Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Шатилиной Е.В., с участием представителя административного истца Климовой Н.А., административного ответчика – государственного регистратора Межмуниципального отдела по <адрес>, городам Фокино, Дятьково и Сельцо Управления Росреестра по <адрес> Фединой Г.А., заинтересованных лиц Руденкова В.В., Малыгиной Е.В., представителя заинтересованных лиц Романова Р.П., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Котляровой Ж.И. к государственному регистратору Межмуниципального отдела по <адрес>, городам Фокино, Дятьково и Сельцо Управления Россреестра по <адрес> Фединой Г.А., Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по <адрес> о признании действий незаконными,

установил:

Котлярова Ж.И. обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование административного иска указала, на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ она стала собственницей ? доли объекта недвижимости: нежилое здание (магазин) общей площадью 134,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Другими собственниками (по ? доли) являются Руденков В.В. и Малыгина Е.В. Ранее прежними собственниками был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по которому арендодателями значились – ФИО4, Руденков В.В. и Малыгина Е.В., арендатором – ООО «Визит –М». Котлярова Ж.И., как новый собственник обратилась в Росреестр с заявлением о досрочном расторжении договора аренды. Однако ДД.ММ.ГГГГ было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации. Не согласившись с указанным решением, административный истец обратилась в суд.

В судебном заседании представитель административного истца – Климова Н.А. поддержала административный иск в полном объеме по доводам изложенным в нем. При этом пояснила, что согласно брачному договору Котлярова Ж.И. является собственником ? доли объекта недвижимости: нежилое здание (магазин) общей площадью 134,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> обратилась в регистрационную службу с заявлением о прекращении аренды и снятии обременения, так как данная возможность предусмотрена договором аренды. Согласно пп.6.1 которого, договор, может быть расторгнут одним из арендодателей в одностороннем порядке, в случае, отчуждения доли третьим лицам. Поскольку доля ФИО4 была отчуждена Котляровой Ж.И., последняя на основании вышеуказанного пункта договора могла расторгнуть договор в одностороннем порядке. На основании изложенного, полагала вынесенное Росреестром уведомление о приостановлении государственной регистрации незаконным.

Административный ответчик – государственный регистратор Межмуниципального отдела по <адрес>, городам Фокино, Дятьково и Сельцо Управления Росреестра по <адрес> Федина Г.А. административные исковые требования не признала. При этом пояснила, что при проведении правовой экспертизы, в соответствии со ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», было принято решение о приостановлении государственной регистрации, поскольку Котляровой Ж.И. не были представлены документы, необходимые для осуществления регистрационных действий, а именно заявление о прекращении государственного кадастрового учета, либо заявления, которые должны быть предоставлены всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации аренды. Кроме того, в самом брачном договоре указано, что объект обременен арендой, а пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке до сроков его окончания, в случае отчуждения своей доли, но с соглашением и предупреждением о намерении сделать это за один месяц. Таким образом, основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке отсутствовали, в связи с чем было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации.

Заинтересованные лица Руденков В.В., Малыгина Е.В., одновременно являющаяся представителем ООО «Визит – М», каждый в отдельности, с административным иском были не согласны по доводам, изложенным в отзыве от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель заинтересованных лиц Романов Р.П. в судебном заседании пояснил, что пунктом 6.1 договора аренды предусматривалось, наличие соглашения, смена собственника не является основанием для расторжения договора. Кроме того, Котлярова Ж.И. в силу семейного законодательства была собственником доли, поскольку данная доля приобреталась в браке, истец давала согласие на приобретение доли. Брачный контракт был заключен с целью расторжения договора аренды, что в свою очередь нарушает права других собственников. Просил в удовлетворении иска отказать.

Административный истец Котлярова Ж.И. и административные ответчики – руководитель Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по <адрес> и руководитель Межмуниципального отдела по <адрес>, городам Фокино, Дятьково и Сельцо Управления Россреестра по <адрес>, уведомленные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не прибыли, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявлял.

