Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вотановского Сергея Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности произвести государственную регистрацию,

у с т а н о в и л:

Вотановский С.А. обратился в Кировский районный суд г.Ярославля с административными исковыми требованиями, предъявленными к Управлению Росреестра по Ярославской области о признании незаконным уведомления № от 11.07.2020 года о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности произвести государственную регистрацию.

В обоснование заявленных административных исковых требований указал, что Вотановский С.А. 06.07.2020 года подал заявление на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Ярославской области через онлайн сервис ДомКлик от Сбербанк онлайн, Договора участия в долевом строительстве № от 06 июля 2020 года (ДДУ) и закладную №б/н от 06 июля 2020 года (далее – Закладная) с ипотекой в силу закона в отношении объекта долевого строительства: двухкомнатная <адрес> (строительный номер), общей проектной площадью 40,24 метров квадратных, в общую проектную площадь квартиры входит общая площадь помещений 39,29 метров квадратных без учета площади балкона (лоджии), находящаяся на втором этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке из земель населенных пунктов общей площадью 3683,0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащем застройщику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.12.2018 года, заключенного между Вотановским С.А. и ООО «ВЫБОР». 11.07.2020 года Управление Росреестра по Ярославской области приостановили государственную регистрацию и составили Уведомление № от 11.07.2020 года о приостановлении государственной регистрации, в котором указывают, что в документах поданных на государственную регистрацию не содержится оснований перечисленных в абзаце 1 пункта 2 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ для государственной регистрации ипотеки в силу закона, а также не содержится оснований возникновения ипотеки в силу закона: 1. пункт 5 статьи 488 ГК РФ - купля-продажа с рассрочкой платежа; 2. пункт 1 статьи 587 ГК РФ - обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты; 3. статья 77 Федерального закона №102-ФЗ; 4. Федеральный закон №214-ФЗ. Управление Росреестра по ЯО для устранения причин приостановления рекомендовало административному истцу предоставить заявление о прекращении государственной регистрации ипотеки. С данным решением административного ответчика Вотановский С.А. не согласен. Указал, что нормы 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле продаже будущей вещи, но все, что не урегулировано в специальном законе, регулируется ГК РФ. Таким образом, если 214-ФЗ допускает по ДДУ уплату цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период, по своей правовой природе это продажа товара в кредит с рассрочкой к этому положению 214-ФЗ применимы нормы ГК РФ. ДДУ, поданный на государственную регистрацию, предусматривает следующий механизм: 1. рассрочка (уплата цены ДДУ в сроки и размере, которые указаны в ДДУ на счет эскроу) для административного истца (Участника долевого строительства) от Застройщика с уплатой цены договора (ДДУ) на счет эскроу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 15.4 214-ФЗ, пункт 3 статьи 5 214-ФЗ, пункт 5 статьи 488 ГК РФ, пункт 1 статьи 489 ГК РФ, пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ). Важно, что в ДДУ соблюдаются существенные условия по оплате цены договора на счет эскроу с момента государственной регистрации ДДУ в соответствии с пунктом 4 статьи 15.5 214-ФЗ и до ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, указанный в ДДУ в соответствии с пунктом 2 статьи 15.4 214-ФЗ; 2. на основании вышеуказанной рассрочки у Застройщика возникает залог (ипотека) в силу закона (пункт 5 статьи 488 и 489 ГК РФ, пункт 2 статьи 1 и абзац 2 пункта 5 статьи 5 Федерального закона №102-ФЗ); 3. ДДУ предусмотрено, что права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (абзац 2 пункт 2 статьи 20 Федерального закона 102-ФЗ). 14.07.2020 года Вотановским С.А. была направлена претензия о незаконной приостановке государственной регистрации ввиду некомплектности или нежелании разбираться в вопросе. 10.08.2020 года Управление Росреестра по ЯО подготовил ответ № от 10.08.2020 года на претензию, в котором указано на то, что основания для применения пункта 5 статьи 488 ГК РФ отсутствуют в № от 06.07.2020 года в соответствии с пунктом 1 статьи 15.4 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только путем размещения таких средств на счетах эскроу в счет уплаты цены ДДУ, далее приводится положения пункта 5 статьи 488 ГК РФ и положения подпункта 5 пункта 4 статьи 4 Федерального закона 214-ФЗ о том, что существенным условием ДДУ является условие привлечение денежных средств на счета эскроу. Далее указывают, что ДДУ представленный на государственную регистрацию содержит условия привлечения денежных средств путем размещения на счетах эскроу. Административный истец считает данные доводы незаконными, не соответствующими требованиям законодательства и сложившейся судебной практике.

Административный истец Вотановский С.А., извещенный о дате и времени рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителю Хмырову П.Л.

Представитель административного истца Вотановского С.А. по доверенности Хмыров П.Л. в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенном в иске.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Платонова Т.Н. в судебном заседании против удовлетворения административных исковых требований возражала, дала пояснения согласно отзыва на административный иск, приобщенного к материалам административного дела.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы административного дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий – несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Согласно п. 1, 7 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Пропущенный по указанной в части 6 настоящей статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом.

