Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО2 о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области) от 25 ноября 2019 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - трехкомнатную квартиру < № >, расположенную по адресу: < адрес >; возложении обязанности на административного ответчика провести регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру к ФИО1

В обоснование требований указано, что 24 марта 2017 года между ФИО1 и ООО «Строительная компания «ДЕКА» был заключен договор купли-продажи вышеуказанной трехкомнатной квартиры < № >, которая передана административному истцу 24 марта 2017 года по акту приема-передачи, расчеты по договору произведены в полном объеме, что подтверждается справкой. Решением Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 06 августа 2018 года исковые требования ФИО1 к ЖСК «Летний», К.Е.В. об освобождении имущества от ареста удовлетворено, спорная квартира освобождена от ареста. Ранее решением Управления Росреестра по Свердловской области от 05 октября 2018 года отказано в государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на указанный объект недвижимости. Решением Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 23 июля 2019 года по гражданскому делу № 2-2325/2019 отказано в удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Свердловской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. На повторное заявление административного истца 27 ноября 2019 года административным ответчиком вынесено оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по причине непредоставления для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы; истцу необходимо было представить заявление ООО «Строительная компания «Дека» о регистрации ранее возникшего права, документ-основание права собственности на объект недвижимости. Ссылается, что ООО «Строительная компания «Дека» ликвидировано 27 июля 2017 года, право собственности на квартиру за ООО «Строительная компания «Дека» за регистрировано не было. Право собственности ООО «Строительная компания «Дека» на спорную квартиру подтверждается определением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-28980/2012 об утверждении мирового соглашения, актом от 29 июля 2015 года об исполнении мирового соглашения между ООО «Строительная компания «Дека» и ЖСК «Летний», которые были представлены в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением. Указывает, что ЖСК «Летний» не произвел оплату денежных средств за квартиру < № >, Инвестиционный договор < № > от 07 сентября 2006 года вместе со всеми дополнительными соглашениями в части трехкомнатной квартиры < № > был расторгнут, поэтому обязательство строительной компании по передачу указанной квартиры строительному кооперативу прекратилось 10 августа 2015 года. Указывает, что данные обстоятельства подтверждены названным решением Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 06 августа 2018 года. Считает, что в момент прекращения обязательства по передаче спорной квартиры ЖСК «Летний» у ООО «Строительная компания «Дека» возникло право собственности на спорную квартиру, строительство которой оно осуществляло и оплата от ЖСК «Летний» не поступила. Полагает, что правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение у ООО Строительная компания «Дека» право собственности на спорную квартиру, представлены административному ответчику, поэтому оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру является неправомерным.

Административными ответчиками Управлением Росреестра по Свердловской области, государственным регистратором прав Управления Росреестра по Свердловской области ФИО2 представлены письменные отзывы на административное исковое заявление, в которых просили в удовлетворении требований административного истца отказать, поскольку право собственности ООО «Строительная компания «Дека» на спорную квартиру в ЕГРН не зарегистрировано, документы, свидетельствующие о наличии права собственности продавца на государственную регистрацию не представлены, поэтому ликвидация продавца не являлась единственным препятствием для регистрации права собственности, истец фактически пытается решить спор о праве.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 требования административного иска поддержал по изложенным в нем доводам и основаниям, указав, что на государственную регистрацию перехода права собственности представлены все имеющиеся документы в подтверждении права собственности продавца ООО «Строительная компания «Дека» на спорную квартиру, решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 06 августа 2018 года об освобождении квартиры от ареста было в распоряжении административного ответчика, так как на его основании снимали арест с квартиры, также указал, что с иском к Администрации города Екатеринбурга о регистрации права собственности на квартиру за ФИО1 не обращался.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Свердловской области ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного иска по доводам письменных возражений, дополнительно указав, что имеется спор о праве на квартиру, который подлежит разрешению в гражданском порядке и в случае удовлетворения иска, это решение будет основанием для регистрации права собственности, правовых оснований для регистрации перехода права собственности к ФИО1 по представленным документам у административного ответчика отсутствовали, при этом ранее на государственную регистрацию дважды были поданы заявления от третьих лиц о регистрации за ними права собственности на спорную квартиру.

