Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гафарова Р.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконными уведомлений, возложении обязанностей,

У С Т А Н О В И Л:

Гафаров Р.М. обратился в суд с названным административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов, площадь 880 кв.м., расположенный по адресу: ..., ....

21 сентября 2015 года между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» (далее ООО «Гармония в доме», застройщик) заключен договор N аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно которому арендодатель земельного участка принимает в аренду недвижимое имущество вышеуказанный земельный участок.

Указанный договор аренды N был заключен с целью осуществления строительства застройщиком ООО «Гармония в доме» по договорам участия в долевом строительстве, а именно:

- по договору N от ..., заключенного между ООО «Гармония в доме», ФИО, ФИО;

- по договору N от ..., заключенного между ООО «Гармония в доме» и ФИО

В соответствии с указанными договорами участия в долевом строительстве, застройщик ООО «Гармония в доме» своими силами или с привлечением других лиц обязалось построить на вышеуказанном земельном участке восьмиквартирный жилой дом блокированной постройки (площадью застройки – 326,57 кв.м., количество этажей здания - 2, количество квартир – 8, общая площадь квартир – 502,64 кв.м.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства жилые помещения (квартиры), расположенные в доме, согласно вышеуказанным договорам долевого участия, а участники обязались уплатить обусловленную указанными договорами цену и принять объекты долевого строительства.

С учетом требований статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись регистрации N об обременении объекта недвижимости в виду ипотеки в пользу участников долевого строительства: ФИО, ФИО, ФИО

Залог земельного участка с кадастровым номером N, на котором застройщик осуществлял строительство многоквартирного жилого дома, не является основным обязательством, а лишь является способом обеспечения основного обязательства по договору участия в долевом строительстве – передачи жилых помещений.

Застройщик ООО «Гармония в доме» заключил договоры участия в долевом строительстве и осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на вышеуказанном земельного участке на основании документов:

- разрешения на строительство N от ..., выданного администрацией муниципального образования Оренбургский район;

- проекта N «Строительство восьмиквартирного жилого дома блокированной застройки по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером N», составленного ООО «Южуралпроект»;

- договора аренды N земельного участка с последующим выкупом от ..., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1 октября 2015 года сделана запись регистрации N;

- проектной документации на строительство восьмиквартирного жилого дома блокированной застройки по адресу: ... земельный участок с кадастровым номером N, опубликованная 5 октября 2016 года на официальном сайте застройщика http://garmoniya56.ru/;

- генерального договора страхования гражданской ответственности по передаче за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве N от 2 декабря 2016 года, заключенного между ООО «Страховая компания «Респект» и застройщиком.

Договор страхования является способом обеспечения основного обязательства, а именно обязательств застройщика по передаче жилых помещений.

Договор страхования, заключенный застройщиком, как и залог права аренды земельного участка, носит обеспечительный характер в отношении договора долевого участия в строительстве и следует судьбе основного обязательства в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ.

В случае применения одного способа обеспечения обязательства, и как следствие удовлетворение требований участников долевого строительства по передаче жилых помещений, невозможно применение второй меры обеспечения основного обязательства, а именно обращение взыскания на предмет залога.

Застройщик ООО «Гармония в доме» обязательство по строительству многоквартирных жилых домов и передаче жилых помещений не исполнило.

С момента вынесения решения Арбитражным судом Оренбургской области от 18 апреля 2018 года, которым ООО «Гармония в доме» по заявлению участника долевого строительства признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство, наступил страховой случай по договору страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств.

В связи с чем, страховая компания в полном объеме произвела выплаты участникам долевого строительства в размере денежных средств, уплаченных участниками строительства в счет цены по договорам долевого участия, а именно, ФИО получила страховое возмещение страховой организацией в размере денежных средств, уплаченных в счет цены по договору участия в долевом строительства, согласно приговору Ленинского районного суда г.Оренбурга от 30 мая 2019 года (стр.24).

У участников долевого строительства ФИО ВА.С. и ФИО квитанция о внесении денежных средств по договору отсутствует (приговор Ленинского районного суда г.Оренбурга от 30 мая 2019 года, стр.25; апелляционное определение Оренбургского областного суда от 20 августа 2019 года, стр.15). Указанные лица не приобрели право требования жилого помещения, как и право требования выплаты страхового возмещения.