Вотановский С.А. обратился с административным иском об оспаривании Уведомления № от 11.07.2020 года о приостановлении государственной регистрации 31.08.2020 года, то есть в установленный законом срок.

Судом установлено, что между Вотановским С.А. и ООО «ВЫБОР» 06.07.2020 года был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договор).

В соответствии с п.1.3. Договора объектом долевого строительства является: двухкомнатная <адрес> (строительный номер), общей проектной площадью 40,24 метров квадратных. В общую проектную площадь квартиры входит общая площадь помещений 39,29 метров квадратных без учета площади балкона (лоджии), находящаяся на втором этаже в многоквартирном жилом доме.

Пунктом 2.1. Договора установлено, что все платежи и расчеты по настоящему Договору осуществляются в рублях РФ. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора на специальный эскроу счет, открытый в АО «МСП Банк» (далее – Эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета Участника долевого строительства (также по тексту Договора – Депонент) в целях их дальнейшего перечисления застройщику (также по тексту Договора – Бенефициар) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и договором счета эскроу, заключенным между Бенифициаром, Депонентом и Эскроу-агентом, с учетом следующего:

Эскроу-агент: Акционерное общество «Российский Банк поддержки малого и среднего предпринимательства»; Депонент: Вотановский С.А.; Бенифициар: ООО «ВЫБОР».

Обязанность участникам долевого строительства по оплате объекта долевого строительства считается исполненной с момента поступления денежных средств полном объеме на счет эскроу. В случае неисполнения Участником долевого строительства обязанности по внесению денежных средств на счет эскроу в указанный п.2.4. Договора срок и сумме, Застройщик вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке.

В соответствии с п.2.3. Договора общая стоимость объекта долевого строительства указанного в п.1.3. настоящего Договора, составляет 2 012 000 рубля 00 копеек

Пунктом 2.4. Договора установлено, что срок внесения Депонентом Депонируемой суммы на счет эскроу осуществляется Участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный настоящим Договором период в соответствии с пунктом 5 статьи 5 федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»: 35 000 рублей в срок до 31 июля 2020 года включительно; 35 000 рублей в срок до 31 августа 2020 года включительно; 35 000 рублей в срок до 30 сентября 2020 года включительно; 35 000 рублей в срок до 31 октября 2020 года включительно; 35 000 рублей в срок до 30 ноября 2020 года включительно; 35 000 рублей в срок до 31 декабря 2020 года включительно; 35 000 рублей в срок до 31 января 2021 года включительно; 35 000 рублей в срок до 31 марта 2021 года включительно; 35 000 рублей в срок до 30 апреля 2021 года включительно; 35 000 рублей в срок до 31 мая 2021 года включительно; 35 000 рублей в срок до 30 июня 2021 года включительно; 35 000 рублей в срок до 31 июля 2021 года включительно; 1 557 000 рублей в срок до 31 августа 2021 года включительно.

06.07.2020 года Вотановский С.А. подал заявление на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Ярославской области вышеуказанного Договора участия в долевом строительстве №И-245/2/2 от 06.07.2020 года и закладной №б/н от 06.07.2020 года с ипотекой в силу закона в отношении объекта долевого строительства.

Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено с 11.07.2020 года до устранения причин препятствующих государственной регистрации, но не более, чем на три месяца, до 11.10.2020 года, о чем в адрес Вотановского С.А. направлено уведомление № от 11.07.2020 года.

Из уведомления № от 11.07.2020 года следует, что Вотановским С.А. в противоречие ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подано заявление на регистрацию ипотеки между участником долевого строительства и застройщиком, оснований для которой не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.48 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно п.2 ст.20 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Суд, признает необоснованными доводы административного истца о применении к сложившимся правоотношениям положении ч.5 ст.488 ГК РФ.

Так, в соответствии с ч.1, ч.5 ст.488 ГК РФ В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из буквального толкования вышеуказанной нормы закона залог у продавца возникает с момента передачи товара покупателю.

Между тем, Вотановский С.А. обратился к административному ответчику с заявлением о регистрации Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 06.07.2020 года, по которому застройщик обязался построить (создать) многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру). На момент подачи заявления в Управление Росреестра по Ярославской области объект долевого строительства не создан, участнику долевого строительства (административному истцу) в установленном законом порядке не передан, в связи с чем оснований для применения положений ч.5 ст.488 ГК РФ не имеется.

Кроме того, согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ПС РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

На основании ст.ст. 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности на объект долевого строительства возникает впервые у участника, то есть застройщик не становится собственником объекта долевого строительства и, соответственно, не передает право собственности на него дольщику.

Далее, в силу ч.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.1 ст.15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В соответствии с ч.4 ст.15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.

Представленный на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 06.07.2020 содержит условие о привлечении застройщиком денежных средств участника долевого строительства Вотановского С.А. путем внесения денежных средств в счет уплаты цены договора на специальный эскроу счет, открытый в АО «МСП Банк» (пункт 2.1 Договора).

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые требования Вотановского Сергея Анатольевича оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течении месяца с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья

Е.С. Логвинова