Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Титова Олега Игоревича к МО «Город Йошкар-Ола» в лице Администрации ГО «Город Йошкар-Ола», КУМИ Администрации ГО «Город Йошкар-Ола» о признании формирования земельного участка под многоквартирным домом незаконным, возложении обязанности произвести работы по формированию земельного участка под многоквартирным домом,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Титов О.И. обратился в суд с иском к МО Город Йошкар-Ола в лице Администрации ГО «город Йошкар-Ола о признании недействительным формирования земельного участка, возложении обязанности переформировать земельный участок с кадастровым номером <номер> под многоквартирным домом <номер> по <адрес>

В обоснование указал, что является собственником квартиры <номер> в указанном жилом доме, ему стало известно, что при формировании придомового земельного участка Администрацией (кадастровый <номер>) его площадь определена 3 762 кв.м., однако о межевании собственники помещений не извещались, их мнение не было учтено, процедура была нарушена, общая требуемая площадь должна составлять ориентировочно 11 058,75 кв.м.

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика было привлечено КУМИ Администрации г. Йошкар-Олы, с учетом того, что земельный участок формировался на основании заявления КУМИ.

В судебное заседание Титов О.И. не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело без его участия, ранее в ходе рассмотрения дела судом пояснял, что он проживает и владеет жильем в данном многоквартирном доме, его права нарушаются поскольку придомовая территория не соответствует требуемым размерам, что препятствует ее благоустройству, о нарушении прав он узнал в январе 2022 года.

Представитель Администрации МО ГО «Город Йошкар-Ола» в суд не явился, ранее в ходе рассмотрения дела с иском не соглашался, при этом в ходе рассмотрения дела не оспаривал, что о формировании участка жильцы дома не извещались, в архиве уведомлений не имеется.

КУМИ Администрации г. Йошкар-Олы в суд представителя не направило, извещено надлежаще.

Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Йошкар-Олы в суд представителя не направило, извещено надлежаще.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Редакция п.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая при введении данного кодекса в действие предусматривала, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Согласно абз. 2 п.7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в первой редакции) границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в первоначальной редакции) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении общего имущества жилого дома действовал Закон о товариществах собственников жилья (утратил силу 1 марта 2005 года) закреплявший перечень общего имущества кондоминиума. В состав такого имущества входил земельный участок в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства (статья 7). Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (статья 8). Порядок установления границ и размеров земельных участков в кондоминиумах определялся статьями 10 и 11 названного Закона. Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами. Размеры участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации. В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

Правительством Российской Федерации было издано постановление от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", а Министерством Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству - приказ от 26.08.1998 N 59 "Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах". В них закреплялся порядок определения размера и установления границ земельного участка в составе кондоминиума. По общему правилу, границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) не подлежали пересмотру. Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. При определении границ участка учитывались этажность жилого многоквартирного дома, а также то, какие строительные нормы и правила действовали в период его строительства. Определялся удельный показатель земельной доли, который представляет собой площадь земельного участка, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений дома. В результате расчетов с использованием показателя земельной доли определялся нормативный (передаваемый в собственность бесплатно) размер земельного участка.

Согласно п. 3 приказа Минстроя от 26.08.1998 год № 59 определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах. Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись: - территории под жилыми зданиями; - проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям; - открытые площадки для временного хранения автомобилей; - придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей; - хозяйственные площадки; - физкультурные площадки.

Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 утверждены СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». В соответствии с пунктом 124 СанПиН 2.1.3684-21 земельные участки многоквартирных жилых домов, общежитий, центров временного размещения иностранных граждан, лиц без гражданства, в том числе беженцев и иммигрантов должны: соответствовать гигиеническим нормативам, установленным для атмосферного воздуха, почвы, уровням ионизирующих и неионизирующих излучений территорий населенных мест; быть благоустроены, озеленены, оборудованы проездами и тротуарами с твердым покрытием, иметь электрическое освещение; ежедневно убираться; поливаться водой при температуре воздуха выше плюс 10 °С, подвергаться антигололедным мероприятиям при температуре ниже 0 °С.

