Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Степанова А.П. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, государственному регистратору Новоорского отдела Управления Росреестра по Оренбургской области Дорошиной Ю.А. о признании незаконным отказа в государственной регистрации объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Степанов А.П. обратился в суд с административным иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, государственному регистратору Новоорского отдела Управления Росреестра по Оренбургской области Дорошиной Ю.А. о признании незаконным отказа в государственной регистрации объекта недвижимости, указывая, что Новоорским отделом Управления Росреестра по Оренбургской области в лице государственного регистратора Оренбургской области Дорошиной Ю.А. ему было отказано в государственной регистрации права собственности на построенное им здание, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, поскольку им не были представлены документы на право аренды земельного участка. Позиция Росреестра основывается на том, что срок действия договора аренды истек, а согласие администрации по продление договора аренды является незаконным.

Административный истец считает данный отказ необоснованным по следующим основаниям.

Пленум Верховного Арбитражного суда от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренде» разъясняет, что истечение срока договора аренды не является препятствием в регистрации права собственности на объект. Единственным основанием для отказа является отсутствие объекта. Закон защищает права добросовестного застройщика, который в период строительства действовал на основании надлежащих документов, и в случае если объект незакончен строительством дает ему право зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

В его случае строительство объекта велось и было закончено в период действия договора. Данный факт подтверждается его заявлением в юстицию от ДД.ММ.ГГГГ№ о регистрации права собственности на здание.

Считает, что отказ на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является незаконным, поскольку им представлены все документы, подтверждающие законность строительства объекта. Данная статья содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации, и такого основания как отказ в связи с окончанием срока действия правоустанавливающего документа статья не содержит.

Просит признать незаконными действия государственного регистратора Оренбургской области Дорошиной Ю.А., выразившиеся в отказе регистрации права собственности на построенное здание, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. Обязать Росреестр произвести регистрацию права собственности вышеуказанного здания.

Определением Новоорского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по административному иску Степанова А.П. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, государственному регистратору Новоорского отдела Управления Росреестра по Оренбургской области Дорошиной Ю.А. о признании незаконным отказа в государственной регистрации объекта недвижимости в части возложения на административного ответчика обязанности произвести регистрацию права собственности на здание, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, прекращено в связи с тем, что данное требование не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке административного судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 128 настоящего Кодекса.

Административный истец Степанов А.П. в судебном заседании поддержал исковые требования на вышеизложенных основаниях.

В соответствии с. ч. 3 ст. 55 КАС РФ представители должны представить суду документы о своем образовании, а также документы, удостоверяющие их статус и полномочия.

Представителем административного истца Ереминым С.И., представлен суду диплом о высшем образовании Всесоюзного юридического заочного института № и он допущен к участию в деле на основании устного заявления административного истца.

Представитель административного истца Еремин С.И., исковые требования поддержал на основаниях, изложенных в исковом заявлении. и просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, представил в суд письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что Управлением не были нарушены нормы действующего законодательства, гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина затронуты не были.

На основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» административному истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>, по следующим причинам.

На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок был представлен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Данный договор согласно справке администрации МО «<данные изъяты>» возобновлен на тех же условиях не неопределенный срок.

Между тем Земельным Кодексом РФ, ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с его арендатором по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

В этой связи, а также с учетом положений п. 3 ст. 3 ЗК РФ, положения ст. 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются с ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, положения ГК РФ в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части продления срока договора также не соответствует требования действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок под заявленным объектом, к заявлению о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ приложены не были, уведомлением о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ истцу было предложено представить их дополнительно, однако в срок, установленный для проведения государственной регистрации прав, данные документы представлены не были.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Новоорский район» Новоорского района Оренбургской области в судебное заседание не явился, представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал, что позиция истца о том, что истечение срока договора аренды земельного участка не является препятствием к государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, является обоснованной. Судебное заседание просил рассмотреть в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Новоорский поссовет» Новоорского района Оренбургской области в судебное заседание также не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В заявлении, адресованном суду, глава МО «Новоорский поссовет» Б.А.Н. исковые требования признал.

