Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца ФИО1, представителя ФИО2, представителя административного ответчика ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда уточненное административное исковое заявление ФИО1 о признании отказа комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды земельного участка незаконным, обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства сроком на три года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с административным исковым заявлением в Шпаковский районный суд Ставропольского края (уточненным ДД.ММ.ГГГГ) к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды, обязании ответчика заключить договор аренды для завершения строительства жилого дома сроком на три года.

В обоснование административного искового заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел по договору купли-продажи недвижимости незавершенный строительством объект жилой дом 55% готовности по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ заключил с администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района договор аренды земельного участка, в п. 1.1 которого указано на предоставление участка под жилую застройку в границах, указанных на плане участка общей площадью 874 кв.м. с кадастровым номером № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства и оформления прав на жилой дом в установленном порядке.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края отказал в удовлетворении заявления по основаниям предоставления ранее земельного участка для завершения строительства, что, по мнению истца, не соответствует действительности.

В уточненном исковом заявлении просит суд признать отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды незаконным, обязать ответчика заключить с ним договор аренды для завершения строительства сроком на три года.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил суду, что право аренды на земельный участок необходимо ему для регистрации прав собственности на объект. С заявлением о предоставлении земельного участка ранее, именно для целей завершения строительства он не обращался, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ такое правовое основание не содержит.

Разрешение на строительства объекта выдавалось предыдущему правообладателю, изменения в проект объекта не вносились. На момент приобретения объекта его адрес был указан как <адрес>. Сведениями о причинах изменения номера дома до даты заключения договора купли-продажи ему не известны.

Представитель административного истца в судебном заседании требования поддержал, представил письменные дополнения.

Представитель комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края возражала против удовлетворения административного иска. Пояснила суду, что ответчиком подготовлен акт осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено наличие капитального строения - жилого дома на спорном земельном участке. Документов связанных с изменением адреса объектов, выдачей разрешения на строительство в архиве не сохранилось. Считает, что оспариваемый отказ комитета соответствует закону, истцу уже предоставлялся земельный участок для завершения строительства.

Заинтересованное лицо - администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края возражала против удовлетворения административного иска по основания указанным комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края.

Заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю направило отзыв, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно положениям статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно статье 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возложено судом на административного истца, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 статьи 226 КАС РФ, - на орган, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Из материалов дела следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ФИО4 по договору купли-продажи незавершенный строительством жилой дом готовностью 55% по <адрес>. В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта по <адрес> составляла 55%.

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с администрацией Верхнерусского сельсовета <адрес> договор аренды земельного участка, в п. 1.1 которого указано на предоставление участка под жилую застройку индивидуальную в границах, указанных на плане участка общей площадью 874 кв.м. с кадастровым номером № сроком (п. 2..) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства и оформления прав на жилой дом в установленном порядке.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края отказал в удовлетворении заявления истца. Указано, что специалистом муниципального земельного контроля установлено наличие на участке объекта капитального строительства - жилого дома. Ранее ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды однократно для завершения строительства, в связи с чем, отсутствуют условия для заключения договора аренды по указанному основанию.

Согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке расположен жилой дом, согласно данным публичной кадастровой карты объект на кадастровом учете не значится.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены и случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Согласно пунктам 3, 4 этой же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Таким образом, по смыслу приведенных норм в совокупности одним из условий заключения без проведения торгов нового договора аренды земельного участка является наличие на земельном участке на момент заключения нового договора аренды объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности лицу, претендующему на заключение нового договора аренды.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся предыдущим собственникам указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.

Доводы ответчика о том, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района договор аренды земельного участка для целей завершения строительства, отклоняется судом.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно буквальному толкованию условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ спорный участок предоставлялся под жилую застройку в границах, указанных на плане участка общей площадью 874 кв.м. с кадастровым номером № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор ссылок на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ, пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит.

Постановление администрации Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ ссылки на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит.

В договоре аренды указано, что земельный участок предоставляется под жилую застройку, а не для завершения строительства (п. 1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

Доказательств того, что истец обращался с заявлением с указанием основания предусмотренного п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в порядке, установленном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ (как собственник объекта недвижимости для завершения его строительства) в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, участок предоставлялся на срок три года, доводы ответчика о предоставлении участка для целей завершения строительства объекта недвижимости не подтверждает.

Бремя доказывая обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого отказа возложено на ответчика, документы, подтверждающие обоснованность отказа ответчика по указанному основанию материалы дела не содержат.

Ранее заключенный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не был расторгнут с истцом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено право истца, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин, являющийся арендаторами земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, если (п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов), при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеется основание, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Поскольку судом установлена совокупность условий предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, наличие на земельном участке на момент спора объекта недвижимости подтверждено актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что требование истца подлежит удовлетворению, так как у истца возникло вправо на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства сроком на три года.

При таких обстоятельствах содержание оспариваемого административным истцом отказа не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Доводы ответчика о том, что объект уже завершен строительством отклоняется судом, поскольку уведомление об окончании строительства жилого дома по <адрес> материалы дела не представлено.

Согласно части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Суд считает административные исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы административного истца. Надлежащим способом восстановления прав административного истца является возложение обязанности на административного ответчика заключить с истцом без проведения торгов договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес> на три года для завершения строительства.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

Уточненные административные исковые требования ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ, обязании заключить договор аренды земельного участка <адрес> для завершения строительства жилого дома сроком на три года - удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды земельного участка расположенного в <адрес> для завершения строительства жилого дома.

Возложить обязанность на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес> сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 22 ноября 2021 года.

Председательствующий судья А.И. Дирина