Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о признании незаконными действий по погашению записи в ЕРГН об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> долей бессрочным договором аренды, обязании восстановить запись в ЕГРН,

заинтересованное лицо - КУИ <адрес>,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о признании незаконными действий по погашению записи в ЕРГН об обременении земельного участка <данные изъяты> долей бессрочным договором аренды, обязании восстановить запись в ЕГРН.

В обоснование требований указано, что в ходе рассмотрения Таганрогским городским судом гражданского дела № истцу стало известно, что запись в ЕГРН об обременении части земельного участка <данные изъяты> долей бессрочным договором аренды с ФИО3 погашена.

Полагает, действия КУИ <адрес>, приведшие к погашению записи об обременении бессрочным договором аренды не законны, направлены на уклонение от выполнения обязательств по договору аренды и правовых действий с ним.

ФИО3 (застройщиком, арендатором) был заключен договор аренды части земельного участка под жилищное строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес><данные изъяты>.

В соответствие с п.11.1 названного договора, он считается заключенным с момента государственной регистрации. Регистрация проведена, запись о договоре имелась в ЕГРН с 2002 года по 2019 год.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ не расторгнутый договор аренды земельного участка считается заключенным на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что и было зарегистрировано в ЕГРН как обременение участка бессрочным
договором аренды в пользу ФИО3

В соответствии с п.4.2.13 договора аренды арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании продлить договор аренды. Стороной по Договору (Арендодателем) является Администрация <адрес>. Заявление от ФИО3 в 2006 году было получено Арендодателем. Обязанность Арендатором выполнена, уведомление состоялось.

После <дата> в Администрации Таганрога об обременении знали, бессрочный договор не расторгали никаким образом, возражений о пользовании участком не заявляли, никаких иных сообщений ФИО3 не направляли.

Строительство было начато в ноябре 2004 года, объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет в 2014 году, имеет кадастровый №.

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на участок запрашивалась Таганрогским городским судом при рассмотрении дел №, в которых Администрация <адрес> была ответчиком.

С учетом уточнений, направленных в адрес суда <дата>. дополнительно указал, что лишен возможности оформить свидетельство о праве на наследство на права по целевому договору аренды, заключенному на неопределенный срок. Нотариус в оформлении свидетельства на наследство на права по договору аренды отказывает, обосновывая истечением срока первоначального договора и отсутствием государственной регистрации бессрочного договора аренды.

Оформление свидетельства на наследство необходимо ФИО1 для завершения строительства жилого дома, начатого его мамой еще в 2004 году, на основании постановления Администрации <адрес>№ от <дата>, постановления № от <дата> Администрации <адрес>, договора аренды части земельного участка № от <дата>, договора на возведение <адрес> Названные постановления не отменялись, договоры не расторгались.

КУИ Таганрога отказывает в переоформлении договоров, заключенных много лет назад, наследникам на основании не включенности прав по договору в наследственную массу.

КУИ Таганрога отказывает в переводе прав по договору на основании того, что срок первоначального договора истек, и потому, по их мнению, обязательств по нему нет. ФИО1 не имеет возможности платить по договору аренды, так как отрицается предмет договора. Акта о наличии задолженности по договору ФИО3 не предоставляли.

На основании выписки из ЕГРН от <дата>№, предоставленной по судебному запросу от <дата>№ из Мирового суда Таганрога дело № лист дела 35, зарегистрировано право на долю <данные изъяты> права: общая долевая собственность.

Переход права собственности на долю в размере <данные изъяты>м, от государства к сообществу собственников помещений в МКД не происходил, основания считать договор аренды части земельного участка № от <дата> недействительным отсутствуют.

Указывает, что действиями Росреестра нарушется его право арендатора на легальное пользование и распоряжение долей земельного участка.

Действиями Росреестра нарушется способность реализовать преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотренное ст.621 ГК РФ, поскольку КУИ не признает договор действующим.

