Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЛИАН-ЭВЕНТ» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества и возложении обязанности устранить допущенное нарушение,

у с т а н о в и л:

ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» в лице директора ФИО3 обратилось в суд с административным иском, в котором просит признать незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, выраженный в письме №69-ЛA-01/3595 от 20 июля 2021 года, которым ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества; обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» путем принятия решения об условиях приватизации недвижимого имущества: административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу, <адрес>, назначение - нежилое и расположенного под ним земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – под магазин, адрес, <адрес>, арендуемого субъектом малого предпринимательства ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» из федеральной собственности в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 23 марта 2018 года заключен договор аренды № 1563-т между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (арендодатель) и ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» (арендатор). В рамках данного договора Территориально управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области предоставило, а ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» приняло в аренду объекты недвижимого имущества: административное здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок из земель насаленных пунктов общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование под магазин, адрес: <адрес>. Собственником данного имущества является Российская Федерация в лице Территориального управления на основании Положения Территориального управления, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 года № 278. Договор заключен сроком на 49 лет с 23 марта 2018 года по 31 марта 2043 года, объекты недвижимого имущества были переданы Обществу по акту приема-передачи от 23 марта 2018 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, произведена государственная регистрация договора аренды № 1563-т от 23 апреля 2018 года за номером № от 24 апреля 2018 года. В границах земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, расположен объект культурного наследия федерального значения (объект археологического наследия) - «Загородский посад г. Твери» на основании Постановления Губернатора Тверской области от 26 октября 2000 года № 468 «Государственный список памятников истории и культуры Тверской области местного значения». Административное здание с кадастровым номером № также является объектом культурного наследия регионального значения - «Комплекс жилой застройки по улице Радищева, кон. XVII- нач. XIX вв., дом жилой, кон. XVII- нач. XIX вв. Письмом от 12 июля 2021 года Общество обратилось в Территориальное управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ). Территориальное управление по результатам рассмотрения заявления Общества от 12 июля 2021 года письмом от 20 июля 2021 года № 69-ЛA-01/3595 отказало в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Территориальное управление в своем отказе указывает на запрет реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ, так как приватизация объектов культурного наследия допускается лишь в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ). Общество считает, что данный отказ, выраженный в письме №69-ЛА-01/3595 от 20 июля 2021 года, не соответствует нормам действующего законодательства, является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества в виду следующего. Государственный орган власти своими незаконными действиями делает невозможным полноценное осуществление прав Общества в отношении арендуемого имущества, которое в рамках Федерального закона № 159-ФЗ подлежит отчуждению из государственной собственности. Фактически федеральным органом исполнительной государственной власти созданы для Общества препятствия в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона №159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. Согласно ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий. Общество отвечает всем условиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ: Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства; на день подачи заявления о реализации преимущественного права арендованные объекты недвижимого имущества находились в непрерывном владении заявителя более двух лет в соответствии с договором аренды; задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствует, спорное имущество не включено в утверждённый в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерльного закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Имущество, находящееся в аренде в Общества принимая во внимание особенности приватизации объектов культурного наследия урегулированные Федеральным законом от 12 декабря 2001 года №178-ФЗ и ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия) следует, что Федеральный закон от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ допускает продажу объектов культурного наследия в частную собственность субъектов малого и среднего предпринимательства по правилам Федерального закона № 159-ФЗ. Нормы Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ не содержат запрета на приватизацию объектов культурного наследия, учитывая, что спорный объект недвижимого имущества предоставлен Обществу в аренду при прохождении процедуры торгов, при этом Общество полностью соответствует условиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, соответственно, Общество имеет установленную законом возможность на реализацию своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Территориального управление в обоснование своей позиции приводит определение Верховного суда Российской Федерации от 12 сентября 2018 года по делу №301-КГ18-753, которое нельзя рассматривать как имеющее практикобразующее, прецедентное значение. Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 17 октября 2017 года № 24-П установил, какие именно органы в составе Верховного суда Российской Федерации уполномочены участвовать в формировании официального толкования законодательства. Конституционный суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что определение (изменение) практики применения правовой нормы может осуществлять такими актами ВС РФ, которые обладают свойствами окончательности (т.е. не могут быть отменены или изменены в каком-либо процессуальном порядке) и принимаются входящим в его состав органом, чьи решения отражают правовую позицию ВС РФ в целом – это акты Пленума ВС РФ, а также акты Президиума ВС РФ (по конкретным делам). Судебные акты коллегий ВС РФ, согласно позиции КС РФ, в силу самого порядка их формирования не могут рассматриваться как отражающие позицию ВС РФ в целом и не обладают свойствами, присущими постановлениям Президиума ВС РФ по конкретным делам. Кроме того, Конституционный суд Российской Федерации указывает, что право на приватизацию, имеет конституционное значение, поскольку его установление обусловлено переходом к многообразию форм собственности, осуществляется в целях стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики (постановления от 03 ноября 1998 года № 25-П, от 20 декабря 2010 года № 22-П). Конституционный суд Российской Федерации также указывал, что государство, закрепляя право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (постановление от 03 ноября 1998 года № 25-П, определения от 05 ноября 2003 года№ 350-О, от 09 июля 2004 года № 241-0, от 18 апреля 2006 года № 119-О). Очевидно, что принятие Федерального закона №159-ФЗ, который предусматривает упрощенный порядок приватизации арендованного имущества для субъектов малого бизнеса, связано с обеспечением для этих субъектов возможностей конкурировать с более сильными компаниями в финансовом аспекте, чтобы эти субъекты реально могли приобрести в собственность арендуемое в течение многих лет имущество. Таким образом, Общество считает, что продажа объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться, в том числе в случаях, когда субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом выкупа данного объекта на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. Федеральный закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. В данном случае заключение договора купли-продажи арендуемого имущества возможно в рамках реализации преимущественного права Общества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. При этом, действиями Территориального управления созданы Обществу препятствия в реализации его прав. В связи с чем, административный истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Определением Центрального районного суда г. Твери от 19 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Главное управление по охране объектов культурного наследия Тверской области.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных административным истцом требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела (л.д. 77-78).

