Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании недействительным приказа о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в части установления начальной цены аукциона, установлении начальной цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании недействительным приказа о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в части установления начальной цены аукциона, установлении начальной цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Заявленные требования ФИО1 мотивировал тем, что он является собственником нежилого здания кафе, общей площадью 209,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности на здание оформлено в установленном законом порядке.

Указанное здание располагается на земельном участке площадью 934 кв.м, кадастровый № ....., с целевым назначением - проектирование и строительство кафе, находящемся в аренде у административного истца на основании договора № 529-08/гз от 07.04.2008 года, Дополнительного соглашения от 21.11.2014 года и дополнительного соглашения от 06.05.2014 года к договору аренды земельного участка № 529-08/гз от 07.04.2008 года.

Так же по указанному адресу находится смежный земельный участок площадью 1687 кв.м с кадастровым номером № ..... с разрешенным использованием: благоустройство прилегающей к кафе территории с организацией рекреационной зоны.

Данный земельный участок был образован с письменного согласия административного ответчика путём раздела земельного участка с кадастровым номером № ..... на два самостоятельных земельных участка.

Он, ФИО1, за счет собственных денежных средств осуществил установление границ и постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми №№ ..... и № ....., так как имел намерение заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № ....., однако, на его очередное обращение по вопросу заключения договора аренды на данный участок, датированное 22.12.2015 года, ему был направлен отказ от 27.01.2016 года № 52-17716з, согласно которому ответчик не усмотрел оснований для заключения договора аренды без проведения торгов. Данный отказ был им оспорен в судебном порядке, но решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 28.07.2016 года в удовлетворении его исковых требований к ДИЗО Воронежской области было отказано.

03.01.2019 года он обратился в ДИЗО Воронежской области с заявлением о предоставлении государственной услуги по предоставлению участка с кадастровым номером № ..... в аренду по результатам торгов, которое было зарегистрировано 09.01.2019 года под номером ЗСТ-ДИЗО16147.

09.07.2019 года в сети интернет на сайте http://fgivo.ru Казенного учреждения Воронежской области «Фонд государственного имущества» было размещено Извещение 2019-40 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В качестве основания проведения аукциона указан приказ уполномоченного органа - Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 05.07.2019 года № 1700 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>». Организатор аукциона - КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области».

В извещении 2019-40 размещена аукционная документация на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ..... по начальной цене аукциона (начальный размер годовой арендной платы) – 588000 рублей.

Административный истец указал, что он заинтересован в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ....., но поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет на момент проведения торгов 2091 рубль 88 коп., он полагает, что начальный размер годовой арендной платы значительно завышен, что усматривается из отчета № 11-6-19 от 10.06.2019 года об оценке рыночной стоимости арендной ставки земельного участка с кадастровым номером № ....., составленного по его заказу ООО «Рада», согласно которому рыночная стоимость арендной ставки земельного участка площадью 1687 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.05.2019 года составляет 445 рублей в год.

В отчете ООО «Рада» величина годовой арендной ставки рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, равной 3205 рублям 00 коп.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № ....., установленная при государственной кадастровой оценке, составляет 2091 рубль 88 коп., истец полагает, что начальный размер годовой арендной платы, указанный в размере 588000 рублей, превышает в 1292,3 раза годовую арендную ставку, определённую в отчете № 11-6-19 от 10.06.2019 года ООО «Рада».

А так как установление размера ежегодной арендной платы в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации является обязательной, указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения административного истца в суд с настоящим административным иском, в котором ФИО1 просил признать недействительным приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 05.07.2019 года № 1700 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>», с кадастровым номером: № ..... площадью 1687 кв.м. в части установления начальной цены аукциона 588000 рублей, размещенного 09.07.2019 года в сети Интернет на сайте http://fgivo.ru Казенного учреждения Воронежской области «Фонд государственного имущества» в виде Извещения 2019-40 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а также установить начальную цену аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ..... общей площадью 1687 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель адвокат Голович Р.В., действующий на основании ордера (л.д. 173), заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объёме.