Нарушается право наследника на права, принадлежавшие наследодателю ФИО3, предусмотренное ст. 1112 ГК РФ, поскольку права есть, а оформить документы (свидетельство о наследстве) невозможно. Также ФИО1 лишен возможности платить по договору аренды. Наследство им принято, участком в соответствии с договором аренды он пользуется. На участке имеется капитальное строение незавершенное строительством №, возведенное и поставленное на учет его мамой.

На основании вышеизложенного просит, восстановить пропущенный процессуальный срок для обжалования действий административного ответчика, поскольку об оспариваемых действиях стало известно в ходе судебного заседания <дата>., а подробности действий известны из ответа Росреестра от <дата>

Признать действия Росреестра по погашению записи об обременении части земельного участка <данные изъяты> бессрочным договором аренды с ФИО3 незаконными, обязать восстановить запись в ЕГРН.

В судебном заседании административный истец ФИО1 не присутствует, о месте и времени надлежаще извещен.

Представитель заинтересованного лица КУИ <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени надлежаще извещены, причина неявки суду неизвестна.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебном заседании не присутствует, надлежаще извещены. Направили письменный отзыв на административное исковое заявление. В обоснование указано, что наличие прав на земельный участок у остальных сособственников свидетельствует о наличии спора о праве, неподлежащего рассмотрению по КАС РФ.

При проведении правовой экспертизы документов регистрирующим органом установлено следующее.

<дата>. Управлением был зарегистрирован договор аренды земельного участка, заключенный между Администрацией <адрес> (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), об аренде земельного участка площадью 268 кв.м для жилищного строительства с кадастровым номером № сроком на пять лет.

При этом, согласно п.4.1.1, договора аренды № от <дата>, арендатор имеет право на возобновление договора аренды по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.

Пунктом <дата> указанного договора установлено, что в случае неуведомления арендодателя о намерении продлить договор аренды, договор аренды считается расторгнутым в срок его окончания. Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что договор заключен сроком на 5 лет, таким образом, сроком окончания договора от <дата> является <дата> Управлением был направлен запрос в КУИ <адрес> о получении письменного уведомления ФИО3 о желании продлить договор аренды.

Согласно пунктам 1, 3 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст.610 ГК РФ).

С учетом того, что пунктом <дата> договора аренды прямо предусмотрено условие прекращения действия договора, доводы административного истца о заключении договора на неопределенный срок являются несостоятельными.

Исходя из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от <дата>№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на неопределенный срок.

Договор аренды от <дата>, исходя из содержания пп. 4.1.1., <дата>, не предусматривает условие о пролонгации его действия на неопределенный срок.

<дата>. в Управление дополнительно поступило заявление № Комитета по управлению имуществом <адрес> о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды в отношении спорного земельного участка.

В данном заявлении указано, что в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ, арендные отношения между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3 следует считать прекращенными.

В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что по сведениям ЕГРН в границах земельного участка расположены:

жилой дом литер В с кадастровым номером №, с назначением - «жилой дом»;

магазин литер Л с кадастровым номером №, с назначением «нежилое здание»;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером № назначением «жилой дом»;

сарай литер Л с кадастровым номером №, с назначением «нежилое здание»;

жилой дом литер А с кадастровым номером № с назначением - «Многоквартирный дом».

В состав многоквартирного дома входят жилые помещения, права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно ч.2 ст. 16 Закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Соответственно, погашение записи об аренде ФИО3 является следствием того, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты с 2005 года принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Из существа заявленных административных исковых требований можно сделать вывод о том, что требования истца фактически направлены за защиту его земельных прав, выражающихся в оспаривании прекращения договора аренды, заключенного между КУИ <адрес> и ФИО3, следовательно, имеет место спор о праве. В связи с изложенным, неправомерны требования истца о признании действий Управления по погашению записи в ЕГРН об обременении земельного участка договором аренды ФИО1 незаконными.

