Гражданский кодекс часть 1

Хасавюртовский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Гаджиев А.Б., при секретаре №, с участием административного истца ФИО7, административного представителя ответчика по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ – специалиста-эксперта Хасавюртовского городского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>ФИО5 и представителя заинтересованного лица по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ-главного специалиста юридического отдела МО «<адрес>» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Хасавюртовскому городскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (далее Управление Росреестра) о признании незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л :

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась в Хасавюртовский городской суд с административным исковым заявлением к Хасавюртовскому городскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (далее Управление Росреестра) о признании незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обосновывая свои требования следующем.

ДД.ММ.ГГГГ, через МФЦ <адрес> ею, были поданы документы для государственной регистрации права собственности на земельный участок, общей площадью 398,90 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, № кадастровый (условный) №.

ДД.ММ.ГГГГ в Хасавюртовском городском отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее Хасавюртовский городской отдел Росреестра) документы были зарегистрированы за вх. №.

В качестве основания для регистрации права собственности в регистрирующий орган были предоставлены, договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 398,90 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, №, для использования под индивидуальную жилую застройку от ДД.ММ.ГГГГ за № с приложенным пакетом документов.

ДД.ММ.ГГГГ Хасавюртовским городским отделом Росреестра было направлено уведомление № о приостановлении государственной регистрации права.

Затем ДД.ММ.ГГГГ Хасавюртовским городским отделом Росреестра в ее адрес было направлено сообщение № об отказе в государственной регистрации права собственности мотивированное тем, что ею в срок до ДД.ММ.ГГГГ не устранены причины, препятствующие государственной регистрации и не представлены документы, устраняющие сомнения в наличии оснований для государственной регистрации ее права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества. В ходе правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию ее права собственности на выше указанный земельный участок, установлено, что в представленных ею документах отсутствует документ о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства, не представлено заявление на переход права другой стороны договора.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации, статей 30, 30.1 Земельного кодекса, статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при проведении государственной регистрации купли-продажи земельных участков, договоров аренды находящихся в государственной собственности, обязательный при проведении торгов является документ о проведении оценки рыночной стоимости права аренды, стоимости земельного участка.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации, пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса извещения или сообщения о проведении аукциона должно содержать сведении: о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации, о плате за подключение; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и его возврата, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации переход права проводится на основании заявления обоих сторон договора. Вы также сами не воспользовались своим правом и не приняли самостоятельных мер по устранению данного препятствия для проведения государственной регистрации, т.е не представили в срок до ДД.ММ.ГГГГ документ, устраняющий сомнения в наличии оснований для государственной регистрации Вашего права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Таким образом, анализируя документы, исходящие из Хасавюртовского городского отдела Росреестра, можно сделать вывод о том, что причина отказа в государственной регистрации права связана с отсутствием документа о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, отсутствием сведений о проведении аукциона по продаже земельного участка и не представлением заявлений обоих сторон договора о государственной регистрации переход права.

Считает позицию Хасавюртовского городского отдела Росреестра ошибочной, а отказ в государственной регистрации права собственности незаконным и необоснованным, по причинам изложенным ниже.

ДД.ММ.ГГГГ между нею и администрацией МО «<адрес>» был заключен договор за № купли-продажи земельного участка, общей площадью 398,90 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, №, для использования под индивидуальную жилую застройку. При обращение в Хасавюртовский городской отдел Росреестра были представлены все необходимые документы, которые отвечают требованиям закона.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Также согласно абзаца 2 части 3 статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закона) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 12 Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Частью 1 статьи 17 Закона в перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе включены: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

При этом проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Часть 2 статьи 17 Закона не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Часть 1 статьи 13 Закона указывает, что порядок проведения государственной регистрации прав включает и правовую экспертизу документов и проверку законности сделки и является неотъемлемой частью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и следует за стадией приема документов.

Правовая экспертиза документов проводится государственными регистраторами в следующей последовательности: проверка имеющихся в ЕГРП записей по данному объекту недвижимого имущества; проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки; проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствия установленным законодательством Российской Федерации требованиям; проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации; принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе и в государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки должна проводиться регистрирующим органом в контексте установления отсутствия предусмотренных Законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Пункт 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, в его взаимосвязи с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечисляет перечень документов для предоставления на государственную регистрацию: заявление о государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона), за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 28 Закона; документ об уплате государственной пошлины (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16 Закона); документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона); документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона); кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (статьи 17, 18 Закона). Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (статья 16 Закона). В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребовать дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).

