Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному регистратору Краснодарского края Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО2 и Межмуниципальному отделу по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации договора,

у с т а н о в и л :

В Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края обратился ФИО1 с административным исковым заявлением к Государственному регистратору Краснодарского края Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО2 и Межмуниципальному отделу по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации договора.

Просит признать незаконным отказ государственного регистратора Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2, оформленный уведомлением № от 12.10.2017г. об отказе в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017г. и обязать государственного регистратора Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 зарегистрировать в ЕГРН договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года № от 30 июня 2017г., по заявлению за №, без истребования дополнительных документов.

В обоснование административного искового заявления указал, что административному истцу на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №, принадлежит земельный участок общей площадью 1002 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, угол <адрес> и <адрес> с К№ из земель населенных пунктов, предназначенный для размещения магазина, о чем имеется в ЕГРН соответствующая запись регистрации.

В соответствии с пунктом 4.2.1 Дополнительного соглашения от 30.10.2014 года к Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года № установлено, что Арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, без письменного согласия арендодателя. Данное дополнительное соглашение, надлежащим образом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем имеется запись регистрации за № от 12.11.2014г.

В соответствии с письмом (исх. за номером 3401) от 20 ноября 2014 года, администрацией МО Усть-Лабинский район, дано согласие административному истцу на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №.

30 июня 2017 года между административным истцом и ФИО4 был заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №.

30 июня 2017 года стороны обратились в Межмуниципальный отдел по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество за №. К заявлению были приложены следующие документы:

Договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года № от 30 июня 2017 года;

- Дополнительное соглашение от 30.10.2014 года к Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №;

Согласие супруги на заключение Договора о передаче прав и обязанностей по Договору аренды № от 23 сентября 2013 года от 03.10.2014г.;

Согласие администрации МО Усть-Лабинский район о передаче прав и обязанностей по Договору аренды № от 23 сентября 2013 года от 03.10.2014г., оформленное письмом за исх. номером № от 20 ноября 2014 года;

Чек об уплате гос. пошлины за гос. регистрацию № от 30.06.2017г.

Однако 12 октября 2017 года государственным регистратором Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице ФИО2 отказано в государственной регистрации Договора о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №. Основанием для отказа в государственной регистрации Договора о передачи прав послужило то, что государственному регистратору со стороны администрации МО Усть-Лабинский район не представлены документы, запрошенные согласно межведомственном запросу от 07.07.2017г. № В запросе № государственным регистратором перед администрацией МО Усть-Лабинский район был поставлен вопрос: «Не расторгнут ли вышеуказанный договор аренды, имеет ли силу согласие администрации на передачу прав и обязанностей по данному договору аренды, выданное три года назад». Однако ответ на вопрос государственного регистратора не поступил. Данное обстоятельство послужило основанием для принятия государственным регистратором решения об отказе в государственной регистрации Договора о передаче прав и обязанностей от 30 июня 2017 года.

Считает, что принятое решение государственного регистратора Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице ФИО2 незаконно и необоснованно на основании следующего.

Государственный регистратор в своем решении от 12.10.2017 года ссылается на п. 4.2.1 Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №, указывая, что в данном договоре аренды предусмотрен запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

Однако, административным ответчиком не учтен тот факт, что согласно дополнительному соглашению от 30.10.2014 года к договору аренды от 23 сентября 2013 года №, Сторонами договора пункт 4.2.1. договора изменен и читается в следующей редакции: «Арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, без письменного согласия арендодателя». Данное дополнительное соглашение надлежащим образом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем имеется запись регистрации за номером 33/062/2014-104 от 12.11.2014г. Более того, оно поступило государственному регистратору вместе с заявлением о государственной регистрации №. Также административным истцом при подаче документов на государственную регистрацию Договора о передаче прав и обязанностей было предоставлено Согласие администрации муниципального образования Усть-Лабинский район о передаче прав и обязанностей по Договору аренды № от 23 сентября 2013 года от 03.10.2014г., оформленное письмом за исх. номером 3401 от 20 ноября 2014 года.

Далее, государственный регистратор указывает на срок действия договора аренды земельного участка от 23 сентября 2013 года № до 19.09.2016 года, что и послужило основанием для подготовки межведомственного запроса по вопросу «не расторгнут ли вышеуказанный договор?».

Однако, согласно выписке из ЕГРН № от 02.11.2017г. на земельный участок с К№ установлено, что запись регистрации № до сегодняшнего дня существует, следовательно, договор аренды № от 23 сентября 2013 года не расторгнут и продолжает действовать.

Более того, не предоставление органом государственной власти ответа на запрос никоим образом не может являться основанием для признания представленных документов не актуальными на сегодняшний день. Так же административный ответчик в своем решении об отказе не ссылается ни на одну норму права, регламентирующую срок действия представленных на государственную регистрацию права документов.