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Главного управления по охране объектов культурного наследия Тверской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явился, однако, представил суду письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии, а также письменный отзыв на иск, приобщенный к материалам дела (л.д. 106-108).

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из положений ст. 4 КАС РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также вправе обратиться в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

Частью 2 ст. 46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединения и должностных лиц. Порядок реализации данного права предусмотрен главой 22 КАС РФ.

В силу положений ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 1 ст. 219 КАС РФ предусмотрено, что если Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» на основании договора аренды № 1563-т от 23 марта 2018 года, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ», принадлежит административное здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, назначение – нежилое, и расположенный под ним земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – под магазин, по адресу: <адрес> сроком до 31 марта 2043 года.

В соответствии с решением Калининского облисполкома от 20 августа 1973 года № 310, здание, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия регионального значения «Комплекс жилой застройки по улице Радищева, к. XVIII - н. XIX в.в.: Дом жилой, кон. XVIII- нач. XIX в.в.».

Земельный участок по вышеуказанному адресу в соответствии с Постановлением Губернатора Тверской области от 26 октября 2000 года № 468 «Государственный список памятников истории и культуры Тверской области местного значения» расположен в границах объекта культурного наследия федерального значения «Загородский посад г. Твери» (объекта археологического наследия). Данный объект культурного наследия включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации с регистрационным номером №.

12 июля 2021 года административный истец ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» в лице директора ФИО3 обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области с заявлением о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направлении заявителю проекта арендуемого имущества.

Письмом № 69-ЛА-01/3595 от 20 июля 2021 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области административному истцу отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого административного здания и земельного участка.

