Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в городе Новый Уренгой Ямало-Ненецкого автономного округа 16 августа 2019 года административное дело по административному исковому заявлению финансового управляющего Байсуевой Д.К. – Алескерова Э.Г. Управлению Росреестра по ЯНАО о признании действий незаконными,

установил:

финансовый управляющий Байсуевой Д.К. - Алескеров Э.Г. обратился в Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Управлению Росреестра по ЯНАО о признании действий незаконными.

В обоснование иска указано, что Арбитражным судом ЯНАО было вынесено решение по делу [суммы изъяты] от «ДД.ММ.ГГГГ. о введении в отношении Байсуевой Д.К. процедуры реализации имущества. Финансовым управляющим Байсуевой Д.К. утвержден Алескеров Э.Г. Определением от ДД.ММ.ГГГГ процедура реализации имущества должника продлена до ДД.ММ.ГГГГ. Определением от ДД.ММ.ГГГГ процедура реализации имущества должника продлена до ДД.ММ.ГГГГ. Определением от ДД.ММ.ГГГГ процедура реализации имущества должника продлена до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ в третью очередь реестра требований кредиторов Байсуевой Д.К. были включены требования ПАО «Сбербанк России» в размере 7 124 972 рублей 22 копеек, в том числе ссудная задолженность 5 989 181 рубль 01 копейка; проценты за кредит 1 070 896 рублей 86 копеек; задолженность по неустойке 14 000 рублей, государственная пошлина 50 894 рубля 35 копеек, как обеспеченные залогом: двухкомнатная квартира, общей площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>.

Указанная квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 доле Байсуевой Д.К. и Абдусаламова Р.М.. Приобретена на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за счёт кредитных средств ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты]. На момент приобретения Байсуева Д.К. и Абдусаламов Р.М. проживали совместно, вели совместное хозяйство.

В связи с тем, что оплата по кредиту не осуществлялась Решением Новоуренгойского городского суда ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Сбербанк России» была взыскана задолженность по кредиту и на квартиру было обращено взыскание.

После того, как требования ПАО «Сбербанк России» были включены в реестр требований кредиторов Байсуевой Д.К., ПАО «Сбербанк России» на основании п. 4 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) было разработано Положение о порядке организации и проведения торгов по реализации заложенного имущества, определена начальная продажная цена.

После чего финансовым управляющим были проведены мероприятия по продаже имущества должника (двухкомнатная квартира, общей площадью: <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: [суммы изъяты], расположенная на третьем этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>), находящегося в залоге в ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору заключенному с должником.

Торги по продаже имущества были назначены на ДД.ММ.ГГГГ. В результате которых был определён победитель торгов - Теубежев Р.Б.. В соответствии с протоколом о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] стоимость реализации имущества составила 5 084 800,00 рублей.

Был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты]. Затем покупатель произвел оставшийся платёж в размере 4 721 600,00 рублей. После чего стороны передали договор, протокол и иные документы в Росреестр на государственную регустрацию перехода права собственности. Документы на государственную регистрацию были переданы ДД.ММ.ГГГГ в 13 часов 45 минут, что подтверждается описями (приложения №[суммы изъяты]). Передача документов осуществлялась через многофункциональный центр. Приём документов осуществил ФИО12.

Однако должностным лицом Управления Росрестра по ЯНАО ФИО19, государственная регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ, о чёи было составлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты], а затем уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]. Точное время совершения должностным лицом Росрестра действий Истцу не известно.

Основанием приостановления послужили следующие замечания: 1) в нарушение п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] нотариально не удостоверен; 2) в преамбуле договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] отсутствуют сведения о Абдусаламове Р.М., как о продавце; 3) на государственную регистрацию представлена доверенность [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ, по которой у Байсуевой Д.К. отсутствуют полномочия по регистрации перехода права собственности на объект от имени Абдусаламова Р.М.; 4) не представлены документы об уплате денежной суммы в размере 4 721 600,00 рублей. Истец считает действия Росреестра связанные с приостановлением регистрации права незаконными в связи с тем, что они направлены на затягивание процедуры банкротства, возлагают обязанность по несению дополнительных расходов, на нотариальное удостоверение договора, которые законом в данном случае не предусмотрены. Просит суд признать действия Управления Росреестра по ЯНАО выразившиеся в приостановлении государственной регистрации права (принятие уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]), незаконными.

Административный истец Байсуева Д.К. и её представитель финансовый управляющий Алескеров Э.Г. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В исковом заявлении Алескеров просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по ЯНАО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Заинтересованные лица ПАО «Сбербанк России», Абдусаламов Р.М., Теубежев Р.Б. в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. О дате слушания судом дела, уведомлены надлежащим образом. Рассмотреть дело без их участия не просили.

В соответствии с ч.7 ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд определил рассмотреть административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в ч. 9 и 10 данной статьи, в полном объеме.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда ЯНАО по делу [суммы изъяты] от «ДД.ММ.ГГГГ. в отношении Байсуевой Д.К. введена процедура реализации имущества.

