Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управление Росреестра по Саратовской области) о признании решения о приостановлении государственной регистрации права собственности незаконным, обязании принять решение о государственной регистрации права собственности,

установил:

ФИО4 (далее по тексту – административный истец) обратился в суд с вышеуказанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что решением административного ответчика от 16 августа 2018 года приостановлена государственная регистрация его права собственности на квартиру №, находящуюся в жилом <адрес> в <адрес>, на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом административный ответчик в своем решении, как на основания для приостановления государственной регистрации права собственности, сослался на то, заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно: судебный акт, вступивший в законную силу, вынесенный в соответствии с п. 5 ст. 201.8 Закона о банкротстве; заявление о государственной регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, составляющий общее имущество в многоквартирном доме, с приложением документов, в соответствии с требованиями действующего законодательства; дополнительное соглашение к договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из предмета залога квартиры №. С данным решением административного ответчика ФИО4 не согласен, считает, что оспариваемым решением созданы препятствия к осуществлению его прав и обязанностей в регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Российская <адрес>. На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований окончательно просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выраженное в уведомлении №64/192/001/2018-23607 от 16 августа 2018 года, о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области принять решение по регистрации права собственности ФИО4 на <адрес>.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем представил соответствующее заявление.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ФИО1, действующая в рамках полномочий, предоставленных доверенностью №10 от 09.01.2018 года, возражала против удовлетворения требований административного истца, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на административный иск.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица – ООО «АСТЭК-Девелопмент» ФИО3, действующий в рамках полномочий, предоставленных доверенностью №8 от 31.05.2018 года, не возражал против административных исковых требований ФИО4, полагая их законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Временный управляющий ООО «АСТЭК-Девеломпент» ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем представил соответствующее заявление, в котором, в том числе указывает на то, что не возражает против удовлетворения требований ФИО4

Представитель заинтересованного лица – ПАО «Сбербанк России» ФИО2, действующий в рамках полномочий, предоставленных доверенностью №8622/282-Д от 20.12.2017 года, в судебном заседании в разрешении заявленных административных требований полагался на усмотрение суда, при этом поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на административный иск, указав при этом, что Банком было дано согласие на регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4, и в силу положений Закона о долевом участии в строительстве право собственности истца на спорную квартиру подлежит государственной регистрации Управлением Росреестра по Саратовской области на основании представленных на регистрацию документов.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту – КАС РФ) представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.

Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 КАС РФ настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

Порядок производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, определяется главой 22 КАС РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются с 01.01.2017 года Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с ч. 3HYPERLINK consultantplus://offline/ref=FC4FE1B5E26E36E12553DF7E89435F38B33BF3A7C8F60498A5C2C2C19B3FDB181898593F9D341FBDw2CCJ ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 6 статьи 1 указанного закона государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Статьей 29 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация прав предполагает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу ч. 12 ст. 29 названного закона приостановление государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АСТЭК-Девелопмент» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому застройщик обязался построить и передать ФИО4 в собственность объект долевого строительства - однокомнатную квартиру №, общей площадью по проекту 38,35 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 28-38).

Указанный земельный участок на праве собственности принадлежит застройщику ООО «АСТЭК-Девелопмент», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области в установленном законом порядке, что сторонами не оспаривалось.

Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в установленный срок и в полном объеме, что подтверждается справкой застройщика от ДД.ММ.ГГГГ №№ (л.д. 76).

Факт оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ лицами, участвующими в деле не оспорен и не опровергнут.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком ООО «АСТЭК-Девелопмент» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении объекта капитального строительства – многоквартирного дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (многоквартирный жилой дом переменной этажности) 1 очередь, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: №.

ДД.ММ.ГГГГ подписан передаточный акт № к договору участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик ООО «АСТЭК-Девелопмент» передал ФИО4 объект долевого строительства – однокомнатную квартиру под строительным номером №, находящуюся в <данные изъяты> Как указано в передаточном акте, по результатам технической инвентаризации многоквартирного дома и присвоения ему адреса, вышеуказанной квартире присвоен №. кадастровый номер помещения №.Передаваемая квартира расположена в многоквартирном доме (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (Многоквартирный жилой дом переменной этажности) 1 очередь, по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: № (л.д. 39).