Как указано в оспариваемом отказе, в соответствии с заключением Главного управления по охране объектов культурного наследия Тверской области в границах земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, расположен объект культурного наследия федерального значения (объект археологического наследия) - «Загородский посад г. Твери» (Постановление Губернатора Тверской области от 26 октября 2000 года № 468 «Государственный список памятников истории и культуры Тверской области местного значения»). Использование указанного земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями п. 5 ст. 5.1 и ст. 36 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Административное здание с кадастровым номером №, также является объектом культурного наследия регионального значения - «Комплекс жилой застройки по улице Радищева, кон. XVIII - нач. XIX вв.: дом жилой, кон. XVIII - нач. XIX вв.».

Реализация преимущественного права выкупа, предоставленного Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) и при соблюдении предусмотренных им ограничений. В связи с чем, продажа объекта культурного наследия может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Закона о приватизации.

Положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Статьей 29 Закона о приватизации установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Указанная позиция подтверждена Определением Верховного суда Российской Федерации от 12 сентября 2018 года по делу № 301-КГ18-753.

Таким образом, приватизация объектов культурного наследия в порядке реализации преимущественного права арендатора в рамках Закона № 159-ФЗ не допускается.

Разрешая заявленные административным истцом требования, суд учитывает следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 1 ст. 33 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу положений ч. 1, 2, 5 ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 ст. 3 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности определены ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии со ст. 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как указано ранее, в данном случае объектами приватизации выступают объекты культурного наследия, а потому подлежат применению как нормы ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», так и нормы ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Из части 1 ст. 48 и ст. 50 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» следует, что спорные объекты не ограничены в обороте и могут быть переданы в частную собственность.

Особенности приватизации объектов культурного наследия установлены в пункте 1 статьи 29 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в силу которого объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к данным объектам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 нормы ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона. В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Согласно пункту 7 статьи 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона об объектах культурного наследия, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

Проанализировав приведенные нормы права в их совокупности, суд приходит к выводу, что ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» допускает продажу объектов культурного наследия в частную собственность субъектов малого и среднего предпринимательства по правилам ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при условии их обременения обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства либо иного охранного документа.

В соответствии с положениями ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что административный истец ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» является субъектом малого и среднего предпринимательства, сведения о котором не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; он не подпадает под перечень лиц, указанных в ч. 3 ст. 14 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; арендуемое спорное имущество находится в его владении и пользовании на основании договора аренды непрерывно с 23 марта 2018 года, т.е. более трех лет; задолженность по арендной плате в отношении спиртного имущества на день подачи заявления и на момент рассмотрения дела со стороны ООО «ЛИАН-ЭВЕНТ» отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, анализируя вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, следует вывод о том, что само по себе включение истребуемых объектов в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации не может служить препятствием для осуществления прав и законных интересов правообладателя земельного участка и объекта капитального строительства.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что отказывая административному истцу в предоставлении в собственность земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости по основанию, предусмотренному Законом № 159-ФЗ, без ссылки на конкретную статью и основания, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области нарушила нормы действующего законодательства.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о признании незаконным и отмене решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области от 20 июля 2021 года № 69-ЛА-01/3595 об отказе в реализации Обществу с ограниченной ответственностью «ЛИАН-ЭВЕНТ» преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Одной из задач административного судопроизводства является судебная защита нарушенных прав, свобод и законных интересов. Суд проверяет законность действий или бездействия органов публичной власти, но не вправе подменять своими решениями их полномочия. Если орган публичной власти фактически не принимал решения в том виде и того содержания, которые предусмотрены требованиями закона, суд не вправе самостоятельно принимать решения, не относящиеся к его компетенции.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым возложить на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области обязанность повторно рассмотреть заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЛИАН-ЭВЕНТ» о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества – административного здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЛИАН-ЭВЕНТ» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества и возложении обязанности устранить допущенное нарушение – удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области от 20 июля 2021 года № 69-ЛА-01/3595 об отказе в реализации Обществу с ограниченной ответственностью «ЛИАН-ЭВЕНТ» преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Возложить на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области обязанность повторно рассмотреть заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЛИАН-ЭВЕНТ» о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества – административного здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.Ю. Райская

Решение составлено в окончательной форме 20 декабря 2021 года.

Председательствующий И.Ю. Райская

1версия для печатиДело № 2а-1949/2021 ~ М-2025/2021 (Решение)