Административный ответчик государственный регистратор прав Управления Росреестра по Свердловской области ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен был надлежащим образом, в отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с чем суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит совокупность двух условий: оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Материалами дела подтверждено и установлено при рассмотрении дела, что 10 августа 2019 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: < адрес >.

ФИО1 на государственную регистрацию представлены следующие документы: договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 марта 2017 года; акт приема-передачи квартиры от 24 марта 2017 года; справка об оплате квартиры от 24 марта 2017 года; выписка из ЕГРЮЛ от 10 августа 2019 года; определение об утверждении соглашения от 03 августа 2015 года; акт об исполнении мирового соглашения от 29 июля 2015 года; квитанция об оплате государственной пошлины; заявление о государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 83-93).

Решением Управления Росреестра по Свердловской области от 21 августа 2019 года государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, поскольку право собственности ООО «Строительная компания «Дека» на вышеуказанную квартиру не зарегистрировано, заявление и документы, подтверждающие право собственности, на регистрацию не представлены. ФИО1 указано, что для устранения причин приостановления государственной регистрации необходимо представить заявление ООО «Строительная компания «Дека» о регистрации ранее возникшего права, а также документ-основание права собственности на вышеуказанный объект недвижимости (л.д. 94-95).

Оспариваемым решением Управления Росреестра по Свердловской области от 21 ноября 2019 года ФИО1 отказано в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в связи с тем, что причины приостановления не устранены (л.д. 96-97).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено данным законом.

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статье 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пунктов 1, 2, 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

При рассмотрении дела установлено и подтверждено материалами дела, что регистрирующий орган в рамках проведенной правовой экспертизы представленных ФИО1 по состоянию на 21 ноября 2019 года документов по заключенному с ООО «Строительная компания «Дека» договору от 24 марта 2017 года купли-продажи квартиры, площадью 101,3 кв. м, расположенного по адресу: < адрес >, установил обстоятельства, препятствующие осуществлению заявленной регистрации, поскольку отсутствовали сведения (документы), подтверждающие право собственности продавца (ООО «Строительная компания «Дека»).

Оценив оспариваемый отказ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд приходит к выводу, что он соответствует закону и не нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку сведения (документы), с достоверностью подтверждающие право собственности продавца (ООО «Строительная компания «Дека») не были предоставлены регистрирующему органу ни в период проведения правовой экспертизы, ни в период приостановления государственной регистрации.

Так, из выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта на квартиру следует, что в отношении квартиры по адресу: < адрес > кадастровый < № >, площадью 101, 3 кв.м, права отсутствуют.

Между ООО «Строительная компания «ДЕКА» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договора купли-продажи от 24 марта 2017 трехкомнатной квартиры < № >, расположенной по адресу: < адрес >, кадастровый < № >.

Согласно акту приема-передачи от 24 марта 2017 года указанная квартира была передана административному истцу. Покупатель оплатил продавцу денежные средства в размере 2 134 000 рубля, о чем представлена справка от 24 марта 2017 года.

27 июля 2017 ООО «Строительная компания «Дека» исключено из ЕГРЮЛ.

Вместе с тем, в качестве документов, подтверждающих возникшее право собственности продавца ООО «Строительная компания «Дека», представлены: определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 августа 2015 года по делу № А60-28980/2012 об утверждении мирового соглашения, в соответствии с которым ООО «Строительная компания «Дека» приняло на себя обязательства передать ЖСК «Летний» одну трехкомнатную квартиру, общей площадью (без лоджии) 180,75 кв.м, жилой площадью 57, 43 кв.м, площадь лоджии 11,5 кв.м.; акт об исполнении мирового соглашения от 29 июля 2015 года между ООО «Строительная компания «Дека» и ЖСК «Летний».

