Гражданский кодекс часть 1

по административному исковому заявлению ООО «Инженерная коммуникационная компания» к Управлению Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, судебному приставу –исполнителю ФИО7 А.В. об обжаловании постановлений судебного пристава –исполнителя о принятии результатов оценки

установил:

ООО «Инженерная коммуникационная компания» обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, судебному приставу –исполнителю ФИО7 А.В. об обжаловании постановлений судебного пристава –исполнителя о принятии результатов оценки, мотивировав его следующим.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Инженерная коммуникационная компания» поступило постановление от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки на объекты, расположенные по адресу: <адрес>, в районе улиц Кочетовой и Чехова. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Инженерная коммуникационная компания» поступило постановление от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки на объекты, расположенные по адресу: г. ФИО3, <адрес> квартиры №№,15. С вышеуказанными постановлениями истец не согласен и считает их подлежащими отмене.

Постановлением от 30.03.2016г. об исправлении опечатки судебный пристав ФИО5 А.А., самовольно, не имея на то соответствующих полномочий, изменил наименование объектов оценки, а именно признал/решил, что будет правильным переименовать объект должника с «право на заключение договора долевого участия в строительстве» на «право требования должника на объект долевого строительства». Своими неправомерными действиями судебный пристав- исполнитель также внес соответствующие изменения и в Акт описи и ареста or 30.12.2015г. составленного в рамках сводного исполнительного производства №-СД.

С декабря 2015 года судебный пристав-исполнитель ФИО5 А.А. не может определиться с правильностью наименования объектов оценки, хотя должником представлены первичные документы в отношении всех объектов. По настоящее время арестованные объекты не могут реализоваться должником, поскольку находятся под арестом/запретом и не реализуются через службу судебных приставов, поскольку судебный пристав меняет формулировки и затягивает процесс оценки и последующей реализации.

05.04.2016г. руководителем ООО «ИКК» сделана запись на постановлении об исправлении опечатки от 30.03.2016г. о том, что он не согласен с изменениями в формулировке, однако и это не послужило основанием для отмены вынесенного постановления. Основанием для отмены данного постановления является то, что оценка произведена на основании постановления ни кем не утвержденного и того, что судебный пристав-исполнитель не имел права в одностороннем порядке изменять формулировку объекта оценки, поскольку последняя существенным образом повлияла на результат опенки.

Составленные отчеты об оценке рыночной стоимости прав требования по договору долевого участия в строительстве нельзя брать за основу по следующим обстоятельствам.

В 1 разделе обоих отчетов указано:

Объект оценки: право требования по договору долевого строительства объектов недвижимости, расположенные.. .... Правильно: Договор долевого участия в строительстве.

Цель оценки: определение рыночной стоимости. Предполагаемое использование результатов оценки: определение рыночной стоимости имущества для целей реализации в ходе исполнительного производства.

Кроме того, в задании на оценку указаны ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки: «результат оценки должен быть использован исключительно в соответствии с п. «Предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки»)». Объект оценки противоречит предполагаемому использованию, поскольку право (требование) не является имуществом.

Отчеты составлены с нарушением Федеральных стандартов оценки I, 2, 3 от ДД.ММ.ГГГГ. Более того, оценщиком не применен ФСО № «оценка недвижимости». Данный федеральный стандарт № вообще не использовался при оставлении отчетов, в связи с чем можно говорить о недостоверности данных отчетов. Согласно ФСО № «Цель оценки и виды стоимости» от ДД.ММ.ГГГГ целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. В п. 4.1 отчета «Используемая терминология» оценщик не указал, что он понимает под «правом требования» и как он это оценивает.

В силу ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ N 135-Ф3, в отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, Также должно быть описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию (ст. 10 Закона). В п. 10 отчетов объекты оценки вообще не описаны.

В отчетах оценщик не привел обоснованного отказа от выбора подходов к оценке.

