Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца Черных Валентины Николаевны к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения об отказе в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (квартиру) и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец Черных В.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее Управление Росреестра по Курской области, Управление), в котором с учетом уточнений в порядке ст.46 КАС РФ в ходе судебного заседания, просит признать недействительным решение и уведомление Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 02.03.2021 года об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый номер № этаж 9, адрес: Курская обл., г. Курск, ул. №, в связи с прекращением залога (ипотеки) в пользу ООО «Сименс Финанс» в отношении вышеуказанного имущества по договору залога от 20.12.2016 года №3-1/16 (номер регистрации № обязать Управление Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а именно: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый номер №, этаж 9, адрес: Курская обл., г. Курск, ул. № на основании заявления от 19.11.2020 года №КУВД-001/2020-24892153 и предста шенных документов, мотивируя тем, что 08.10.2020 года между административным истцом и ООО «Балтийская Торговая Транспортная Компания» (далее ООО «БТТК»), в лице конкурсного управляющего Лукиной Ю.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый номер № этаж 9, адрес: Курская обл., г. Курск, ул. № (далее-Объект). Указанный Объект был передан административному истцу по Акту приема-передачи от 23.10.2020 года. Расчеты по данной сделке купли-продажи завершены, что подтверждается платежным поручением №1302658379 от 30.09.2020 г., чек-ордером от 22.10.2020 года. Административным истцом и ООО «БТТК» через Филиал № 2 АУ КО «МФЦ» по Курску и Курскому району в соответствии с п. 3 ч, 3 ст 15, ст. ст. 18, 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области было подано Заявление о государственной регистрации перехода права собственности на Объект. Административным ответчиком было принято решение о приостановлении, а в последующем об отказе осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении Объекта, в связи со следующим: отсутствие согласия залогодержателя - ООО «Сименс Финанс», поскольку на момент принятия решения о государственной регистрации перехода права (собственности) имелась актуальная запись о государственной регистрации ипотеки отеки в силу договора в пользу ООО «Сименс Финанс» от 17.04.2017 года; имеются актуальные сведения о запрете в регистрационных действий на основании постановления от 20.12.2018 года, вынесенного судебным приставом исполнителем МОСП и ОИП УФССП России по Курской области. Указано, что решением Арбитражного суда от 25.09.2019 года по делу № А56-134934/2018 ООО «БТТК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство срском на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Лукина Ю.А. Залоговый кредитор - ООО «Сименс Финанс» по неизвестным причинам отказался от своего права залогового кредитора (не реализовал данное право), поэтому имущество было реализовано конкурным управляющим как незаложенное имущество. Таким образом, право залога прекратилось в силу закона в связи с реализацией имущества на публичных торгах в рамках конкурсного производства. Прекращение залога в силу закона не требуют специального обращения в регистрационные органы с соответствующим заявлением, поскольку данное основание прекращения залога безусловное, прямо установлено законом и не требует волеизъявления заинтересованных лиц. При таких обстоятельствах требования государственного регистратора о представлении дополнительного соглашения о наличии обременения в виде залога и согласия залогодержателя на продажу объекта недвижимости незаконны. Кроме того, указано, что согласно п.7 ч.1 ст. 47 Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случаях признания должника банкротом и направления исполнительного документа арбитражному управляющему, за исключением исполнительных документов, указанных в ч.4 ст.69.1 и ч.4 ст.96 настоящего Федеральног о закона. Окончание исполнительного производства приводит к прекращению действия всех ограничений и мер, принятых в рамках данного исполнительного производства. Поскольку в отношении продавца введено конкурсное производство, следовательно, все возможные исполнительные производства подлежат прекращению. Кроме того, в выписке из ЕГРП на спорный объект недвижимости нет сведений об указанном аресте судебных приставов-исполнителей. Административный истец считает решение и принятое на его основе Уведомление незаконным и необоснованным, поскольку они противоречат действующему законодательству РФ.

Административный истец Черных В.Н., а также ее представитель Суханов А.А. будучи надлежащим образом извещенными о дне, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении в адрес суда не представили.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явилась, представила отзыв на административное исковое заявление, в удовлетворении заявленных требований, просила отказать, по изложенным в отзыве основаниям.

Представители заинтересованных лиц ООО «БТТК» в лице конкурсного управляющего Лукиной Ю.А., ООО «Сименс Финанс» в судебное заседание не явились, представили отзывы на административное исковое заявление, полагали, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Государственный регистратор Писклова М.С. в судебное заседание не явилась, о месте, дате и времени, извещена надлежащим образом.

Изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантировано право каждого заинтересованного лица обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса в порядке, установленном законом.

В соответствии с п. 2 ч 1 ст. 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Согласно ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, наделенного публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из ч.11 ст.226 КАС РФ, по административным делам об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, бремя доказывания законности оспариваемых решения, действия (бездействия) (в том числе наличие полномочий у органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); соблюдение порядка принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; наличие оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствие содержания оспариваемою решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения) возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие соответствующее решение либо совершившие соответствующее действие (бездействие).

Согласно пунктам 1 и 3 части 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решенья, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих в том числе основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 настоящего Кодекса по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Анализ приведенной нормы свидетельствует о том, что для признания оспариваемого действия или решения государственного, муниципального органа или должностного лица незаконным необходимо наличие двух условий одновременно: противоречия его закону и нарушения им прав и свобод административного истца.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений части 7 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (пункт 1 части 2 статьи 7 Закона №218-03).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2019 года (резолютивная часть объявлена 24.09.2019 года) по делу № А56-134934/2018 ООО «БТТК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Лукина Ю.А. Сведения об открытии в отношении должника и процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 05.10.2019 года № 182 (том 1, л.д. 20-21).