В рамках уголовного дела по которому был вынесен приговор Ленинского районного суда г.Оренбурга от 30 мая 2019 года проводилась экспертиза бухгалтерской документации застройщика ООО «Гармония в доме». Согласно проведенной экспертизе, денежные средства, указанные в приходно-кассовом ордер к договору N от 21 декабря 2016 года, заключенному между ООО «Гармония в доме» и ФИО, ФИО в кассовой книге предприятия не отражены, на расчетные счета предприятия внесены не были.

Данные сведения подтверждают факт неуплаты ФИО и ФИО денежных средств по договору участия в долевом строительстве, как и отказ конкурсного управляющего ФИО во включении требования ФИО и ФИО в реестр требований кредиторов ООО «Гармония в доме» в рамках дела о банкротстве.

У указанных лиц отсутствует как право требования жилого помещения в соответствии с договором N от 21 декабря 2016 года, так и право требования выплаты страхового возмещения. Какие-либо притязания со стороны ФИО, ФИО к ООО «Гармония в доме» и к земельному участку с кадастровым номером N принадлежащем Гафарову Р.М. неправомерны.

Считает, что требования участников долевого строительства действительно уплативших денежные средства удовлетворены путем полной выплаты стоимости квартир, а участники, не исполнившие обязанность по уплате денежных средств по договору долевого участия, не в праве требовать жилое помещение в соответствии с договором, что исключает возможность в будущем с их стороны претендовать на предоставление застройщиком этих же жилых помещений.

Выплата страхового возмещения и возврат денежных средств, уплаченных по договорам участия в долевой строительстве, участникам долевого строительства предполагает прекращение существования обязательств застройщика по передаче жилых помещений исходя из п.2 ст.453 Гражданского кодекса РФ.

Существующие на данный момент отношения фактически содержат признаки прекращения договора долевого участия, и как следствие, прекращение обязательств застройщика по передаче жилых помещений.

С момента выплаты участникам строительства денежных средств, уплаченных по договорам участия в долевом строительстве и полученных застройщиком для строительства многоквартирного жилого дома, прекратилось основное обязательство застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства, в силу чего прекратился и залог, установленный Федеральным законом «О долевом участии в строительстве» в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:1503 на основании п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ.

Выплатив страховое возмещение участникам долевого строительства, страховая организация не приобрела право требования к застройщику о передаче жилых помещений. Положения Закона о банкротстве, Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», Федерального закона от 29 июля 2017года №218 –ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» не предусматривают замену кредитора – участника строительства, включенного в реестр требований о передаче жилых помещений, в порядке суброгации на страховщика с денежным требованием о возмещении страховых выплат.

Считает, что в данном случае нет необходимости в передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, так как требования участников долевого строительства удовлетворены страховой организацией ООО «Проминстрах».

3 ноября 2017 года срок действия договора аренды N земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года истек. Условия о пролонгации договор не содержит.

3 ноября 2017 года в адрес ООО «Гармония в доме» была направлена претензия о наличии задолженности по договорам аренды земельного участка с последующим выкупом N от 21 сентября 2015 года, данная претензия была получена ООО «Гармония в доме» и была изъята в ходе обыска в рамках предварительного расследования по уголовному делу.

Считает, что в связи с окончанием срока действия фактически договор аренды N земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года считается прекращенным.

Кроме того, указывает, что арендатором ООО «Гармония в доме» не исполнена обязанность по уплате арендных платежей.

Согласно п.2.1 договор аренды N земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года заключен на срок с 21 сентября 2015 года по 2 ноября 2016 года.

В соответствии с пунктом 4.1 договора N земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет ..., из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет ... в месяц, выкупная стоимость составляет ....

Согласно п.1 дополнительного соглашения от 2 ноября 2016 года, договор N аренды земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года продлен до 2 ноября 2017 года, из них сумма арендной платы за земельный участок составляет 500 рублей за весь период договора, выкупная стоимость указанного земельного участка составляет ....

Оплата по договору аренды N не поступала, право собственности на указанный земельный участок за должником зарегистрировано не было.

Установление суммы арендной платы за весь период действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка подтверждает тот факт, что стороны договора аренды земельного участка отнеслись формально к установлению суммы арендной платы за указанный земельный участок.

