Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области об оспаривании отказа в прекращении договора аренды и предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление и заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – администрации БМР), Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее Комитет), в котором просил признать незаконным отказ Комитета в прекращении договора аренды и предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> выраженный в письме администрации БМР от 15.03.2021 № 01-28/1208, обязать Комитет и администрацию БМР повторно рассмотреть заявление ФИО1 о прекращении договора аренды и предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером 64:40:010111:87, расположенного по указанному адресу; обязать Комитет заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:010111:87, расположенного по указанному адресу, возместить понесенные административным истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование требований указано, что письмом администрации БМР от 15.03.2021 № 01-28/1208 ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о прекращении договора аренды и предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на том основании, что процент застройки земельного участка менее 30%. ФИО1 считает отказ незаконным исходя из нижеследующего. 17.07.2018 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе (Лот №6) от 04.07.2018 между арендатором ФИО1 и арендодателем Комитетом заключен договор аренды земли №70 от 17.07.2018, по условиям которого, арендатор принял в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» площадью 608 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по указному адресу. Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденными Решением Совета МО города Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области от 23.09.11 № 311 (далее по тексту ПЗЗ города Балаково) земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территориальной зоне ЖЗ «Индивидуальная, в том числе коттеджная, застройка городского типа», градостроительный регламент которой индивидуальное жилищное строительство относит к основным видам разрешенного использования. На указанном участке ФИО1 построен одноэтажный индивидуальный жилой дом площадью 25,7 кв.м, право собственности на который зарегистрировано 20.02.2021 (кадастровый номер №). Жилой дом построен на основании и в полном соответствии, в том числе по площади, с Уведомлением о планируемом строительстве на земельном участке кадастровым номером № объекта индивидуального жилого строительства от 14.12.2018 (рег. № К-6715/18) и Уведомлением администрации БМР № 68 от 24.12.2018 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого строительства установленным параметрам и допустимости размещения дома на земельном участке. Площадь 25,7 кв.м соответствует площади помещений внутри дома, площадь самого дома и места его расположения на земельном участке соответствует параметрам, указанным в Уведомлении о планируемом строительстве от 14.12.2018 и документах-приложениях к нему. Таким образом, размещение дома на земельном участке и площадь его застройки утверждена администрацией БМР. Отказывая ФИО1 в удовлетворении заявления о прекращении договора аренды и предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером №, Комитет и администрация БМР сослались на несоответствие процента застройки земельного участка его градостроительному регламенту и аукционной документации, что не соответствует действительности. ПЗЗ города Балаково и Градостроительный регламент территориальной зоны ЖЗ, в которой расположен земельный участок кадастровым номером № на момент заключения договора аренды земли № 70 от 17.07.2018, вообще не содержал указаний на процент застройки. Статья 30 части III «Градостроительные регламенты» ПЗЗ города Балаково изменена 30.01.2019 по Решению Совета МО города Балаково № 39. В измененной статье 30 установлен только максимальный процент застройки в границах земельного участка для ИЖС - не более 30%. Местные нормативы градостроительного проектирования в муниципальном образовании город Балаково, утвержденные Решением Совета МО город Балаково от 24.09.10 № 210, в п.27 и таблице 5.2.3 также устанавливают только предельно допустимый максимальный процент индивидуальной застройки жилыми домами в жилой территориальной зоне равный не более 30%. Данные нормативы не содержат минимального процента, или указаний на то, что застройка должна составлять 30 %, не больше и не меньше. Аукционная документация, протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, оформляются строго на основании и в соответствии с действующим законодательством, и не могут ему противоречить, поэтому содержащаяся в них ссылка на местные нормативы градостроительного проектирования в МО город Балаково, которые, как указано выше, не содержат ограничений по минимальному проценту застройки территориальной зоны ЖЗ, указывает только на то обстоятельство, что земельный участок не может быть застроен более, чем на 30 %.

Испрашиваемый административным истцом земельный участок сформирован и предоставлен ФИО1 для строительства одного индивидуального жилого дома. Площадь земельного участка соответствует предельным (максимальным (0,10га) и минимальным (0,03га)) размерам земельных участков, установленным для индивидуального жилищного строительства Положением о предоставлении и прекращении прав на земельные участки, находящиеся на территории Балаковского муниципального района (утв. Решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования Саратовской области от 26.12.2006 № 182) и ПЗЗ город Балаково. Вся площадь земельного участка кадастровым номером № в размере № кв.м необходима ФИО1 для эксплуатации и проживания в построенном на нем жилом доме в сочетании с ведением ограниченного личного подсобного хозяйства и отдыха.

Административный истец и его представитель, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем в материалах дела имеются заявления.