Считает, что основания для отказа в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №, отсутствуют.

В судебном заседании административный истец поддержал административный иск в полном объеме и дал объяснения в соответствии с основаниями административного иска. В соответствии со ст. 60 КАС РФ считает, что представленные административными ответчиками документы, полученные после заявления административного иска, должны быть исключены из доказательств, так как на момент вынесения оспариваемого решения государственный регистратор ими не располагала. Не отрицает, что магазин на арендуемом участке не построен.

В судебном заседании административный ответчик Государственный регистратор представила возражения на административное исковое заявление и дала объяснения в соответствии с возражениями, согласно которым административный иск не признаёт и просит в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.

Между административным истцом и Администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район (далее – Администрация) был заключен Договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов от 23.09.2013 № (далее – Договор аренды) земельного участка сроком на 3 года до 19.06.2016 года.

Позднее, между ними было заключено дополнительное соглашение от 30.10.2014 г. к данному договору аренды земельного участка, изменившее содержание п.4.2.1 договора аренды.

30.06.2017 административный истец и ФИО4 обратились к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением от 30.06.20107 г. № о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 по Договору аренды (далее – Договор уступки прав).

В связи с тем, что на момент заключения Договора уступки прав от 30.06.2017 г. и подачи заявления о государственной регистрации истек 3-х летний срок действия ( в течении 3-х лет до 19.09.2016 г.) договора, указанный в пункте 7.2 договора аренды, по которому уступались права, то в связи с необходимостью получить информацию от собственника земельного участка, относящегося к муниципальной собственности, о возможных нарушениях при исполнении арендатором данного договора и о расторжении договора аренды, в Администрацию был направлен запрос от 07.07.2017 г. № о представлении информации.

11.07.2017 государственная регистрация была приостановлена по причине отсутствия документов, необходимых для проведения государственной регистрации и направлением запроса в Администрацию (Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 11.07.2017 №).

В течение срока приостановления ответ на запрос государственного регистратора не поступил, государственный регистратор не получил от Муниципального образования Усть-Лабинский район информацию, необходимую для проведения полноценной правовой экспертизы, предусмотренной в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

12.10.2017 г. по истечении срока приостановления в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, в государственной регистрации Договора уступки прав по договору аренды административному истцу и ФИО4 было отказано, что соответствует нормам действующего законодательства.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно Закону о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации); не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (п. 9 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации) (Уведомление о приостановлении от 11.07.2017 г. №).

В соответствии со ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм, по истечении срока приостановления в связи с тем, что причины приостановления устранены не были, регистратор обязан был отказать в государственной регистрации (Уведомление об отказе от 12.10.2017 г. №).

На основании п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.06.2015.

Положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей (п.2 ст.2 Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ).

Таким образом, следует, что к правоотношениям, возникшим между административным истцом и ФИО4 по переуступке прав аренды на земельный участок, подлежит применению п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 №42-ФЗ), поскольку данная правовая норма вступила в силу 01.06.2015 (дата вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ), а указанные правоотношения возникли 30.06.2017 (дата заключения Договора уступки прав), то есть после вступления в силу названной правовой нормы.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

В представленных на государственную регистрацию документах отсутствуют данные, установленные п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, которые свидетельствовали о возможности предоставления спорного земельного участка без торгов (что и послужило основанием для запроса дополнительной информации у Администрации).

Так как обстоятельств и документов их подтверждающих, которые исключают предоставление в аренду спорного участка только посредством проведения торгов, ни заявителями при обращении за государственной регистрацией, ни Администрацией по запросу государственного регистратора не представлено, то значит, что административный истец в силу положений п. 7 ст. 448 ГК РФ не вправе был уступать ФИО4 свои права и обязанности по Договору аренды, заключенному на торгах.

В связи с этим отказ в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 по договору аренды земельного участка является законным.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 г. № так же указана следующая правовая позиция «Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился».

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 г. № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 г. № изложен правовой подход, согласно которому пункт 2 статьи 621 Гражданского Кодекса, допускающий возможность возобновления договоров аренды на неопределенный срок, может быть применен только к договорам аренды государственного или муниципального имущества, заключенным до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Договор аренды земельного участка от 23.09.2013 г. № заключен по результатам торгов в период действия статьи ст. 30 Земельного Кодекса РФ. В соответствии со ст. 30 Земельного Кодекса РФ земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся в аренду исключительно на торгах.

И, исходя из правовой позиции, сформулированной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, данный договор аренды не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, срок его действия закончился 19.09.2016 г., таким образом, Договор о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 по договору аренды земельного участка заключен после истечения срока действия указанного договора аренды, и такой Договор о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 г. является ничтожной сделкой.