Представитель административного ответчика по доверенности (л.д. 175) ФИО2 заявленные требования не признала, просила отказать в административном иске и поддержала доводы письменных возражений (л.д. 152-157). По ходу рассмотрения административного дела ссылалась на то обстоятельство, что ДИЗО Воронежской области действовало в рамках своей компетенции, размер начальной цены аукциона устанавливался согласно отчету № 2173-07/05/19 по состоянию на 28.05.2019 года, составленному ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр». Указывала, что начальная цена предмета аукциона - земельного участка, на который административный истец претендует, не может нарушать права административного истца, поскольку торги к моменту рассмотрения данного спора не проведены.

Представитель заинтересованного лица по доверенности (л.д. 150) ФИО3 также не признал заявленные требования, просил отказать в их удовлетворении, поддержав позицию административного ответчика.

Проверив доводы административного искового заявления, заслушав административного истца и его представителя, представителя административного ответчика, представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания кафе, общей площадью 209,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2011 года (л.д. 17-19) и Акта приёма-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи от 05.03.2011 года (л.д. 20), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АГ № 118487 от 05.04.2011 года (л.д. 21).

Доводы административного истца о том, что принадлежащее ему здание располагается на земельном участке площадью 934 кв.м, кадастровый № ....., с целевым назначением - проектирование и строительство кафе, находящемся в аренде у административного истца, подтверждается Договором аренды земельного участка № 529-08/гз от 07.04.2008 года (л.д. 22-23, 24), Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка 07.04.2008 года № 529-08/гз, датированным 24.11.2010 года (л.д. 25-27) и Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 07.04.2008 года № 529-08/гз, датированным 06.05.2014 года (л.д. 28), а участниками процесса данные обстоятельства не оспаривались.

Факт нахождения по данному адресу смежного земельного участка площадью 1687 кв.м с кадастровым номером № ..... с разрешенным использованием: благоустройство прилегающей к кафе территории с организацией рекреационной зоны документально подтверждён выпиской из ЕГРН (л.д. 29-34) и также никем не оспаривался.

Материалами дела подтверждено, что 03.01.2019 года ФИО1 обратился в ДИЗО Воронежской области с заявлением о предоставлении государственной услуги по предоставлению участка с кадастровым номером № ..... в аренду по результатам торгов. Данное заявление зарегистрировано 09.01.2019 года под номером ЗСТ-ДИЗО16147, после чего, а именно 09.07.2019 года, в сети интернет на сайте http://fgivo.ru Казенного учреждения Воронежской области «Фонд государственного имущества» размещено Извещение 2019-40 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

В качестве основания проведения аукциона указан приказ уполномоченного органа - Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 05.07.2019 года № 1700 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>». Организатор аукциона - КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области».

В ходе рассмотрения административного дела копия приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 05.07.2019 года № 1700 представлена в материалы дела (л.д. 166-167).

В пункте 2 данного приказа указано, что на основании отчета от 28.05.2019 года № 2173-07/05/19, выполненного ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» начальная цена предмета аукциона (начальный размер ежегодной арендной платы) в размере рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка установлен в размере 588000 рублей (л.д. 167).

Проверив доводы ФИО1, полагавшего свои права нарушенными размером начальной цены предмета аукциона, а начальный размер ежегодной арендной платы многократно завышенным, суд не может с ними согласиться в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Таким образом, заявляя требования, административный истец обязан представить доказательства нарушения его прав оспариваемым решением, а административный ответчик представить доказательства, опровергающие доводы административного истца, в том числе, доказательства наличия полномочий на принятие оспариваемого решения, соответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения (п. 9 ст. 226 КАС РФ).

Проверив представленные сторонами по делу доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения требований административного истца ФИО1 отсутствуют в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлен положениями статьи 39.11 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135), или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, департамент является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области. К полномочиям департамента отнесено распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, находящимися в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена (п. 3.1.20 положения о департаменте), продажа находящихся в собственности Воронежской области земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков на торгах (п. 3.1.4. положения о департаменте).

В соответствии с п. 6.2.3. положения о департаменте руководитель издает приказы в пределах компетенции департамента, обязательные для исполнения всеми юридическими и физическими лицами, органами государственной власти и местного самоуправления.

Таким образом, судом установлено, а административным истцом не опровергнуто, что Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, являясь уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, находящимися в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена, в силу своей компетенции был вправе издать приказ от 05.07.2019 года № 1700 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>», содержащий, в том числе, поручение Казенному учреждению Воронежской области «Фонд государственного имущества» выступить организатором торгов и провести открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1687 кв.м с кадастровым номером № ....., расположенного по адресу: <адрес>.