В силу ФСО № для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка проведен с учетом строительной деятельности АО «ДСК» и "СУ-155, которые в настоящее время находятся под процедурой банкротства. Кроме указанных домостроительных компаний в ФИО3 существуют другие организации, занимающиеся строительством многоэтажных домов, однако оценщик не привел никаких данных. Более того, не понятна ссылка оценщика на участки, находящиеся недалеко от <адрес>. Если брать сегодня рынок недвижимости, то спрос на жилье упал.

В п. 12.1 отчета «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта» оценщик указывает, что «учитывая юридическую правомочность, физическую осуществляемость, финансовую оправданность, максимальную эффективность (доходность), техническое состояние, технические характеристики и местоположение объекта оценки, единственно возможным вариантом его использования является продажа под разбор, т.к. объект уже частично разрушен». Откуда оценщик взял подобную информацию не понятно. К тому же, указывая данное обстоятельство в отчете, оценщиком нарушен п. 5 ФСО №, который предписывает при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости осмотр объекта оценки. Исходя из данного вывода отчета, оценщик объект не видел.

При определении стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода не понятно, откуда взят процент готовности, и почему он был использован при подсчете, поскольку задание на оценку было определение рыночной стоимости объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве, а не определение стоимости недостроенного здания. В отчетах в итоговых величинах посчитан НДС, расчет которого в задании не определен.

Также причинами для отмены постановлений является тот факт, что в постановлениях указаны суммы долга, которые оплачены полностью или долг погашен частично, а именно: полностью оплачена сумма штрафа в размере 50000 рублей, наложенный Департаментом строительства и архитектуры <адрес>, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, которая предъявлялась судебному приставу-исполнителю, но исполнительное производство не окончено, а сумма числится в общей сумме долга. Также полностью погашена задолженность в пользу ООО Производственно-коммерческая фирма «Пятистенок». Частично погашена задолженность в пользу ФИО3, а постановления вынесены без учета погашенной суммы. На основании изложенного просили суд: Признать незаконным постановление судебного пристава- исполнителя МОСП по ФИО2 Александровича от ДД.ММ.ГГГГ о признании результатов оценки по объекту оценки: г. ФИО3, <адрес>, 15; признать незаконным постановление судебного пристава- исполнителя МОСП по ФИО2<данные изъяты> от 20.04.2016г. о признании результатов оценки по объектам оценки: <адрес>, в районе улиц Кочетовой и Чехова.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО10 поддержала заявленным требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что административный истец является застройщиком многоквартирных жилых домов по адресу: г. ФИО3, <адрес>, в районе улиц Кочетовой и Чехова. Строительство данных объектов не завершено, в эксплуатацию они не введены. Многоквартирный дом в <адрес>, в <адрес> находится на начальном этапе строительства- построен фундамент. Многоквартирный дом в г. ФИО3, <адрес>, – высокой степени готовности около 80 %. Арест накладывался судебным приставом-исполнителем на нереализованные застройщиков квартиры.

В судебном заседании административный ответчик судебный пристав-исполнитель МОСП по ФИО28 УФССП России по <адрес>ФИО7 А.В. возражала против удовлетворения иска, пояснив, что судебный пристав-исполнитель ФИО5 А.А. уволен, сводное исполнительное производство, возбужденное в отношении административного истца, было передано ФИО11, которая также уволена. ФИО6 передала ей по акту от 29.06.2016г. материалы данного сводного исполнительного производства. Действия пристава-исполнителя являются правомерными, поскольку пристав обязан в течение трех дней после поступления отчета об оценке принять его, издав соответствующее постановление. Истец вправе оспорить отчет об оценке. Судебный пристав-исполнитель включил в акт описи и ареста и производил оценку по тем объектам, по которым застройщиком не были заключены договоры участия в долевом строительстве. В настоящее время арест снят с <адрес> строящемся доме по адресу: г. ФИО3<адрес> связи с тем, что на основании решения суда в ЕГРП восстановлены права на данный объект по договору долевого участия в строительстве.

