Гражданский кодекс часть 1

Первомайский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Карева Е.П., с участием представителя административного истца Власенко Р.Н. – Огорелковой И.В., представителя административного ответчика У. Р. по <адрес>Бобровник Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Топоровой Л.Р., помощник судьи Сущенко В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Власенко Р. Н. к У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Власенко Р.Н. обратился в Первомайский районный суд <адрес> с административным иском к У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения незаконным, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с заемщиком Левитовым И.А. договор займа № на сумму № руб., а ДД.ММ.ГГГГ с целью обеспечения обязательств заемщика заключил с залогодателем Левитовой Е.В. договор залога №, в соответствии с которым залогодатель передает залогодержателю следующее имущество, расположенное по адресу: <адрес>, участок №: жилой дом общей площадью <адрес> кв.м с кадастровым номером № баню общей площадью № кв.м с кадастровым номером №, земельный участок общей площадью № кв.м с кадастровым номером № Однако регистрация залога по их заявлению административным ответчиком была приостановлена с указанием на то, что заключение договора залога между физическими лицами в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, законодательством не предусмотрено. Рекомендовано внести изменения в текст договора залога и уточнить, что залог заключен в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. ДД.ММ.ГГГГУ. Р. по Омской области приняты решения об отказе в государственной регистрации прав в отношении указанных объектов недвижимости. Данные действия административного ответчика нарушают его права на регистрацию залога объектов недвижимости, заключенного в счет обеспечения обязательств заемщика по возврату займа. На основании изложенного просит признать незаконными отказ У. Р. по <адрес> государственной регистрации ипотеки в отношении следующих объектов недвижимости: жилой дом с кадастровым номером № (уведомление № № от ДД.ММ.ГГГГ); земельный участок с кадастровым номером № (уведомление № № от ДД.ММ.ГГГГ); баня с кадастровым номером № (уведомление № № от ДД.ММ.ГГГГ). Обязать Управление Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию обременения (залога) согласно договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Левитовой Е. В. и Власенко Р. Н.

Административный истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Огорелкова И.В., действующая на основании доверенности, диплома о высшем юридическом образовании, в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям указанным в иске, просила удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Омской области Бобровик Ю.А., действующая на основании доверенности, диплома о высшем юридическом образовании, в судебном заседании требования не признала ввиду их необоснованности, по доводам изложенным в отзыве (л.д. 22-24).

Заинтересованные лица Левитов И.А., Левитова Е.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ, орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственного кадастрового учета предусмотрены в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ).

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем Власенко Р.Н. и заемщиком Левитовым И.А. был заключен договор займа №, согласно условиям которого займодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере № руб. под № годовых, а заемщик обязался вернуть долг в течение 10 дней с момента их истребования (л.д. 6-7).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что исполнение обязательств заемщика обеспечивается поручительством ООО «№» (договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ) и поручительством Левитовой Е.В. (договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ залогодатель Власенко Р.Н. и залогодержатель Левитова Е.В. заключили договор залога № в обеспечение надлежащего исполнения обязательств Левитова И.А. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Власенко Р.Н., по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю имущество, принадлежащее ему на праве собственности, расположенное по адресу: <адрес>:

- жилой дом, общей площадью № кв.м, с кадастровым номером №;

- баню, общей площадью № кв.м, с кадастровым номером №,

- земельный участок, общей площадью № кв.м, с кадастровым номером №.

По соглашению сторон залоговая стоимость составила № руб.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что предметом залога обеспечиваются все обязательства заемщика по договору займа, в том числе обязательства по возврату суммы займа, процентов за пользование займом, по выплате неустойки, а также все расходы и/или убытки по взысканию обеспеченного залогом требования залогодержателя
(л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГВласенко Р.Н. и Левитов И.А. оформили дополнительное соглашение к договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрено, что п.1.4 следует изложить в новой редакции указанием об обеспечении договора займа в том числе, и залогом имущества, принадлежащего на праве собственности Левитовой Е.В. (договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГЛевитова Е.В. и Власенко Р.Н. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлениями о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости – ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на нем жилого дома с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных объектов недвижимости на срок до ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ.

В орган регистрации рекомендовано представить договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а также сведения из Единого реестра индивидуальных предпринимателей, подтверждающие, что договор залога заключен в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом указано, что согласно «Закону о потребительском кредите (займе)» физические лица не вправе заключать договоры залога в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательство заемщиков по которым обеспечены ипотекой, в связи с чем представленный на государственную регистрацию договор не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации (л.д. 56-61).

