Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл Вылегжанина С.В. по доверенности от 11 января 2016 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сюсина Д.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Сюсин Д.В. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование указал, что 01 февраля 2016 год им в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ представлены документы в целях осуществления регистрационных действий по договору об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ на подсобное нежилое помещение на первом этаже в пятом подъезде, расположенного <адрес>. Государственным регистратором 10 марта 2016 года вынесено решение об отказе в государственной регистрации ввиду наличия сведений в ЕГРП о наложении запрета на совершение действий по регистрации в отношении права аренды земельного участка с кадастровым № по вышеуказанному адресу. По мнению административного истца, оснований для такого отказа не имелось, отказ в государственной регистрации договора уступки прав требования нарушает его законные права на распоряжение своей собственностью и право на свободу заключения договора.

В судебном заседании административный истец Сюсин Д.В., его представитель Насонов С.А., представляющие также интересы заинтересованного лица ООО «Трест 21 Волговятскспецстрой», административные исковые требования поддержали, пояснили аналогично изложенному в административном иске. Пояснили, что сообщение о приостановлении регистрационных действий Сюсину Д.В. не вручалось ответчиком.

В судебном заседании представитель административного ответчика Берестов А.Н. не согласился с доводами истца, пояснил, что оспариваемое решение принято обоснованно, даны пояснения аналогичные, изложенные в письменном отзыве на иск. Основанием для отказа в совершении регистрационных действий послужило наличие постановление судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации в отношении права аренды земельного участка. Пояснил, что регистрация договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ фактически не влечет нарушений чьих-либо прав.

Представитель заинтересованного лица Управления ФССП по РМЭ Вылегжанин С.В. в судебном заседании оставил рассмотрение требования на усмотрений суда. Пояснил, что регистрация договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ. не повлечет нарушений чьих-либо прав.

Заинтересованные лица Попова К.Ф., Суханова Л.В., Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации ГО «Город Йошкар-Ола» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. С учетом мнения сторон суд рассмотрел дело без их участия.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего дела, материалы исполнительного производства, регистрационных дел, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статья 13 Закона № 122-ФЗ определяет порядок проведения государственной регистрации прав, который включает в себя: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статье 18 Закона № 122-ФЗ.

Согласно статье 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ).

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 июля 2012 года зарегистрировано право ООО «Трест 21 Волговятскспецстрой» на объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства, расположенный <адрес>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № по <адрес> внесена запись о наложении запрета на совершение действий по регистрации в отношении права аренды земельного участка. В соответствии с записью ЕГРП от 24 декабря 2015 г. № Управлению Росреестра по РМЭ запрещено совершать регистрационные действия в отношении вышеуказанного объекта. Указанная запись внесена в ЕГРП на основании поступившего в Управление Росреестра по РМЭ постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по РМЭ Зориной Т.А. № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Сюсиным Д.В. и Поповой К.Ф. заключен договор об уступке права требования о передаче в собственность по окончании строительства: подсобного нежилого помещения <адрес>

В пункте 1 статьи 382 ГК РФ установлено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ч. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

01 февраля 2016 года Сюсин Д.В. представил в Управление Росреестра по Республике Марий Эл документы на регистрацию договора уступки права требования заключенного ДД.ММ.ГГГГ. с Поповой К.Ф. в отношении объекта недвижимости - подсобное нежилое помещение <адрес>

10 марта 2016 года Сюсину Д.В. Управлением Росреестра по Республике Марий Эл отказано в государственной регистрации вышеуказанного договора об уступке права требования с указанием того, что в отношении земельного участка кадастровый № по <адрес>, внесены записи о наложении запрета на совершение действий по регистрации в отношении права аренды земельного участка; соответствующие постановления, иные документы Управления ФССП по Республике Марий Эл о снятии запретов на недвижимое имущество и погашения записей о запретах в Едином государственном реестре прав отсутствуют.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом исполнителем Зориной Т.В. в рамках исполнительного производства №, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ. на основании исполнительного листа, выданного мировым судьей судебного участка № 5 Йошкар-Олинского судебно района, о взыскании денежных средств с ООО «ТРЕСТ 21 ВОЛГОВЯТСКСПЕЦОБЪЕКТСТРОЙ» в пользу Сухановой Л.В., вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении права аренды земельного участка с кадастровым № находящегося по <адрес>.

Как следует из содержания указанного постановления судебного пристава, судебным приставом объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действия по исключению из госреестра в отношении права аренды земельного участка, данное право аренды принадлежит должнику ООО «ТРЕСТ 21 ВОЛГОВЯТСКСПЕЦОБЪЕКТСТРОЙ». Как установлено в судебном заседании, административный истец, какими-либо вещными правами в отношении указанного земельного участка не обладает.

Изучив содержание постановления судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ. суд приходит к выводу, что оно не содержит каких-либо запретов на совершение регистрационных действий в отношении заключенных с гражданами договоров долевого участия в строительстве в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на право аренды которого наложен арест. Поэтому позиция ответчика Управления Росреестра по РМЭ об отказе в регистрации заключенного административным истцом договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ. является необоснованной, учитывая, что само постановление судебного пристава такого запрета в отношении объекта недвижимости, указанного в договоре об уступе права требования от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит.

Необходимо также отметить, что постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №, возбужденного в отношении должника ООО «Трест 21 Волговятскспецстрой» разрешено провести регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, в том числе подсобного нежилого помещения на <адрес>.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке и в силу положений статьи 128 ГК РФ представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может быть передано в залог, не накладывая ограничения (обременения) на земельный участок.

Согласно статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Следовательно, поскольку сам по себе договор залога арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования залога все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.

Таким образом, при регистрации договора долевого участия в случае, если строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в аренде, возникает обременение в виде залога не на сам земельный участок, а на право аренды этого земельного участка. Права же на земельный участок не затрагиваются и остаются в первоначальном состоянии.

В рассматриваемом случае государственная регистрация договора уступки прав требования от 26 января 2016 года не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а также право аренды на указанный земельный участок. Запрет на совершение действий по регистрации в отношении права аренды земельного участка влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но не для арендатора земельного участка. Договор аренды является действующим, а объект аренды – земельный участок не является объектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2008 № 294-О-П «По запросу Арбитражного суда Нижегородской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 333.18, подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что залог в пользу участников долевого строительства является залогом возникающим в силу закона, а не договора.

Следовательно, в указанной части, решения судебного пристава-исполнителя не могут изменять положения закона, либо иным образом определять права и обязанности субъектов гражданского оборота.

Таким образом, учитывая, что каких-либо запретов на совершение регистрационных действий в отношении заключенного Сюсиным Д.В. договора уступки прав требования в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на право аренды которого наложен арест, не имелось, у государственного регистратора отсутствовали правовые основания полагать, что вынесенный судебным приставом-исполнителем акт о запрете на совершение действий по регистрации в отношении права аренды земельного участка может повлечь за собой невозможность государственной регистрации договора уступки прав требования.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Сюсина Д.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании незаконным отказа в государственной регистрации права удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ№ в государственной регистрации договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сюсиным Д.В. и Поповой К.Ф..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия со дня составления мотивированного решения.

Судья О.В. Скворцова

Копия верна.Судья О.В. Скворцова

мотивированное решение составлено 04 мая 2016 года.