Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности *** от ***, представителя административного ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности *** от ***, представителя заинтересованного лица ООО «Строительное управление ***» ФИО3, действующей на основании доверенности от ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

установил:

ФИО4 обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от *** об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый *** и обязании произвести государственную регистрацию права собственности ФИО4 на указанный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в течение трех дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указал, что *** сдал в Управление Росресстра документы для государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, что подтверждается распиской. Однако решением от *** в регистрации права собственности на квартиру Росресстром отказано, так как представленные в регистрирующий орган документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты, в связи с тем, что от ООО «Строительное управление № 5» поступило письмо, что заявление о зачете взаимных требований ими не удовлетворено. Данный отказ Росресстра незаконен по следующим основаниям. В соответствии с требованиями ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» для регистрации права собственности на объект долевого строительства должны быть предоставлены документы, подтверждающие факт его постройки – разрешение на ввод в эксплуатацию, и передаточный акт. Таким образом, все документы ФИО4 были представлены. Кроме того, оплата ФИО4 была произведена полностью посредством зачета взаимных требований, что следует из соответствующих документов. ФИО4 и ООО «Строительные технологии» был заключен договор уступки права требования. На основании указанного договора цессии от *** ФИО4 стал новым кредитором должника ООО Строительное управление № 5» по оплате выполненных работ на сумму *** После чего ФИО4 *** в адрес ООО «Строительное управление №5» было направлено заявление на зачет взаимных требований от ***, которое было получено ООО «СУ № 5» ***. Зачет является способом прекращения обязательства, односторонней сделкой. Соответственно, пока не установлено иное, а именно: указанная сделка не признана недействительной, зачет взаимных требований является действующим, так как действующее гражданское законодательство не предусматривает возможности восстановления правомерно и обоснованно прекращенных зачетом обязательств при отказе от сделанного стороной заявления о зачете.

На основании изложенного просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от ****** об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый *** и обязании произвести государственную регистрацию права собственности ФИО4 на указанный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в течение трех дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

В судебном заседании представитель Росресстра ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала. Просила отказать в их удовлетворении, в обоснование своей позиции указала, что *** ФИО4 обратился с пакетом документов для регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: ***. Ответчиком *** за ***. *** за *** вынесено сообщение об отказе на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 закона о регистрации № 122-ФЗ, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В связи с тем, что в материалах регистрационного дела имеется информация о том, что ООО «СУ № 5» не было удовлетворено заявление ФИО4 на зачет взаимных требований, ответчик пришел к выводу, что уступка права требования в данном случае невозможна, а договор *** от *** является незаконным и юридическую силу не имеет. Таким образом, государственный регистратор сделал вывод о том, что ФИО4 не произведен расчет по договору участия в долевом строительстве от ******.

Представитель заинтересованного лица ООО «Строительное управление №5» ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, при этом указала, что регистрирующий орган неправомерно истребовал документы об оплате, т. к. факт оплаты не имеет значения для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В силу ст. 16 Федерального закона от «21» июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя о государственной регистрации, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Объект долевого строительства заявителем не оплачен, поскольку ООО «Строительное управление № 5» не признает факта зачета. Так, заявление о зачете не сопровождалось предоставлением наличия доказательств
встречных требований. На дату предоставления заявления о зачете взаимных требований - «*** года уведомление об уступке права требования (переходе прав кредитора), договор уступки Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 5» представлены не были. Против требований нового кредитора ООО «Строительное управление № 5» заявлен зачет требований к предыдущему
кредитору, в связи, с чем в счет данных требований не может быть зачтено требование
ООО «Строительное управление № 5» об уплате
объекта долевого строительства. Таким образом, регистрация права собственности на объект долевого строительства может
быть возможна только при одновременной регистрации ипотеки на объект долевого
строительства в пользу застройщика. Наличие документов, подтверждающих оплату объекта долевого строительства, является обязательным для регистрации права собственности дольщика. В связи, с чем в отсутствие документов об оплате объекта долевого строительства право собственности могло быть зарегистрировано только при одновременной регистрации ипотеки в пользу застройщика. В данной ситуации застройщик фактически кредитует дольщика, предоставляет ему
объект долевого строительства в кредит, с последующей оплатой, в связи, с чем одновременно
с регистрацией права собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит
регистрации ипотека в пользу застройщика.

Представитель заинтересованного лица ООО «Строительные технологии» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения настоящего гражданского дела был уведомлены надлежащим образом.

В отзыве на заявление представитель ООО «Строительные технологии» просил заявленные ФИО4 требования удовлетворить, при этом, указал, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О долевом участии в строительстве» следует, что отсутствие оплаты не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на объект долевого строительства. Если квартира не оплачена, продавец имеет право защищать свои права путем обращения в суд к покупателю с требованием о взыскании суммы долга. Кроме того, подтвердил, что между ФИО4 и ООО «Строительные технологии» заключен договор уступки права требования. На основании указанного договора цессии от *** ФИО4 стал новым кредитором должника ООО Строительное управление № 5» по оплате выполненных работ на сумму ****** После чего ФИО4 *** в адрес ООО «Строительное управление №5» было направлено заявление на зачет взаимных требований от ***. Таким образом, квартира, приобретенная по договору участия в долевом строительстве по адресу: ***, была на момент подачи документов в Росресстр полностью оплачена, так как зачет не был признан недействительной сделкой.

Заслушав представителя административного истца, административного ответчика, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

В силу пункта 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с определением, данным в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено, что *** ФИО4 обратился с заявлениями *** о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер *** (л.д. 34).

*** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление) на основании п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ) вынесено решение о приостановлении государственной регистрации до *** на основании совместного заявления сторон.

*** в адрес Управления заявитель предоставил дополнительно договор уступки права требования от ***, уведомление и заявление о зачете (л.д. 41).

*** Управление на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ вынесло решение об отказе в государственной регистрации права собственности *** на объект недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый ***, в котором указано следующее.

Управление отказало в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что документы, предоставленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, так как из представленных заявителем документов невозможно однозначно установить факт исполнения обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ******.

Оценивая доводы ФИО4 о незаконности решения Управления от ******, суд учитывает следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО4 *** был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО «Строительное управление №5», который был зарегистрирован в соответствии с требованиями Закона № 122-ФЗ (л.д.26-32).

Согласно условиям договора застройщик обязуется построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Стоимость объекта долевого строительства составляет ***, из них первоначальный взнос – *** и *** дольщик обязуется оплатить после регистрации договора долевого участия.

*** стороны: ФИО4 и ООО «СУ № 5», составили акт приема-передачи на объект долевого строительства – квартиры, расположенной по адресу: *** (л.д.33).

Согласно представленному заявителем в Управление разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № *** жилой дом, секции *** по адресу: ***, введен в эксплуатацию ***.

Согласно статье 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Порядок оформления документов, касающихся передачи объекта строительства в многоквартирном жилом доме и предоставляемых для государственной регистрации прав и сделок, прямо урегулирован в Федеральном законе РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о долевом участии в строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4 статьи 16 Закона о долевом участии в строительстве).

К правам и обязанностям сторон спорных правоотношений по поводу оформления акта приема-передачи квартиры, предоставляемого на государственную регистрацию, применяются положения указанного выше Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, и в частности, положения статей 8, 12 и 16, из которых прямо следует, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым обеими сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

С момента подписания такого акта сторонами их обязательства друг перед другом считаются исполненными. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, после подписания передаточного акта участник долевого строительства ФИО4 имел все предусмотренные законом основания для государственной регистрации права собственности на переданный ему застройщиком объект долевого строительства, дополнительно предоставив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отказывая в регистрации права собственности на объект недвижимости государственный регистратор констатирует наличие задолженности у участника долевого строительства перед застройщиком указывая, что невозможно установить факт оплаты цены Договора долевого участия.

Вместе с тем, ответственность участника долевого строительства за неисполнение условий договора по оплате цены договора установлена статьями 5 и 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Обязанность участника долевого строительства по передаче в залог застройщику объекта долевого строительства названными статьями не предусмотрена, как правильно указал государственный регистратор. Возложение на участника долевого строительства дополнительной обязанности, не предусмотренной положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и другими нормативными актами, ущемляет предусмотренные законом права дольщика.

При таких обстоятельствах, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению, в связи с чем, признает незаконным отказ Управления от ****** в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.

В силу п. 1 части 2 статьи 227 КАС РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод или препятствие к осуществлению таких прав и свобод.

Из п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ следует, что в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

Признавая оспариваемое решение государственного регистратора незаконным, суд полагает возможным установить для административного ответчика обязанность произвести государственную регистрацию права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Согласно ч. 6.ст. 20 Закона № 122-ФЗ если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор обязануведомитьзаявителя по указанному в заявлении о государственной регистрации прав адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав.

Учитывая сроки проведения государственной регистрации прав, соответствующее действие административному ответчику следует совершить в месячный срок, о чем сообщить в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу.

Относительно требования представителя истца обязать Управление выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в течение трех дней с момента вступления в законную силу решения суда, суд не находит оснований для удовлетворения такого требования, поскольку в компетенцию суда при рассмотрении дел, возникающих из публичных правоотношений, не входит решение вопроса об обязании совершать какие-либо действия административным ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования административного истца ФИО4 о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от ***, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от ****** в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.

Возложить на Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области обязанность устранить нарушение прав заявителя: осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента составления мотивированного решения в окончательной форме.