В судебное заседание представитель УФССП по <адрес> не явился, просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя и отказать в удовлетворении иска, поскольку действия судебного пристава-исполнителя по вынесению обжалуемого постановления являются законными. Административным истцом избран неверный способ защиты прав. В соответствии со ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества пристав назначает оценщика, в данном случае был назначен оценщик ООО «Север». Оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества у судебного пристава-исполнителя не имеется. При несогласии с оценкой должник может обратиться к самому специалисту-оценщику с иском о признании отчета недействительным.

Заинтересованное лицо ФИО21 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку права истца оспариваемым постановлением не нарушаются, наименование объекта существенного значения для оценки не имеет. В представленных истцом отчетах об оценке объект указан как квартира. Однако объекты не достроены, поэтому не могут оцениваться как жилые квартиры.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «Бетон-ресурс» ФИО12, представитель заинтересованного лица ГУ Ивановское региональное отделение фонда социального страхования ФИО13, представитель заинтересованного лица Департамента строительства и архитектуры <адрес>ФИО14 разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Управления Пенсионного фонда РФ в городских округах ФИО3, Кохме и Ивановском муниципальном районе <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном отзыве указал, что заявление не подлежит удовлетворению.

Заинтересованные лица эксперт-оценщик ООО «Север» ФИО15, Финансово-казначейское управлении Администрации г.ФИО3, ФИО20, ЗАО «Железобетон», ФИО22, ООО «Ивмост», АГУ Управление государственной экспертизы <адрес>, ООО ПКФ «Пятистенок», ФИО23, ФИО3, ФИО24 в судебное заседание не явились, извещены в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и сводного исполнительного производства в отношении ООО «Инженерная коммуникационная компания», приходит к следующему.

Судом установлено, что в отношении должника ООО «Инженерная коммуникационная компания» возбуждены исполнительные производства: №-ИП, № (взыскатель ФИО3), №-ИП, №-ИП, (взыскатель Пенсионный фонд г.ФИО3), №-ИП, №-ИП, № (взыскатель ГУ Ивановское региональное отделение фонда социального страхования), №-ИП, №ИП, №-ИП (взыскатель Финансово-казначейское управление Администрации г.ФИО3), №-ИП (взыскатель ФИО20), № (взыскатель ЗАО «Железобетон»), №-ИП (взыскатель ФИО21), №-ИП (взыскатель ФИО22), №-ИП (взыскатель ООО «Бетон-Ресурс»), №-ИП (взыскатель Департамент строительства и архитектуры <адрес>), №-ИП (взыскатель ООО «Ивмост»), №-ИП (взыскатель АГУ Управление государственной экспертизы <адрес>), №-ИП (взыскатель ООО ПКФ «Пятистенок»), №-ИП (взыскатель ФИО22), №-ИП (взыскатель ФИО23).

Постановлением от 20.01.2016г. судебный пристав-исполнитель ФИО5 А.А.объединил исполнительные производства в отношении должника ООО «Инженерная коммуникационная компания» в сводное, присвоив ему №-СД.

15.12.2015г. судебный пристав-исполнитель межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес>ФИО5 А.А. произвел арест права на заключение договоров долевого участия в строительстве в отношении: квартир №, расположенных по адресу г.ФИО3, <адрес>, о чем им был составлен акт описи и ареста.

30.12.2015г. судебный пристав-исполнитель межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес>ФИО5 А.А. произвел арест права на заключение договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир №, № расположенных по адресу: <адрес> в районе <адрес>, о чем им был составлен акт описи и ареста.

Судебный пристав-исполнитель поручил проведение оценки арестованного имущества специалисту-оценщику ООО «Север», о чем им изданы соответствующие постановления от ДД.ММ.ГГГГ и от 25.03.2016г.

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО5 А.А. исправил опечатки, допущенные им в актах описи и ареста от 15.12.2015г. и от 30.12.2015г., в части наименования арестованного имущества: вместо «право на заключение договора долевого участия в строительстве» указал «право требования должника на объект долевого строительства», о чем им изданы соответствующие постановления об исправлении опечатки.

