Гражданский кодекс часть 1

Куйбышевский районный суд г.Омска в составе председательствующего судьи Середнева Д.В., при секретаре судебного заседания Курозиной В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя административных истцов, представителя административного ответчика административное дело № 2а-2211/2022 по административному иску ГАА, ДММ к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, понуждении к действию,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ представитель административных истцов – ГАА, ДММ по доверенности КНН (диплом с отличием по специальности «юриспруденция») обратилась в суд с административным иском, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ГАА и ДММ заключен договор целевого займа на приобретение квартиры по адресу: , с кадастровым номером №, согласно п. 1.4 договора целевого займа в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа жилое помещение после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры считается находящимся в залоге у заимодавца, ипотека как обременение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, заемщик обязуется в установленном законом порядке обратиться в орган регистрации прав с заявлением о регистрации ипотеки жилого помещения и предоставить заимодавцу выписку из Государственного реестра недвижимости о наличии записи об ипотеке жилого помещения в пользу заимодавца не позднее 30 рабочих дней с момента получения займа, в целях исполнения договорных отношений ДД.ММ.ГГГГ между ГАА и ДММ заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) указанной квартиры, заимодавец и заемщик совместно обратились в орган peгистрации прав с заявлением о государственной регистрации обременения объекта недвижимости, предоставив договор целевого займа и договор об ипотеке, по результатам рассмотрения заявления Управлением Росреестра по Омской области принято решение о приостановлении государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ, по мнению государственного регистратора, лица, не указанные в ст. 6.1 закона № 353-ФЗ, не вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в связи с чем, представленный договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует действующему законодательству, административные истцы считают, что отказ в государственной регистрации ипотеки на объект недвижимости противоречит ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 14, 53 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", ст. 1, 2, 5, 6, 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нарушает права и законные интересы заявителей, так как из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно как в случае, когда такое помещение заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке), распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции РФ, действующее законодательство не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане, в пункте 2 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" указано, что настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" определяет особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, только относительно определенных категорий кредиторов и заимодавцев, к которым физические лица, не осуществляющие профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, не отнесены, при том, что ответчиком не представлено доказательств того, что истец осуществляет такую профессиональную деятельность, стороны договора целевого займа и договора ипотеки, действуя правомерно в осуществлении своих гражданских прав, незаконно лишены возможности зарегистрировать ипотеку в отношении объекта недвижимости, правообладателем которого является сторона представленных на регистрацию договоров.

ГАА, ДММ просят признать решение Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав, содержащееся в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным; обязать Управление Росреестра по Омской области осуществить государственную регистрацию ипотеки в отношении квартиры по адресу: , с кадастровым номером №, в пользу ГАА

К административному иску приложены копии договора целевого займа, выписки из КГРН на квартиру, уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, описи документов, принятых для оказания государственных услуг.

ДД.ММ.ГГГГ административный иск принят к производству суда.

13.05.20022 Управление Росреестра по Омской области представило письменные возражения на административный иск, в которых указано, что с ДД.ММ.ГГГГ предоставлять гражданам займы, обеспеченные ипотекой, могут только профессиональные кредиторы, находящиеся под надзором Банка России - банки, микрофинансовые организации, кредитные потребительские кооперативы и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, а также уполномоченные ДОМ.рф организации; деятельность по выдаче ипотечных займов непоименованными выше кредиторами, в частности, физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, оказывается вне закона, по сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ГАА является индивидуальным предпринимателем, он не является лицом, уполномоченным на выдачу займа физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, представленный на государственную регистрацию договор займа от ДД.ММ.ГГГГ противоречит требованиям действующего законодательства (л.д. 40-41).

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор ВМВ (л.д.143).

