Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело № 2а-155/2020 по административному иску Вороновой Юлии Александровны и Быковой Галины Митрофановны к государственному регистратору прав Новоусманского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области (Каширский сектор) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Мудровой Елене Александровне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, выроившегося в не внесении в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка сельскохозяйственного назначения арендой, об отказе государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, об обязании зарегистрировать обременение земельного участка арендой, -

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований указано, что 02.07.2019 года состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым №, решением которого из указанного земельного участка был выделен земельный участок с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., внесен в ЕГРН 22.07.20129 года.

ДД.ММ.ГГГГ лицо, уполномоченное общим собранием, Воронова Ю.А. заключила с главой КФХ Быковой Г.М. – арендатором изначального земельного участка с кадастровым № – дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ, которое вносит изменения относительно предмета договора аренды (в связи с выделом из земельного участка с кадастровым № земельного участка с кадастровым №), изменения касающиеся размера арендной платы в сторону её увеличения (в соответствии с п. 4.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы может меняться по соглашению сторон но не чаще одного раза в год), изменения касающиеся срока договора аренды, в соответствии с решением по шестому вопросу общего собрания - продлить договор аренды еще на десять лет.

ДД.ММ.ГГГГ Быкова Г.М. обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 03.11.2010г.

ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор прав Мудрова Е.А. уведомила Быкову Г.М. о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения по причине: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Истцы считают приостановление государственной регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, бездействие ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, выразившееся в не внесении записи об аренде на выделенный земельный участок с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №, - не законными, нарушающими права, свободы и законные интересы, создающими препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов. Просят суд:

- признать незаконным бездействие ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об обременении договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №, приостановление государственной регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 03.11.29010 года.

- обязать ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №.

- обязать ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец Быкова Г.М. не явилась, извещена надлежаще, ходатайств не заявлено.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области представителя в суд не направил, извещен надлежаще, ходатайств не заявлено, отзыв на иск не представлен.

С учетом мнения участвующих лиц, суд считает возможным рассмотреть дело по существу при указанной явке.

В судебном заседании истец Воронова Ю.А. на заявленных требованиях настаивает основываясь на указанных в иске обстоятельствах, уточнила требования в части, так как за время рассмотрения дела судом получила уведомление об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, которое так же считает дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 03.11.29010 года, вынесенный регистратором Мудровой Е.А. Данный отказ так же считает незаконным и подлежащим отмене.

\Представитель Потапова С.А. в интересах истца Быковой Г.М. уточненные требования поддержала. Дополнительно суду указала, что при выделе земельного участка с кадастровым № из обремененного арендой первоначального земельного участка с кадастровым № при проведении общего собрания обсуждался вопрос об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, что было принято единогласно. Однако при постановке на кадастровый учет и регистрации права на выделенный земельный участок № в государственном реестре не была сделана запись о наличии обременения в виде аренды. Впоследствии доверитель Быкова Г.М. обратилась за регистрацией дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором уже указаны оба участка – и первоначальный № и образованный № однако его регистрация вначале было приостановлена, а в последующем в регистрации отказано, так как в государственном реестре отсутствуют сведения об обременении выделенного участка и предложено заключить новый договор при общем собрании сособственников. Однако все требования закона истцами были соблюдены, а действия государственного регистратора не основаны на нормах права.

Административный ответчик Мудрова Е.А. исковые требования не признала, указала, что Быковой Г.М. на государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что предмет договора читать в новой редакции, а именно в том числе земельный участок с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №. Однако согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости запись об аренде данного участка отсутствуют, число участников общей долевой собственности превышает пять. Согласно протокола общего собрания долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, северная часть, кадастрового квартала №, от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о продлении договора аренды земельного участка, сроком на десять лет. Однако, данным соглашением вносятся изменения в раздел 4 "арендная плата", хотя по данному вопросу решение не принималось. Таким образом, регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.