Выслушав пояснения административного истца и его представителя изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее КАС РФ) гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин может обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Правоотношения, связанные с юридическим признанием и подтверждением государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации регулируются Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, процедура по предоставлению указанных услуг предусмотрена Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 09 декабря 2014 года N 789.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 16 указанного Федерального закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Степановым А.П. на государственную регистрацию права собственности на здание представлены документы: заявление о государственной регистрации права; разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№; договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№; чек об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности.

Как утверждает административный истец, он пытался зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, но государственный регистратор убедила его в необходимости регистрировать здание магазина как объект завершенного строительства, и предложила предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После сбора необходимых документов он повторно обратился в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Из дела правоустанавливающих документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ Степанов А.П. с целью государственной регистрации права собственности на здание магазина представил документы: заявление о государственной регистрации права; разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сообщение от ДД.ММ.ГГГГ№ администрации МО «<данные изъяты>», договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№; 2 чека об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделки с ним на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав, в частности, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а представленный договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Основанием для отказа применительно к приведенным положениям Закона о государственной регистрации прав послужило отсутствие правоустанавливающих документов, свидетельствующих о праве Степанова А.П. на земельный участок, на котором был возведен объект недвижимости, заявленный на государственную регистрацию права.

Представленными в материалы дела документами подтверждается, что строительство магазина смешанных товаров, расположенного по адресу: <адрес> осуществлено на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном Степанову А.П. с целью строительства названного магазина. Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ; ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию осуществлен на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N №

В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между администрацией МО «Новоорский район» и Степановым А.П., земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: <адрес>, в районе многоквартирного жилого <адрес>, был предоставлен в аренду Степанову А.П. с целью строительства магазина смешанных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации прав (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора аренды, срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть менее года.

Следовательно, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО «Новоорский район» и Степановым А.П., государственной регистрации не подлежал, в связи с чем в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации прав представление правоустанавливающего документа на земельный участок при регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества не требовалось, так как на основании договора аренды ранее было зарегистрировано право аренды заявителя.

По мнению суда, из смысла ст. 25 Закона о государственной регистрации прав следует, что в данном случае фактически требование Управления Росреестра о представлении на регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества документов о правах на земельный участок, должно трактоваться как предоставление документов в подтверждение факта создания регистрируемого объекта в результате строительства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что при установленных выше обстоятельствах требование представления документа на земельный участок является излишним, поскольку представление такого документа не требуется в случае, если на основании договора аренды ранее возникло право аренды Степанова А.П. этот земельный участок.

Как установлено в судебном заседании, Степанов А.П. ДД.ММ.ГГГГ обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Новоорский отдел) в период действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о регистрации объекта незавершенного строительства, что подтверждает его доводы, что строительство магазина смешанных товаров осуществлялось в период действия вышеуказанного договора аренды.

При таких условиях доводы Управления Росреестра об отсутствии у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен заявленный на государственную регистрацию права объект недвижимого имущества, противоречат законодательству и не основаны на представленных заявителем документах.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

Признавая оспариваемое решение государственного регистратора незаконным, суд полагает возможным установить для административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление Степанова А.П. о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Учитывая сроки проведения государственной регистрации прав, соответствующее действие следует совершить в месячный срок, об исполнении административный ответчик обязан сообщить в суд и лицу, которое являлось административным истцом по настоящему административному делу.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административный иск Степанова А.П. удовлетворить.

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ№ об отказе Степанову А.П. в государственной регистрации права на недвижимое имущество не соответствующим Федеральному закону Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушающими права Степанова А.П..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области повторно рассмотреть заявление Степанова А.П. о регистрации права собственности на объект недвижимости, кадастровый №, здание общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Об исполнении настоящего решения сообщить в суд и административному истцу в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законному силу.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в течение месяца через Новоорский районный суд со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись. А.И. Левченков

Мотивированное решение суда изготовлено 10.05.2016 г.

Судья: подпись. А.И. Левченков