08.08.2018 года ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру, общей площадью 38,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26, 27).

16.08.2018 года Управлением Росреестра по Саратовской области приостановлена государственная регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права, в частности: судебный акт, вступивший в законную силу, вынесенный в соответствии с п. 5 ст. 201.8 Закона о банкротстве; заявление о государственной регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, составляющий общее имущество в многоквартирном доме, с приложением документов, в соответствии с требованиями действующего законодательства; дополнительное соглашение к договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из предмета залога квартиры № (л.д. 40-43).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ за № административный ответчик уведомил ФИО4 о приостановлении государственной регистрации права собственности с ДД.ММ.ГГГГ года.

Административный истец не согласился с решением административного ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, посчитав его незаконным, в связи с чем обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействие);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ).

В силу пункта 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Применительно к названным нормам процессуального права и предписаниям ч. 3 ст. 62 КАС РФ судом были установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.04.2018 года (резолютивная часть которого была объявлена 28.03.2018 года) в отношении ООО «АСТЭК-Девелопмент» введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца, временным управляющим общества утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.07.2018 года (дата объявления резолютивной части 23.07.2018 года) в отношении должника – ООО «АСТЭК-Девелопмент» применены правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2018 года по делу №А57-21894/2017 требование участника строительства ФИО4 о включении в реестр требований кредиторов должника – ООО «АСТЭК-Девелопмент» о передаче по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилых помещений – однокомнатной квартиры №, расположенной в <данные изъяты> в многоквартирном доме №, на земельном участке площадью <данные изъяты>.м., расположенном по адресу: <адрес>, признано обоснованным (л.д. 13-17).

В своем решении о приостановлении государственной регистрации права собственности ФИО4 в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> регистрирующий орган, как на первое основание для приостановления регистрации права собственности, сослался на пункт 5 статьи 201.8 Закона о банкротстве (фактически изложена редакция пункта 1 указанной нормы в редакции закона, действующей до 01.01.2018 года) и п. 8 ст. 201.11 параграфа 7 указанного закона, действующим на момент возбуждения производства о банкротстве ООО «АСТЭК-Девелопмент», указав, что документом, который не был представлен заявителем на регистрацию, является определение арбитражного суда о признании за заявителем права собственности в отношении спорного жилого помещения.

Суд считает, что указание регистрирующего органа на данное основание, послужившее в числе прочих для приостановления государственной регистрации права собственности административного истца в отношении спорного объекта недвижимости, является неправомерным в силу следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно положениям ст. 8 названного закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 12 указанного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства.

Статьей 14 Закона о государственной регистрации недвижимости установлены основания государственной регистрации, в частности, государственная регистрация прав осуществляется на основании договора и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Указанные нормы закона не содержат каких-либо дополнительных требований к документам, представляемым для государственной регистрации права собственности в отношении объекта долевого строительства в подтверждение наличия регистрируемого права.

Согласно ч. 5 ст. 18 названного Федерального закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно требованиям ч. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае непредставления документов, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию, регистрирующий орган со ссылкой на п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве указал, что в рассматриваемом случае заявителю необходимо представить судебный акт о признании права собственности, вынесенный в соответствии с п. 5 ст. 201.8 Закона о банкротстве (фактически изложена редакция пункта 1 ст. 201.8 указанного Закона).

Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

Как следует из ч. 1. ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ):

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В тоже время следует отметить, что статья 201.11 Закона о банкротстве закрепляет такой способ удовлетворения требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика как передача участникам жилых помещений в оконченном строительством объекте. При этом установленная в пункте 8 названной статьи закона возможность признания судом права собственности участника строительства в отношении жилого помещения, переданного застройщиком, не относится непосредственно к данному механизму погашения требований участников строительства, а направлена на устранение правовой неопределенности в обозначенной в диспозиции данной нормы ситуации.

Наличие нормы п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве не влечет обязательности рассмотрения в судебном порядке спора о праве собственности применительно к данной ситуации, так как требование участника долевого строительства о передаче жилого помещения исполнено застройщиком путем подписания передаточного акта, что лишает смысла обращения к застройщику с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости. При этом судом учитывается, что из представленных в материалы дела доказательств не следует, что имеются притязания иных лиц на спорную квартиру.

Суждение регистрирующего органа о том, что с даты введения в отношении застройщика процедуры наблюдения государственная регистрация права собственности участников строительства на переданное после введения процедуры наблюдения жилое помещение возможна не иначе как при наличии судебного акта о признании права собственности, является ошибочным.

Пункт 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве не содержит запрета на исполнение застройщиком своих обязательств перед участниками строительства в период процедуры наблюдения, введенной в отношении застройщика. Иные нормы Закона о банкротстве такого запрета также не содержат.

При этом государственная регистрация права собственности участника строительства сама по себе не является частью исполнения обязательства застройщика перед участником строительства, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения права собственности участника строительства на основе свершившегося юридического факта передачи объекта строительства.

Из этого следует, что первое обстоятельство, указанное регистрирующим органом в качестве подлежащего устранению при приостановлении государственной регистрации – предоставление судебного акта о признании права собственности, вынесенного в соответствии с п. 5 ст. 201.8 Закона о банкротстве, в действительности таковым не является и не может в рассматриваемой ситуации препятствовать регистрации права собственности административного истца как участника строительства в отношении объекта долевого строительства, переданного в период процедуры наблюдения, введенной в отношении застройщика.

Кроме того, приостанавливая государственную регистрацию, регистрирующий орган со ссылкой на ст. 40 Закона о государственной регистрации недвижимости указал, что заявителем одновременно не подано заявление о государственной регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:060202:24, составляющий общее имущество в многоквартирном доме, с приложением документов, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд считает, что указание регистрирующего органа на данное основание, послужившее в числе прочих для приостановления государственной регистрации права собственности административного истца в отношении спорного объекта недвижимости, является также неправомерным в силу следующего.

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он уже принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Следовательно, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона № 189-ФЗ, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Согласно ст. 273 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Поскольку земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под многоквартирным домом юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в многоквартирном доме можно только с долей земельного участка, и продать – только с долей (ст. 38 ЖК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 16 Закона о долевом участии в строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом происходит автоматически, в силу закона и не связан с моментом государственной регистрации права. Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП, нет ни какой необходимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что подача заявления о государственной регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок под МКД является правом заявителя, а не его обязанностью, суд приходит к выводу, что второе обстоятельство, указанное регистрирующим органом в качестве подлежащего устранению при приостановлении государственной регистрации – подача заявления о государственной регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:060202:24, составляющий общее имущество в многоквартирном доме, с приложением документов, в соответствии с требованиями действующего законодательства, в действительности таковым не является и не может препятствовать регистрации права собственности административного истца в отношении спорного объекта недвижимости.

Кроме того, приостанавливая государственную регистрацию права собственности, регистрирующий орган со ссылкой на ст. ст. 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что заявителем не представлено дополнительное соглашение к договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из предмета залога квартиры №

Суд считает, что указание регистрирующего органа на данное основание, послужившее в числе прочих для приостановления государственной регистрации права собственности административного истца в отношении спорного объекта недвижимости, также является неправомерным в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По общему правилу, установленному ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Судом установлено, что в настоящий момент спорная квартира передана административному истцу по акту приема-передачи, следовательно, договор долевого участия в строительстве считается исполненным его сторонами.

Учитывая, что Банком было дано согласие на регистрацию договора долевого участия в строительстве, заключенного с административным истцом, спорный объект недвижимости в настоящее время передан застройщиком дольщику по передаточному акту, что в силу ч. 8 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве прекращает право залога на спорный объект долевого строительства, возникшего на основании договора с Банком, суд приходит к выводу, что третье обстоятельство, указанное регистрирующим органом в качестве подлежащего устранению при приостановлении государственной регистрации – предъявление дополнительного соглашения к договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из предмета залога квартиры №, в действительности таковым не является и не может препятствовать регистрации права собственности административного истца в отношении спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает, что ФИО4 в Управление Росреестра по Саратовской области для регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости был представлен пакет документов, отражающий необходимую информацию о регистрируемом объекте и правах на него у заявителя в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», непредставление истцом для регистрации права собственности судебного акта, вступившего в законную силу, вынесенного в соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, заявления о государственной регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, составляющий общее имущество в многоквартирном доме, с приложением документов, в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также дополнительного соглашения к договору залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ об исключении из предмета залога квартиры №, основанием для приостановления государственной регистрацией права собственности не является, поскольку Федеральный закон № 218-ФЗ (ст. 26) не предусматривает данные обстоятельства в качестве основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав.

Таким образом, у административного ответчика отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации права собственности ФИО4 в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управление Росреестра по Саратовской области) №64/192/001/2018-23607 от 16 августа 2018 года о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> незаконным.

Согласно Конституции Российской Федерации государственная власть в Российской Федерации, её субъектах опирается на принципы демократического федеративного правового государства с республиканской формой правления (статья 1, часть 1), единства системы государственной власти (статья 5, часть 3), а также осуществления государственной власти на основе разделения законодательной, исполнительной и судебной властей и вытекающей из этого самостоятельности их органов (статья 10).

По смыслу приведенных норм Конституции Российской Федерации органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга.

Разделение единой государственной власти на законодательную, исполнительную и судебную предполагает установление такой системы правовых гарантий, сдержек и противовесов, которая исключает возможность концентрации власти у одной из них, обеспечивает самостоятельное функционирование всех ветвей власти и одновременно - их взаимодействие.

Приведенная правовая позиция выражена в ряде решений Конституционного Суда Российской Федерации, в том числе в постановлении от 18 января 1996 года №2-П, в котором указано, что разделение властей закрепляется в Конституции Российской Федерации в качестве одной из основ конституционного строя для Российской Федерации в целом, т.е. не только для федерального уровня, но и для организации государственной власти в её субъектах.

Конституционный Суд Российской Федерации указал на то, что органы законодательной и исполнительной власти в пределах своей компетенции действуют независимо друг от друга, каждая власть формируется как самостоятельная, а полномочия одной власти по прекращению деятельности другой допустимы только при условии сбалансированности таких полномочий, обеспечиваемой на основе законодательных решений.

На основании изложенного, суд не может обязать административного ответчика, являющегося органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, принять конкретное решение о проведении регистрации права собственности на какой-либо объект, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 об обязании Управление Росреестра по Саратовской области принять решение по регистрации права собственности ФИО4 на квартиру №№, находящуюся в жилом <адрес> в <адрес>.

Вместе с тем, учитывая, что решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности №64/192/001/2018-23607 от 16 августа 2018 года по основаниям, указанным в решении, признано незаконным, в целях восстановления прав административного истца полагает необходимым возложить на Управление Росреестра по Саратовской области обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО4 о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ с административного ответчика в пользу административного истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227-228, 298 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управление Росреестра по Саратовской области) о признании решения о приостановлении государственной регистрации права собственности незаконным, обязании принять решение о государственной регистрации права собственности, удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управление Росреестра по Саратовской области) №64/192/001/2018-23607 от 16 августа 2018 года о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управление Росреестра по Саратовской области) повторно рассмотреть заявление ФИО4 от 08 августа 2018 года, входящий № о регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управление Росреестра по Саратовской области) в пользу ФИО4 государственную пошлину в размере 300 рублей.

В удовлетворении остальной части иска ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через суд Фрунзенского района г. Саратова в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме – 10 октября 2018 года.

Судья М.В. Агишева