В связи с этим, отказ от 12.10.2017 г. № в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 по договору аренды земельного участка является законным.

В связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом, такое право предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Однако объектов недвижимости на данном земельном участке нет, и данное положение Закона к такому договору аренды не применимо.

Арендатор (административный истец) не предпринял все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, освоения земельного участка в период срока действия договора аренды.

Так по информации, полученной из Управления архитектуры и градостроительства администрации Муниципального образования Усть-Лабинский район от 16.11.2017 г. № разрешение на строительство нежилого здания (магазина) на арендованном земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, угол <адрес> и <адрес>, не выдавалось.

В соответствии с Актом осмотра земельного участка от 29.11.2017 г., подготовленного инспектором по муниципальному земельному контролю Администрации муниципального образования <адрес>, установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, угол <адрес> и <адрес>, не используется по целевому назначению, зарастает сорной растительностью, объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.

Арендатор (административный истец) в течении 3-х летнего срока до 19.09.2016 г., указанного в данном договоре аренды, не использовал участок в целях, указанных в п. 1.1 Договора аренды (размещение магазина) и не освоил земельный участок, что в соответствии с подпунктом б пункта 3.1.4 данного договора аренды указано основанием для одностороннего принятия решения арендодателем о прекращении права пользования участком. В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ (использование земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, использование земельного участка не по целевому назначению). Это подтверждает сомнения государственного регистратора о выполнении существенных условий договора аренды земельного участка от 23.09.2013 г.

Однако в представленном на государственную регистрацию Договоре о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 г. в пункте 8 указана недостоверная информация: «все права и обязанности по договору аренды исполнялись Арендатором надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого назначения земельного участка отсутствуют», что противоречит информации, предоставленной инспектором по муниципальному земельному контролю Администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 29.11.2017 г. №(Акт осмотра земельного участка).

Поскольку административный истец в период действия договора аренды (в течении 3-х лет, установленных договором аренды) до 19.09.2016 г. земельный участок не освоил, к строительству объекта не приступил, что подтверждено актом осмотра от 29.11.2017 г., в том числе в силу п. 15 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ, у него отсутствует приоритетное право на заключение договора аренды на новый срок.

По Договору о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 г., заключенному после 19.09.2016 г. после истечения срока договора аренды, заключенного по результатам торгов, административный истец передает ФИО4 права и обязанности по договору аренды. Получение ФИО4 права аренды на данный земельный участок без торгов неправомерно ставит его в преимущественное положение перед иными возможными претендентами на получение этого участка в аренду, нарушает тем самым их права и законные интересы, а также публичные интересы.

Федеральным законом от 25.12.2008 N 273-ФЗ "О противодействии коррупции" запрещены любые действия по предоставлению не предусмотренных действующим законодательством привилегий либо исключений из установленных правил предоставления земельных участков в аренду на новый срок в интересах какого-либо конкретного лица вопреки законным интересам общества и государства.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Данный земельный участок с № (земли населенных пунктов – для размещения магазина) не входит в указанный перечень исключений.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Не проведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции. Порядок предоставления земельных участков сформулирован в статьях 39.11 - 39.13 ЗК РФ. Нарушение порядка проведения торгов может привести к ограничению доступа к участию в торгах и может содержать признаки нарушения статей 15, 17 Закона о защите конкуренции.

В рамках подготовки к судебному заседанию от Управления по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (далее Управление), наделенное полномочиями, в т.ч. по распоряжению земельными участками, относящимися к муниципальной собственности Усть-Лабинского района, а так же полномочиями по осуществлению контроля за использованием предоставленных по договорам аренды таких земельных участков, была получена информация от 29.11.2017 г. № в отношении Договора аренды земельного участка от 23.09.2013 г. №, заключенного по результатам торгов, в соответствии с данным ответом Управление - орган администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, считает в данном случае договор аренды прекратившим свое действие по истечении срока договора аренды.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

В п. 69, 74, 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 дано разъяснение, что «применительно к ст.168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы».

Следовательно, договор о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 по Договору аренды земельного участка, срок которого истек, является ничтожной сделкой, и в силу положений пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 1 ст.169 ГК РФ, п.2 ч.2 ст.14 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав не является.

Таким образом, отказ в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 по договору аренды земельного участка, не нарушает права Истца и соответствует действующему законодательству.

В судебное заседание представитель административного ответчика Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, представил возражение аналогичное возражению Государственного регистратора, возражает против удовлетворения административных исковых требований.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации МО Усть-Лабинский район поддержал доводы административных ответчиков и просил в административном иске отказать.

