Гражданский кодекс часть 1

Устьянский районный суд Архангельской области в составе: председательствующего Заостровцевой И.А., при секретаре Резановой И.С., с участием административного истца ФИО4, представителя административного ответчика администрации МО «Октябрьское» ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к администрации МО «Октябрьское» о признании незаконным отказа о продлении срока договора аренды или заключении нового договора аренды и обязании заключить договор аренды,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации МО «Октябрьское» с учетом уточнения исковых требований о признании незаконным отказа администрации МО «Октябрьское» о продлении срока договора аренды ... от ...г. или заключения нового договора аренды, выраженного в письме от ...г. за ... и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование указано, что указанный договор аренды земельного участка, расположенного примерно в ... м. на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, ... был заключен ...г. с ФИО1 на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от ...г. сроком на пять лет с разрешенным использованием: для индивидуальной жилой застройки. Соглашением от 27.02.2014 в указанный договор аренды внесены изменения, арендатор ФИО1 передала права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме ФИО6 (после перемены фамилии Локотко) А.С. После заключения соглашения в 2014 году он начал на данном земельном участке строительство жилого дома. На сегодняшний день выполнил работы по устройству фундамента, заключил договор энергоснабжения. Однако продолжить строительство не смог в связи с финансовыми затруднениями. 23.03.2017 после получения уведомления о расторжении договора аренды, он обратился в администрацию о продлении срока аренды на три года для завершения строительства жилого дома, и в тот же день получил ответ о невозможности продления или заключения нового договора аренды. С указанным решением не согласен, считает, что нарушаются его права. Полагает, что владельцам незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Административный истец ФИО4 в судебном заседании уточненные административные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Полагает отказ администрации МО «Октябрьское» о продлении срока договора аренды или заключения нового договора аренды незаконным. Ссылается на то, что прежде чем устанавливать фундамент дома, ему пришлось произвести очитку участка, путем выкорчевки пней от деревьев и другого мусора, для чего необходимо было нанимать технику. Затем им была произведена отсыпка участка и установлен фундамент, который является оконченным. Кроме того, на участке оборудован септик и установлен электрический счетчик, подведено электричество, заключен договор электроснабжения.

Представитель административного ответчика администрации МО «Октябрьское» ФИО5 с административными исковыми требованиями не согласен, просит в их удовлетворении отказать, указав, что срок действия договора аренды земельного участка истек 26.12.2015, после этого в предусмотренном порядке не расторгнут и не продлевался, соответствующее соглашение не заключено, арендатор с соответствующим заявлением в администрацию МО «Октябрьское» до истечения срока договора аренды не обращался. Истец обратился с заявлением о продлении договора аренды только 23.03.2017, то есть по истечению его срока, каких-либо документов о наличии на участке незавершенного строительства не предоставил. На земельном участке, предоставленном истцу по договору аренды, произведена отсыпка, установлен фундамент, прибор учета электроэнергии, оборудован септик. Однако истцом не получено разрешение на строительство, что свидетельствует, что все указанные работы произведены незаконно.

Суд, заслушав административного истца, представителя административного ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), Кодекс регулирует порядок осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции (далее также - суды) административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий.

Суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

На основании ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 27.12.2010 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение примерно в ... метрах на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием для индивидуальной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...г. за номером ....

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды установлен на 5 лет с 27.10.2010 по 26.10.2015.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

27.02.2014 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель), ФИО1 (арендатор) и ФИО6 (после перемены фамилии Локотко) А.С. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора ФИО1 по договору аренды земельного участка ... от 27.12.2010, новому арендатору ФИО6

Согласно указанному соглашению ФИО6 (после перемены фамилии Локотко) А.С. принял все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме на срок до 26.12.2015. Соглашение подписано сторонами, никем не оспорено, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.03.2014 за номером .... Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 26.03.2014 по 26.12.2015.

В судебном заседании установлено, и не оспаривается сторонами, что после заключения вышеуказанного соглашения, ФИО4 в 2014 году начал строительство индивидуального жилого дома, а именно произвел на арендуемом земельном участке работы по расчистке участка от мусора и растительности, отсыпке участка гравием, возвел фундамент, установил прибор учета электроэнергии, оборудовал септик, а также заключил договор энергоснабжения. Указанные работы производились административным истцом с целью строительства индивидуального жилого дома, в соответствии с проектом, изготовленным ООО «Горпроект», но без получения соответствующего разрешения на строительство.

Данные обстоятельства подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО2, пояснивший, что все вышеперечисленные работы были произведены административным истцом ФИО4 после заключения соглашения о передаче ему прав по договору аренды земельного участка. Данные работы административный истец производил без получения разрешения на строительство, но в соответствии с проектом индивидуального жилого дома, изготовленного по заказу последнего. Кроме того, как пояснил свидетель ФИО2 фундамент, заложенный административным истцом, является оконченным и состоит из железобетонных блоков размером 120х60, установленных на «гравийной подушке». Такие виды фундаментов широко используются в данной местности в связи с особенностями грунта.

Из п. 4.4.12 договора следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Установлено, что соглашение сторон о пролонгации указанного договора ... аренды земельного участка от 27.12.2010 на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила.

