Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации города Сочи об оспаривании действий органа местного самоуправления,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации города Сочи, в котором просит признать незаконным и необоснованным отказ органа местного самоуправления, выраженный в письме департамента имущественных отношений администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ и возложить обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс» договор аренды земельного участка на срок 3 года с момента фактического исполнения вступившего в законную силу решения суда.

В обоснование заявленных административных исковых требований истец указывает, что является учредителем общества с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс», которому по договору № уступки прав и обязанностей ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» передало права и обязанности, предусмотренные договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия данного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В установленный законом сроком общество, учредителем которого является административный истец обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды на новой срок. Администрацией города Сочи отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с тем, что ранее обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» уже реализовано право однократного приобретения в аренду данного земельного участка для завершения строительства капитального объекта недвижимости. Вместе с тем, предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Право собственности на вновь созданный объект недвижимости зарегистрировано обществом с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс», общество является первичным правообладателем вновь созданного объекта в силу закона. Истец полагает, что данный отказ органа местного самоуправления является незаконным и нарушает исключительное право административного истца на приобретение в аренду земельного участка.

В судебном заседании административный истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца просила суд удовлетворить заявленные административные требования в полном объёме, по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и письменных дополнениях к нему.

Представитель административного ответчика администрации города Сочи относительно заявленных истцом требований возражал по доводам, изложенным в отказе органа местного самоуправления.

Заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс» в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы административного дела, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу что административные требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) должностного лица, государственного или муниципального служащего если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статьи 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №.

Согласно условий данного договора, муниципальным образованием обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 15 000 кв.м, с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала», расположенный по адресу: <адрес>

Администрацией города Сочи выдано обществу с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» разрешение № RU № на строительство на земельном участке с кадастровым номером № жилых домов с плавательным бассейном этап II строительства- жилые дома №.

По договору № уступки прав и обязанностей ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» передало права и обязанности, предусмотренные договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ обществу с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс».

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что до истечения данного договора аренды общество с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс» обратилось в администрацию города Сочи с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, однако органом местного самоуправления отказано в заключении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что ранее обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг» уже реализовано право однократного приобретения в аренду данного земельного участка для завершения строительства капитального объекта недвижимости

Суд полагает что данный отказ противоречит нормам действующего законодательства, нарушает права административного истца в силу следующего.

Административный истец обладает исключительным правом на приобретение данного земельного участка на правах аренды.

Согласно пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Кроме того, согласно части 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Обществу с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс» принадлежит на праве собственности (запись о праве собственности в ЕГРН №) объект капитального строительства - многоквартирный дом, степень готовности 35%.

В соответствии с частью 10 статьи 1 ГрК РФ, объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

То есть, в соответствии со статьей 1 ГрК РФ, статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статьи 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Учитывая, что общество с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс» является собственником объекта капитального строительства-многоквартирного дома, расположенного на земельном участке то в соответствии с нормами права, предусмотренными статьями 39.6 ЗК РФ, 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на предоставление участка в аренду.

Также, частью 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судом установлено, что одновременная совокупность данных условий, подтверждающих наличия права у общества на заключение нового договора аренды земельным участком подтверждается материалами дела.

Суд приходит к выводу, что административным ответчиком неправомерно применены к возникшим правоотношениям с административным истцом и обществом, учредителем которого истец является, требования пункта 21 статьи 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», указанные в оспариваемом отказе. Так, в соответствии с данной нормой права, с целью заключения договора аренды на новый срок требуется совпадение нескольких обязательных условий, таких как: регистрация права собственности на объект незавершенного строительства до ДД.ММ.ГГГГ или предоставление в аренду участка до ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности общества на объект капитального незавершенного строительства-многоквартирный дом (степень готовности 35 %) согласно сведениям ЕГРН зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ.

Договор уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ.

Соответственно необоснованными и не соответствующими требованиям законности являются доводы органа местного самоуправления о применении к спорным правоотношениям нормы статьи 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», что свидетельствует об уклонении от исполнения надлежащим образом возложенных полномочий.

Таким образом, судом установлено, что капитальный объект незавершенного строительства и заключение договора аренды земельного участка произведены после 2015 года, следовательно договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункта 5 данной статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Срок действия ранее заключенного договора № уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 12.05. 2017 истек ДД.ММ.ГГГГ.

Предусмотренный законом шестимесячный срок со дня прекращения срока действия ранее заключенного договора аренды для обращения органа местного самоуправления с требованием об изъятии объекта и продажи с публичных торгов истек ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств обращения администрации города Сочи с требованиями об изъятии и продажи с публичных торгов в установленном порядке спорного земельного участка и суду ответчиком не представлено. Капитальный объект недвижимости в настоящее время принадлежит на праве собственности обществу «Дипломат плюс».

При этом, суд так же принимает во внимание, что согласно подпункта 2 пункта 5 вышеуказанной статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно материалам дела, на земельном участке с кадастровым номером № расположено несколько объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: №.

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости впервые возникло у общества с ограниченной ответственностью «Дипломат плюс», который является первичным правообладателем вновь созданного объекта в силу закона.

Суд приходит к выводу, что в отношении земельного участка площадью 15 000 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала» право однократного приобретения в аренду земельного участка ранее было реализовано собственником иного объекта капитального строительства с кадастровым номером №, а именно обществом с ограниченной ответственностью «Внешоптоторг».

Материалами дела подтверждается, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № являются разными объектами гражданских прав, однако расположены на едином земельном участке с кадастровым номером №.

Доказательств реализации обществом с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс» однократного права на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительством с кадастровым номером № (запись о праве собственности в ЕГРН №) административным ответчиком суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу что доводы административного истца нашли свое подтверждение, и действительно обществом, учредителем которого является административный истец не реализовывало, предусмотренное законом однократное право на приобретение в аренду земельного участка с целью завершения строительства объекта с кадастровым номером №-- многоквартирный дом, степень готовности 35%.

В связи с изложенным, обжалуемый отказ органа местного самоуправления действительно нарушает законные права и интересы административного истца ФИО1

Кроме того, согласно статье 6 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», согласно которой до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кроме того, суд полагает возможным удовлетворить ходатайство административного истца об обращении решения суда к немедленному исполнению.

В соответствии со статьей 188 КАС РФ в случае отсутствия в кодексе административного судопроизводства прямого запрета на немедленное исполнение решений по административным делам определенной категории суд по просьбе административного истца может обратить решение по административному делу к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление исполнения этого решения может нанести значительный ущерб публичным или частным интересам. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с его принятием.

Судом уставлено и материалами дела подтверждается, что приостановка строительства, действительно может привести к изменению сроков завершения строительства объекта незавершенного строительством, что в свою очередь приведет к нарушению сроков по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства в соответствии со ст. 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и возложению на ООО «Дипломат Плюс» штрафных санкций.

При установленных обстоятельствах, суд, оценив представленные сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и возложении обязанности на ответчика устранить нарушения законных прав и интересов истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 218, 188 КАС РФ,

решил:

Административный иск ФИО1 к администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи об оспаривании действий органа местного самоуправления – удовлетворить.

Признать незаконным и необоснованным отказ администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи, выраженный в письме №.01-16 от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Дипломат Плюс» договор о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «для строительства жилого квартала», в территориальной зоне - «Ж-3», категория земель- земли населенных пунктов, сроком на 3 года с момента фактического исполнения вступившего в законную силу решения суда.

Обратить решение суда к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 22.03.2021 года.

Председательствующий: