Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2а-2520/19 по административному иску ФИО1 к Главному Управлению Государственного строительного надзора Московской области о признании решения незаконным, возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Главному Управлению Государственного строительного надзора Московской области, в котором просит признать незаконным решение Главного Управления государственного строительного надзора Московской области от 03.04.2019 № ПК-20 об отказе во включении в реестр пострадавших граждан; а также обязать ответчика включить ее в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ей и ФИО3A. был заключен: Предварительный договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Управляющая компания «Деметра» заключен договор на оказание услуг <данные изъяты>. Суть данных договоров заключалась в купле-продаже истцом однокомнатной квартиры в доме со строительным номером 16 по адресу: <адрес> с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенный по адресу: Московская <адрес>. <адрес>. Застройщиком объекта жилого строительства на момент заключения договоров являлась ФИО3 В декабре 2012 года строящийся комплекс ФИО3 продала ООО «ИнвестРегионСтрой». ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ИнвестРегионСтрой» были достигнуты соглашения о признании прав истца на оплаченную ранее квартиру и заключен Договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 2.2 Договора долевого строительства №, истец приобретает право на отдельную однокомнатную квартиру с <данные изъяты>), общей <данные изъяты>. м, расположенную на 4 этаже жилого <адрес> по адресу: <адрес> того, Застройщик признал, а суды первой, апелляционной, кассационной инстанций и ВС РФ подтвердили за истцом право на купленную и оплаченную ранее квартиру в рамках АС МО дело № А41-21588/2016. В соответствии с п. 3.1 Договора стоимость доли истца составила <данные изъяты>. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанную квартиру. В соответствии с перешедшим на ООО «ИнвестРегионСтрой» обязанностями застройщика, ООО «ИнвестРегионСтрой» признал оплаченные ранее истцом денежные средства за квартиру, в соответствии с заключенным в 2011 г. договором. Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ был подписан двумя сторонами (истцом и Застройщиком) и отправлен в Регистрационную палату РФ для дальнейшей регистрации. Регистрационная палата РФ регистрацию договора приостановила, так как ДД.ММ.ГГГГ в рамках уголовного дела № в пользу потерпевших от бывшего застройщика с других объектов Постановлением Тверского районного суда <адрес> арестован земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> и все имеющиеся на нем постройки, принадлежащие ООО «ИнвестРегионСтрой» был наложен арест, что послужило причиной отказа от регистрации договоров и нарушении прав истца. Арест на имущество продляется каждые три месяца сначала Тверским районным судом <адрес>, а после неоднократно продлялся и ДД.ММ.ГГГГ был наложен заново Бабушкинским районным судом <адрес>. В соответствии с п. 6.1 Договора долевого участия срок сдачи жилого дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На данный момент Застройщик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. В соответствии с действующим законодательством, с целью защиты своих прав, истцом было подано заявление на вхождение в реестр обманутых дольщиков. Заявление было подано в Главное управление государственного строительного надзора московской области и было получено «Уведомление об отказе во включении в реестр пострадавших граждан». Тем самым были нарушены гражданские истца, с чем истец не согласна.

В судебном заседании ФИО1 поддержала заявленные исковые требования.

Представитель Главного Управления Государственного строительного надзора Московской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что полномочия Главного управления по ведению реестра пострадавших граждан прекращены.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащим удовлетворению в части, учитывая следующее.

Согласно п.1 ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ей и ФИО3A. был заключен: Предварительный договор купли-продажи квартиры № Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Управляющая компания «Деметра» заключен договор на оказание услуг <данные изъяты>. Суть данных договоров заключалась в купле-продаже истцом однокомнатной квартиры в доме со строительным номером 16 по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, согласно 214-ФЗ. Застройщиком объекта жилого строительства на момент заключения договоров являлась ФИО3 В декабре 2012 года строящийся комплекс ФИО3 продала ООО «ИнвестРегионСтрой». ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ИнвестРегионСтрой» были достигнуты соглашения о признании прав истца на оплаченную ранее квартиру и заключен Договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 2.2 Договора долевого строительства №, истец приобретает право на отдельную однокомнатную квартиру с номером <данные изъяты> кв. м, расположенную на 4 этаже жилого <адрес> по адресу: <адрес> того, Застройщик признал, а суды первой, апелляционной, кассационной инстанций и ВС РФ подтвердили за истцом право на купленную и оплаченную ранее квартиру в рамках АС МО дело № А41-21588/2016. В соответствии с п. 3.1 Договора стоимость доли истца составила <данные изъяты>. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанную квартиру. В соответствии с перешедшим на ООО «ИнвестРегионСтрой» обязанностями застройщика, ООО «ИнвестРегионСтрой» признал оплаченные ранее истцом денежные средства за квартиру, в соответствии с заключенным в 2011 г. договором. Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ был подписан двумя сторонами (истцом и Застройщиком) и отправлен в Регистрационную палату РФ для дальнейшей регистрации. Регистрационная палата РФ регистрацию договора приостановила, так как ДД.ММ.ГГГГ в рамках уголовного дела № в пользу потерпевших от бывшего застройщика с других объектов Постановлением Тверского районного суда <адрес> арестован земельный участок с кадастровым номером: № расположенный по адресу: <адрес> и все имеющиеся на нем постройки, принадлежащие ООО «ИнвестРегионСтрой» был наложен арест, что послужило причиной отказа от регистрации договоров и нарушении прав истца. Арест на имущество продляется каждые три месяца сначала Тверским районным судом <адрес>, а после неоднократно продлялся и ДД.ММ.ГГГГ был наложен заново Бабушкинским районным судом <адрес>. В соответствии с п. 6.1 Договора долевого участия срок сдачи жилого дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На данный момент Застройщик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Главное управление государственного строительного надзора московской области с заявлением о включении в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно Уведомления от ДД.ММ.ГГГГ №ПК-20 ФИО1 было отказано во включении в Реестр пострадавших граждан по основанию несоответствия одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения № к Приказу:

- привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - частника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ;

- надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.

ФИО1 не согласна с данным отказом, считает его незаконным.

Административный ответчик в обоснование возражений на исковое заявление ссылается на то, что в связи с вступлением в силу с 28.06.2019Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым признана утратившей силу ч. 7 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, полномочия Главного управления по ведению реестра пострадавших граждан прекращены.

В этой связи, суд учитывает следующее.

Частью 7 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ранее было установлено, что контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Согласно п. 1 правил приложения № к Приказу №/пр формирование и ведение реестра пострадавших граждан в соответствии со ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется (осуществлялось) строительство проблемного объекта.

В соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменений в некоторые постановления <адрес> в связи с передачей полномочий по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» полномочия по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости переданы Главному управлению.

Абзацем «в» п. 15 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ, ч. 7 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ признана утратившей силу.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ полномочия Главного Управления Государственного строительного надзора <адрес> по ведению Реестра пострадавших граждан действительно были прекращены.

Между тем, на период обращения ФИО1 с заявлением и на период принятия ответчиком решения об отказе во включении истца в Реестр пострадавших граждан, соответствующие полномочия у административного ответчика имелись, в связи с чем истец вправе ставить перед судом вопрос об оценке законности принятого ответчиком решения, а суд должен такую оценку осуществить.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Статьей 1 названного федерального закона (в действовавшей на момент спорных правоотношений редакции) предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно статье 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, устанавливающим критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан (далее - уполномоченный орган).

Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство; данный орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан (части 1, 2, 4 и 7).

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 года N 560/пр утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан (приложение N 1) и правила ведения реестра пострадавших граждан (приложение N 2).

Подпунктом 1 пункта 10 раздела III Правил ведения реестра пострадавших граждан установлено, что заявитель не подлежит включению в реестр при его несоответствии одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения N 1 к названному приказу.

Пунктом 2 приложения N 1 к приказу от 12 августа 2016 года N 560/пр предусмотрено, что критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан являются: 1) неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в течение более 6 месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика (за исключением следующих объектов строительства: а) введенных в эксплуатацию многоквартирных домов; б) не завершенного строительством многоквартирного дома, строительство которого осуществлено (осуществляется) в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен (возводится) такой объект; в) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком, предусмотренных названным федеральным законом; г) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома); 2) привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с указанным федеральным законом; 3) надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта; 4) неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, гражданину - участнику долевого строительства; 5) отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве; 6) необеспечение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, либо осуществление выплаты по договору участия в долевом строительстве, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика не может быть осуществлено ввиду введения одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве и (или) ликвидации соответствующей кредитной или страховой организации; 7) отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан в отношении того же и (или) иного проблемного объекта; 8) отсутствие факта привлечения денежных средств двух и более лиц в отношении одного и того же жилого помещения, расположенного в составе проблемного объекта.

Гражданин - участник долевого строительства проблемного объекта, чьи денежные средства привлечены по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и чьи права нарушены, соответствующий критериям, установленным пунктом 2 приложения N 1, относится к числу пострадавших граждан (пункт 3 приложения N 1 к приказу от 12 августа 2016 года N 560/пр).

Оснований для вывода о том, что административный истец не соответствовал каким-либо из приведенных Критериев, у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее - Обзор практики), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. При этом суд не связан основаниями и доводами заявленных требований по административным делам, в том числе об оспаривании решений, действий (бездействия), соответственно принятых или совершенных органами государственной власти, органами местного самоуправления (часть 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Приведенные выше договоры, заключенные с прежним и настоящим застройщиком, содержат все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, поэтому фактически между сторонами договоров возникли отношения, регулируемые данным законом.

Оснований для вывода о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по договору участия в долевом строительстве, с учетом представленных в деле документов, не имеется.

Более того, из приведенного Уведомления во включении в Реестр пострадавших граждан невозможно установить, в чем именно заключается такое несоответствие, а в представленном отзыве ответчик на такие обстоятельства не ссылается.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение об отказе во включении истца в Реестр пострадавших граждан нельзя признать законным и обоснованным. Данное решение нарушило права истца на включение в указанный Реестр в тот период когда его ведение относилось к компетенции административного ответчика. В данной части иск подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, в связи с отсутствием у Главного Управления Государственного строительного надзора Московской области на период рассмотрения дела полномочий по ведению Реестра пострадавших граждан, исковые требования о возложении на ответчика обязанности включить Буланую Г.В. в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, не могут быть удовлетворены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180-186 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административный иск ФИО1 к Главному Управлению Государственного строительного надзора Московской области – удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Главного Управления Государственного строительного надзора Московской области от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> об отказе во включении в реестр пострадавших граждан.

В удовлетворении исковых требований о возложении обязанности отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Королёвский городской суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Касьянов

Решение изготовлено в окончательной форме 23.09.2019 г.