Что касается несогласия административного истца ФИО1 с размером начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, подавшего заявку об участии в аукционе лишь 26.08.2019 года, то есть после обращения в суд с административным иском, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Как усматривается из текста и содержания оспариваемого приказа департамента от 05.07.2019 года № 1700, начальная цена предмета аукциона земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № ....., составляющая 588000 рублей, установлена на основании отчета от 28.05.2019 № 2173-07/05/19.

Данный отчет, выполненный ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр», находится в открытом доступе, его копия представлена в материалы дела (л.д. 179-225).

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-Ф3) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В силу статьи 8 Закона N 135-Ф3 проведение оценки объектов оценки является обязательным при приватизации, передаче в доверительное управление либо передачу в аренду объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Доводы административного истца ФИО1 о том, что сведения, содержавшиеся в данном отчете, не достоверны, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены, верность отчета не опровергнута.

Представленный административным истцом отчет № 11-6-19 об оценке рыночной стоимости арендной ставки земельного участка, расположенного по адрес: <адрес>, составленный ООО «Рада» по состоянию на 28.05.2019 года (л.д. 83-131), якобы опровергающий достоверность отчета от 28.05.2019 года № 2173-07/05/19, выполненного ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр», суд подвергает критике и не может принять во внимание, поскольку объектом данной оценки являлось определение рыночная стоимость арендной ставки, а не размера годовой арендной платы, что не одно и то же.

Так, в соответствии с п. 21 ФСО № 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» задание на оценку должно содержать информацию о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки.

В отчете от 28.05.2019 года № 2173-07/05/19, выполненном ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр», принятом за основу ДИЗО Воронежский области, учитывалось право собственности, а в отчете ООО «Рада» учитывалась арендная ставка на земельный участок, что не одно и то же.

Кроме того, ООО «Рада» при расчете корректировки на вид разрешенного использования (л.д. 108) применило корректировку, рассчитанную на основе удельного показателя кадастровой стоимости, взятого из Постановления Правительства Воронежской области № 970 от 11.12.2015, которое утверждает результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Воронежской области, устанавливаемой для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральным законом случаев, то есть не для определения рыночной стоимости годовой арендной платы.

Представленный в ходе рассмотрения дела ФИО1 отчет, составленный этим же обществом от той же даты и под тем же номером, но с иным названием - об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 1-76 т. 2), с пояснениями о том, что оценщик при проведении первой оценки имел ввиду объект, указанный именно во второй оценке, суд подвергает критике и не принимает в качестве доказательства.

При таких обстоятельствах и в отсутствие опровержения достоверности отчета 28.05.2019 года № 2173-07/05/19, выполненного ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр», суд не нашел правовых оснований ни для назначения судебной экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 28.05.2019 года, а также определения действительной рыночной стоимости начального размера годовой арендной платы спорного земельного участка, о чем дважды заявлялись ходатайства, ни для удовлетворения требований ФИО1 о признании недействительным приказа о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в части установления начальной цены аукциона.

Требования ФИО1 об установлении судом начальной цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка также подлежат отклонению, как не основанные на действующем законодательстве, поскольку разрешение данного вопроса не относится к компетенции суда.

Приходя к выводу о необходимости отказа ФИО1 в иске в полном объеме, суд не может согласиться с доводами административного истца о том, что подав заявку, он соглашается с условиями аукциона, и, как следствие, с начальным размером ежегодной арендной платы, поскольку, в случае заключения договора аренды и не согласия с размером годовой арендной платы он не лишен права на подачу самостоятельного иска об оспаривании его размера, а защита прав на будущее время законом не предусмотрена.

Приходя к выводу о необходимости отказа ФИО1 в полном объеме, суд, тем не менее, находит неубедительными доводы административного ответчика о необходимости прекращения производства по данному административному делу согласно пункту 1 части 1 статьи 194 КАС РФ, по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 128 настоящего Кодекса, поскольку, несмотря на наличие у административного истца статуса индивидуального предпринимателя (ОГРНИП <***>), в суд с настоящим административным иском ФИО1 обратился как физическое лицо.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 62, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении административного искового заявления к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании недействительным приказа о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в части установления начальной цены аукциона, установлении начальной цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.М. Исакова

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2019 года.