Находя возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотрение дела в отсутствие не прибывших лиц, заслушав стороны и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки призваны обеспечить защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, а также создает дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости в Российской Федерации.

В рамках стадии установления оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, устанавливается действительность поданных заявителем документов и наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, Котлярова Ж.И. обратилась Межмуниципальный отдел по <адрес>, городам Фокино, Дятьково и Сельцо Управления Россреестра по <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 134,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>А, а также с заявлением о прекращении обременения на указанный объект.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг к указанным заявлениям были приложены следующие документы: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ№; договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о смене собственника арендуемого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения правовой экспертизы было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, со ссылкой на пункт 5 статьи 29 ФЗ № «О государственной регистрации недвижимости», в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного учета и (или) государственной регистрации, а также на пункт 41 статьи 26 указанного закона, в связи с не предоставлением заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора; и пункт 11 вышеуказанной статьи, так как ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца; при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права; административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 КАС РФ).

Как установлено в судебном заседании, в результате правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверки законности совершаемой сделки государственным регистратором выявлены недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, а именно: на государственную регистрацию представлено заявление о расторжении договора аренды на основании одностороннего отказа, ввиду смены собственника. В судебном заседании два других арендодателя Руденков В.В. и Малыгина Е.В., являющаяся одновременно представителем арендатора, возражали против расторжения.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договор может быть расторгнут одним из арендодателем в одностороннем порядке до срока его окончания, в случае отчуждения своей доли собственности (арендуемой площади) третьим лицам, соглашением с предупреждением о намерении расторжении за один месяц.

Вышеуказанное условие договора сформулировано однозначно и не предполагает двоякого толкования.

Таким образом, вопреки доводам представителя административного истца, в силу вышеуказанного пункта договора аренды, в случае отчуждения своей доли собственности (арендуемой площади) третьим лицам, договор может быть расторгнут одним из арендодателем в одностороннем порядке только соглашением с предупреждением о намерении расторжении договора, направленного за один месяц.

Как установлено в судебном заседании, не отрицалось представителем административного истца, какого–либо соглашения с предупреждением о намерении расторжения договора в одностороннем порядке в адрес арендодателей не направлялось и не заключалось.

Регистрирующим органом было предложено Котляровой Ж.И. представить дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации расторжения договора аренды: либо соглашение о расторжении договора, либо решение суда.

Кроме того, согласно части 1 статьи 256 Гражданского кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В силу частей 1, 2 статьи 35 Семейного кодекса владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Котлярова Ж.И. в момент заключения договора аренды выразила свое согласие на заключение и регистрацию договора аренды ФИО4 в отношении спорного помещения в установленном законом порядке. Согласие удостоверено нотариусом и предоставлялось в регистрирующий орган одновременно с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Согласно брачному договору №<адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ ? доля здания магазина общей площадью 134,7кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А передана в аренду по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку Котлярова Ж.И. в месячный срок до обращения в регистрирующий орган к другим арендодателям с предупреждением о намерении расторжении договора не обращалась, соглашение о расторжении договора аренды между ними не заключалось, с требованиями о расторжении договора аренды в связи с неоднократными нарушениями арендатора условий договора, или назначения имущества в суд не обращалась и таковых документов в регистрирующий орган представлено не было, вопреки доводам административного истца, действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации права носили законный характер.

При таких обстоятельствах решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации в полной мере отвечает положениям действующего законодательства, порядок вынесения решения нарушен не был, поскольку в регистрирующий орган не был представлен полный перечень документов необходимый для государственной регистрации права в соответствии с действующим законодательством и условиями договора, оснований для удовлетворения требований административного истца у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 226 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Котляровой Ж.И. к государственному регистратору Межмуниципального отдела по <адрес>, городам Фокино, Дятьково и Сельцо Управления Росреестра по <адрес> Фединой Г.А., Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по <адрес> о признании действий незаконными, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Сельцовский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.Д. Прудникова