Из п. 4.3.2 договора следует, что по истечения срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за три месяца по истечении срока действия договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка, и не позднее чем через три месяца по его истечении, ФИО4 с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался.

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

Более того, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО4 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Вместе с тем как установлено в судебном заседании, по истечении срока указанного договора ... аренды земельного участка от 27.12.2010 администрация МО «Октябрьское» самостоятельно с требованием о расторжении указанного договора аренды к административному истцу не обращалась, действий по изъятию земельного участка не предпринимала.

Из материалов дела следует, что с требованием о расторжении вышеуказанного договора аренды от 27.12.2010, администрация МО «Октябрьское» обратилась к административному истцу только 23.03.2017 года после получения представления прокурора Устьянского района Архангельской области от 20.12.2016 и письменного обращения административного истца от 21.03.2017 о продлении договора аренды.

Как следует из ответа администрации МО «Октябрьское», изложенном в письме от 23.03.2017 исх.№ 695, административному истцу отказано в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, срок действия которого истек 26.12.2015, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона № 171-ФЗ от 23.06.2014) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Установлено, что после заключения соглашения о передаче прав по договору аренды, административным истцом на вышеуказанном земельном участке начато строительство индивидуального жилого дома: выполнены работы по возведению фундамента, установил септик, заключен договор энергоснабжения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 установлено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Из уведомления от 31.05.2017 следует, что в ЕГРП отсутствуют сведения на объект незавершенного строительства, расположенного примерно в ... метрах на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ....

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее по тексту - Перечень) установлен Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

В соответствии с п. 33 указанного перечня предусмотрено, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по вышеуказанному основанию принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности заявитель должен представить сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

С учетом изложенного, суд считает, что само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ФИО4 договора аренды.

Из технического паспорта на незавершенное строительство дома, расположенного примерно в ... метрах на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ... по состоянию на 21.04.2017, следует, что год постройки 2014, строительный объем составляет ... куб.м., основное строение ... кв.м., имеется фундамент- бетонные блоки. Указанный объект имеет инвентарный номер ....

Согласно акту осмотра земельного участка, с кадастровым номером ... от 30.05.2017, вышеуказанный земельный участок не огорожен, на земельном участке установлен прибор учета электроэнергии, имеется септик, произведена отсыпка, на которой установлены бетонные блоки.

В соответствии со Сводом правил «СП 50-101-2004. Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений» фундаменты подразделяют на столбчатые (отдельные) - под колонны или ранд-балки, ленточные, прерывистые и щелевые - под стены или ряды колонн, и плитные (сплошные) - под здание или его часть (п. 12.1.1.) Свод правил по проектированию и устройству оснований и фундаментов зданий и сооружений разработан в развитие обязательных положений и требований СНиП 2.02.01-83 * и СНиП 3.02.01-87, из анализа которых следует, что виды фундаментов, применяемые при строительстве малоэтажных жилых кирпичных и деревянных домов по типу конструкции и технологии изготовления делятся на ленточные, плитные, столбчатые и свайные. Конструкции этих видов делают монолитными или сборными из бетонных блоков.

Специалист ФИО3 в судебном заседании дал разъяснения о том, что возведенный административным истцом на земельном участке фундамент индивидуального жилого дома из бетонных блоков относится к разновидности мелко-заглубленных прерывистых по типу конструкции – сборный. Такие типы фундаментов широко используются в данной местности в связи с особенностями почвы. Указанный фундамент является завершенным, то есть готовым к возведению дальнейшего строения.

Таким образом, суд признает, что административным истцом ФИО4 полностью завершены работы по сооружению фундамента на земельном участке, расположенном за пределами участка, адрес ориентира: ..., в связи с чем признает правомерно строящимся объектом недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства, установленные в судебном заседании в совокупности с приведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что имеются основания для заключения с административным истцом ФИО4 договора аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи, с чем отказ администрации МО «Октябрьское» в заключения нового договора аренды выраженный в письме от 23.03.2017 за ..., является незаконным.

Доводы представителя административного ответчика о том, что все работы на земельном участке, в том числе по возведению фундамента произведены административным истцом незаконно, так как им не получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, не являются основанием для отказа административному истцу в заключении с ним нового договора аренды для завершения строительства. Наличие или отсутствие в данном случае разрешения на строительство, правового значения не имеет. Закон никак не связывает наличие разрешения на строительство с правом заключения договора аренды земельного участка.

Кроме того, административным ответчиком не оспаривается факт нахождения в собственности административного истца объекта незавершенного строительства: фундамента индивидуального жилого дома, возведенного на предоставленном для этих целей земельном участке, в соответствии с проектом индивидуального жилого дома, изготовленным специализированной организацией.

В связи с тем, что административный истец ФИО4 является владельцам объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства индивидуального жилого дома, по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 к администрации МО «Октябрьское» удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации МО «Октябрьское» о продлении срока договора аренды ... от 27.12.2010 или заключения нового договора аренды, выраженный в письме от 23.03.2017 за ....

Возложить обязанность на администрацию МО «Октябрьское» заключить с ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома.

Сообщение об исполнении решения суда подлежит направлению администрацией МО «Октябрьское» в Устьянский районный суд Архангельской области и ФИО4 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий И.А.Заостровцева.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 июня 2017 года.