Представители административных ответчиков администрации БМР, Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации БМР, извещенных о времени месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, рассмотреть дело в их отсутствие, ранее в судебных заседаниях возражали против удовлетворения административного иска последующим основаниям. Спорный земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду на срок 20 лет. В уведомлении о планируемом строительстве площадь застройки указана 182 кв.м, что соответствует требованиям Правил застройки и землепользования БМР. В администрацию БМР не поступили документы об окончании строительства. О регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, построенный на спорном земельном участке, администрации БМР ничего не известно. Позиция администрации БМР об отказе в предоставлении спорного земельного участка в собственность основана на земельном законодательстве. ФИО1 должен доказать необходимость использования земельного участка площадью 608 кв.м. при его застройке менее 30%. Такое заключение истцом не представлено. При наличии построенного объекта на земельном участке площадью 25,7 кв.м размер предоставляемого земельного участка рассчитывается на основании заключения эксперта, в котором должно быть обоснование использования земельного участка определенной площади.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Саратовской области извещено о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, возражений против заявленных административных требований не представлено.

Суд, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу об удовлетворении требований по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, признание незаконными действий и решений должностного лица возможно только при несоответствии обжалуемого решения нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов гражданина.

В судебном заседании установлено, что 17.07.2018 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе (несостоявшийся) (Лот №6) от 04.07.2018 (л.д. 15-19), между арендатором ФИО1 и арендодателем в лице Комитета был заключен договор аренды земли №70 от 17.07.2018, по его условиям, арендатор принял в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» площадью 608 кв.м, кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> (л.д. 71).

По данным регистрирующего органа земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО1 на праве аренды на срок 20 лет с 20.08.2018 (л.д. 176-178).

Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденными Решением Совета МО г. Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области от 23.09.2011 №311 «Oб утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образований города Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области» земельный участок с кадастровым номере № отнесен к территориальной зоне ЖЗ «Индивидуальная, в том числе коттеджная, застройка городского типа», градостроительный регламент которой индивидуальное жилищное строительство относит к основным видам разрешенного использования (л.д. 77-87).

На спорном земельном участке ФИО1 был возведен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 25.7 кв.м в соответствии с Уведомлением о планируемом строительстве на земельном участке с кадастровым номером № объекта индивидуального жилого строительства от 14.12.2018.

Уведомлением № 68 от 24.12.2018 администрация БМР сообщила ФИО1 о соответствии указанных в направленном административным истцом уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого строительства параметров и допустимости размещения дома на земельном участке (л.д. 25-28, 102-106).

Право собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано 20.02.2021 в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 68-70).

27.02.2021 ФИО1 обратился в администрацию БМР с заявлением о предоставлении ему без проведения торгов в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для целей индивидуального жилищного строительства, приложив к заявлению копию паспорта, выписки ЕГРН, договора аренды № 70 от 17.07.2018, указав в перечне расположенных на испрашиваемом земельном участке зданий индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № (л.д. 65-66).

Письмом администрации БМР за исх.№01- 28/1208 от 15.03.2021 ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о прекращении договора аренды и предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером №, расположенного по указанному адресу, на том основании, что процент застройки земельного участка менее 30 %, а именно 4,2%, что не соответствует градостроительному регламенту земельного участка, а также аукционной документации (л.д. 72, 73-76).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу казанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с из целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения то цели, для которой он предоставляется лицу.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определяются статьей 38 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как соотношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, всей площади земельного участка.

Информации о минимальном проценте застройки Градостроительный кодекс РФ не содержит.

СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» является основным документом, закрепляющим правила застройки земельного участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

В соответствии с п. 4.1.1 СП 30-102-99 градостроительные характеристики территорий малоэтажного жилищного строительства (величина, этажность застройки, размеры приквартирного участка и др.) должны определяться местом размещения территории в планировочной и функциональной структуре городских, сельских и других поселений, типы которых определены статьей 5 Градостроительного кодекса РФ».

Согласно п. 5.3.1 СП 30-102-99 предельные размеры земельных участков для усадебных, одно-двухквартирных и многоквартирных блокированных жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с территориальными строительными нормами в зависимости от типа дома и других местных особенностей.

Информации о минимальном проценте застройки данный документ также не содержит.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков земельные участки для индивидуального жилищного строительства (2.1) предназначены для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивания сельскохозяйственных культур, размещения индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

В силу статьи 29 ПЗЗ БМР зона Ж 3 (индивидуальная, в том числе коттеджная, тройка городского типа) предназначена для проживания в сочетании с ведением ограниченного личного подсобного хозяйства (ЛПX без содержания мелкого скота и птицы), отдыха или индивидуальной трудовой деятельности. Предельные размеры земельных участков для данной застройки устанавливаются в соответствии с Региональными нормативами градостроительного проектирования и нормативно -правовыми актами органа местного самоуправления. Режим использования придомовых участков определяется градостроительной документацией с учетом законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 30 части III «Градостроительные регламенты» ПЗЗ г. Балаково предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметра разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в различных территориальных зонах разрабатываются в переходный период формирования системы регулирования землепользования и застройки. По мере их разработки указанные параметры включаются в частях настоящих Правил как дополнения к ним.

ПЗЗ г. Балаково и Градостроительный регламент территориальной зоны «ЖЗ», в которой расположен земельный участок кадастровым номером №, на момент заключения договора аренды земли №70 от 17.07.2018 не содержал указаний на процент застройки.

Статья 30 части III «Градостроительные регламенты» ПЗЗ г. Балаково изменена 30.01.2019 по Решению Совета МО г. Балаково БМР Саратовской области № 39. В данной редакции установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка ИЖС не более 30 %.

В пункте 27 местных нормативов градостроительного проектирования в муниципальном образовании город Балаково, утвержденных Решением Совета МО г. Балаково БМР Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования в муниципальном образован город Балаково", а также в таблице 5.2.3 (приложения к указанным нормативам) установлен только предельно допустимый максимальный процент индивидуальной застройки жилыми домами в жилой территориальной зоне Ж3, равный не более 30 %.

Данные нормативы не содержат минимального процента либо императивных указаний на то, что застройка должна составлять именно 30 %.

Согласно заключения эксперта № 61 от 18.06.2021 (л.д. 160-188) на момент осмотра спорного земельного участка с расположенным на нем жилым домом процент застройки земельного участка составляет 5,35%, что не превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка, установленный градостроительными регламентами для зоны Ж-3. Площадь 608 кв.м и установленные в ЕГРН границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, соответствуют сложившемуся порядку землепользования, действующим градостроительным нормам, необходимы и достаточны для использования объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, расположенного на этом земельном участке, по назначению.

Площадь земельного участка соответствует предельным (максимальным (0,10га) и минимальным (0,03га)) размерам земельных участков, установленным для индивидуального жилищного строительства Положением о предоставлении и прекращении прав на земельные участки, находящиеся на территории Балаковского муниципального района, утвержденным Решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования Саратовской области от 26.12.2006 №182 "Об утверждении Положения "О предоставлении и прекращении прав на земельные участки, находящиеся на территории Балаковского муниципального района" и ПЗЗ г. Балаково.

Жилой дом построен в полном соответствии (в том числе по площади) с Уведомлением о планируемом строительстве на земельном участке кадастровым номером № объекта индивидуального жилого строительства от 14.12.2018 (рег.№ К-6715/18) и Уведомлением администрации БМР № 68 от 24.12.2018 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого строительства параметров установленным параметрам и допустимости размещения дома на земельном участке.

Вся площадь земельного участка кадастровым номером № в размере 608 кв.м. необходима ФИО1 для эксплуатации и проживания в построенном на нем жилом доме в сочетании с ведением ограниченного личного подсобного хозяйства и отдыха, что соответствует Градостроительному регламенту территориальной зоны ЖЗ, в которой расположен земельный участок.

Ни один из приведенных нормативно-правовых актов не содержит ограничений по минимальному проценту застройки территориальной зоны ЖЗ и положений, что для выкупа земельного участка процент его застройки должен составлять 30%, что свидетельствует об отсутствии предусмотренных законом оснований для отказа в предоставлении ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером №, поскольку ФИО2 как единственный собственник объекта капитального строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в соответствии со статьями 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ, имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования подлежат удовлетворению к администрации БМР в части признания незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> выраженный в письме администрации Балаковского муниципального района Саратовской области за исходящим № 01-28/1208 от 15.03.2021.

В целях восстановления прав административного истца на администрацию БМР следует возложить обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером №, расположенного по указанному адресу.

Оснований для удовлетворения указанных административных исковых требований к Комитету не имеется, поскольку в полномочия администрации БМР входит рассмотрение заявления административного истца о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка.

Учитывая, что предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан находится в ведении органа местного самоуправления, оснований для удовлетворения требования о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка не имеется.

Учитывая, что администрация БМР в силу пункта 19 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты государственной пошлины в качестве истца или ответчика, оснований для взыскания с административного ответчика в пользу административного истца судебных расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

частично удовлетворить административные исковые требования к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

Признать незаконным отказ администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов ФИО1 земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, выраженный в письме администрации Балаковского муниципального района Саратовской области за исходящим № от ДД.ММ.ГГГГ.

Возложить на администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальных административных исковых требований к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отказать.

Отказать в удовлетворении административных исковых требований к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья И.А. Курцева

В окончательной форме решение изготовлено 06.08.2021.

Судья И.А. Курцева