Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Зеленского Николая Васильевича к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным приостановления государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Зеленский Н.В. обратился с административным иском к Управлению Росреестра по Курской области и просит признать незаконным приостановление государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка и обязать административного ответчика провести соответствующую регистрацию.

В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что 24 апреля 2018 года он, являясь участником долевой собственности, обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о погашении записи об аренде в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Указанный земельный участок был передан в аренду ООО «Грант» на 15 лет. Однако арендатор в одностороннем порядке изменил условия договора аренды путем приобретения нескольких земельных долей в арендуемом им самим же земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

Полагает, что в данном случае имеет место совпадения сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. С момента регистрации права ООО «Грант» на долю в праве собственности в арендуемом на основании договора аренды № 1 от 19 февраля 2016 года земельном участке, прекращаются.

ООО «Грант» с 2017 года является собственником значительного количества земельных долей в праве общей долевой собственности указанного земельного участка. Таким образом, имеет место совпадение должника и кредитора (арендатора и арендодателя) в одном лице, что влечет прекращение обязательства договора аренды. Так как наличие записи об аренде нарушает права и законные интересы административного истца по владению, пользованию и распоряжению принадлежащими ему земельными долями и распоряжению ими по своему усмотрению и в своем интересе, то защита нарушенных права возможна путем исключения записи.

Поэтому административный истец обратился с указанным иском.

В судебном заседании административный истец Зеленский Н.В. отсутствовал, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представители административного истца Титов В.Н. и Титова Н.Ф. административный иск поддержали и пояснили, что решение административного органа о приостановлении действий по регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка является незаконным и нарушает интересы административного истца.

Представитель ответчика - Управления Росрестра по Курской области - в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. В своем отзыве просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что досрочное прекращение договора аренды земельного участка при отсутствии согласия другой стороны возможно только на основании решения суда (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Правило ст. 13 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в случае приобретения арендатором доли в праве на участок в данном случае применению не подлежит. Заявляя требование об обязании осуществить государственную регистрацию, заявитель подменяет предмет спора, рассмотрев в сущности обстоятельства дела с позиции оспаривания отказа в осуществлении государственной регистрации.

Представитель заинтересованного лица - ООО «Грант» - Симоненкова А.В. полагала, что административный иск не подлежит удовлетворению, поскольку истец не оспаривает законность и обоснованность сделок по приобретению ООО «Грант» в собственность нескольких долей в праве собственности на земельный участок, находящийся у общества в аренде. Все сделки заключены в строгом соответствии с действующим законодательством и смена собственника по ним надлежащим образом зарегистрирована в ЕГРН. Приобретая доли, ООО «Грант» воспользовалось преимущественным правом, предоставленным ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» При этом такое приобретение земельных долей не свидетельствует о прекращении договора аренды. При приобретении ООО «Грант» земельных долей имеет место случай частичного правопреемства, полностью соответствующего закону. В данном случае имеет место частичного совпадение лиц в договоре аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, что не является основанием для прекращения договора аренды земельного участка или для освобождения арендатора и арендодателя от исполнения обязательств. ООО «Грант» надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды в полном объеме и в срок выплачивает арендную плату. По смыслу закона, если перемена лица происходит на стороне арендодателя – собственника арендованного имущества, то договор и право арендатора сохраняется в силе на прежних условиях. У ООО «Грант» произошло частичное правопреемство в отношении общего земельного участка. Запись об аренде не нарушает права административного истца, не лишает его права собственности. Соответственно оснований для удовлетворения иска не имеется.

Заслушав лиц, участвующих в деле и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п.1 ч.2 ст.227 настоящего Кодекса по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Анализ приведенной нормы свидетельствует о том, что для признания оспариваемого действия или решения государственного, муниципального органа или должностного лица незаконным необходимо наличие двух условий одновременно: противоречия его закону и нарушения им прав и свобод заявителя.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что 19 февраля 2016 года участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> передали ООО «Грант» в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 18325300 кв.м. сроком на 15 лет с момента регистрации договора - с 20 января 2017 года.

