Гражданский кодекс часть 1

в присутствии административного истца ФИО1, административного ответчика -государственного регистратора Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, представителя Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3, администрации МО Кореновский район ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к административным ответчикам - государственному регистратору Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, Кореновскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании решения должностного лица,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к административным ответчикам - государственному регистратору Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, Кореновскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании решения должностного лица. Административные исковые требования мотивировал тем, что административный истец обратился в офис филиала ГАУ КК «МФЦ КК» с заявлением о государственной регистрации соглашения об отступном от 15.06.2021 г., заключенного между ним и Р., согласно которому в соответствии со ст. 409 ГК РФ стороны договорились о прекращении всех обязательств должника перед кредитором, вытекающих из договора займа № 1 от 01.06.2021 г., и предоставлением в качестве отступного имущественного права аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, расположенного в ,,,. В результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чём административный истец получил уведомления от 24.06.2021 г. № КУВД-001/2021-24267685/2. В качестве основания приостановления указано то, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом. Административный истец полагает, что решение государственного регистратора о приостановлении вынесено не законно и противоречит следующим нормативным правовым актам. В Кореновский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю на государственную регистрацию предоставлено соглашение об отступном от 15.06.2021, согласно которого должник -ФИО1 передает кредитору -Р. в качестве отступного следующее имущественное право аренды на земельный участок с кадастровым номером ,,,, что регулируется ст. 409 ГК РФ - поименован как отступное. В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 24.06.2021 г. № КУВД-001/2021-24267685/2 указана ссылка на п. 4 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации. Административный истец полагает, что принятое государственным регистратором решение о приостановлении государственной регистрации без указания способа устранения причины приостановки и оснований для возобновления государственной регистрации нарушает права и законные интересы сделки - соглашения об отступном, создает препятствие к их реализации. В связи с чем обратился в суд с настоящим административным иском и просил суд признать уведомление о приостановлении государственной регистрации № КУВД- 001/2021-24267685/2 от 24.06.2021 года не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца ФИО1 Обязать административного ответчика провести государственную регистрацию соглашения об отступном от 15.06.2021 года, поданного на регистрацию КУВД 001/2021- 24267685.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивал.

В судебном заседании административный ответчик - государственный регистратор Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 возражала против удовлетворения заявленного административного иска ввиду необоснованности, сославшись на законность вынесенного ею уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 24.06.2021 г.

В судебном заседании представитель Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения административного искового заявления. Суду пояснила, что по результатам проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации в порядке, установленном п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственным регистратором 24.06.2021 за № КУВД-001/2021-24267685/2 принято обоснованное решение о приостановлении государственной регистрации права. Согласно записям Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером ,,, за № 23:12:0101002:743-23/233/2020-1 зарегистрирован договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, предоставляемого в аренду с аукциона от 21.07.2020 № 120000, заключенный между администрацией МО Кореновский район и победителем аукциона от 10.07.2020 № 29/2020 ФИО1 сроком на 20 лет. Договор заключен на основании п. 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, протокола комиссии о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

На государственную регистрацию было представлено соглашение об отступном от 15.06.2021, согласно п. 3 которого ФИО1 (должник) в качестве отступного передает право аренды на земельный участок с кадастровым номером ,,,Р. (кредитор). По договору займа от 01.06.2021 № 1 должник-ФИО1 имеет задолженность перед кредитором на сумму 10 000 рублей.Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей имущества. Фактически стороны по отступному от 15.06.2021 договорились о замене арендатора по договору аренды от 21.07.2020, то есть о передаче всех прав и обязанностей по договору. Перевод прав и обязанностей (перенайм) является частным случаем уступки права и перевода долга. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако действующее законодательство не допускает возможность уступки права и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ ( в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015 и подлежащего применению к спорным правоотношениям) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В судебном заседании представитель администрации МО Кореновский район по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения заявленного иска, суду пояснил, что 21 июля 2020 года на основании п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ и протокола комиссии о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории сельского поселения Кореновского района и определению победителей аукциона от 10 июля 2020 года № 29/2020, между администрацией МО Кореновский район и ФИО1 заключен договор аренды № 1200001156 земельного участка, находящегося в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, предоставляемого в аренду. Согласно условиям договора ФИО1 предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ,,,, расположенный по в ,,,, б/н, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального строительства, площадью 2224+/-16.5 кв. м, сроком на 20 лет. В соответствии с п.4.2.1. договора арендатор не вправе передать земельный участок в залог, в субаренду, передавать права и обязанности по договору третьим лицам, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив в соответствии со статьей 448 ГК РФ. Поскольку в рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка мог быть заключен только по результатам аукциона, то переуступка прав и обязанностей по этому договору третьему лицу будет противоречить прямому запрету, сформулированному в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Таким образом, запрет, указанный в пункте 4.2.1. договора распространяется при регистрации соглашения об отступном от 15 июня 2021 года, заключенного между ФИО1 и Р., в отношении земельного участка с кадастровым номером ,,,