В судебное заседание заинтересованное лицо ФИО4 не явился, представил отзыв, в котором просит административный иск удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, учитывая доводы неявившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление не обоснованно и не подлежити удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникшие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Частями 1, 2 ст. 62 КАС РФ установлено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) органов, организаций должностных лиц, наделенных государственными и иными публичными правомочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основании своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативно правовых актов, решений, действий (бездействий).

Суд сохраняет беспристрастность, создает все условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела.

Судом установлено, что между административным истцом и Администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район заключен Договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов от 23.09.2013 № (далее – Договор аренды) земельного участка общей площадью 1002 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, угол <адрес> и <адрес> с К№ из земель населенных пунктов, предназначенный для размещения магазина сроком на 3 года до 19.06.2016 года, о чем имеется в ЕГРН соответствующая запись регистрации.

Позднее, между ними заключено дополнительное соглашение от 30.10.2014 г. к данному договору аренды земельного участка, изменившее содержание п.4.2.1 договора аренды, согласно которому Арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, без письменного согласия арендодателя. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем имеется запись регистрации от 12.11.2014г. №.

30 июня 2017 года между административным истцом и ФИО4 заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 23 сентября 2013 года №.

Административный истец и ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением от 30.06.20107 г. № о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 г. по Договору аренды.

На момент заключения Договора уступки прав от 30.06.2017 г. и подачи заявления о государственной регистрации истек 3-х летний срок действия ( в течении 3-х лет до 19.09.2016 г.) договора, указанный в пункте 7.2 договора аренды, по которому уступались права, поэтому в связи с необходимостью получить информацию от собственника земельного участка, относящегося к муниципальной собственности, о возможных нарушениях при исполнении арендатором данного договора и о расторжении договора аренды, Государственным регистратором в Администрацию был направлен запрос от 07.07.2017 г. № о представлении информации.

11.07.2017 государственная регистрация была приостановлена по причине отсутствия документов, необходимых для проведения государственной регистрации и направления запроса в Администрацию (Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 11.07.2017 №).

Ответ на запрос государственного регистратора и информацию, необходимую для проведения полноценной правовой экспертизы, предусмотренной положениями п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в течение срока приостановления государственный регистратор от Муниципального образования Усть-Лабинский район не получил.

12.10.2017 г. по истечении срока приостановления в связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, в государственной регистрации Договора уступки прав по договору аренды административному истцу и ФИО4 отказано.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Данный земельный участок с КН № (земли населенных пунктов – для размещения магазина) не входит в указанный перечень исключений.

Административный истец (Арендатор) в течении 3-х летнего срока до 19.09.2016 г., указанного в данном договоре аренды, не использовал участок в целях, указанных в п. 1.1 Договора аренды (размещение магазина) и не освоил земельный участок, что в соответствии с подпунктом б пункта 3.1.4 данного договора аренды указано основанием для одностороннего принятия решения арендодателем о прекращении права пользования участком. Указанное обстоятельство административным истцом не оспаривается.

Таким образом, в представленном на государственную регистрацию Договоре о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 г. в пункте 8 указана недостоверная информация: «все права и обязанности по договору аренды исполнялись Арендатором надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого назначения земельного участка отсутствуют».

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ (использование земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, использование земельного участка не по целевому назначению).

Поскольку административный истец в период действия договора аренды (в течении 3-х лет, установленных договором аренды) до 19.09.2016 г. земельный участок не освоил, к строительству объекта не приступил, в том числе в силу п. 15 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ, у него отсутствует приоритетное право на заключение договора аренды на новый срок.

Суду не представлены доказательства заключения указанного договора аренды на новый срок.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 г. №73 указана правовая позиция «Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился».

Указанные обстоятельства явились основаниями, вызвавшими сомнения государственного регистратора в выполнении существенных условий договора аренды земельного участка от 23.09.2013 г.

Истцом не указаны обстоятельства передачи прав и обязанностей ФИО4 по Договору о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 г. по истечении значительного времени после получения Согласия администрации муниципального образования Усть-Лабинский район о передаче прав и обязанностей по Договору аренды № от 23 сентября 2013 года от 03.10.2014 г., оформленное письмом за исх. номером 3401 от 20 ноября 2014 года.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу п. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Исходя из положений статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решений, действий (бездействий) органа, организации, лица, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, судом принимаются решения об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решений, действий (бездействий) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права и свободы и законные интересы административного истца.

Суд находит отказ в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2017 по договору аренды земельного участка не нарушающим права административного истца и соответствующим действующему законодательству, а доводы административного истца не состоятельными, считает, что в удовлетворении административного иска следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ,

р е ш и л :

Административное исковое заявление ФИО1 к Государственному регистратору Краснодарского края Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО2 и Межмуниципальному отделу по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации договора - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Усть-Лабинский районный суд в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле копии решения, путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края.

Судья подпись

Копия верна

Судья А.Ю. Дашевский