Во исполнение решения о приостановлении государственной регистрации от
ДД.ММ.ГГГГЛевитовой Е.В. дополнительно представлены: договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между займодавцем Власенко Р.Н. и заемщиком Левитовым И.А. (л.д. 65); договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между Власенко Р.Н. и ООО «№» (л.д. 66); договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между Власенко Р.Н. и Левитовой Е.В.
(л.д. 67); дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору займа №
от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68).

Однако ДД.ММ.ГГГГ орган регистрации уведомил Власенко Р.Н. о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, повторно указав, что в договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ не внесены сведения о заключении его в целях, связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором отказано в государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества (л.д. 73-75).

Оценивая правомерность принятого регистрационным органом решения, суд отмечает, что как следует из обжалуемых уведомлений и доводов представителя административного ответчика, при отказе в государственной регистрации права регистрирующий орган исходил из того, что заключение договора залога между физическими лицами в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, законодательством не предусмотрено.

Между тем, суд не может согласиться с указанными доводами административного органа в связи со следующим.

Статьей 9 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной.

Из п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) усматривается, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом законом прямо не определены требования, предъявляемые к залогодержателю.

Согласно ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

По правилам ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В статье 336 ГК РФ указано, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ).

На основании ст. 8 Федерального закона № 102-ФЗ, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Таким образом, основанием для приостановления и отказа государственной регистрации договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ могли послужить лишь обстоятельства, приведенные в абз. 2 п. 1 ст. 10 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае отсутствия в договоре каких-либо данных, указанных в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Из приведенных выше положений законодательства в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств. При этом залог может быть установлен в случае, когда такое имущество заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)) при существующей ипотеке в силу закона.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника отвечать всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ч.3 ст.17, 35 и 46, и ч.1 ст.46 Конституции РФ.

В рассматриваемом случае действующее законодательство, в том числе и Федеральный закон № 102-ФЗ, не содержит прямого запрета на совершение сделок по распоряжению гражданами имуществом, в том числе по установлению обременения права в виде залога (ипотеки) в пользу третьего лица.

По указанным основаниям, утверждения административного ответчика о том, что Власенко Р.Н. и Левитова Е.В. не вправе были заключать договор залога недвижимого имущества, поскольку такое право не предусмотрено законодательством, являются несостоятельными.

Действительно согласно ст. 6.1 Федерального закона от 21 декабря 2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Однако положения данной статьи не распространяются на договор, заключенный между физическими лицами Власенко Р.Н. и Левитовой Е.В., суд считает, что административным ответчиком неверно трактуются положения указанного Федерального закона.

Представленный органу регистрации договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не оспорен и не признан незаконным. Доказательств обратного административный ответчик не представил. При этом суд приходит к выводу, что приведенное в уведомлении государственного регистратора основание приостановления государственной регистрации прав о несоответствии указанного договора требованиям законодательства Российской Федерации не может являться причиной для приостановления и как следствием отказа государственной регистрации прав. Поскольку положения договора залога соответствуют всем требованиям действующего законодательства об ипотеке, суд полагает, что внесения в него каких-либо дополнительных условий либо изменений не требовалось.

Оценив фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ДД.ММ.ГГГГ необоснованно отказано в государственной регистрации ипотеки в отношении жилого дома, бани, земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> согласно договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представленные ДД.ММ.ГГГГВласенко Р.Н. и Левитовой Е.В. документы являлись достаточными, соответствующими по форме и содержанию требованиям действующего законодательства и являющиеся основанием для регистрации ипотеки в отношении указанных объектов недвижимости в силу договора.

В целях восстановления нарушенного права необходимо обязать У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию ипотеки согласно договору залога
№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Власенко Р. Н. к У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения незаконным, удовлетворить.

Признать незаконными решения У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе государственной регистрации прав, изложенные в уведомлениях № №, № №, № №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию ипотеки согласно договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ на объекты недвижимого имущества:

- здания с кадастровым номером №, по заявлению
от ДД.ММ.ГГГГ № №;

- земельный участок с кадастровым номером №, по заявлению
от ДД.ММ.ГГГГ № №

- здание с кадастровым номером №, по заявлению
от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.П. Карев