Зеленский Н.В. является участником долевой собственности на указанный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН <данные изъяты>

08 мая 2018 года государственным регистратором Управления Росреестра по Курской области регистрация прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> приостановлена по 07 августа 2018 года. Причиной для приостановления регистрации права собственности признано отсутствие документа (соглашения о расторжении договора аренды, решение суда либо иной документ), являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении договора аренды земельного участка.

Из выписки из ЕГРН следует, что ООО «Грант» является собственником земельных долей в общей долевой собственности на указанный выше земельный участок.

Зеленский Н.В., предъявляя требования об отмене обременения, мотивирует это тем, что ООО «Грант», являясь арендатором, приобрело в собственность часть арендуемых им земельных долей, произошло совпадение должника и кредитора в одном лице и в соответствии с положениями ст. 413 ГК РФ обязательство считается прекращенным.

По смыслу указанной нормы обязательство прекращается только в случае полного совпадения лиц в обязательстве - универсальном правопреемстве с переходом всех прав и обязанностей правообладателя в качестве единого целого, поскольку вместо двух его сторон остается только одна. В свою очередь частичное (сингулярное) правопреемство не может привести к такому результату, так как оно всегда основано на исполнении одному из субъектов, а не на их слиянии. При сингулярном правопреемстве от одного лица к другому переходят лишь отдельные права и обязанности.

Таким образом, в случае частичного совпадения лиц, что и установлено в судебном заседании, прекращается обязанность арендатора по выплате арендной платы только в отношении тех арендодателей, чьи земельные доли перешли в собственность арендатора.

Отсутствие каких-либо ограничений в приобретении земельной доли сельскохозяйственной организацией, закреплено ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно данной статьи, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Таким образом, частичное совпадение лиц не влечет полного прекращения обязательств в отношении всех остальных сособственников земельного участка и не означает освобождение сторон договора аренды от исполнения взятых на себя обязательств. Договор сохраняется в силе на прежних условиях, арендные отношения не изменяются, меняется лишь в порядке сингулярного правопреемства сторона в договоре.

Поэтому законных оснований для прекращения действия договора аренды земельного участка со множественностью лиц, не имеется.

По смыслу ч.1 ст.218 и ч.2 ст.227 КАС РФ, необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца. При этом, на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.

Учитывая требования п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ и ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», государственный регистратор, установив в результате проведенной им правовой экспертизы невозможность осуществления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении объекта недвижимости вследствие непредставления лицом, обратившимся за указанной государственной услугой, надлежащих документов, необходимых для ее осуществления, принял обоснованное решение о приостановлении государственной регистрации.

Согласно ст. 29 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 09 декабря 2014 года №789 (далее – Административный регламент), установлено, что основанием для начала административной процедуры по правовой экспертизе документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверки законности сделки в соответствии с Законом о регистрации, в том числе установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления, является поступление к государственному регистратору документов, представленных на государственную регистрацию прав, от сотрудника, ответственного за прием документов (пункт 230).

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются государственным регистратором как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов государственный регистратор не только вправе, но и обязан учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Установив отсутствие необходимых для государственной регистрации права документов, государственный регистратор обоснованно приостановил государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании представленных истцом документов.

Поскольку государственная регистрация была приостановлена в соответствии с положением ст. 29 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то предусмотренная вышеуказанным Федеральным законом процедура приостановления государственной регистрации права собственности государственным регистратором была соблюдена. Оспариваемое решение о приостановлении в государственной регистрации вынесено надлежащим лицом и в рамках его полномочий.

С учетом совокупности вышеуказанных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что административным ответчиком доказано, что обжалуемое решение принято в рамках предоставленных ему законом компетенции, порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия оспариваемого решения имелись, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При этом, административный истец не представил доказательств нарушения своих прав, свобод и законных интересов при принятии Управлением Росреестра по Курской области оспариваемого решения от 08 мая 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-178, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Зеленского Николая Васильевича к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным уведомления № 46/017/001/201818-1267 от 08 мая 2018 года о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Обоянский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения – с 10 июля 2018 года.

Председательствующий С.А. Елизарова