30.03.2016г. судебный пристав-исполнитель издал два постановления об участии специалиста в исполнительном производстве, в которых он поручил специалисту-оценщику ООО «Север» оценку имущества, арестованного 15.12.2016г. и 30.12.2015г., а именно: иные имущественные права-права требования должника на объекты долевого строительства <адрес>, № расположенные по адресу: <адрес> в районе улиц <адрес>, и <адрес>,№ расположенные по адресу г.ФИО3, <адрес>.

Согласно отчета № об оценке рыночной стоимости прав требования по договору долевого участия в строительстве от 18.04.2016г., выполненного специалистом –оценщиком ООО «Север» ФИО15 рыночная стоимость объектов оценки – права требования по договору долевого строительства объектов недвижимости <адрес>,№ расположенных в г.ФИО3, <адрес> составляет <данные изъяты> руб., в том числе НДС- <данные изъяты> руб. Из отчета следует, что определение рыночной стоимости объекта производилось с помощью сравнительного подхода. Оценщиком был произведен анализ рынка недвижимости квартир в строящихся домах г.ФИО3, которые продаются по договорам долевого участия в строительстве, далее была произведена корректировка на степень готовности объекта- 48%. В отчете указано, что ограничения ( обременения) права на объект оценки не зарегистрированы.

Из имеющихся в отчете документов следует, что согласно договора переуступки права требования от 21.12.2011г. ООО «Компания БОСС», которой ранее было выдано разрешение на строительство многоэтажной жилой пристройки к дому по адресу: г.ФИО3, <адрес>, были переданы ООО «Инженерная коммуникационная компания» права аренды на земельный участок с кадастровым № по данному адресу. 09.09.2015г. ООО «Инженерная коммуникационная компания» продлен срок действия разрешения на строительство указанной многоэтажной жилой пристройки до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРП на указанный земельный участок зарегистрированы право аренды ООО «Инженерная коммуникационная компания», а также зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, в том числе на <адрес>, участник долевого строительства на данную квартиру указана ФИО3 Вместе с тем, в материалах исполнительного производства имеется копия решения Ленинского районного суда г.ФИО3 от 24.12.2014г. по делу №г., которым договор долевого участия №, заключенный 15.08.2013г. между ФИО3 и ООО «Инженерная коммуникационная компания» расторгнут. Решение суда вступило в законную силу 01.04.2015г.

Согласно имеющейся в материалах дела копии решения Ленинского районного суда г.ФИО3 от 23.03.2016г. сделка по расторжению договора участия в долевом строительстве от 18.03.2014г., оформленная уведомлением-претензией от 20.10.2015г., признана недействительной, применены последствия недействительности данной сделки, а именно восстановлена в ЕГРП запись о регистрации договора долевого участия в строительстве дома от 18.03.2014г., заключенного между ФИО24 и ООО «Инженерная коммуникационная компания». Решение суда вступило в законную силу 29.04.2016г. Из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРП следует, что 12.05.2016г. в ЕГРП внесена запись о договоре участия в долевом строительстве на объект <адрес> по адресу: г.ФИО3, <адрес>, участник долевого строительства ФИО24

Согласно отчета № об оценке рыночной стоимости прав требования по договору долевого участия в строительстве от 15.04.2016г., выполненного специалистом –оценщиком ООО «Север» ФИО15, рыночная стоимость объектов оценки – права требования по договору долевого строительства объектов недвижимости <адрес>№ расположенных в <адрес> в районе улиц <адрес> составляет <данные изъяты>., в том числе НДС- <данные изъяты> руб. Из отчета следует, что определение рыночной стоимости объекта производилось с помощью сравнительного подхода. Оценщиком был произведен анализ рынка недвижимости квартир в строящихся домах <адрес>, которые продаются по договорам долевого участия в строительстве, далее была произведена корректировка на степень готовности объекта- 8%. В отчете указано, что ограничения ( обременения) права на объект оценки не зарегистрированы.

Из имеющихся в отчете об оценке письма ООО «Инженерная коммуникационная компания», выписки из ЕГРП следует, что на указанные в отчете об оценке квартиры договоры долевого участия в строительстве не заключались. Земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес>, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, предоставлен в аренду ООО «Инженерная коммуникационная компания», которой было выдано разрешение на строительство данного жилого многоквартирного дома.

Из имеющейся в материалах исполнительного производства выписки из ЕГРП следует, что 08.12.2015г. за ООО «Инженерная коммуникационная компания» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым №, 12% готовности, расположенный по адресу: <адрес> в районе улиц <адрес>. Объект обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства. Согласно имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым №.

Постановлением от 22.04.2016г. судебный пристав- исполнитель ФИО5 А.А. принял результаты оценки в соответствии с отчетом об оценке № арестованного имущества: права требования должника на объекты долевого строительства - <адрес>,15, расположенные в г.ФИО3, <адрес> на сумму <данные изъяты> руб. без учета НДС.

Постановлением от 20.04.2016г. судебный пристав- исполнитель ФИО5 А.А. принял результаты оценки в соответствии с отчетом об оценке № арестованного имущества: права требования должника на объекты долевого строительства - квартиры № №, расположенных в <адрес> в районе улиц Кочетовой и Чехова, на сумму №. без учета НДС.

Истцом в материалы дела представлены: отчет об оценке № от 10.05.2016г. по определению рыночной стоимости жилого помещения( квартиры), расположенной по адресу: г.ФИО3, <адрес>, согласно которому стоимость объекта оценки с учетом 81% готовности дома составляет 1661000 руб. по состоянию на 03.05.2016г., и отчет об оценке № от 10.05.2016г. по определению рыночной стоимости жилого помещения( квартиры), расположенной по адресу: г.ФИО3, <адрес>, согласно которому стоимость объекта оценки с учетом 81% готовности дома составляет <данные изъяты> руб. по состоянию на 03.05.2016г. Указанные отчеты об оценке выполнены ИП ФИО16 Согласно справки от 18.07.2016г. ИП ФИО16 в задании на оценку в графе «Объект оценки» ошибочно указано «трехкомнатная квартира, кадастровый (или условный) № - не определен», правильно читать: «объект долевого участия, расположенный по адресу: г.ФИО3, <адрес>». Аналогичная справки представлена на <адрес>.

Согласно ст.69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи.

Согласно ст.75 ФЗ «Об исполнительном производстве» в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе:

1) право требования должника к третьему лицу, не исполнившему денежное обязательство перед ним как кредитором, в том числе право требования по оплате фактически поставленных должником товаров, выполненных работ или оказанных услуг, по найму, аренде и другим;

2) право требования в качестве взыскателя по исполнительному документу;

3) право на аренду недвижимого имущества;

4) исключительное право на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации на них не может быть обращено взыскание;

5) право требования по договорам об отчуждении и использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации;

6) принадлежащее лицензиату право использования результата интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации;

7) иные принадлежащие должнику имущественные права.

В соответствии со ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, в том числе, недвижимого имущества; имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах). Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015г. № стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

В связи с этим довод административных ответчиков о ненадлежащем способе защиты, выбранном истцом, судом отклоняется. Поскольку из указанных разъяснений Пленума Верховного Суда следует, что должник вправе оспорить в суде как постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества в порядке, предусмотренной главой 22 КАС РФ, так и в исковом порядке стоимость объекта оценки.