Отвечая на вопросы суда ответчик Мудрова Е.А. пояснила, что при проведении регистрационных действий и принятии решения она как государственный регистратор имеет доступ к сведениям дел правоустанавливающих документов как регистрируемых вновь образованных или выделенных земельных участков – причинах, условия и порядка выдела, так и в отношении первоначальных земельных участок, в данном случае с кадастровым №, в котором содержатся все сведения об обременении арендой, ее условиях и сроке.

Исходя из положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При этом, обязанность доказывания обстоятельств нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца возлагается на лицо, обратившееся в суд. На орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) возлагается обязанность по доказыванию соблюдения требований нормативных правовых актов, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ).

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, - действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями (часть 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства РФ, доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном указанным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен указанным Кодексом (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ Быкова Галина Митрофановна обратилась в ФИО1 Росреестра по <адрес> (далее ФИО1) с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 03.11.2010г. (далее дополнительное соглашение) в отношении земельных участков с кадастровым № и №, расположенных по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №, заключенным между ней и представителем собственников земельных участков ФИО4.

В силу части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор прав Мудрова Елена Александровна уведомила её о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения по причине: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Однако Приостановление государственной регистрации и последующий отказ в регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, бездействие ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, выразившееся в не внесении записи об аренде на выделенный земельный участок с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №, нельзя признать соответствующим нормам действующего законодательства.

Земельный участок находящийся в общей долевой собственности с кадастровым №, изначальной площадью 440035 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала № находится в аренде Быковой Галины Митрофановны на основании: договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ за №, договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ФИО1 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ за№.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым № 36:13:3100027:152. На общем собрании были приняты решения: 1) об утверждении проекта межевания земельных участков, 2) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков, 3) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; 4) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, соглашения о расторжении договоров аренды земельного участка и иных соглашений, касающихся владения и пользования земельным участком; 5) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Принятые общим собранием решения оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым:

- из земельного участка с кадастровым № был выделен земельный участок с кадастровым №, площадью 230494 кв. м. Вьщеленный земельный участок внесен в ЕГРН 22.07.20129 года;

- ДД.ММ.ГГГГ лицо, уполномоченное общим собранием, Воронова Юлия Александровна заключила с арендатором земельного участка - главой крестьянского (фермерского) хозяйства Быковой Галиной Митрофановной дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, которое вносит изменения относительно предмета договора аренды (в связи с выделом из земельного участка с кадастровым № земельного участка с кадастровым №), изменения касающиеся размера арендной платы в сторону её увеличения (в соответствии с п. 4.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы может меняться по соглашению сторон но не чаще одного раза в год), изменения касающиеся срока договора аренды, в соответствии с решением по шестому вопросу общего собрания - продлить договор аренды еще на десять лет.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 12 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов;

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременении исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Порядок прекращения договора аренды земельного участка находящегося в общей долевой собственности прописан в п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

На общем собрании от 02.07.2019 года участников долевой собственности, выразивших несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с продлением и с условиями договора аренды такого земельного участка, не имелось и решения приняты абсолютным большинством голосов, оснований для прекращения аренды в выделенном земельном участке у регистрирующего органа не имелось.

Кроме того, именно фактически принимавшие участие в собрании дольщики, единогласно проголосовали как за продление аренды земельного участка, так и за выдел земельного участка.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Кроме того, данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

В соответствии с указанными выше нормами (п. 12 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ; п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ) регистрация обременения арендой в отношении выделенного земельного участка с кадастровым № должна была осуществляться уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенный земельный участок.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 10; определении Ворховного Суда РФ от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301; решении Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2018 № А32-940/2017.

Согласно пункту 7 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

В силу пункта 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала № в распоряжении регистрирующего органа имеются, документы представленные на государственную регистрацию составлены в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, подписаны уполномоченными лицами.

Анализируя выше изложенное в совокупности суд приходит к выводу об обоснованности и удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. ст.ст. 175,177, 226-227 КАС РФ, суд -

РЕШИЛ:

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об обременении договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №, отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 03.11.29010 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области внести в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, площадью 230494 кв. м., по адресу: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.07.2019 года к договору аренды земельного участка от 03.11.2010 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Каширский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20 августа 2020 года.

судья Лесовик А.Ф.

дело № 2а-155/2020