Гражданский кодекс часть 1

Первомайский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Карева Е.П., с участием представителя административного истца Дудоладова А.В. – Пчелинцевой Е.С., представителя административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>Гореловой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Оганян Е.А., помощнике судьи Сущенко В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дудоладова А. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец Дудоладов А.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения незаконным, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Дудоладовым А.В. (займодавец) и Власенко Р.Н. (заемщик) заключен договор займа №, в соответствии с которым займодавец предоставил заемщику заем в сумме № рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Власенко Р.Н. (залогодатель) и Дудоладовым А.В. (залогодержатель) заключен договор залога №, в соответствии с которым залогодатель в счет обеспечения обязательств заемщика по займу № от ДД.ММ.ГГГГ передает залогодержателю имущество: № помещение, общей площадью № кв.м., кадастровый №, адрес: РФ, <адрес>Дудоладов А.В. и Власенко Р.Н. обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о регистрации залога в отношении указанного объекта недвижимости. Управление Росреестра по Омской области приостановило совершение регистрационных действий в отношении нежилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ, указав, что из представленного договора залога не следует, что ипотекой обеспечивается договор займа, заключенный заемщиком Власенко Р.Н. в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Также указано, что представленный на государственную регистрацию договор залога от ДД.ММ.ГГГГ противоречит действующему законодательству. Дудоладов А.В. действия Управления Росреестра по Омской области по приостановлению регистрации залога в отношении нежилого помещения считает незаконными и нарушающими его права. По сути, уполномоченный орган, приостанавливая регистрацию залога объектов недвижимости, заявляет о недействительности (ничтожности) договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между физическими лицами, т.к. сделки, по мнению Управления Росреестра по Омской области, не соответствуют ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Следует отметить, что деятельность по предоставлению займов под залог недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора. Согласно статье 9.1 Федерального закона № 102-ФЗ особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом № 353-ФЗ. Исходя из положений статьи 1 Федерального закона № 353-ФЗ, указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского займа физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, Федеральный закон № 353-ФЗ применяется в случаях, прямо им предусмотренных. Положения ст. 6.1 Федерального закона № 353-ФЗ не содержат специальных требований к кредитору по кредитному договору, договору займа, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой. Нормы Федерального закона № 102-ФЗ также не содержат специальных требований к субъектам, имеющим право выдавать займы, обеспеченные ипотекой, и не содержат ограничений по количеству выданных займов, суммам займов, процентным ставкам. В соответствии с положениями ст. 336 ГК РФ, единственные ограничения по договору залога установлены в отношении его предмета. Следовательно, действия Управления Росреестра по Омской области, выраженные в приостановлении государственной регистрации внесения в ЕГРН записи о регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества, по основанию несоответствия договора залога требованиям действующего законодательства РФ, являются незаконными и нарушают права заявителя. Также, Управление Росреестра по <адрес>, приняв решение о приостановлении регистрации залога объектов недвижимости, лишает Дудоладова А.В. права на оформление ипотеки, обеспечивающей надлежащее исполнение заемщиком обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время заем предоставлен, не возвращен и отсутствует регистрация залога объектов недвижимости, которая позволит получить преимущественное удовлетворение требований кредитора за счет предмета залога (в случае невозврата займа). На основании вышеизложенного просил суд признать незаконными действия Управления Росреестра по Омской области по приостановлению регистрации обременения (залога): нежилого помещения, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером № (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № №- № от ДД.ММ.ГГГГ). Обязать Управление Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию обременения (залога) согласно договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ между Власенко Р.Н. и Дудоладовым А.В.

Административный истец Дудоладов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Пчелинцева Е.С., действующая на основании доверенности (л.д. 11), в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям указанным в иске, просила удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Омской области Горелова Е.А., действующая на основании доверенности в судебном заседании требования не признала ввиду их необоснованности, по доводам изложенным в отзыве. Дополнительно пояснила, что согласно представленным документам, Дудоладовым А.В. подано заявление о регистрации сделки об ограничении (обременении) права – договора об ипотеке (залога), однако в соответствии с действующим законодательством, указанный договор регистрации не подлежит, подлежит регистрации ограничение (обременение) – ипотека.

Заинтересованное лицо Власенко Р.Н. в судебное заседание не явился, о времени и судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане … могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями …, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственного кадастрового учета предусмотрены в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем Дудоладовым А.В. и заемщиком Власенко Р.Н. был заключен договор займа №, согласно условиям которого, займодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере № руб. под № годовых, а заемщик обязался вернуть долг в течение № календарных дней с момента их истребования.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что исполнение обязательств заемщика обеспечивается залогом имущества, принадлежащего на праве собственности заемщику (договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ залогодатель Власенко Р.Н. и залогодержатель Дудоладов А.В. заключили договор залога № в обеспечение надлежащего исполнения обязательств Власенко Р.Н. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Дудоладовым А.В., по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю имущество, принадлежащее ему на праве собственности: № помещение, общей площадью №.м., с кадастровым номером №, адрес: <адрес>

