований для применения части 6 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлено, суду не представлено сведений, что стороны нотариально удостоверили первоначальный договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Более того, положениями статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, его супруги как совместно нажитое имущество и несовершеннолетних детей, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Вопреки доводам административного ответчика, положения статьи 42 и части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающей нотариальное удостоверение сделки, связанной с распоряжением недвижимым имуществом, в том числе несовершеннолетними детьми, распространяется на правоотношения по реализации недвижимого имущества, не связанного с обращением на него взыскания в принудительном порядке во исполнение судебного акта.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора (ст.237 ГК РФ).

Действия финансового управляющего по реализации имущества должника, являются принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

При этом принудительная реализация в банкротном деле недвижимого имущества направлена на обеспечение прав кредиторов, включая залогодержателя ПАО «АК БАРС» Банк, имеющего преимущественное право удовлетворения требований за счет предмета залога (ст. ст. 334, 348 ГК РФ, ст.ст. 50, 51, 55 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Таким образом, требования государственного регистратора об обязательном предоставлении нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры, реализованной через торги, основаны на неверном толковании норм материального права.

Сам договор купли-продажи от < дата > вопреки уведомлению о приостановлении регистрации содержит сведения об обременении (ограничении) прав в виде ипотеки (пункт 1.3 договора).

При принудительной реализации имущества должника (обращении взыскания на предмет залога) не предусмотрено предоставление в орган регистрации от сособственников недвижимого имущества отдельных заявлений на государственную регистрацию перехода прав.

При таких обстоятельствах, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в лице государственного регистратора Якуповой Р.Н. о приостановлении государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., кадастровый ..., выраженное в уведомлении №... от < дата > принято преждевременно без учета вышеназванного законодательного закрепления норм, противоположных выводам оспариваемого решения, в связи с чем оно не может быть признано законным.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Салахиева М. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании незаконным уведомления о приостановления государственной регистрации прав, - удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о приостановлении государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., кадастровый ..., выраженное в уведомлении №... от < дата >.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд ... Республики Башкортостан.

Судья Э.Р. Абузарова

Решение суда в окончательной форме принято 4 марта 2024 года с учетом сроков, установленных ч.2 ст.177, ч.2 ст.92 КАС РФ.