Гражданский кодекс часть 1

Фрунзенский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Михайловой Т.А., при секретаре Соколовой А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании решения незаконным, возложении обязанности,

установил:

ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО6 обратился во Фрунзенский районный суд <адрес> с административным исковым заявлением к ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – ФИО2 по <адрес>) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением № № от дата о приостановлении государственной регистрации права – государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от дата. Просит обязать ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от дата. В обоснование заявленных требований указал, что дата им было подано заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от дата. датаФИО2 по <адрес> вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права № №. Основаниями для приостановления государственной регистрации прав явилось то, что договор долевого участия мог быть заключен только после дата, после регистрации договора аренды на земельный участок. Административный истец с приведенным основанием отказа не согласен, указывает что исполнил свои обязательства как дольщика, заключил договор долевого участия, выплатил денежные средства в полном объеме, и не его вина, что застройщик нарушил законодательство при строительстве многоквартирного дома. Также в обоснование отказа указано не предоставление застройщиком документов. Административный истец указывает, что на регистрацию был представлен договор долевого участия с приложением описания местоположения и технических характеристик объекта долевого участия. Договор представлен в оригинале, который получен участником долевого строительства от застройщика. Определением Арбитражного суда <адрес> от дата признано наличие у участника долевого строительства требования о передаче жилого помещения и при отсутствии государственной регистрации договора долевого участия. Также в обоснование отказа административным ответчиком указано, что содержание договора долевого участия не соответствует требованиям законодательства РФ. Административный истец указывает, что договор участия в долевом строительстве № от дата содержит все необходимые условия. Административный ответчик ссылается на условия договора, которые были внесены в Федеральный закон № 214-ФЗ позднее, следовательно, не могли быть упомянуты в договоре.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен посредством телефонограммы, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Представитель административного истца ФИО6 заявленные требования поддержала.

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым в настоящее время в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированы прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости на основании определения Арбитражного суда <адрес> о принятии обеспечительных мер от дата по делу № №, а также определения Арбитражного суда <адрес> о принятии обеспечительных мер от дата по делу № №. Копии актов о снятии ареста или запрета в ФИО2 не поступали. Так как договор аренды на земельный участок зарегистрирован дата, то привлекать денежные средства участников долевого строительства застройщик мог только после дата. Представленный на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве не соответствует требованиям действующего законодательства.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Такой совокупности по настоящему делу не имеется.

В судебном заседании установлено, что дата ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО6 обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, представив совместно с заявлением в качестве оснований для осуществления регистрационных действий договор участия в долевом строительстве от дата№ между ФИО3 и ООО «Дальстройконтракт», платежные поручения, приходные кассовые ордера, разрешение на строительство от дата№.

Уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от дата заявителю сообщено о приостановлении государственной регистрации прав в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а именно указано, что поскольку договор аренды на земельный участок зарегистрирован дата, то привлекать денежные средства участников долевого строительства и заключать договоры долевого участия застройщик мог только после дата. Также в обоснование принятого решения указано на необходимость представления застройщиком для проведения государственной регистрации договора долевого участия документов, предусмотренных п. 2 ст. 16 Федерального закона от дата № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от дата), а именно: плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; одного из предусмотренных Федеральным законом от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов – договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; проектной документации с учетом всех изменений на дата. Кроме того, указано, что в соответствии с инвестиционным контрактом от дата № № с учетом дополнительных соглашений от дата и дата, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта реконструкции по адресу <адрес> путем возведения 19-ти этажного жилого дома с техническим этажом и стоянкой автомобильного транспорта. <адрес> квартир <...> кв.м. <адрес> здания – <...> кв.м. Количество квартир: <...> штук. Дата ввода объекта в эксплуатацию: дата. Между тем, согласно проектной документации цель проекта строительства: реконструкция объекта муниципальной собственности под <...>этажный жилой дом по <адрес> в <адрес>. Кроме того, на государственную регистрацию был представлен проект многоквартирного жилого дома со стоянкой автомобильного транспорта по <адрес> в <адрес> на строительство <...> этажного жилого комплекса от дата года. ФИО2 по <адрес> был направлен запрос в адрес ФИО2 градостроительства и архитектуры администрации <адрес> о внесении изменений в разрешение на строительство и его продлении, на что получен ответ о том, что застройщик за продлением срока разрешения на строительство не обращался, изменения не вносились. В представленном договоре отсутствуют сведения о гарантийном сроке на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства сведения о способе обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Кроме того, указано, что в соответствии с п. 1, п. 2 ст. 3 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств застройщиком возможно только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Приведенные в оспариваемом решении выводы государственного регистратора согласуются с фактическими обстоятельствами дела, являются обоснованными и соответствуют требованиям закона.

Федеральным законом от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

Пунктом 2 ч. 1 ст. 1 указанного Федерального закона предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).

Следовательно, обязательными условиями для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдения им требований указанных в пункте 1 статьи 3 Закона (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований пункта 2 статьи 3 этого Закона (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства граждан.

Согласно ч. 2 ст. 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Указанный Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Таким образом, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.

Как следует из материалов дела, договор участия в долевом строительстве № многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> заключен между ФИО3 и застройщиком ООО «<...>» дата и, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, к возникшим правоотношениям применяются нормы Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды в пользу ООО «Дальстройконтракт» на земельный участок, местоположение которого установлено: <адрес>, кадастровый №, внесена в Единый государственный реестр недвижимости дата на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от дата№.

Поскольку договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а государственная регистрация договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, произведена лишь дата, административным ответчиком в оспариваемом решении правомерно указано на отсутствие у застройщика правовых оснований для привлечения денежных средств административного истца для участия в долевом строительстве.

Административным ответчиком также обоснованно в оспариваемом решении указано на наличие противоречий в описании характеристик объекта строительства, в частности, в указании этажности жилого комплекса, что с учетом поступивших в Управление Росреестра по Приморскому краю из Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока сведений о том, что застройщик за продлением срока разрешения на строительство не обращался, изменения в разрешение на строительство не вносились, не позволяет достоверно идентифицировать объект долевого строительства.

Указание в оспариваемом решении на необходимость представления застройщиком для проведения государственной регистрации договора долевого участия таких документов как план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также проектной документации с учетом всех изменений на дата согласуется с положениями Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доводы административного истца о надлежащем исполнении им своих обязательств по договору и отсутствии вины в допущенных застройщиком нарушениях при строительстве многоквартирного дома не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о наличии законных оснований для регистрации договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Учитывая, что на государственную регистрацию административным истцом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, административным ответчиком правомерно принято решение о приостановлении государственной регистрации.

С учетом этого, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании решения незаконным, возложении обязанности отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд города Владивостока в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда – дата.

Судья Т.А.Михайлова