Согласно выписке из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 05.12.2019 года №99/2019/299355416 ООО «БТТК» на праве собственности принадлежит помещение (жилое) по адресу: Курская область, г.Курск, ул. Красной Армии, д. № 59, кв. 71, площадью 48,80 кв.м., кадастровый номер 46:29:102279:712 (том 1, л.д. 31).

Конкурсным управляющим было выявлено и включено в конкурсную массу должника вышеуказанное недвижимое имущество.

Привлеченным конкурсным управляющим организатором торгов проведены открытые торги с закрытой формой подачи предложения №13930-ОАОФ/1, №13930-ОАОФ/1/2 по продаже имущества - помещение (жилое) по адресу: Курская область, г.Курск, ул. Красной Армии, д. № кадастровый номер № (лот №1) (том 1, 26-27). В связи с тем, что на участие в торгах допущен лишь один участник, организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися.

08.10.2020 года между административным истцом Черных В.Н. и ООО «Балтийская Торговая Транспортная Компания», в лице конкурсного управляющего Лукиной Ю.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый номер № этаж 9, адрес: Курская обл., г. Курск, ул. Красной Армии, д. 59, кв. 71 (том 1, л.д. 9-12).

Указанный имущество было передано Черных В.Н. по Акту приема-передачи от 23.10.2020 года. Расчеты по данной сделке купли-продажи завершены, что подтверждается платежным поручением №1302658379 от 30.09.2020 г., чек-ордером от 22.10.2020 года (том 1, л.д. 13-15).

Административным истцом и ООО «БТТК» через Филиал № 2 АУ КО «МФЦ» по Курску и Курскому району в соответствии с п. 3 ч, 3 ст 15, ст. ст. 18, 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 19.11.2020 года №КУВД-001/2020-24892153 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области было подано Заявление о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый номер № этаж 9, адрес: Курская обл., г. Курск, ул. №.

По результатам рассмотрения заявления, 09.12.2020 года по результатам осуществления правовой экспертизы государственным регистратором на основании п. 5, 17, 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации принято решение о приостановлении осуществлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2020-24892153/1 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) гос ударственной регистрации прав (п. 5, ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (п. 17 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации); в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать пределенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

В ЕГРН содержится информация об обременении в виде ипотеки в ошении Объекта недвижимости с кадастровым номером №. адьот 17.04.2017 № № продолжительностью: до полного исполнения Должником 1, Должником 2 обеспеченных обязательств; обременяющий: ООО «Сименс Финанс», Обременяемый: ООО «Балтийская торговая транспортная компания».

По состоянию на 09.12.2020 года в ЕГРН содержалась запись от 24.12.2018 года №№ в виде запрещения регистрации на основании постановления МОСП по ОИП УФССП России по Курской области.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона №218 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона №218 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Закона №218 в целях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации на государственного регистратора возложена обязанность проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Понятие договора о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) раскрыто в части 1 статьи 1 Закона об ипотеке, в силу которого одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодержателя преимущественно перед другими кредиторами залогодержателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной путем составления одного документа, пописанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (ч. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

На основании ч. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч. 3 ст. 38 Закона об ипотеке залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Кроме того, часть 2 статьи 346 ГК РФ также запрещает отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется (часть 1 статьи 353 ГК РФ).

В соответствии с п.п.4 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

Представленный Договор купли-продажи не содержит вышеуказанного ограничения (обременения) прав Продавца, установленные договором об ипотеке, силу п.17 ст.26 Закона о регистрации является основанием для приостановления, так как сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, должна содержать установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Согласно сведениям сайта Единого федерального реестра сведений о банкротстве, официального сайта Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-134934/2018 ООО «Сименс Финанс» (залогодержатель) не включен в реестр кредиторов и не является залоговым кредитором.

Продажа заложенного имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога лишь при условии включения требований общества в реестр требований кредиторов должника как залоговых.

При установленных выше обстоятельствах документы, представленные в Управление Росреестра по Курской области административным истцом, не содержащие согласие залогодержателя на регистрацию перехода права в отношении объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, не соответствовали требованиям, предъявляемым для данного вида регистрационных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 53 Закона №218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным частью 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с п.1 ст.25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Из приведенных положений закона следует, что иных оснований прекращения ипотеки, кроме перечисленных в статье 25 Закона об ипотеке и части 11 статьи 53 Закона №218-ФЗ, действующее законодательство не предусматривает.

При обращении в Управление Административным истцом и ООО «БТТК» не были представлены документы, установленные п.1 ст.25 Закона об ипотеке.

Решением и Уведомлением от 02.03.2021 года №КУВД-001/2020-24892153 Управления Росреестра по Курской области отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый номер № этаж 9, адрес: Курская обл., г. Курск, ул. Красной Армии, д. 59, кв. 71, в связи с прекращением залога (ипотези) в пользу ООО «Сименс Финанс» в отношении вышеуказанного имущества по договору зглога от 20.12.2016 года №3-1/16 (номер регистрации №-46/001/2017-1).

Исходя из установленных судом обстоятельств, в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных Черных В.Н. не усматривается и считает необходимым в их удовлетворении отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 277 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления административного истца Черных Валентины Николаевны к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным и отмене Решением и Уведомлением от 02.03.2021 года №КУВД-001/2020-24892153 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый номер № этаж 9, адрес: Курская обл., г. Курск, ул. Красной Армии, д. 59, кв. 71, в связи с прекращением залога (ипотези) в пользу ООО «Сименс Финанс» в отношении вышеуказанного имущества по договору зглога от 20.12.2016 года №3-1/16 (номер регистрации № возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20.08.2021 года.

Судья: