Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кунгуре Пермского края административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным действия по приостановлению государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании незаконным действий (бездействия) регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект.

Свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в Кунгурский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю для осуществления государственной регистрации права собственности на построенное здание магазина (кадастровый №), расположенное по адресу: <адрес> на земельный участках с кадастровыми номерами № и № по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ. Управление Росреестра по Пермскому краю приостановило государственную регистрацию права собственности на здание указанного магазина в связи с тем, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: земельные участки, предоставленные истцу по договорам аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., имеют разрешенное использование: «для размещения объектов торговли», «для расширения территории под объектом торговли», т.е. для целей, не связанных со строительством. Считает данное приостановление незаконным, нарушающим его права на регистрацию права собственности и связанного с этим право распоряжения созданным им имуществом. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ. был утвержден акт выбора и обследования земельного участка для строительства магазина, после чего, в соответствии с Правилами застройки Троельжанского сельского поселения и Градостроительными регламентами, утвержденными законодательным собранием Кунгурского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ., им получено разрешение на строительство здания магазина, выданное УИЗОиГ Кунгурского муниципального района. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ., выданному УИЗОиГ Кунгурского муниципального района, магазин введен в эксплуатацию. Указывает, что согласно Правилам землепользования и застройки Троельжанского сельского поселения, земельные участки находятся в территории ОДК «Общественно-деловая зона комплексная». В соответствии с Градостроительным регламентом определены виды разрешенного использования для данной территориальной зоны, одним из которых является «для размещения объектов торговли». Данный вид разрешенного использования является основным видом для указанной территориальной зоны ОДК. Правоустанавливающие документы в виде договоров аренды у регистратора имеются, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта также было предоставлено. Кроме того, согласно информации Минэкономразвития России «Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ» (ответ на вопрос № 62): «Понятие «размещение» подразумевает собой строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию объекта капитального строительства (пп.7 п.5 ст.27 ЗК РФ). Полагает, что целевое использование указанные земельных участков соответствует нормам ЗК РФ и градостроительным регламентам, а предусмотренное разрешенное использование земельного участка «для размещения объекта торговли» включает в себя понятие «под строительство», и не требует смены разрешенного использования в целью регистрации объекта недвижимости – магазина, введенного в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством. В связи с чем, считает, что приостановление Управлением Росреестра по Пермскому краю государственной регистрации права собственности на здание магазина, а также требование о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации незаконными и нарушающими его права.

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовал, доверил представлять свои интересы ФИО2, который в судебном заседании на иске в заявленном виде настаивал. Дополнительно пояснил, что созданный объект - магазин, на земельном участке нельзя считать самовольной постройкой, поскольку здание создано на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование соответствует планировке и застройке для размещения объекта торговли, были получены соответствующее разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, оснований для приостановления государственной регистрации права на объект торговли не имелось.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО3 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание магазина, расположенное по адресу: <адрес>. В качестве правоустанавливающего документа на регистрацию представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. Заявленное к регистрации здание магазина расположено на земельном участке с кадастровым номером № для размещения объектов торговли и на земельном участке с кадастровым номером № для расширения территории под объектом торговли. Указанные участки предоставлены истцу по договорам аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. и имеют разрешенное использование «для размещения объектов торговли», «для расширения территории под объектом торговли» соответственно, то есть для целей не связанных со строительством. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. был заключен ФИО1 на основании ст.22 ЗК РФ, как с лицом, имеющим преимущественное право на заключение нового договора аренды (ранее с ним был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.). По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. истцу был предоставлен земельный участок для размещения объекта торговли (торгового вагончика), а не для строительства здания магазина. Таким образом, государственная регистрация прав на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством, не является правомерной. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация была приостановлена на срок <данные изъяты> месяц по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 в связи с необходимостью подготовки документов, подтверждающих предоставление земельного участка под строительство здания магазина.

Представитель заинтересованного лица УИЗОиГ Кунгурского муниципального района в судебном заседании не участвовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия. Согласно представленному письменному отзыву, разрешение данного вопроса оставляет на усмотрение суда, указав, что в соответствии с договорами аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. истцу предоставлены два земельных участка, один из которых с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, другой – для расширения зоны под объектом торговли. ДД.ММ.ГГГГ. истцу было выдано разрешение на строительство. Все обязательства по указанным договорам аренды им соблюдались в полном объеме. Учитывая письмо Минэкономразвития России «Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ответ на вопрос № 62), а также с учетом выдачи разрешения на строительство объекта, полагает, что возведение объекта капитального строительства на земельных участках с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли и для расширения зоны под объектом торговли, предполагает возведение объекта капитального строительства.

Представитель заинтересованного лица Администрации Троельжанского сельского поселения в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия, согласно которому возражений по заявленным требованиям не имеет. Дополнительно указал, что Градостроительные регламенты и Правила землепользования и застройки в ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. разработаны не были.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Подпункт 8 пункта 1 ст.1 ЗК РФ предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст.7 ЗК РФ земли в РФ подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В силу пункта 2 вышеприведенной статьи земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГсК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 ГсК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Положениями п.2 ст.9, п.2 ст.10 и п.2 ст.11 ЗК РФ предусмотрено право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

В соответствии с п.1 ст.25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу п.2 ч.1 ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с п.1 ст.85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам (жилым, общественно-деловым, производственным и т.п.).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п.3 ст.85 ЗК РФ).

В силу положений ч.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Судом установлено:

Постановлением и.о.главы Кунгурского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для размещения объекта торговли, площадью <данные изъяты> кв.м. в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, сроком на <данные изъяты> лет /л.д.19/.

На основании указанного постановления, ДД.ММ.ГГГГ. между МУ «Комитет имущественных и земельных отношений Кунгурского муниципального района» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № /л.д.22-26/.

Право аренды ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.26-оборот/.

Согласно п.1.2 договора аренды, приведенное в договоре целевое использование является окончательным, именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием» и не может самостоятельно изменяться арендатором.

Согласно п. 2.1 договора…, договор заключен сроком на <данные изъяты> лет с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.3.1 договора … предусмотрено, что арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных настоящим законодательством и договором в соответствии с целью и условиями его предоставления – Разрешенным использованием.

ДД.ММ.ГГГГ. был утвержден акт обследования и выбора земельного участка для предоставления ФИО1 данного земельного участка для строительства магазина /л.д.16/.

После чего, ДД.ММ.ГГГГ. Управлением имущественных и земельных отношений Кунгурского муниципального района, в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ, ФИО1 выдано разрешение на строительство № /л.д.12/.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ., выданному УИЗОиГ Кунгурского муниципального района, построенный магазин введен в эксплуатацию /л.д.13-15/.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Кунгурский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю для осуществления государственной регистрации права собственности на построенное здание, расположенное по адресу: <адрес>. В качестве правоустанавливающих документов заявителем в регистрирующий орган были представлены: разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию /л.д.11/.

В соответствии со ст.9,13,17 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

ДД.ММ.ГГГГ. при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, Кунгурским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Пермскому краю вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на здание магазина на срок <данные изъяты> месяц с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.9/.

Как следует из уведомления, государственная регистрация приостановлена по следующим основаниям: представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Из информации Администрации Троельжанского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ. за № следует, что согласно Правилам землепользования и застройки Троельжанского сельского поселения, утвержденных решением Земского собрания Кунгурского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. № (Карта градостроительного зонирования населенной территории), земельные участки находятся в территориальной зоне ОДК «Общественно-деловая зона комплексная». Основными видами разрешенного использования являются, в т.ч. объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Соответственно земельным участкам истца присвоены виды разрешенного использования: для размещения объектов торговли и для расширения зоны под объектом торговли. Присвоить вид разрешенного использования «для строительства магазина» не представляется возможным /л.д.44/.

Оценивая в совокупности показания лиц, участвующих в деле и письменные доказательства, суд приходит к выводу, что по уведомление по приостановлению государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости – здание магазина, произведенное согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. №, не соответствует закону, является необоснованным, нарушает имущественные права заявителя и подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

До утверждения на основании абзаца третьего пункта 2 статьи 7 ЗК РФ Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков нормативно-правового акта, который бы непосредственно устанавливал единообразные виды разрешенного использования земельных участков в целях строительства, не существовало.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ вышеуказанного классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

На период возведения ФИО1 здания магазина Градостроительные регламенты и Правила землепользования и застройки разработаны не были.

Однако Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, в целях определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов устанавливались виды их разрешенного использования, в том числе, следующий: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (пункт 1.2.5).

Суд полагает, что для возведения ФИО1 здания спорного магазина в ДД.ММ.ГГГГ. не требовалось изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку использование земельного участка под размещение объектов торговли не исключает строительство на его территории магазина. Действовавшее на момент застройки законодательство таких запретов не содержало.

Такое использование земельного участка соответствовало пункту 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, где предусмотрена возможность размещения на земельном участке объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Исходя из взаимосвязанных положений абзаца пятого пункта 3 статьи 5, подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Коме того, как следует из п.44 Информации Минэкономразвития России «Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», понятие «размещение» подразумевает собой строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию объекта капитального строительства (п.п.7 п.5 ст.27 ЗК РФ).

При таких обстоятельствах, суд считает, что при возведении здания спорного магазина правила землеотвода не были нарушены.

Поскольку представленные заявителем на государственную регистрацию документы по форме и содержанию соответствовали требованиям Федерального закона № 122-ФЗ, в частности ст.25, оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание магазина у Управления Росреестра по Пермскому краю не имелось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ в государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости – здание магазина, на том основании, что представленные им документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, является незаконным.

Иных установленных законом оснований для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество в сообщениях регистрирующего органа не указано и суду не представлено.

Руководствуясь ст.ст.175-180,227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое требование ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Кунгурский межмуниципальный отдел) по приостановлению государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости – здание магазина, расположенное по адресу; <адрес> (кадастровый №), произведенное согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Кунгурский межмуниципальный отдел) устранить допущенное нарушение прав ФИО1 путем осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – здание магазина, расположенное по адресу; <адрес> (кадастровый №) в течение <данные изъяты> рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

В течение месяца со дня вступления решения в законную силу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Кунгурский межмуниципальный отдел) необходимо сообщить об его исполнении в Кунгурский городской суд Пермского края и административному истцу ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.А.Лутченко