Исходя из вышеизложенного на земельном участок под многоквартирным домом должен быть сформирован, так чтобы площадь земельного участка позволяла разместить на нем: элементы благоустройства, озеленения, проезды и тротуары, дворовое освещение, следует учитывать фактическое землепользование и период возведения здания.

Подпунктом «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества многоквартирного дома включается, в том числе, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 В состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019 года № 153/пр границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах, согласно п. 5 данных рекомендаций размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из: 1) площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме; 2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам…. 4) наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в многоквартирном доме в рамках федерального проекта "Формирование комфортной городской среды", с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

Согласно пункту 1.2 СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. № 64 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» настоящие санитарные правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 В состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Постановлением Администрации ГО «Город Йошкар-Ола» от <дата><номер> были утверждены нормативы градостроительного проектирования ГО «Город Йошкар-Ола», п. 2.2.3.8 которых установлено, что размер земельного участка отводимого под строительство жилого здания должен обеспечивать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений. Впоследствии Решением Собрания депутатов ГО «Город Йошкар-Ола» от 23.06.2021 года № 235-У11 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа "Город Йошкар-Ола", п 4.2.1.3 которых также определено для многоквартирного жилого дома должны быть организованы: - подъезды к входным группам, в том числе для специализированного автомобильного транспорта (пожарного, скорой помощи, иного специализированного транспорта), в соответствии с разделом 5.2.3; - пешеходные коммуникации для обеспечения подходов к входным группам жилого здания и передвижения по территории участка в соответствии с разделом 5.2.2; - места хранения и паркирования легкового автотранспорта жителей в соответствии с разделом 5.2.5, за исключением случаев реконструкции жилых домов без изменения параметров; - гостевые автостоянки, места паркирования легкового автотранспорта работающих и посетителей, учреждений и предприятий в соответствии с таблицей 5.2.7.3.1; - территории, имеющие естественное растительное покрытие (озелененные придомовые территории); - детские игровые и спортивные площадки, места для отдыха жителей, и иные планировочные элементы, имеющие искусственное покрытие;- площадки для сбора твердых коммунальных отходов.

Согласно п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. (67.) Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. Таким образом, земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется исходя из требований земельного и градостроительного законодательства применительно к фактически сложившемуся землепользованию. Учитываются плотность застройки территории и естественные границы участка, его площадь определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период его застройки, с учетом изложенного должен решаться вопрос о его достаточности либо недостаточности.

В ходе рассмотрения дела установлено следующее. Титов О.И. является собственником квартиры <номер> в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в силу вышеприведенных норм законодательства и подзаконных актов он имеет предусмотренные законом права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, порядок формирования участка определялся вышеуказанными правовыми актами. Жилой дом по адресу: <адрес>, в настоящее время расположен на земельном участке с кадастровым <номер> площадью 3762 кв.м., из которых площадь застройки 3762 кв.м., в нем 250 квартир. Согласно общеизвестным данным портала ЖКХ (http://12jkh.ru/buildings/Йошкар-Ола) годы постройки <адрес> 1994-1998.

Исходя из Местных нормативов градостроительного проектирования ГО «Город Йошкар-Ола», утв. Решением Собрания депутатов ГО «город Йошкар-Ола» от 23.06.2021 года № 235-У11 площадь существующего участка под многоквартирным домом не соответствует действующим нормативам, должна составлять не менее 3 762 кв.м., включать детские игровые площадки, площади для отдыха взрослых и занятий спортом, хозяйственные площадки, автостоянки.

Земельный участок <номер> площадью 3762 кв.м., был поставлен на кадастровый учет <дата>, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в период действия Закона о товариществах собственников жилья однако до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также Правил землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола (утв. Решением III сессии Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от <дата> N 30-V "О Правилах землепользования и застройки городского округа "Город Йошкар-Ола", где прямо предусмотрено право граждан участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Республики Марий Эл и нормативными правовыми актами городского округа "Город Йошкар-Ола" и в порядке статьи 8 настоящих Правил, что по мнению суда не исключает права граждан на получение информации о принимаемых в муниципальном образовании решениях по вопросам землепользования, прямо затрагивающих их права и обязанности.

Согласно кадастрового дела данного объекта недвижимости, формирование земельного участка и его постановка на кадастровый учет производилось на основании заявления КУМИ Администрации г. Йошкар-Ола <дата> года с приложением описания земельного участка, участок сформирован таким образом, что не включает отраженную на схеме дворовую территорию дома фактически обслуживающую дом, межевание произведено фактически по отмостке, участок окружен неразграниченными муниципальными землями (см. данные публичной кадастровой карты), естественных границ в его близости не имеется.

В ходе рассмотрения дела материалы о публиковании сведений об утверждении схемы размещения земельного участка под указанным многоквартирным домом, как и самой схемы, не обнаружены, уведомлений в адрес собственников дома в архиве не имеется. Таким образом, не оспаривается ответчиком то, что о формировании участка жильцы дома каким-либо образом не уведомлялись, при таких обстоятельствах суд соглашается с доводом стороны истца, что об оспариваемом действии истец узнала в январе 2022 года.

Равным образом, материалами дела подтверждается, что площадь придомовой территории не соответствует действующим нормативам (в.т.ч. утв. Решением Собрания депутатов ГО «Город Йошкар-Ола» от 23.06.2021 года № 235-VII), исходя из числа квартир – 250, количество жильцов усредненно 650 человек. Площадь застройки под многоквартирным домом 3672 кв.м., площадь внутридворового проезда с газонами и тротуарами составляет 4221,75 кв.м., общая площадь должна составлять 11 058,75 кв.м согласно нормативов, фактически имеется 3762 кв.м. Доказательств законности действий в части соблюдения порядка формирования земельного участка (в том числе согласно формулы утвержденной Министерством Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству - приказ от 26.08.1998 N 59), решения вопроса о границах земельного участка под многоквартирным домом,достаточности размера предоставленного земельного участка для реализации предусмотренных законом правомочий собственников квартир данного дома, ответчиком не представлено.

В данном случае, исходя из представленных истцом доказательств и расчетов, имеется возможность формирования земельного участка под данным многоквартирным домом в большем размере. Доказательств соблюдения административным ответчиком я требований закона о формировании земельного участка с учетом элементов озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектов, не имеется.

При таких обстоятельствах, заявленные требования о признания недействительным сформированного земельного участка <номер> под многоквартирным домом <номер> по <адрес>, обязании проведения работ по формированию указанного земельного участка в соответствии с требованиями земельного, градостроительного и жилищного законодательства являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание обстоятельства дела, позицию сторон, суд полагает возможным удовлетворить ходатайство ответчика и установить срок исполнения решения суда в части проведения работ по формированию земельного участка под многоквартирным домом <номер> по <адрес> в соответствии с требованиями земельного, градостроительного и жилищного законодательства в срок не более 360 дней с момента вступления решения суда.

По мнению суда данное решение не нарушает права и законные интересы иных собственников квартир в доме либо 3х лиц, не являющихся собственниками квартир в данном многоквартирном доме, поскольку при формировании вновь земельного участка подлежат соблюдению установленные законом процедуры, включая проведение общественных обсуждений либо публичных слушаний согласно ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решение является основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером <номер> под многоквартирным домом <номер> по <адрес> и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 174, 177, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным формирование земельного участка с кадастровым номером <номер> под многоквартирным домом <номер> по <адрес>.

Возложить на муниципальное образование Город Йошкар-Ола» в лице Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» обязанность в срок не более 360 дней с момента вступления решения суда в силу провести работы по формированию земельного участка под многоквартирным домом <номер> по <адрес> в соответствии с требованиями земельного, градостроительного и жилищного законодательства.

Решение является основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 12:05:020211:8 под многоквартирным домом <номер> по <адрес> РМЭ и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РМЭ в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Йошкар-Олинский городской суд.

Судья: Лаптева К.Н.

Мотивированное решение составлено 23 мая 2022 года (пн.)

Решение01.06.2022