Финансовым управляющим Байсуевой Д.К. утвержден Алескеров Э.Г. Определением от ДД.ММ.ГГГГ процедура реализации имущества должника продлена до ДД.ММ.ГГГГ. Определением от ДД.ММ.ГГГГ процедура реализации имущества должника продлена до ДД.ММ.ГГГГ. Определением от ДД.ММ.ГГГГ процедура реализации имущества должника продлена до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ в третью очередь реестра требований кредиторов Байсуевой Д.К. были включены требования ПАО «Сбербанк России» в размере 7 124 972 рублей 22 копеек, в том числе ссудная задолженность 5 989 181 рубль 01 копейка; проценты за кредит 1 070 896 рублей 86 копеек; задолженность по неустойке 14 000 рублей, государственная пошлина 50 894 рубля 35 копеек, как обеспеченные залогом: двухкомнатная квартира, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенной по адресу: <адрес>

Решением Новоуренгойского городского суда ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Сбербанк России» с Байсуевой Д.К. и Абдусаламова Р.М. была солидарно взыскана задолженность по кредиту и на квартиру было обращено взыскание (л.д. 50-54).

В дальнейшем финансовым управляющим были проведены мероприятия по продаже имущества должника (двухкомнатная квартира, общей площадью: <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: [суммы изъяты] расположенная на третьем этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>), находящегося в залоге в ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору заключенному с должником.

Торги по продаже имущества были назначены на ДД.ММ.ГГГГ. В результате торгов был определён победитель торгов - Теубежев Р.Б..

В соответствии с протоколом о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] стоимость реализации имущества составила 5 084 800,00 рублей.

Должностным лицом Управления Росрестра по ЯНАО ФИО25., государственная регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ, о чём было составлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты], а затем уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]. Точное время совершения должностным лицом Росрестра действий Истцу не известно.

Основанием приостановления послужили те обстоятельства, что в нарушение п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Далее - Закон о регистрации недвижимости) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] нотариально не удостоверен; в преамбуле договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] отсутствуют сведения о Абдусаламове Р.М., как о продавце; на государственную регистрацию представлена доверенность [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ, по которой у Байсуевой Д.К. отсутствуют полномочия по регистрации перехода права собственности на объект от имени Абдусаламова Р.М.; не представлены документы об уплате денежной суммы в размере 4 721 600,00 рублей.

Согласно п. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со ст. 54 Основ законодательства о нотариате, при удостоверении сделки, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Регистрация сделки в соответствии с требованиями ст. 42 Закона о регистрации недвижимости возможна при условии взаимного согласия всех участников сделки, что в деле о банкротстве должника не уместно, так как осуществляется принудительное отчуждение имущества, и кто-то из собственников может быть не согласен с данными действиями.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

В соответствии с п. 1 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] Байсуева Д.К. и Абдусаламов Р.М. являются созаёмщиками и несут солидарную ответственность перед банком.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него предусмотрены ст. 50 Закона о регистрации недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона о регистрации недвижимости, государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В месте с тем, Управлением Росреестра по ЯНАО государственная регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером [суммы изъяты], расположенного по адресу: <адрес>, приостановлена (уведомление ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]) начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Заявителю разъяснено, что в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона, к заявлению, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

При этом, согласно ч.1 ст. 21 Закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Исходя из ч. 3 ст. 15 Закона, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона;

нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;

иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

В соответствии с ч.4 ст.15 Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1-3 данной статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Судом установлено, что на государственную регистрацию заявителем была представлена доверенность [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ, по которой у Байсуевой Д.К. отсутствуют полномочия по регистрации перехода права собственности на объект от имени Абдусаламова Р.М.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на объекте имеются актуальные записи о праве общей долевой собственности по ? за Байсуевой Д.К. и Абдусаламовым Р.М..

Исходя из п. 1 ст. 42 Закона сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, на государственную регистрацию представлен был Договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ[суммы изъяты] (далее - Договор), который нотариально не был удостоверен.

Так же, в преамбуле Договоре отсутствуют сведения о Абдусаламове Р.М., как о продавце.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленные Алескеровым Э.Г. документы по форме и (или) содержанию не соответствовали требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 5 ст.488 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено договором купли- продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно пункту 2 представленного Договора «задаток, уплаченный Покупателем организатору торгов в размере 363 200,00 (Триста шестьдесят три тысячи двести) рублей 00 коп. засчитывается в счет исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи имущества. Подлежащая оплате оставшаяся часть цены продажи имущества составляет 4 721 600,00 (Четыре миллиона семьсот двадцать одна тысяча шестьсот) рублей 00 коп.», «покупатель перечисляет подлежащую оплате сумму, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре, в течение 30 (тридцати) дней со дня подписания Договора. Датой оплаты считается дача поступления денежных средств на счет Продавца». Вместе с тем, заявителем документы, подтверждающие, что расчет между сторонами по вышеуказанному Договору произведен в полном размере, в Управление Росреестра не были представлены и заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона на вышеуказанный объект недвижимого имущества, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке в Управление не представлено.

Таким образом, для проведения государственной регистрации перехода права и права собственности сторонам Договора необходимо было либо обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона на вышеуказанный объект недвижимого имущества, либо в случае полной оплаты, предоставить документы, подтверждающие, что расчет по договору произведен.

Суд находит решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации прав правомерным, поскольку оно принято в соответствии с действующим законодательством.

В адрес Алескерова Э.Г. Управлением Росреестра по ЯНАО ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав с напоминанием, что осущ5ствление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что доводы административного истца о том, что переход права собственности на недвижимое имущество в результате обращения на него взыскания в процедуре банкротства возможен без участия Абдусаламова Р.М. не основаны на законе, а исковые требования финансового управляющего Байсуевой Д.К. – Алескерова Э.Г. к Управлению Росреестра по ЯНАО о признании действий незаконными, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований финансового управляющего Байсуевой Д.К. – Алескерова Э.Г. Управлению Росреестра по ЯНАО о признании действий незаконными, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ннецкого автономного округа в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения, путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.А.Ломов