Согласно ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ ОБ ФИО25 ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ФИО26 ИНЫХ ОБЪЕКТОВ ФИО17ФИО4ФИО27 НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ ФИО1ФИО1 по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.13 названного Федерального закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что привлеченный судебный приставом-исполнителем оценщик ООО «Север» в соответствии с постановлениями судебного пристава произвел оценку рыночной стоимости прав требования по договорам долевого строительства объектов недвижимости. Однако из объяснений судебного пристава-исполнителя, представителя ООО «Инженерная коммуникационная компания» следует, что арест и оценка производились на нереализованные застройщиком квартиры, т.е. те, по которым договоры долевого участия в строительстве не заключались, что подтверждают также выписки из ЕГРП и иные имеющиеся в деле документы. Из всех перечисленных в отчетах об оценке квартир только на <адрес> по адресу: г. ФИО3<адрес> имеется действующий договор долевого участия в строительстве, заключенный с ФИО24 Однако он был включен в акт описи и ареста и в отчет об оценке, поскольку судебный пристав-исполнитель не обладал информацией о том, что решением Ленинского районного суда г.ФИО3 от 23.02.2016г. сделка по расторжению договора участия в долевом строительстве на данную квартиру признана недействительной, применены последствия недействительности данной сделки, а именно восстановлена в ЕГРП запись о регистрации договора долевого участия в строительстве дома. Как пояснила в судебном заседании судебный пристав-исполнитель ФИО7 А.В. в настоящее время арест с данного объекта снят, обращение взыскания на него не будет произведено.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Судом установлено, что оценщиком ФИО8 произведена оценка права требования по несуществующим договорам долевого участия в строительстве. Поскольку на перечисленные в отчете об оценке квартиры договоры долевого участия в строительстве не заключались, каких-либо обязательств по ним, в том числе и права требования кредитора не возникли. Таким образом, оценивались несуществующие права требования.

Кроме того, из отчета об оценке № следует, что определение рыночной стоимости объекта производилось с помощью сравнительного подхода. Оценщиком был произведен анализ рынка недвижимости квартир в строящихся домах <адрес>, которые продаются по договорам долевого участия в строительстве, далее была произведена корректировка на степень готовности объекта- 8%. В отчете указано, что ограничения ( обременения) права на объект оценки не зарегистрированы.

Однако, из объяснений сторон и материалов дела следует, что перечисленные в отчете об оценке квартиры не существуют, поскольку еще не построены застройщиком. Должнику принадлежит объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> в районе <адрес>, 12 % готовности, права на которые зарегистрированы в ЕГРП с обременением – ипотека в пользу участников долевого строительства. Данные обстоятельства ни судебным приставом-исполнителем, ни оценщиком не были учтены.

Права на незавершенный объект строительства по адресу г. ФИО3<адрес> за административным истцом не зарегистрированы.

Таким образом, на перечисленные в отчетах об оценке объекты ни права собственности, ни каких-либо иных имущественных прав должника не существует. Из вышеуказанных положений ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что оценка проводится в целях обращения взыскания на принадлежащие должнику имущество и имущественные права. В связи с этим оценка несуществующих прав должника не соответствует задачам и целям исполнительного производства, нарушает как права взыскателя, так и должника, заинтересованных в погашении имеющейся задолженности. При таких обстоятельствах постановления судебного пристава-исполнителя ФИО18 об утверждении данных отчетов об оценке являются незаконными.

Определение имущества, на которое должно быть обращено взыскание и произведена оценка в целях обращения взыскания, входит в полномочия судебного пристава-исполнителя. Поскольку судебным приставом-исполнителем неправильно определен объект оценки, определить надлежащую оценку имущества, которая в дальнейшем должна использоваться в исполнительном производстве, при рассмотрении данного гражданского дела не представляется возможным.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Инженерная коммуникационная компания» удовлетворить.

Признать незаконными постановление судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес>ФИО5 А.А. от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом № по объектам оценки, расположенных в <адрес> в районе улиц <адрес> и постановление судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес>ФИО5 А.А. от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом № по объектам оценки, расположенных в г. ФИО3<адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.ФИО3 в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательном виде.

Председательствующий : С.А.Гаранина

Решение суда в окончательной форме принято 03.08.2016г