Факт пользования ООО «Гармония в доме», принадлежащем Гафарову Р.М. земельным участком с кадастровым номером N подтверждается началом строительства на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома в соответствии с договором N от 21 декабря 2016 года, заключенным между ООО «Гармония в доме», ФИО и ФИО и договором N от ..., заключенным между ООО «Гармония в доме» и ФИО

Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись регистрации, за Гафаровым Р.М. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, ООО «Гармония в доме» не является плательщиком земельного налога за используемый земельный участок, а обязано вносить платежи за пользование земельным участком в размере арендной платы.

ООО «Гармония в доме» продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером N и по настоящее время, что влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном договором.

Образовавшаяся задолженность по внесению арендных платежей непосредственно свидетельствует о существенном нарушении договора аренды N со стороны ООО «Гармония в доме».

Срок действия разрешения на строительство N в соответствии с которым застройщик осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером N, выданного администрацией муниципального образования Оренбургский район 8 июня 2016 года, истек во 2 квартале 2018 года, продлен не был.

Требования участников долевого строительства, с которыми застройщик заключил договоры участия о долевом строительстве, согласно которым обязался построить на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 многоквартирный жилой дом, удовлетворены, они не заинтересованы в передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо передаче имущества обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем и исполнит за прежнего застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

По результатам обращения к административному ответчику уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...N от ... ему отказано в погашении записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N; уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N от ... приостановлена государственная регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N; уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области N,N от ... отказано в погашении записей об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N, N

Считает указанные уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 24 октября 2019 года, от 29 октября 2019 года, 28 октября 2019 года незаконными нарушающими его права как собственника недвижимого имущества на распоряжение земельным участком, поскольку залог права аренды земельного участка прекратился, аренда земельного участка прекратилась, однако в ЕГРП сведения об ипотеке, запись об аренде содержатся.

Просит признать незаконными:

- уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...N от ... об отказе в погашении записи об ипотеке N от ... на земельный участок с кадастровым номером N адрес места положения: ...; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... погасить регистрационную запись об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N;

- уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...N от ... о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... погасить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N;

- уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...N,2046 от ... об отказе в погашении записей об ограничений (обременений) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N, N возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... погасить записи об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N номером государственной регистрации N, N

В ходе рассмотрения дела, административный истец уточнил исковые требования и в результате просит признать незаконными:

- дополнение к уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...N,2046 от ... об отказе в погашении записей об ограничений (обременений) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N, N; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... погасить записи об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером N с номером государственной регистрации N, N7 от ....

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФИО, ФИО, ФИО, конкурсный управляющий ООО «Гармония в доме» ФИО, ООО «Проминстрах».

В судебное заседание административный истец Гафаров Р.М., заинтересованные лица ФИО, ФИО, ФИО, представитель ООО «Проминстрах» не явились, извещались по правилам главы 9 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В соответствии с положениями статей 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца ФИО, действующая на основании доверенности, в судебном заседании административные исковые требования с учетом уточнений поддержала по доводам, изложенным в административном иске и дополнении к иску, настаивала на удовлетворении.

Представитель административного ответчика – ФИО, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, свою позицию изложила в представленных письменных возражениях.

Заинтересованное лицо - конкурсный управляющий ООО «Гармония в доме» ФИО, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, свою позицию изложила в письменном отзыве.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

По смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требования о признании оспариваемых решений, действий (бездействия) незаконными, подлежат удовлетворению при наличии двух условий: если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктами 3, 4, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о которой внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании пунктов 2, 3 части 3 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрены случаи, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Из материалов дела следует, что Гафарову Р.М. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов, площадь 880 кв.м., расположенный по адресу: ..., ..., ....

21 сентября 2015 года между Гафаровым Р.М. (арендодатель) и ООО «Гармония в доме» (арендатор) заключен договор N аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно которому арендодатель земельного участка принимает в аренду недвижимое имущество вышеуказанный земельный участок.

Договор аренды N земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года заключен на срок до 2 ноября 2016 года с целью осуществления строительства застройщиком ООО «Гармония в доме» по договорам участия в долевом строительстве. Дополнительным соглашением к договору N аренды земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года срок договора N продлен до 2 ноября 2017 года.