<дата>ФИО3 было отказано в государственной регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, в связи с недостижением согласия относительно использования земельного участка с остальными сособственниками, что также свидетельствует о наличии спора о праве, неподлежащего рассмотрению по КАС РФ.

Просили суд в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 отказать в полном объеме.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 219 КАС РФ, если КАС РФ не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно части 5 статьи 219 КАС РФ пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании.

Как следует из материалов дела, оспариваемые действия были совершены в 2019 году.

Административный истец (являющийся наследником предыдущего правообладателя аренды земельного участка) обратился за предоставлением информации КУИ <адрес>, и Росреестр.

<дата>. ответом №-ЕК/20 Росреестра ему было сообщено о причинах погашения записи (л.д.29-32). <дата>. ответом № КУИ <адрес> также сообщена информация о запрашиваемых правах на земельный участок (л.лд.26-27).

В суд административный истец обратился <дата>. т.е. в течение трех месяцев срок с момента, когда ему стало о существовании оспариваемого действия.

В связи с этим суд считает, что срок на подачу настоящего административного иска истцом не пропущен.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между КУИ <адрес> и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты>.м. (часть земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.) для жилищного строительства, расположенного по <данные изъяты><данные изъяты> на основании постановления Администрации <адрес>№ от <дата>

<дата> между Администрацией <адрес> и ФИО3 заключен договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке на основании постановления администрации <адрес>№ от <дата>, разрешающего строительство индивидуального жилого дома по адресу <адрес>

После смерти ФИО3 ее сын ФИО1 принял в наследство <адрес>, расположенную по адресу <адрес>

По сведениям ЕГРН, представленным по запросу суда, земельный участок по адресу <адрес> имеет виды разрешенного использования: для размещения малоэтажного жилого дома, для размещения магазина, офиса. Право общей долевой собственности зарегистрировано за ФИО7, ФИО8

Государственным регистратором было установлено, что по сведениям ЕГРН в границах земельного участка расположены:

жилой дом литер В с кадастровым номером №, с назначением - «жилой дом»;

магазин литер Л с кадастровым номером № с назначением «нежилое здание»;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, с назначением «жилой дом»;

сарай литер Л с кадастровым номером №, с назначением «нежилое здание»;

жилой дом литер А с кадастровым номером №, с назначением - «Многоквартирный дом».

В состав многоквартирного дома входят жилые помещения, права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

Письмом от <данные изъяты>ФИО1 было разъяснено, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление сведений из ЕГРН в форме решения государственного регистратора прав об осуществлении каких-либо регистрационных действий.

Погашение записи об аренде ФИО3 является следствием того, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты с 2005 года принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Судом также установлено, что решением Таганрогского городского суда от <дата>. исковые требования ФИО1 к Администрации <адрес> и Комитету по управлению имуществом <адрес> о регистрации права собственности и включении в реестр муниципальной собственности оставлены без удовлетворения.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и други вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.ч.3, 7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах,об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно п. 3 ст. 29 Закона о регистрации, государственная регистрация включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от 24.01.2012 №11642/11 указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность. Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды невозможно, недопустимо и распоряжение этим земельным участком. С момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка прекращает сове действие на основании ст. 413 ГК РФ.

Суд соглашается с мнением административного истца о наличии спора о праве между административным истцом и КУИ <адрес>, направленном на защиту его земельных прав, выражающихся в оспаривании прекращения договора аренды.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС РФ поскольку оспариваемое решение совершено в соответствии с законом в пределах
полномочий органа и права, либо свободы гражданина не были нарушены суд отказывает в удовлетворении административных требований ФИО1 в полном объеме.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о признании незаконными действий по погашению записи в ЕРГН об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> бессрочным договором аренды, обязании восстановить запись в ЕГРН, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий Фатыхова Е.М.

Решение в окончательной форме изготовлено 6.04.2020 года.