Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования Сергиевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о признании незаконным решения об отказе в изменении разрешенного вида использования земельного участка, об отказе в переводе здания из нежилого в жилое, обязать перевести здание из нежилого в жилое, внести изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с настоящим административным иском, указав, что она является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №

Ранее в указанном помещении располагалась столовая, в настоящее время никакая предпринимательская деятельность не ведется, помещение используется как жилой дом, что, по мнению административного истца, известно администрация муниципального образования.

Имея намерение перевести нежилое здание в жилое и приобрести в собственность земельный участок, на котором располагается жилой дом, административный истец обратился с соответствующими заявлениями к административному ответчику.

В удовлетворении её заявлений было отказано. В письменном ответе административный ответчик сообщил, что перевод из нежилого здания в жилое невозможен без изменения разрешенного использования земельного участка, а в изменении разрешённого использования отказано по причине отсутствия правоустанавливающего документа на землю.

Считая отказ административного ответчика незаконным, нарушающим её права, административный истец ФИО2 просит признать принятые администрацией МО Сергиевский сельсовет решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка и переводе нежилого помещения в жилое незаконным и обязать административного ответчика перевести здание из нежилого в жилое, внести изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки МО Сергиевский сельсовет в границах земельного участка с кадастровым номером: №, изменив вид разрешенного использования с «ОД1» на «Ж1».

Административный истец в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Действуя через представителя ФИО1.(доверенность, документ о юридическом образовании на л.д.92-93) на удовлетворении административного иска настаивал по доводам, приведенным в административном иске.

Административный ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине. Ранее направил в суд письменный отзыв, из содержания которого следует, что подготовленные ответы по заявлениям ФИО2 не противоречат действующему законодательству и утверждённым регламентам.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и ответчика.

Суд, заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 является собственником нежилого здания - здание столовой, назначение: нежилое<данные изъяты> этажный, <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты> адрес: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки(л.д.6-7).

Право собственности ФИО2 зарегистрировано 14.09.2016 года на основании договора купли-продажи от 16.01.2016 года и вступившего в законную силу 11.08.2016 года решения Ленинского районного суда г.Оренбурга от 18.05.2016 года (л.д.107).

Судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что помещение используется ФИО2 как жилое.

Указанное нежилое помещение располагается на земельном участке с кадастровым номером: №<данные изъяты> по адресу: <адрес>, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания(л.д.8-9).

03.09.2018 года ФИО2 обратилась в администрацию МО Сергиевский сельсовет с заявлением о переводе принадлежащего ей нежилого помещения в жилое.

Ответом от 13.09.2018 года №573 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления. При этом сообщено, что в соответствии с утвержденным Генеральным планом и правилами землепользования и застройки МО Сергиевский сельсовет здание столовой расположено в общественно - деловой зоне, которая не предназначена для размещения индивидуальных жилых домов. Для изменения разрешенного использования земельного участка под объектом недвижимости собственник или арендатор земельного участка под объектом недвижимости может обратиться в администрацию с заявлением, данный вопрос будет вынесен на публичные слушания, по результатам которых будет принято решение об изменении разрешенного использования либо об отказе.

Согласно пункту 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением, являющимся объектом жилищных прав, признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Положением "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

В соответствии с п. 7 Положения оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, а именно:1) заявление о переводе помещения;2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи(пункт 2.1).

Из заявления административного истца от 03.09.2018 года усматриваются следующие приложенные к нему документы: договор купли-продажи, распоряжение о присвоении адреса; кадастровая выписка; кадастровый паспорт земельного участка; акт обследования; фотоизображение дома; план здания; технический план здания на 20 листах; заключения о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности и нормам СанПин.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе нежилого помещения в жилое установлен статьей 24 ЖК РФ.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи(часть 2).

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Анализируя совокупность приведённых норм закона, суд приходит к выводу, что Решение об отказе в переводе помещения не мотивировано, не содержит предусмотренные законом основания отказа со ссылкой на допущенные административным истцом нарушения. Указание ответчиком в ответе на необходимость вынесения вопроса о переводе здания из нежилого в жилое на публичные слушания в качестве основания для отказа в переводе с нормами статьи 24 ЖК РФ не согласуется, следовательно, законным не является. При таких обстоятельствах с целью восстановления прав истца, административному ответчику необходимо повторно рассмотреть заявление истца, поскольку оценка приложенных к заявлению документов администрацией не производилась.

Разрешая требования административного истца в части признания незаконным отказа в изменении вида разрешённого использования земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

В подпункте 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Определение вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 1 ГрК РФ закреплено, что правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие ГрК РФ" принятие решений об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид возложены на органы местного самоуправления.

Согласно частям 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. п. 5 - 7 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Таким образом, системное толкование требований п. 3, п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ в совокупности означает, что хотя вид разрешенного использования земельного участка и выбирается его правообладателем самостоятельно, однако этот выбор разрешенного использования земельного участка подлежит осуществлению и публичному оформлению в официальном порядке, установленном нормами действующего законодательства.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ закреплено, что допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Материалами дела подтверждается, что нежилое здание, принадлежащее истцу, располагается на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> Вид разрешенного использования указанного земельного участка определен для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, что соответствует назначению нежилого помещения, расположенного на нем на данный момент.

Согласно Карте градостроительного зонирования территории поселения (приложение к Правилам землепользования и застройки), в границах земельного участка с кадастровым номером № установлена территориальная зона: зона общественно-делового назначения (ОД.1).

Судом установлено, что административный истец ФИО2 не является собственником земельного участка, но желала бы его приобрести в собственность. Установлено, что административным ответчиком было предложено заключить договор аренды, с чем административный истец категорически не согласилась, договор не подписала.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

27.09.2018 года ФИО2 обратилась в администрацию МО Сергиевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: № с «ОД1» на «Ж1». Заявление мотивировала тем, что имеет намерение приобрести земельный участок и использовать его под жилым домом. К заявлению документы не приложены.

Постановлением администрации МО Сергиевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области от 18.01.2018 года №06/1-п утвержден Административный регламент «Изменение вида разрешенного использования земельных участков».

В соответствии с пунктом 2.4.2 указанного регламента отказ в предоставлении муниципальной услуги допускается в случае отсутствия одного из документов, указанных в пункте 2.5 настоящего Регламента.

В качестве необходимого документа, перечень которых приведен в пункте 2.5 Регламента, указан правоустанавливающий документ на земельный участок и объект капитального строительства - свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды земельного участка с проектом границ земельного участка, свидетельство о бессрочном пользовании земельным участком.

В связи с отсутствием правоустанавливающего документа администрация МО Сергиевский сельсовет отказала в предоставлении муниципальной услуги по причине отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок. Таким образом, административный истец, не являясь собственником земельного участка, в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе, не закончив процедуру перевода нежилого помещения в жилое, обратился за муниципальной услугой. В рассматриваемой ситуации отказ администрации суд считает обоснованным, прав истца не нарушает, поскольку желание использовать земельный участок иным образом, чем установлено, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять существующие права на земельный участок.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявления ФИО2 к администрации муниципального образования Сергиевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о признании незаконным решения об отказе в изменении разрешенного вида использования земельного участка, об отказе в переводе здания из нежилого в жилое, обязать перевести здание из нежилого в жилое, внести изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки удовлетворить частично.

Признать незаконным решение администрации муниципального образования Сергиевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области от 13.09.2018 года об отказе в переводе нежилого помещения по адресу: <адрес> в жилое.

Обязать администрацию муниципального образования Сергиевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 о переводе нежилого помещения в жилое.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Оренбургского областного суда через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 11.12.2018 года

Судья: Р.А.Солдаткова