Гражданский кодекс часть 1

Первомайский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Карева Е.П., с участием представителя административного истца С.В. – А.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>Поскотиной А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Оганян Е.А., помощник судьи Сущенко В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

С.В. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения незаконным. В обоснование требований указала, что
ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о регистрации залога (залогодатель М.В.) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Залогом квартиры обеспечивается обязательство М.В. по возврату предоставленного ему административным истцом беспроцентного займа в соответствии с договором займа от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № №. В обоснование принятого решения указано, что заем под залог недвижимости не может предоставляться физическим лицом другому физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем и в целях не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. На регистрацию не представлены документы, свидетельствующие, что М.В. является индивидуальным предпринимателем. Таким образом, по мнению регистрирующего органа представленный на регистрацию договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует действующему законодательству Российской Федерации. Административный истец полагает, что решение о приостановлении государственной регистрации прав является незаконным, нарушает ее права залогодержателя, в том числе право на обеспечение путем ипотеки возврата выданного ею займа. Ссылка административного ответчика в обоснование своей позиции на ст. 9.1. ФЗ «Об ипотеке» и ст. 6.1. ФЗ «О потребительском кредите (займе)» является незаконной. Статья 807 ГК РФ определяет, что особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами. Она предоставила беспроцентный заем, а, следовательно, особенности предоставления процентных займов к нему не применимы. Об этом же говорит ст. 1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)». На основании вышеизложенного, просила суд признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации права залога в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора залога, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между С.В. (залогодержатель) и М.В. (залогодатель).

Административный истец С.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца А.В., действующий на основании доверенности (л.д. 17), в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям указанным в иске, просил удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Омской области Поскотина А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования не признала ввиду их необоснованности, по доводам изложенным в отзыве, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Заинтересованное лицо М.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ, орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственного кадастрового учета предусмотрены в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем С.В. и заемщиком М.В. был заключен договор денежного займа без процентов, согласно условиям которого, займодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере № руб., а заемщик обязался вернуть сумму займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12).

Пунктом 4 договора предусмотрено, что возврат займа обеспечивается залогом принадлежащей заемщику квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Договор залога подлежит государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ залогодатель М.В. и залогодержатель С.В. заключили договор залога в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого залогодатель заложил залогодержателю следующее недвижимое имущество: жилое помещение квартира, расположенная по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №, инвентарный №, условный № (п. 3.1. договора).

По соглашению сторон имущество, указанное в п. 3.1 договора, оценивается в размере №. (п. 4.2).

ДД.ММ.ГГГГС.В. и М.В. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости – ипотеки в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанных объектов недвижимости на срок до ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ, сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

При этом регистрирующий орган указал, что приведенный в ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» перечень субъектов деятельности по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию. Заем под залог недвижимости не может предоставляться физическим лицом другому физическому лицу, не являющему индивидуальным предпринимателем и в целях не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Согласно ответу, полученному путем запроса в электронный сервис «Предоставление кратких сведений и/или выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП по запросу органов государственной власти», М.В. в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован и договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о предоставлении заемных средств в целях, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. На регистрацию не представлены документы, свидетельствующие, что М.В. является индивидуальным предпринимателем. Таким образом, по мнению регистрирующего органа представленный на государственную регистрацию договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует действующему законодательству Российской Федерации.

Оценивая правомерность принятого регистрационным органом решения, суд отмечает, что как следует из обжалуемого уведомления и доводов представителя административного ответчика, при отказе в государственной регистрации права регистрирующий орган исходил из того, что заключение договора залога между физическими лицами в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, законодательством не предусмотрено.

Между тем, суд не может согласиться с указанными доводами административного органа в связи со следующим.

Статьей 9 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной.

Из п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) усматривается, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом законом прямо не определены требования, предъявляемые к залогодержателю.

Согласно ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

По правилам ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В статье 336 ГК РФ указано, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ).

На основании ст. 8 Федерального закона № 102-ФЗ, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Таким образом, основанием для приостановления государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ могли послужить лишь обстоятельства, приведенные в абз. 2 п. 1 ст. 10 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае отсутствия в договоре каких-либо данных, указанных в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Из приведенных выше положений законодательства в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств. При этом залог может быть установлен в случае, когда такое имущество заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)) при существующей ипотеке в силу закона.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника отвечать всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ч.3 ст.17, 35 и 46, и ч.1 ст.46 Конституции РФ.

По указанным основаниям, утверждения административного ответчика о том, что С.В. и М.В. не вправе были заключать договор залога недвижимого имущества, поскольку такое право не предусмотрено законодательством, являются несостоятельными.

Действительно согласно ст. 6.1 Федерального закона от 21 декабря 2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Однако положения данной статьи не распространяются на договор, заключенный между физическими лицами С.В. и М.В., суд считает, что административным ответчиком неверно трактуются положения указанного Федерального закона.

Представленный органу регистрации договор залога от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не оспорен и не признан незаконным. Доказательств обратного административный ответчик не представил. При этом суд считает, что приведенное в уведомлении государственного регистратора основание приостановления государственной регистрации прав о несоответствии указанного договора требованиям законодательства Российской Федерации не может являться причиной для приостановления государственной регистрации прав. Поскольку положения договора залога соответствуют всем требованиям действующего законодательства об ипотеке, суд полагает, что внесения в него каких-либо дополнительных условий либо изменений не требовалось.

Оценив фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ необоснованно приостановило государственную регистрацию ипотеки в отношении жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, согласно договору залога от ДД.ММ.ГГГГ.

Представленные С.В. и М.В. документы являлись достаточными, соответствующими по форме и содержанию требованиям действующего законодательства и являющиеся основанием для регистрации ипотеки в отношении указанных объектов недвижимости в силу договора.

В целях восстановления нарушенного права, суд приходит к выводу о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию ипотеки согласно договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решения незаконным, удовлетворить.

Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию ипотеки согласно договору залога от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества: жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ№.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.П. Карев