Согласно пункту 2 акта об исполнении мирового соглашения от 29 июля 2015 года следует, что у ООО «Строительная компания «Дека» имеется обязательство передать ЖСК «Летний» трехкомнатную квартиру < № > общей площадью 109, 8 кв. м и наличие у ЖСК «Летний» встречного обязательства оплатить указанную квартиру в размере 1 695 896 руб. 70 коп. ЖСК «Летний» не позднее 10 августа 2015 года обязуется погасить ООО «Строительная компания «Дека» задолженность за не переданное имущество (трехкомнатной квартиры < № > общей площадью 109, 8 кв. м) в размере 1 695 896 руб. 70 коп. В случае отсутствия на 10 августа 2015 года оплаты от ЖСК «Летний» ООО «Строительная компания «Дека» задолженности за не переданное имущество в размере 1 695 896 руб. 70 коп., стороны считают исполнившими в полном объеме мировое соглашение, заключенное по делу № А60-28980/2012 о несостоятельности (банкротстве), утвержденного определением Арбитражного суда Свердловской области от 27 июля 2015 года, а инвестиционный договор < № > от 07 сентября 2006 года вместе со всеми дополнительными соглашениями и иными дополнениями в части трехкомнатной квартиры < № >, общей площадью 109, 8 кв.м - расторгнутым с 10 августа 2015 года.

Однако из указанных документов с достоверностью не следует, что оплаты от ЖСК «Летний» не была произведена, при этом площадь спорной квартиры, указанная в договоре купли-продажи, выписке из ЕГРН, определении об утверждении мирового соглашения, акта об исполнении мирового соглашения различная.

Таким образом, непредставление на государственную регистрацию необходимых для регистрации документов влечет невозможность осуществить проверку сделки на предмет ее законности, в то время как такая проверка является обязательной составной частью процедуры государственной регистрации.

Доводы административного истца, что право собственности ООО «Строительная компания «Дека» на спорную квартиру подтверждено решением Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 06 августа 2018 года по гражданскому делу № 2-2079/2018 об освобождении квартиры от ареста являются несостоятельными, поскольку указанное решение суда к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 представлено не было.

Кроме того, при совершении процедуры регистрации у Управления Росреестра по Свердловской области отсутствуют полномочия по принятию и оценке каких-либо доказательств (переписка, акты), что не лишает административного истца права представлять любые доказательства, подтверждающие его право собственности, в ходе рассмотрения соответствующего гражданского иска.

При этом указанное решение суда может иметь преюдициальное значение при рассмотрении в порядке гражданского судопроизводства иска ФИО1 о признании за ним права собственности на указанную квартиру, в случае отсутствия собственников которой соответствующие требования могут быть предъявлены к Администрации города Екатеринбурга, что также следует из решения Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 23 июля 2019 года по гражданскому делу № 2-2325/2019, которым основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Свердловской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру явилось предъявление иска к ненадлежащему ответчику.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в данном конкретном случае административным ответчиком доказана законность оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках заявленного спора в сфере административных правоотношений не имеется.

Доводы административного иска со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд признает несостоятельными, поскольку отсутствие продавца имущества в связи с его ликвидацией не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1, так как причиной отказа стало отсутствие у регистрирующего органа сведений (документов), подтверждающих принадлежность отчужденного имущества ООО «Строительная компания «Дека», которое выступало продавцом по договору купли-продажи имущества от 24 марта 2017 года.

Поскольку обязательным условием для применения указанных положений пункта 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца) и при наличии иных причин для отказа в государственной регистрации, данные разъяснения при рассмотрении публичного спора в данном случае применению не подлежат.

Проанализировав вышеизложенные положения законодательства, установленные обстоятельства, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого решения Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации права собственности незаконным, поскольку оно содержит правомерное основание отказа со ссылкой на норму закона, принято уполномоченным органом в пределах предоставленной компетенции и соответствует требованиям закона, с учетом наличия спора о праве на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение соответствует законодательству и не нарушает права административного истца, поэтому в силу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требования административного искового заявления ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Суд отмечает, что ФИО1 не лишен возможности обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства, что соответствует позиции Верхового Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27 декабря 2017 года по делу № 304-ЭС17-19063.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО2 о признании незаконным решения от 25 ноября 2019 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, возложении обязанности отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд города Екатеринбурга.

Судья Л.Ю. Курищева