Гражданский кодекс часть 1

Пермский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Безматерных О.В., при секретаре ФИО3, с участием представителя административного истца ФИО4, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о признании незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о признании незаконным отказ от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок, указав в обоснование, что она в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка площадью 1326 кв. м, кадастровый № №, расположенного по адресу: <адрес>, Гамовское с/п северо-западнее д. Шульгино, назначение: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. ДД.ММ.ГГГГ она повторно обратилась к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о заключении (продлении) договора аренды земельного участка, который ДД.ММ.ГГГГ ответом о рассмотрении обращения отказало в заключении (продлении) договора, указав, что предоставление испрашиваемого земельного участка возможно только исключительно на торгах. Ответ на обращение получен по почте только ДД.ММ.ГГГГ. Она считает указанный отказ незаконным, и необоснованным, поскольку на арендуемом земельном участке имеется объект незавершенного строительства. Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренда без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. На основании изложенного, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 606, 609, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель просит признать незаконным ответ на обращение № 4682 от 28.08.2020 об отказе в заключении (продлении) договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, обязать Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района заключить (продлить) договор аренды земельного участка в срок 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Исковым заявлением от ДД.ММ.ГГГГ административный истец уточнил требования, дополнив основания иска, ссылаясь на определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ по делу №, в котором указывается на право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды для завершения строительства без торгов продление договора аренды на три года. Редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства, заключать договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности). Из данного пункта также не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключенного в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды.

Представитель административного истца ФИО7 в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска с учетом уточнения, пояснив, что ФИО1 на правах аренды владеет земельным участком с 2014г. ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка, который не расторгнут, никаких требований о расторжении договора аренды со стороны арендодателя не было. В 2019г. истцу было разъяснено, что необходимо оформить права на объект незавершенного строительства. В 2020г. ФИО1 вновь обратилась с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Однако Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района отказал в продлении срока аренды. Данный отказ считают неправомерным, ФИО1 имеется право на продление договора аренды без торгов как минимум одноразово, поскольку на данном земельном участке находится объект незавершенного строительства, его необходимо завершить. Земельный кодекс не запрещает продление договора аренды, заключенных до 2015г. Информация об объекте незавершенного строительства имелась в одном из обращений о продлении срока аренды земельного участка. Считает, что арендатором такого земельного участка может быть только собственник объекта незавершенного строительства.

Представитель административного ответчика ФИО5 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требования, считает отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок законным и обоснованным, пояснив, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, используя земельный участок с 2007г., перезаключив его на новый срок, истцу ничто не мешало оформить объект незавершенного строительства. Доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, поддержала в полном объеме (л.д.48).

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, в качестве заинтересованного лица привлечено МКУ «Управление земельно-имущественными ресурсами Пермского муниципального района».

МКУ «Управление земельно-имущественными ресурсами Пермского муниципального района» в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Положения части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляют гражданину право обратиться в суд в том числе с требованиями об оспаривании бездействия органа государственной власти иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

На основании п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если после 01.03.2015 арендатор продолжает пользоваться земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, если ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст.46 ЗК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ). К продлению такого договора не применяется правило, предусмотренное в п.1 ст. 39.6 ЗК РФ,

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 № 1, действующим на момент возникновения спорных правоотношений, установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня отмечено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Новый Перечень утвержден Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 (начало действия редакции - 14.03.2021), в соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

При этом, согласно положениям ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Из материалов дела следует, что постановлением Главы Гамовского сельского поселения от 20.06.20007 № в пользование граждан, согласно приложению №, предоставлены в аренду земельные участки, в том числе ФИО1 земельный участок площадью 1500 кв.м, с разрешенным использованием: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположен по адресу: <адрес>.

На основании указанного постановления Администрация Гамовского с/п и ФИО1 заключили ДД.ММ.ГГГГ договор № аренды земельного участка площадью 1500 кв.м, с разрешенным использованием: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположен по адресу: <адрес>; договор заключен сроком на одни год, с 01.06.2007 по 30.05.2008 (пункты 1, 1.4).

На основании постановления Главы Гамовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении земельных участков в аренду», Администрация Гамовского с/п и ФИО1 заключили ДД.ММ.ГГГГ договор № аренды земельного участка площадью 1500 кв.м, с разрешенным использованием: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположен по адресу: <адрес>; договор заключен сроком на одни год, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1, 2.1, 2.2).

Администрация Пермского муниципального района на основании ст.ст.22, 30 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» постановлением от ДД.ММ.ГГГГ№ предоставила ФИО1 ранее используемый земельный участок площадью 1326 кв. м, кадастровый № №, расположенного по адресу: <адрес>, Гамовское с/п, северо-западнее д. Шульгино, с разрешенным использованием: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка площадью 1326 кв. м, кадастровый № №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; договор заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-15).

Данный договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, о чем внесена запись №.

По условиям договора аренды арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, по окончанию срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 30 дней до истечения действия настоящего договора (п. 6.4, 6.5).

Кадастровый инженер ФИО6ДД.ММ.ГГГГ подготовила технический план для постановки на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, а именно: фундамента под индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу. <адрес>, Гамовское с/п, северо-западнее д. Шульгино, на основании декларации от ДД.ММ.ГГГГ,

По результатам натурного обследования подтвердила факт существования объекта незавершённого строительства со степенью готовности объекта составляет 5%. Объект незавершенного строительства находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №. Граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.53-65, 66-70).

Согласно сведениям ЕГРН, указанный объект незавершенного строительства на учет не поставлен (л.д.51).

ФИО1 обратилась в Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства объекта незавершенного строительства с приложением копии поименованного договора аренды. Заявление зарегистрировано в комитете ДД.ММ.ГГГГ за номером 5324 (л.д.49).

Рассмотрев обращение ФИО1, Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ дал ответ (исх. №), ссылаясь на нормы статей 39.8 п.15, 39.6 п.4, 39.6 п.2 п.п.15, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации о возможности предоставления спорного земельного участка исключительно на торгах (л.д.50).

Между тем, Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Поскольку по истечению указанного в договоре аренды земельного участка от 20.03.2014 срока (19.02.2019) ни одна из сторон не заявила о его расторжении и ФИО1 продолжает использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя, то по правилам п. 2 ст.621 ГК РФ, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о признании незаконным отказ от 28.08.2020г. в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья: /подпись/ О.В. Безматерных

Мотивированное решение составлено 23 июля 2021г.

Судья: /подпись/

Копия верна

Судья: О.В. Безматерных

Подлинник подшит

в деле 2а-1616/2021

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2021-001611-43