ДД.ММ.ГГГГФИО3 административных истцов КНН представлены письменные возражения на отзыв административного ответчика, в которых указано, что согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" физическое лицо (заимодавец) не относится к кредиторам, к профессиональным участникам рынка выдачи денежных займов в смысле положений этого закона, к такому заимодавцу нормы данного закона не применимы, согласно позиции Центрального Банка России, изложенной в письме от ДД.ММ.ГГГГ№, законодательством РФ не установлены ограничения права физического лица предоставлять займы физическим лицам, в том числе обеспеченные ипотекой, если такая деятельность не является предпринимательской; выступая стороной договора целевого займа, ГАА выступал как физическое лицо, а не как индивидуальный предприниматель, что подтверждается отсутствием в договоре сведений о нем как об индивидуальном предпринимателе, указанием его паспортных данных, адреса регистрации по месту жительства, доказательств того, что он осуществляет предпринимательскую деятельность по предоставлению займов, административным ответчиком не представлено, прямой запрет на выдачу гражданами (заимодавцами) другим гражданам (заемщикам) ипотечных денежных займов законом не предусмотрен, доводы о том, что займы под залог недвижимости не могут выдаваться физическими лицами, залогодержателями не могут являться физические лица, противоречит действующему законодательству, например, в случае смерти залогодержателя - физического лица обеспеченный ипотекой кредит погашается заемщиком наследникам умершего, принявшим наследство; к договору о продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ, пунктом 5 ст. 488 ГК РФ прямо определено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, при регистрации права собственности на объект недвижимости покупателя, если оплата по договору купли-продажи недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа, органом регистрации прав, помимо регистрации перехода права от продавца к покупателю, регистрации права покупателя, осуществляется регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца (если иное не было установлено договором), в этом случае в ЕГРН вносятся в записи о вещных правах на объект недвижимости сведения о реквизитах, существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе сведения о цене возмездной сделки, если право возникает на основании сделки об отчуждении, в записи о праве, если право возникает на основании сделки об отчуждении, сведения о существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе о цене возмездной сделки, в записи об ограничении (обременении) – ипотеке сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы, а также срок, на который устанавливается ипотека (например, при возникновении ипотеки на основании договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа указывается срок оплаты приобретенного объекта недвижимости, установленный договором купли-продажи), в данном случае продавец является заимодавцем, а покупатель заемщиком, что невозможно с точки зрения Управления Росреестра по Омской области (л.д. 146-148).

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен продавец квартиры – КПВ (л.д.163).

ДД.ММ.ГГГГ представителем административных истцов КНН представлены письменные пояснения по делу, в которых указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ДММ и КПВ заключен договор купли-продажи указанной квартиры, одновременно с заявлением о регистрации перехода прав в отношении квартиры ДММ было подано заявление о регистрации ипотеки на квартиру на основании договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Росреестра по Омской области было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому регистрация ипотеки в силу закона невозможна в связи с тем, что в договоре купли-продажи не указано, что квартира будет находиться в залоге у продавца, договор целевого займа необходимо рассматривать как отдельное обращение о возникновении ипотеки в силу договора, договор должен соответствовать ч 1 ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», государственная регистрация ипотеки по отдельным заявлениям ДММ и ГАА была приостановлена Управлением Росреестра по Омской области в связи с несоответствием договора залога (ипотеки) ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", приостановление регистрации ипотеки препятствует исполнению обязанностей ДММ по предоставлению выписки из ЕГРН о наличии записи об ипотеке жилого помещения в пользу заимодавца, у ГАА возникает право требовать расторжения договора целевого займа и возврата предоставленного займа, чем могут быть затронуты права КПВ, договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ заключен в обеспечение исполнения обязательств по возврату займа, основанием для регистрации ипотеки при втором обращении в Росреестр ДД.ММ.ГГГГ являлся договор ипотеки, который соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (л.д.188-190).

ДД.ММ.ГГГГГАА, ДММ в судебном заседании, о времени и месте которого извещены надлежаще, участия не принимали.

Представитель административных истцов по доверенности КНН в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель Управления Росреестра по Омской области ТЕВ в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требования.

Заинтересованные лица – ВМВ, КПВ в судебном заседании, о времени и месте которого извещены надлежаще, участия не принимали.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доказательства по делу в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что административный иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод, реализации законных интересов, на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, в отношении лица, которое является административным истцом; при проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном иске, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно части 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; соблюдены ли сроки обращения в суд, требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок его принятия, совершения в случае, если такой порядок установлен; основания для его принятия, совершения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли его содержание нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В ч.10 ст.226 КАС РФ сказано, что в случае, если по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, федеральными законами ограничены основания для оспаривания таких решений, действий (бездействия) (в частности, в отношении некоторых решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей и экзаменационных комиссий), суд выясняет обстоятельства, указанные в пунктах 1 и 2, подпунктах "а" и "б" п.3 ч.9 этой статьи; если установленные федеральными законами основания для оспаривания действия (бездействия) органа, лица, не вошли в число этих обстоятельств, суд проверяет эти основания.

В силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность по доказыванию нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд возлагается на лицо, обратившееся в суд; соответствия содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, - на лицо, принявшее оспариваемое решение.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (п.1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (п.2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (п.4).

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости") государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ, в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (пункт 7).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее также - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии со ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, предусмотрены в статье 6.1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (далее также - Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)").

В соответствии с ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства РФ для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Согласно части 1.5 статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" требования части 1 данной статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой. Иных займодавцев, на которых не распространяются требования части 1 указанной статьи, в законе не поименовано.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КПВ и ДММ подписан договор купли-продажи (стр. 180-181) квартиры по адресу: , с кадастровым номером № (п.1 договора), в соответствии с которым КПВ продал, а ДММ купил указанную квартиру за 4000000 рублей, при подписании договора продавцом получено от покупателя 1700000 рублей, покупатель обязался оплатить продавцу 2300000 рублей с использованием номинального счета, денежные средства на который зачисляются не позднее 1 рабочего дня с даты подписания договора, перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты цены договора осуществляется в течение от 1 до 5 рабочих дней с момента получения информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о государственной регистрации перехода права собственности, до окончательного расчета по договору недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца (п.3 договора), стороны гарантируют, что основанием дня заключения настоящего договора не является стечение тяжёлых обстоятельств и сделка заключается на выгодных для всех участников условиях, а также то, что у них никаких претензий и дополнений к условиям договора не имеется; при подписании настоящего договора стороны заверяют и гарантируют, что на дату подписания настоящего договора они не подавали в соответствующий Арбитражный суд от своего имени заявления о банкротстве, кроме того, заверяют и гарантируют, что в отношении них не возбуждена процедура банкротства, стороны заверяют и гарантируют, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротами, и что они сами не планируют обращаться в суд о признании себя банкротами (п.10), договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п.11 договора).

Суд обратил внимание на то, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между КПВ и ДММ ничего не сказано о том, что квартира по адресу: , с кадастровым номером № приобретается ДММ за счет денежных средств, полученных им взаймы, в договоре не содержится никаких сведений о кредиторе, предоставившем покупателю денежные средства для приобретения квартиры у продавца, напротив, согласно договору его стороны заверили друг друга в том, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротами, стороны гарантировали, что договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГКПВ обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода к ДММ права собственности на указанную квартиру (л.д. 186).

ДД.ММ.ГГГГДММ обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (л.д. 185).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГДММ обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанной квартиры (л.д. 177), к которому приложил договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ГАА (заимодавец) передал ДММ (заемщику) денежные средства в размере 4000000 рублей, ДММ должен возвратить ГАА сумму займа не позднее ДД.ММ.ГГГГ, уплатить за пользование займом 8,5 % от суммы займа, использовать сумму займа на приобретение указанной квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа жилое помещение после государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения считается находящимся в залоге у заимодавца, ипотека как обременение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, заемщик обязуется в установленном законом порядке обратиться в орган регистрации прав с заявлением о регистрации ипотеки жилого помещения и предоставить заимодавцу выписку из государственного реестра недвижимости о наличии записи об ипотеке жилого помещения в пользу заимодавца не позднее 30 рабочих дней с момента получения займа; стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа заимодавец удовлетворяет свои требования за счет жилого помещения в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, в частности, возмещения необходимых расходов Заимодавца по взысканию суммы займа, преимущественно перед другими кредиторами заемщика; требования заимодавца удовлетворяются за счет заложенного имущества (п. 1.3 Договора) путем его реализации в порядке, установленном действующим законодательством РФ (л.д.175-176).

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Омской области уведомило ДММ о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры, так как при проведении правовой экспертизы предоставленных документов было выявлено, что имеются противоречия между предоставленными заявлениями и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - покупателем ДММ на государственную регистрацию предоставлено заявление на возникновение ипотеки в силу закона, однако сам договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о том, что квартира будет находиться в залоге у продавца, пункт 3 договора гласит, что до окончательного расчёта по настоящему договору недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца, для осуществления государственной регистрации с возникновением ипотеки в силу закона необходимо либо убрать информацию из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ о том, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, либо добавить в договор купли-продажи пункт, что квартира до момента окончательного расчёта будет находиться в залоге у продавца, и соответственно, государственная регистрация права будет проведена с возникновением ипотеки в силу закона, если государственная регистрация прав будет происходить без возникновения ипотеки в силу закона согласно предоставленному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, то покупателю ДММ необходимо будет отозвать предоставленное заявление на возникновение ипотеки в силу закона; предоставленный договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ для государственной регистрации залога необходимо рассматривать как отдельное обращение на возникновение ипотеки в силу договора, при этом должны быть соблюдены все условия при возникновении ипотеки в силу договора - в соответствии с ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов; если договоры займа и залога заключены между физическими лицами, которые не входят в круг субъектов деятельности по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, это противоречит ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском займе» (л.д. 170-171).

ДД.ММ.ГГГГДММ обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (л.д.169).

То есть, решение Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не было обжаловано ДММ

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ДММ, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы (л.д.1617).

В связи с этим, доводы административных истцов о том, что продавец в силу пункта 5 ст. 488 ГК РФ может являться заимодавцем, а покупатель – заемщиком, не имеют отношения к данному делу, так как нормы, касающиеся регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца, в данном случае применению не подлежат.

ДД.ММ.ГГГГДММ и ГАА обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации ипотеки указанной квартиры (л.д. 48-50) на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ДММ – залогодатель передает ГАА – залогодержателю указанную квартиру в залог в обеспечение исполнения обязательства залогодателя по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому залогодатель выступает заемщиком, залогодержатель – заимодавцем (л.д.57-60).

Суд обратил внимание на то, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ после регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности на указанную квартиру за ДММ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с КПВ без ограничений прав и обременений объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росресстра по Омской области приняло решение о приостановлении государственной регистрации прав (л.д.28-29), в котором указано, что в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости” (далее - Закон о регистрации) ГАА, ДММ уведомлены о приостановлении, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, осуществления государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости: квартира, расположенная по адресу: , документы на которую были представлены с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2022-78145859 в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ; согласно части 3 пункта 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; на государственную ипотеки представлен договор залога имущества в обеспечение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДММ (залогодержателем) и ГАА (залогодателем), согласно договору залогодатель передает в залог указанную квартиру в обеспечение исполнения обязательств по возврату займа в размере 4000000 рублей, что не соответствует требованиям действующего законодательства; Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» установлены особенности предоставления займа физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой; с ДД.ММ.ГГГГ статьей 6.1 Закона № 353-ФЗ определен закрытый перечень лиц, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности; лица, не указанные в ст. 6.1 Закона № 353-Ф3, не вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, представленный на государственную регистрацию договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен для приобретения квартиры, а не для целей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, представленный в орган регистрации прав договор не соответствует действующему законодательству, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона).

Уведомление подписано государственным регистратором ВМВ, получено административными истцами, обжаловано ими в суд с соблюдением срока обращения в суд.

Проанализировав доводы сторон, суд полагает обоснованным согласиться с мнением административных ответчиков о том, что с ДД.ММ.ГГГГ предоставлять гражданам займы, обеспеченные ипотекой, могут только профессиональные кредиторы, находящиеся под надзором Банка России - банки, микрофинансовые организации, кредитные потребительские кооперативы и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, уполномоченные ДОМ.рф организации, так как из сферы применения части 1 статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" займы, предоставляемые физическими лицами друг другу, не исключены, доводы административных истцов об обратном судом проанализированы и отклонены, так как они основаны на неправильном толковании действующего законодательства.

Поскольку ГАА, предоставивший заем ДММ под залог недвижимого имущества, не относится к субъектам, перечисленным в статье 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, обжалуемое решение Управление Росреестра по Омской области является законным, основанным на требованиях статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", которые распространяются на договор, заключенный между физическими лицами, так как из буквального толкования ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым регулируются отношения по договору займа между физическими лицами, следует, что положения статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" применяются ко всем договорам займа, заемщиком по которым является физическое лицо, получившее заем в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.

С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу о соблюдении требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного ответчика, его должностных лиц на принятие обжалуемого решения; о соблюдении порядка принятия указанного решения; о наличии законных оснований для его принятия; о соответствии его содержания нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Соответственно, судом не установлено оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав, о понуждении его к осуществлению государственной регистрации ипотеки в отношении квартиры по адресу: , с кадастровым номером №, в пользу ГАА

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии нарушения прав, свобод и законных интересов административных истцов при установленных судом фактических обстоятельствах, в связи с чем, полагает обоснованным отказать в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

административный иск ГАА, ДММ к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, понуждении к действию оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд города Омска.

Судья подпись Д.В.Середнев

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 12.07.2022 года.

Копия верна

Решение не вступило в законную силу

УИД 55RS0002-01-2022-003007-72

Подлинный документ подшит в деле № 2а-2211/2022

Куйбышевского районного суда г. Омска

Судья Д.В.Середнев

Секретарь ____________