По соглашению сторон залоговая стоимость составила 12 000 000 руб.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что предметом залога обеспечиваются все обязательства заемщика по договору займа, в том числе обязательства по возврату суммы займа, процентов за пользование займом, по выплате неустойки, а также все расходы и/или убытки по взысканию обеспеченного залогом требования залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГДудоладов А.В. и Власенко Р.Н. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации прав, указав в нем в части государственной регистрации прав осуществить регистрацию «сделка об отчуждении объекта недвижимости или об ограничении (обременении) права» - Договор об ипотеки (залоге) в отношении недвижимого имущества: № помещение, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанного объекта недвижимости на срок до ДД.ММ.ГГГГ по основаниям п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права.

При этом регистрирующий орган указал, что приведенный в ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона от 21.01.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» перечень субъектов деятельности по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию. Из представленного на регистрацию договора залога не следует, что ипотекой обеспечивается договор залога заключенный заемщиком Власенко Р.Н. в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, по мнению регистрирующего органа представленный на государственную регистрацию договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Оценивая правомерность принятого регистрационным органом решения, суд отмечает, что как следует из обжалуемого уведомления и доводов представителя административного ответчика, приостанавливая государственную регистрацию права, регистрирующий орган исходил из того, что заключение договора залога между физическими лицами в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, законодательством не предусмотрено. Также представителем регистрирующего органа указано на то, что заявителями подано заявление о государственной регистрации сделки, а не о регистрации ограничения (ипотеки), в связи с чем, право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о котором просят заявители, по мнению регистрирующего органа, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами.

Между тем, суд не может согласиться с указанными доводами административного органа в связи со следующим.

Статьей 9 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной.

Из п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) усматривается, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом законом прямо не определены требования, предъявляемые к залогодержателю.

Согласно ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

По правилам ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В статье 336 ГК РФ указано, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ).

На основании ст. 8 Федерального закона № 102-ФЗ, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Таким образом, основанием для приостановления государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ года могли послужить лишь обстоятельства, приведенные в абз. 2 п. 1 ст. 10 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае отсутствия в договоре каких-либо данных, указанных в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Из приведенных выше положений законодательства в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств. При этом залог может быть установлен в случае, когда такое имущество заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)) при существующей ипотеке в силу закона.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника отвечать всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ч. 3 ст. 17, 35 и 46, и ч. 1 ст. 46 Конституции РФ.

По указанным основаниям, утверждения административного ответчика о том, что Дудоладов А.В. и Власенко Р.Н. не вправе были заключать договор залога недвижимого имущества, поскольку такое право не предусмотрено законодательством, являются несостоятельными.

Действительно согласно ст. 6.1 Федерального закона от 21 декабря 2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Однако положения данной статьи не распространяются на договор, заключенный между физическими лицами Дудоладовым А.В. и Власенко Р.Н., суд считает, что административным ответчиком неверно трактуются положения указанного Федерального закона.

Представленный органу регистрации договор залога от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не оспорен и не признан незаконным. Доказательств обратного административный ответчик не представил. При этом суд считает, что приведенное в уведомлении государственного регистратора основание приостановления государственной регистрации прав о несоответствии указанного договора требованиям законодательства Российской Федерации не может являться причиной для приостановления государственной регистрации прав. Поскольку положения договора залога соответствуют всем требованиям действующего законодательства об ипотеке, суд полагает, что внесения в него каких-либо дополнительных условий либо изменений не требовалось.

Оценив фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ДД.ММ.ГГГГ необоснованно приостановило государственную регистрацию ипотеки в отношении недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, пом. 9П, согласно договору залога от ДД.ММ.ГГГГ.

Представленные Дудоладовым А.В. и Власенко Р.Н. документы являлись достаточными, соответствующими по форме и содержанию требованиям действующего законодательства и являющиеся основанием для регистрации ипотеки в отношении указанных объектов недвижимости в силу договора.

При этом, довод представителя регистрирующего органа о невозможности регистрации ипотеки (обременения) по представленному договору залога по причине того, что в заявлении указано о государственной регистрации сделки, а не о государственной регистрации ипотеки, суд отклоняет.

Исходя из представленных на регистрацию ипотеки документов (договора залога от ДД.ММ.ГГГГ) смысла заявленного административного иска, обстоятельств, которые приводит в качестве оснований Дудоладов А.В., следует вывод, что требования административного истца сводятся к регистрации залога (ипотеки), формулировка в заявлении об осуществлении регистрации «Договор об ипотеки (залоге)», не препятствовали принятию решения о регистрации обременения в виде ипотеки.

В целях восстановления нарушенного права, суд приходит к выводу о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию ипотеки согласно договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования Дудоладова А. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании решения незаконным, удовлетворить.

Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № №1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию ипотеки согласно договору залога №-З от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, по заявлению
от ДД.ММ.ГГГГ № №

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.П. Карев