В соответствии с договорами участия в долевом строительстве N от ..., заключенным между ООО «Гармония в доме», ФИО и ФИО; N от ..., заключенным между ООО «Гармония в доме» и ФИО, застройщик ООО «Гармония в доме» своими силами или с привлечением других лиц обязалось построить на вышеуказанном земельном участке восьмиквартирный жилой дом блокированной постройки (площадью застройки – 326,57 кв.м., количество этажей здания - 2, количество квартир – 8, общая площадь квартир – 502,64 кв.м.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства жилые помещения (квартиры), расположенные в доме, а участники обязались уплатить обусловленную указанными договорами цену и принять объекты долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в Едином государственном реестре недвижимости ... внесена запись регистрации N об обременении объекта недвижимости в виду ипотеки в пользу участников долевого строительства: ФИО, ФИО, ФИО

... между ООО «Страховая компания «Респект» и застройщиком ООО «Гармония в доме» заключен генеральный договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве N.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19 апреля 2018 года ООО «Гармония в доме» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на шесть месяцев до .... Утвержден конкурсный управляющий ФИО Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21 февраля 2020 года утвержден конкурсный управляющий должника – ООО «Гармония в доме» ФИО, в связи с освобождением ФИО по ее ходатайству от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Гармония в доме».

Представлением N от 17 августа 2018 года конкурсного управляющего ООО «Гармония в доме» ФИО участник долевого строительства ФИО включена в реестр требований кредиторов ООО «Гармония в доме» о передаче жилого помещения – трехкомнатной ..., расположенной по адресу: ... сельсовет, ... на земельном участке с кадастровым номером N стоимостью ....

Согласно определению Арбитражного суда Оренбургской области от 14 мая 2020 года участники долевого строительства ФИО и ФИО обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с требованием о включении их в реестр требований кредиторов ООО «Гармония в доме».

Определением Арбитражного суда ... от ... по делу N в рамках дела о банкротстве ООО «Гармония в доме» требование конкурсного управляющего о принятии обеспечительных мер удовлетворено, Гафарову Р.М. запрещено расторгать договоры аренды земельных участков с последующим выкупом N и N от ... заключенные с ООО «Гармония в доме», а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, иным лицам помимо ООО «Гармония в доме»; запретить арендодателю распоряжаться указанными земельными участками, иным образом, производить государственную регистрацию данных договоров.

22 октября 2019 года Гафаров Р.М. обратился к административному ответчику с заявлением о погашении записи об ипотеке N от ... земельного участка с кадастровым номером N.

По результатам проведенной правовой экспертизы уведомлением от 24 октября 2019 года N государственным регистратором принято решение о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку основания для погашения регистрационной записи об ипотеке отсутствуют. С данным решением не согласился административный истец и в установленный статьей 219 Кодекса административного судопроизводства РФ срок обратился в суд с иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что отказ в погашении записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ..., ..., ... не противоречит положениям Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и не нарушает права административного истца, по следующим основаниям.

Статьей 15 Федерального закона № 218-ФЗ определены лица, по заявлению которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С момента государственной регистрации залога в силу закона у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или на праве аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Принимая во внимание, что Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены специальные основания для прекращения ипотеки, возникшие в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», учитывая, что Гафаров Р.М. не является надлежащим лицом, обратившимся к административному ответчику с заявлением о погашении записи об ипотеке, поскольку согласно сведениям ЕГРН застройщиком многоквартирного дома строящегося на земельном участке, принадлежащем Гафарову Р.М. по договорам долевого строительства является ООО «Гармония в доме», суд приходит к выводу о законности принятого государственным регистратором уведомления о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке.

Из материалов дела следует, что 22 октября 2019 года Гафаров Р.М. обратился к административному ответчику с заявлением о прекращении записи об аренде N от ... в отношении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., ....

По результатам проведенной правовой экспертизы уведомлением от 29 октября 2019 года N государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды, с которым не согласился административный истец и в установленный статьей 219 Кодекса административного судопроизводства РФ срок обратился в суд с данным иском.

Принимая оспариваемое уведомление, государственный регистратор пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для регистрации прекращения аренды на заявленный к регистрации объект недвижимости, заявленный участок в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Согласно статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что договор аренды N земельного участка от 21 сентября 2015 года заключенный между Гафаровым Р.М. и ООО «Гармония в доме» с учетом дополнительного соглашения заключен сроком с 21 сентября 2015 года по 2 ноября 2017 года.

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что в соответствии с частью 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ стороны определили, что указанный земельный участок переходит в частную собственность арендатора по истечении установленного договором срока аренды или досрочно при условии внесения всей обусловленной в пункте 3 договора выкупной цены.

Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством РФ (пункты 7.3, 7.4 Договора).

Согласно частям 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статьями 619, 620 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованиям арендодателя и арендатора.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено прекращение арендных отношений либо по соглашению сторон, либо на основании судебного решения. Истечение срока действия договора само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи.

В силу части 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... № 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием, для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что заявителем Гафаровым Р.М. с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды не представлено ни решение суда о расторжении договора, ни заявление ООО «Гармония в доме», ни решение суда о признании данного договора прекратившимся, государственный регистратор обоснованного пришел к выводу об отсутствии в данном случае оснований для погашения записи об аренде спорного имущества.

Доводы представителя административного истца, о ненадлежащем исполнении другой стороной условий договора, не влияет на вывод о правомерности действий государственного регистратора при вынесении оспариваемого решения, поскольку государственный регистратор такими сведениями не располагал и в данном случае административный истец избрал неверный способ защиты своего права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

В силу положений статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14 января 2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Поскольку в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Федерального закона №214-ФЗ ипотека права аренды устанавливается в пользу участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение этих договоров, прекращение договора аренды земельного участка как обеспечиваемое ипотекой обязательство и применение подпункта 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ в силу, которой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, нельзя признать обоснованным.

Наличие актуальной записи о залоге права аренды свидетельствует о невозможности проведения государственной регистрации прекращения аренды в одностороннем порядке.

Материалами дела подтверждено, что в рамках правой экспертизы, в порядке межведомственного взаимодействия регистрирующим органом направлены запросы в администрацию муниципального образования Весенний сельский совет Оренбургской области, администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в отношении строящегося на спорном земельном участке восьмиквартирного жилого дома.

Учитывая, что на момент принятия решения по заявлению Гафарова Р.М. ответы на указанные запросы не поступили, а также тот факт, что при проведении правой экспертизы и проверке данных о ранее зарегистрированных правах, регистрирующим органом установлено, что в ЕГРН в отношении заявленного к государственной регистрации объекта недвижимости содержатся актуальные сведения об ограничениях: о государственной регистрации запрета арендодателю распоряжаться земельным участком, зарегистрированного Управлением Росреестра по Оренбургской области 9 июля 2018 года, основанием для регистрации которого послужило Определение Арбитражного суда Оренбургской области от 3 июля 2018 года; о запрете Гафарову Р.М. расторгать договоры аренды с последующим выкупом N от ... и N от ..., заключенные с ООО «Гармония в доме», государственным регистратором в силу требований пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ обоснованно принято решение о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета совершать определенные действия.

Как следует из материалов дела дополнением к уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 22 мая 2020 года N,2046 Гафарову Р.М. отказано во внесении сведений в ЕГРН о прекращении ограничений (обременений) запись N, N, поскольку согласно ответу Арбитражного суда Оренбургской области обеспечительные меры, принятые определением от 3 июля 2018 года по делу N до настоящего момента не отмены.

Статьей 90 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры), в том числе в случае отложения судебного разбирательства в целях урегулирования спора. Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю. Обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

В соответствии с частью 4 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав отказывает во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, если органы государственной власти и органы местного самоуправления уведомляют об отсутствии документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения указанного уведомления направляет заявителю соответствующий отказ в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Из совокупности положений Закон № 218-ФЗ, определяющих компетенцию и полномочия регистрирующего органа, следует, что внесение сведений в ЕГРН о прекращении ограничений (обременений) не относится к учетно-регистрационным действиям и не регулируется статьей 26 указанного Федерального закона. Данная процедура регулируется статьями 32-34 Закона № 218-ФЗ, внесение сведений в ЕГРН о прекращении ограничений (обременений) осуществляется на основании межведомственного информационного взаимодействия.

Поскольку в момент обращения Гафарова Р.М. с заявлением отсутствовали доказательства снятия обеспечительных мер, то Управление имело законные основания для отказа во внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении ограничений (обременений).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемые административным истцом уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области соответствуют нормам действующего законодательства, прав истца не нарушают, и находит требования административного истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175,180,227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Гафарова Р.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконными уведомлений, возложении обязанностей, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись О.В. Ермошкина

Решение в окончательной форме принято 14 августа 2020 года.

Судья: подпись О.В. Ермошкина

Оригинал подшит в дело №2а-2213/2020

находящегося в производстве

Ленинского районного суда г. Оренбурга