Из этого следует, что действующее законодательство, регулирующее порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусматривает предоставление документа о проведении оценки рыночной стоимости права аренды, стоимости земельного участка, для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Согласно договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключённого между администрацией <адрес> и ФИО1, предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 05:41:000082:60, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, №, цена договора 3212 рублей.

В целях обеспечения стабильности гражданского оборота законодатель установил порядок оспаривания порядка и результатов проведенного аукциона, договоров купли продажи и ограничил круг субъектов, имеющих право его оспаривания. При этом Управление Росреестра не относится ни к одному из субъектов, перечисленных в законе, а договор, заключённый между администрацией МО "<адрес>" и ФИО1, в установленном законе порядке не оспаривался.

Хасавюртовский городской отдел Росреестра при проведении правовой экспертизы договора купли продажи и договора аренды земельного участка оценил законность проведения открытого аукциона на приобретение земельного участка и заключение договоров по результатам его проведения, определив, что в договоре неправильно определена его цена, и сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства.

Действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган полномочиями давать оценку документам, предшествующим заключению договора купли продажи. Управление Росреестра является регистрирующим, а не правоустанавливающим органом.

Обстоятельства, предшествующие заключению договора купли продажи и аренды земельного участка (оценка земельного участка), не относятся ни к форме, ни к содержанию договоров, представленных в Управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Договор по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия продажи земельного участка и каких-либо пороков, которые могут сделать его ничтожным, не имеет. Распоряжение №р от ДД.ММ.ГГГГ о продаже имущества, не оспорено в установленном законом порядке и является действующим. Поэтому, пока такая сделка не оспорена по иску заинтересованного лица или потерпевшей стороны, она должна считаться действительной, а отказ регистрирующего органа в ее регистрации - неправомерным.

Кроме указания об отсутствии документа о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка и не соответствия сообщение о проведении аукциона требованиям действующего законодательства Хасавюртовский городской отдел Росреестра в уведомлении, ставя заключённый договор под сомнение, указывает, что регистратору не представлены заявлений обоих сторон договора о государственной регистрации переход права.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «в случае, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная регистрация права может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании заявления лица, которое заключило с органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующие договор или соглашение».

При изложенных обстоятельствах приходит к выводу, что оспариваемое решение об отказе в регистрации права собственности на земельный участок, Управлением Росреестра, принято с нарушением закона.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ суд, удовлетворив полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и обязывает административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В ходе судебного заседания истица ФИО1 изложенные в исковом заявлении обстоятельства и свои требования поддержала полностью и суду дополнительно пояснила следующее. На основании распоряжения Администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ между нею и Администрацией МО «<адрес>» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 398,90 кв.м., расположенный по адресу РД, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, №. Данный договор аренды зарегистрирован в Хасавюртовском городском отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>

С учетом указанных обстоятельств, она просит суд признать незаконным решение Хасавюртовского городского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, общей площадью 398,90 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, № кадастровый (условный) № и обязать Хасавюртовский городской отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью 398,90 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, № кадастровый (условный) №.

В ходе судебного заседания административный представитель ответчика ФИО10 административные исковые требования ФИО1 не признал и суду пояснил следующее.

Согласно ч. 1 абз. 3 ст. 13, ч. 1 абз. 2, 3 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним", при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со ст.9, 13, 17 Закона, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов проверяется также действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав. Согласно п.32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный Приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, рекомендуется проводить проверку юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверку законности сделки; проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям.

Согласно статьи 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона и п.п.33, 38 методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа рекомендуется, в том числе проверить: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе следующее: соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Кодекса, пункт 1 статьи 20 Закона), согласно п.40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для жилищного строительства, установлен Земельным кодексом РФ, и нарушен при продаже участка, что выявлено при проведении правовой экспертизы, поэтому акт органа местного самоуправления и договор купли-продажи участка в интересах заявителя не соответствует требованиям ст.17 ч.1 абз.2, 3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в части порядка продажи участка.

Согласно ст.28 ч.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

В соответствии со статьей 38 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст.30 ЗК РФ, в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов), что соответствует требованиям п.п.3-4 ч.4 ст. 30 ЗК РФ.

В соответствии статьей 29 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, такого протокола о результатах торгов не представлено.

Согласно ч.2 ст.30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии ч.1 ст.38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В соответствии абз.4 п.1 ч.4 ст.30 ЗК РФ, под формированием земельного участка подразумевается также определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно ч.4 ст.38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным Кодексом. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 и ст.38 ч.5 ЗК РФ.

В соответствии ч.2 ст.38.1 ЗК РФ, аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключения. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации «Об оценочной деятельности».

Согласно абз.1, 4 ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно ст.7 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Требования к отчёту об оценке объекта оценки установлены ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона. Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Согласно ч.9 ст.38.1 ЗК РФ, п.1 абз. 1-2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "Об определении официального сайта Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов" таким определён сайт wvvw.torgi.uov.ru. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение, о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети "Интернет" и опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Документов о размещении информации о продажи участка на данном сайте не представлено.

Согласно ч.10 ст.38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать, помимо сведений, размещенных в 3 №(8519) от ДД.ММ.ГГГГ, газеты «ДРУЖБА», сведения: 1) об организаторе аукциона; 2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; 3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; 4) о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации, о плате за подключение; 5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); 6) о "шаге аукциона"; 7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; 8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; 9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Извещение или сообщение о проведении аукциона с таким содержанием не представлено.

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который не представлен, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа.

Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок.

В соответствии ч.19 ст.38.1 ЗК РФ, заявитель становится участником аукциона с момент подписания организатором аукциона протокол приема заявок.

Такого протокола приема заявок не представлено.

В соответствии ч.23 ст.38.1 ЗК РФ, организатор аукциона ведет протокол, который не представлен, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который не представлен, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона, чего нет в акте от ДД.ММ.ГГГГ, в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе, помимо сведений в акте от ДД.ММ.ГГГГ, также указываются: 1) предмет аукциона, в том числе сведения об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение; 2) победитель аукциона; 3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы, что соответствует требованиям ч.24 ст. 38.1 ЗК РФ.

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что не подано ни одной заявки на участие в аукционе, поэтому с заявителем не мог быть заключен договор купли-продажи участка, так как если аукцион признан не состоявшимся, только единственный участник аукциона не позднее через двадцать дней после проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукционе земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона, по начальной цене аукциона, которая также не указана.

Согласно п.9 ч.29 ст.38.1 ЗК РФ информация о результатах аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатаных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размешается на официальной сайте Российской Федерации в сети «Интернет».

Документов о размещении информации о результатах аукциона на данном сайте и в газете «Дружба» не представлено. Не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 ч.30 ст.38.1 ЗК РФ, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет».

Из вышеизложенного следует, что при продаже участка помимо порядка его продажи, также нарушены право и законные интересы третьих лиц, в том числе права потенциальных участников аукциона по продаже участка, а также публично-правовые интересы: а) заявителю созданы преимущества в приобретении Участка, так как аукцион не состоялся из-за отсутствия участников, цена Участка не была рыночной, не была установлена на аукционе, б) ограничен доступ к участию в аукционе, так как отсутствие в извещении об аукционе всех сведений, прямо предусмотренных законом, невыполнение прямого требования закона о размещении извещения об аукционе на определённом официальном сайте, является существенным нарушением порядка продажи Участка, так как существенно сузило покупателей возможности принять участие в аукционе, также, наряду с не определением рыночной цены участка, повлияло на цену участка, который продан всего за 3212 руб., не позволило претендентам однозначно оценить степень своей заинтересованности в участке, и, соответственно, сделать вывод о том, сколько он готов на него потратить. В случае неполноты представленной информации или же ее недостоверности, претендент рискует быть не допущенным к участию в аукционе, поскольку может сделать все не так, как нужно, воспользовавшись неполной или же недостоверной информацией, в) дотационный бюджет городского округа «<адрес>» недополучил денежные средства от продажи Участка, которые могли быть потрачены на социальные нужды населения.

При продаже участка на аукционе нарушены права и законные интересы третьих лиц, а также публично-правовые интересы, поэтому суд при рассмотрении данного дела должен привлечь к участию и известить лиц, которые уполномочены, в том числе в судах, защищать интересы неопределённого круга лиц, публичные интересы, в том числе при проведении аукционов, а именно органы прокуратуры, согласно ст. 45, 47 ГПК РФ, антимонопольный орган, согласно ст. 46-47 ГПК РФ, ст. 17, 17.1, 18.1, 22-23 ФЗ «О защите конкуренции».

В связи с тем, что заявитель не устранила причины, препятствовавшие государственной регистрации права, государственный регистратор обязан и отказал заявителю в государственной регистрации прав, согласно ч.2 абз.2 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С учетом указанных обстоятельств, требования административного истца считает необоснованными, а потому просит в удовлетворении их отказать.

В ходе судебного заседания представитель заинтересованного лицо ФИО2 административные требования ФИО1 поддержала полностью и суду пояснила следующее.

Согласно части 1 статьи 17 ФЗ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним включены: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

При этом проверка юридической силы представленных государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Часть 1 статьи 13 Закона гласит, что порядок проведения государственной регистрации прав включает и правовую экспертизу документов и проверку законности сделки и является неотъемлемой частью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и следует за стадией приема документов.

Правовая экспертиза документов проводится государственными регистраторами следующим образом: проверка имеющихся в ЕГРП записей по данному объекту недвижимого имущества; проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки; проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствия установленным законодательством Российской Федерации требованиям; проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений препятствующих государственной' регистрации; принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе и в государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки должна проводиться регистрирующим органом в контексте установления отсутствия предусмотренных Законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Пункт 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, в его взаимосвязи с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечисляет перечень документов для предоставления на государственную регистрацию: заявление о государственной регистрации (статьи 1.3, 16 Закона), за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 28 Закона; документ об уплате государственной пошлины (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16 Закона); документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона); документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона); кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (статьи 17, 18 Закона). Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (статья 16 Закона). В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 1 8 Закона, на государственную регистрацию могут быть истребованы дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предусматривает предоставление документа о проведении оценки рыночной стоимости права аренды, стоимости земельного участка для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Как видно из материалов дела, ФИО1представила в регистрирующий орган договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключённый между ней и администрацией <адрес> договора является земельный участок с кадастровый номером 05:41:000082:60, расположенный по адресу: РД, <адрес>,ул.1, проезд 1, № цена договора 3212 рублей. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан ФИО1 Договор купли-продажи и акт приема-передачи подписан сторонами и скреплен печатями.

Перечисленные документы, на основании которых в собственность ФИО1. перешел земельный участок, никем не оспорены и являются действующими.

Однако в Уведомлении об отказе в регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ года за исходящим № Управление Росреестра ссылается, что в ходе правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию ее права собственности на выше указанный земельный участок, установлено, что в представленных ей документах отсутствует документ о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства, не представлено заявление на переход права другой стороны договора.

Между тем, указанная норма не предусматривает надзорных функций регистрирующего органа по проверке соответствия законодательству заключенной сделки.

С учетом указанных обстоятельств, суд считает, что административные требования истицы обоснованными, законными, а потому просит суд удовлетворить их в полном объеме.

Выслушав административную истицу, административного представителя ответчика, представителя заинтересованного лица, исследовав имеющиеся в деле письменные материалы, дав им правовую оценку, суд считает административные требования ФИО1 обоснованными, законными, а потому подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 5 этой статьи отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

Согласно абзаца 2 части 3 статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закона) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Согласно ч. 1 статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе включены: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Пункт 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, в его взаимосвязи с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечисляет перечень документов для предоставления на государственную регистрацию: заявление о государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона), за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 28 Закона; документ об уплате государственной пошлины (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16 Закона); документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона); документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона); кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (статьи 17, 18 Закона). Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (статья 16 Закона). В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребовать дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусматривает предоставление документа о проведении оценки рыночной стоимости права аренды, стоимости земельного участка, для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В ходе судебного заседания установлено, что ФИО1 представила в регистрирующий орган договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключённого между администрацией <адрес> и ФИО1, Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 05:41:000082:60, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, №, цена договора 3212 рублей.

По акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 05:41:000082:60, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, №, был передан ФИО1

Договор купли-продажи и акт приема-передачи подписан сторонами и скреплен печатями.

Перечисленные документы, на основании которых в собственность ФИО1 перешел земельный участок, никем не оспорены и являются действующими.

Однако в Уведомлении об отказе в регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ за исходящим № Управление Росреестра ссылается, что в ходе правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию ее права собственности на выше указанный земельный участок, установлено, что в представленных ей документах отсутствует документ о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, сообщение о проведении аукциона не соответствует требованиям действующего законодательства, не представлено заявление на переход права другой стороны договора.

Таким образом, у Управления Росреестра отсутствуют основания для отказа в регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровый номером 05:41:000082:60, расположенный по адресу: РД, <адрес>,ул.1, проезд 1, №.

С учетом указанных обстоятельств, суд административные требования ФИО1 к Хасавюртовскому городскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (далее Управление Росреестра) о признании незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, считает обоснованными, законными, а потому подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые требования ФИО1 к Хасавюртовскому городскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (далее Управление Росреестра) о признании незаконным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество - удовлетворить.

Признать незаконным решение Хасавюртовского городского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью 398,90 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, № кадастровый (условный) № и

Обязать Хасавюртовский городской отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью 398,90 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, ул. 1-я, проезд 1, № кадастровый (условный) №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховном суде Республики Дагестан в течение месяца со дня его вынесения, через Хасавюртовский городской суд.

Решение суда составлено и отпечатано в совещательной комнате.

Председательствующий

судья А.Б.Гаджиев