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы административного дела, приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что 21 июля 2020 года на основании пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и протокола комиссии о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории сельского поселения Кореновского района, и определению победителей аукциона от 10 июля 2020 года № 29/2020 между администрацией МО Кореновский район и ФИО1 заключен договор аренды ,,, земельного участка, находящегося в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, предоставляемого в аренду.

Согласно условиям вышеуказанного договора ФИО1 предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ,,,, расположенный в ,,,, б/н, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для индивидуального строительства, площадью 2224+/-16.5 кв. м, сроком на 20 лет.

На основании соглашения об отступном от 15.06.2021 г., заключенного между ФИО1 и Р., в соответствии со ст. 409 ГК РФ стороны договорились о прекращении всех обязательств должника перед кредитором, вытекающих из договора займа № 1 от 01.06.2021 г. и предоставлением в качестве отступного имущественного права аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2224 кв.м., кадастровый ,,,, расположенный по адресу: ,,,.

Согласно п. 3 вышеуказанного соглашения ФИО1 (должник) в качестве отступного передает право аренды на земельный участок с кадастровым номером ,,,Р. (кредитор).

Соглашение об отступном от 15.06.2021 г. представлено административным истцом на государственную регистрацию.

Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей имущества.

Фактически стороны по отступному от 15.06.2021 договорились о замене арендатора по договору аренды от 21.07.2020, то есть о передаче всех прав и обязанностей по договору. Перевод прав и обязанностей (перенайм) является частным случаем уступки права и перевода долга.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, действующее законодательство не допускает возможность уступки права и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015 и подлежащего применению к спорным правоотношениям, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу п. 7 ст. 448 ГК РФ федеральным законодателем установлено исключение из правила о возможности переуступки арендатором государственного или муниципального земельного участка прав и обязанностей по договору, заключенному на срок более 5 лет, предусмотренного статьей 22 ЗК РФ, когда договор аренды заключен по итогам торгов.

Приведенное исключение из общего правила направлено на соблюдение конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ указано о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 4.2.1 договора аренды от 21.07.2020 арендатор не вправе передавать земельный участок в залог, в субаренду, передавать права и обязательства по договору третьим лицам, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, в соответствии со ст. 448 ГК РФ.

Государственным регистратором Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 направлены запросы от 24.06.2021 № 31-07/1691 и от 02.08.2021 № 31-07/2060 в орган местного самоуправления о возможности передачи прав и обязанностей, о проведении государственной регистрации отступного от 15.06.2021 по договору аренды от 21.07.2020.

Согласно ответам, полученным из органа местного самоуправления, арендодатель выразил свое несогласие о замене сторон по договору аренды от 21.07.2020 № 120000.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об обоснованности решения государственного регистратора Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 о приостановлении государственной регистрации права.

Оценивая согласно ст.84 КАС РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, суд считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению требования административного истца ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 174-180, 218-228 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к административным ответчикам - государственному регистратору Кореновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, Кореновскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании уведомления о приостановлении государственной регистрации №КУВД -001\2021-24267685\2 от 24.06.2021 года не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы требования административного истца, обязании провести государственную регистрацию –отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кореновский районный суд в течение месяца.

Судья Кореновского районного суда Е.С. Ермолаева